什麼是智慧生態社區？面對全球暖化、極端氣候與城市競爭，地政局提出「智慧生態社區」示範計畫，在整體開發地區導入智慧運用及生態環境，成為打造宜居永續城市的重要領航者，更擇定北投士林科技園區為標竿型示範的實證場域。北科區段徵收工程率先規劃 為發展臺北科技廊帶，串聯內湖科技園區與南港軟體園區進行產業分工與整合，發揮產業加乘效應，北投士林科技園區孕育而生。 臺北市目前辦理中的北投士林科技園區區段徵收全區占地90.24公頃，地政局自104年於北投士林科技園區率先示範，積極協調新建工程處、公園處等相關局處及廠商，將低碳、節能、減洪及保水等理念納入工程規劃設計，於水利、道路、公園及專案住宅等各項公共工程，導入智慧運用與生態工法等合宜設施。跨域營造智慧生態再升級 105年地政局更與產業發展局及資訊局等單位合作，導入太陽能板、儲能設施、智慧電表及能源管理系統等，跨域營造創新、節能、低碳、環保永續及人性化的智慧生態社區，提供市民優質的生活環境，提高城市韌性與容受力。地政局以創新思維正視整體開發區的過去、現在與未來，讓我們拭目以待首座標竿型智慧生態示範社區-「北投士林科技園區」，預期在開發新區中不斷升級的智慧運用導入與生態環境營造成果，亦將帶動民間落實與迴響。

「生態城市」是各國際著名城市努力的方向，然而，一座城市是由許多大大小小的社區所組成，若想達到生態城市的境界，必當致力於實踐「生態社區」為先！從生態社區到生態城市 以往有許多人會認為成為「生態社區」是一件頗困難的事，但事實上無論是「生態社區」、「永續社區」、「環保社區」、「綠色社區」抑或「低碳社區」，其共同的目標不外乎是：環境綠化、建築節能、綠色交通、資源循環、能源再生、生態保育…等向度，因此任何社區只要在上述永續目標中之幾項目略盡努力，即可視為是向「低碳社區」邁出第一步。亦即，只要能夠秉持著循序漸進的方式逐步進行，每個社區都可以是「低碳社區」。 首先，「生態社區」除了節能減碳與地球環保的總體目標「明確」之外，其實際操作手法與方式卻是相當具有「彈性」的，其主因便是：推動生態社區需要「因地制宜」。社區大致上會因地理環境、城鄉特色、大小規模可分為「鄉村型」、「都會型」及「大樓型」等三大類，並衍生出不同「生態社區」推行成就。一、鄉村型生態社區 鄉村型案例可舉「花蓮豐田三村」及「新竹信勢社區」為例。花蓮的豐田三村仰賴「牛犁發展協會」自主性地耕耘農村型社區之生態綠化、資源回收、舊建築保護與再利用、地方文化保護、甚至老人關懷服務，除了多年來的努力造就了自主財源的實力，更能夠主動進行社區未來發展藍圖的規劃。另一生態社區典範新竹湖口「信勢社區」則是由社區發展協會陳文通夫妻兩人做起，從一開始的社區清潔到後來的社區生態公園、社區農場、生態水池、社區集體記憶影片製作，近年來已經開始探討如何將低碳社區的理念結合到鄰近的北勢溪水資源利用淨化、創造社區活動空間以凝聚集體共識等，企圖發展出市郊水岸型生態社區特色。二、都會型生態社區因都會型生態社區者眾，例如：桃園的中聖里是以崔里長為首，以鄰里為範圍逐步帶動社區之綠美化、資源回收、綠色餐廳、低碳廟宇、社區農場、節能燈具改善、社區大學教育等工作，是一個成功的都會型低碳社區案例。另外，位於大臺北都會區的北市劍潭里與三重順德里分別由畢無量里長與李鴻志里長為核心，積極爭取經費進行社區綠美化、資源回收、社區活動中心節能減碳改善工程、水資源利用、雨水回收系統、道路綠美化等工作，堪稱都會型生態社區實踐成功的案例。三、大樓型生態社區 大樓型生態社區，當可以舉新北市新莊的「揚名學園社區」為例，證明即便是幾乎不依靠政府資源投入的小社區，只要有心也可以打造出令人驚嘆的「生態社區」。 揚名學園社區原是一個其貌不揚的國宅社區，但在管理委員會主委潘睿祥的努力之下，其社區中屋頂有社區農場可生產蔬菜、小型雨水利用系統、微型風力發電機、太陽能光電板、廚餘堆肥等措施；樓梯間使用的夜間照明是省電的LED燈具，地下室中有高達十幾類的資源回收區、全面LED燈具照明、再生能源充電站、生質能柴油緊急發電機、社區節能教室、LED避難方向指示燈等。其自主邁向生態社區之路所建構的設施，幾乎多沒有花到政府公帑，坐實了「只要有心就能成為生態社區」的鐵證。 近年來，臺灣的環保意識儼然是各先進國家所爭相學習仿效之對象，推動節能減碳更是政府與全民共同的志業，透過「民眾參與」與「政府鼓勵」確實可以達到引導社區邁向生態綠色與低碳永續的方向。但唯有社區住戶發自內心的自主追求生態精神、公部門適當的技術、經費與知識輔導，加上在地化特色發展目標，臺灣的社區才能夠適性化地發展成各式足以令人驚嘆與學習的低碳社區案例，也才能讓社區居民發自內心、自然地將低碳社區的實踐融入於日常生活。若能如此，臺灣距離從「生態社區」、「生態城市」邁向「永續家園」的路就不遠了。

打造海綿城市 近年來全球面對極端氣候的影響，乾旱、洪澇、熱島效應等災害日趨嚴重，除了節能減碳外，「海綿城市」將是因應氣候危機的良方之一。為了打造一個水冷散熱的「海綿城市」，關鍵在於讓人造城市，轉變為能夠吸存水份、過濾空氣及污染物質的超級大海綿，達到降溫、防洪、抗旱、捕碳等效益，根本解決人造城市造成阻絕水與生態的問題，邁向真正的生態與低碳城市。因此臺北市政府地政局土地開發總隊於「臺北市文山區第一期市地重劃工程」公共設施中納入透水鋪面及滲透性側溝之設計，使水與空氣可以穿透，當城市不再阻絕土地與大自然相接觸時，人類與地球環境系統就能夠共生互助，城市災難才可能減緩。重劃範圍簡介 本重劃區鄰近萬壽橋及新光路1段，面積0.69公頃。第三種住宅區佔0.39公頃、公園用地佔0.12公頃、6米寬道路用地佔0.18公頃。(重劃範圍及土地使用分區圖)工程特色簡介 本重劃區公共設施納入生態、保水滯洪設計，於新開闢道路旁採用具滲透性的側溝，新開闢「萬興櫻花生態景觀公園」人行道採透水性鋪面設計，材質採用可透水混凝土磚，較傳統不透水設計，可涵養水資源並減輕排水設施負擔。 (1)透水性鋪面 透水鋪面(permeable pavement)，係將透水性良好、級配孔隙率高之材料應用於面層與基底層，使雨水通過多孔性鋪面，直接滲入路基土壤，具有讓水還原於地下以及處理地表逕流之功能。本重劃區工程公園人行道採用滲透係數達0.01cm/s以上之透水性鋪面（符合內政部建築研究所高性能透水綠建材規範及中華民國國家標準CNS149955），施作面積326m2，依臺北市公共設施用地開發保水設計技術規範計算後，約可提供25公噸保水量（相當於2000c.c.的礦泉水12,500瓶）。 透水鋪面 （透水混凝土地磚） 非透水鋪面 （傳統高壓地磚） 滲透係數 本案試驗值（TAF） 0.04~0.05 N/A 規範值 0.01 N/A 保水量 依鋪設面積計算 本案為25公噸 無保水功能 (透水與非透水鋪面比較表)(透水性鋪面示意圖)（透水性鋪面設計圖）(人行道透水鋪面現場鋪設情形)(透水鋪面透水情形模擬) 為更進一步了解本重劃區工程公園人行道採用之透水磚性能，將分別進行下列兩種測試：（1）地磚透水性能（2）現地透水及保水情形，測試影片詳連結（會喝水的海綿人行道—透水磚透水及保水性測試）。 (2) 滲透性側溝 新開闢道路旁之側溝底部每間隔5m開孔填碎石，使側溝內部分水流可入滲至下層20cm厚透水混凝土層，除可將雨水返還大地，更可增加基地保水功效。本工程滲透性溝施作長度共391m，依臺北市公共設施用地開發保水設計技術規範計算後，約可提供47公噸保水量（相當於2000c.c.的礦泉水23,500瓶）。 滲透性側溝 一般側溝 保水量 依長度計算 本案為47公噸 無保水功能 (滲透性側溝與一般側溝比較表)(滲透性側溝設計圖；單位：公分)(滲透性側溝底部透水混凝土現場施作情形) 本重劃工程已於105年5月10日竣工，適逢梅雨季節的來臨、頻繁的午後豪大雨及尼伯特強烈颱風的洗禮，本重劃區內及周邊均未發現淹水的情形，因此深信本重劃工程不僅使本市邁向海綿城市之路，同時也可有效紓解重劃區周邊的排水需求。

社區營造讓社區學會自己能改變社區的事 社區是居住在同一區的一群人，他們彼此之間，以及他們與其生活所在人與人、人與生活環境之間形成社會的和心理的連繫，進而形成社區感，生命共同體，因而產生想要改變目前社區狀況的動力，規劃行動，一起推動、經營、創造。所以社區營造的推動，主要透過這樣的過程，開始形塑社區居民對家鄉的認同感，建立對生活環境品質的意識，培養眾人參與、自主民主操作公共事務及結社能力，最終讓社區學會自己能改變社區的事。社區營造：社區是居住在同一區的一群人，形成社區感，因而產生想要改變目前社區狀況的動力，規劃行動，一起推動、經營、創造社區營造由社區動力開始 持續達到生活總體營造 社區營造面對的是生活的總體，可以有人、文、地、產、景五大面向或2008年六星計畫中提的產業發展、社福醫療、社區治安、人文教育、環境景觀、環保生態六大面向，其實就包含了生活的各個面向，也對應公部門的局處分類，因此，社區營造動力產生後，落實在生活的需求上，有其輕重緩急的切入點，持續不斷的營造，最終是可以讓各個面向皆有所提升，達到更宜居、更符合社區居民需求的社區軟體、硬體環境，也就是社區總體營造的意涵。臺北市在過往20年的社區營造推動上，有許多的培力計畫(社區地圖、社區影像紀錄、青年社區規劃師、社大的環境學程等培訓計畫)，引導社區居民透過重新認識自己的社區，了解自己社區的資源及特色，討論大家所關注的議題與需求，凝聚共識的方法，找出短中長期行動方案及社區共識的核心價值，逐漸朝向永續經營。社區營造的推展步驟方法說明公私協力與市民夥伴創意平台的形成是邁向公民社會的挑戰 社區營造政策在台灣推動已進入第21年，社區學習與公部門互動，公部門學習了解社區的需求，也就是行政社造化及社造行政化的歷程，透過首長及主管的認同、心態與觀念的建立、專業團隊的輔導、市府內部之整合，逐漸打破業務的界限，促成了公私合作的可能，也讓彼此成為了協力夥伴，可以進行資源整合，發揮更大成效。臺北市目前面臨公民社會的推展還有與更多城市市民社群互動的挑戰，政策上需要有更多呼應調適的可能，因此，一個公私協力且與市民形成夥伴關係的創意政策討論平台的形成，讓許多的政策推展，可以在與民眾的互動過程中，得到逐漸調適改變的可能，更符合市民的需求，是臺北市社區營造面臨的挑戰，也是邁向公民社會的重要機制。公私協力與市民夥伴創意平台是社造挑戰，也是邁向公民社會的重要機制臺北市社區營造中心提供都會社區營造中社區與社群的各樣營造支援智慧生態社區因應更大層次的環境問題 臺北市政府地政局提出「智慧生態社區」計畫，積極回應臺北市所面對的內、外部挑戰，對內創造優質的生活環境；對外回應氣候變遷，提高城市的韌性與容受力，確保友善且永續的生活環境。過往的社區參與，以生活的總體作為範圍，社區居民較能想像，但近年來全球暖化、天災地震及能源遞減的現象，提醒社區需要思考更大層次的生態環境問題，有著韌性社區的思維。因此，在智慧生態社區的推動上，社區參與的能力要被提升，需要提供公民更多領域知識的鏈結與應用，是公部門政策推展時，需要理解及強化的面向。近來推動開放資料，雖然提供了很多資料，但並沒有系統性的說明及以擴展公民參與能力為前提的介紹，許多的資料就只是資料，協助公民參與往前推展的狀況有限，如何有更多的方式，讓公民參與可以有更多層面的引導與融合，甚至與之前政策成果累積的接軌，眼界放遠，腳步放穩，是目前市府面臨的挑戰，但也是一個推展的契機。智慧生態社區政策結合社區能量推動 逐漸擴大公民參與強度與尺度 目前智慧生態社區推展面臨的最大挑戰應該是社區端的需求或累積的在地智慧、在地價值，如何與各局處的智慧接軌，需要有不同階段的公民參與鋪陳與方式。第一步是「理解」階段：先能透過各種管道讓民眾理解新科技智慧與相對應想解決的問題，可以銜接過去社區營造已搭建的平台機制，如社造中心、社會局或相關局處社區補助說明會或社區大學平台公民週，一面與市民理解狀況進行滾動式交流方式的修正，第二步是「醞釀融合」階段：是能創造更多互動媒合的持續討論平台或機會，讓市民逐漸有能力可以將智慧生態社區的思維融入生活的想像，且不以短期目標侷限市民發想智慧生態城市創意的可能性。第三步「智慧生態社區永續行動方案的產出與政策預算機制的銜接」階段，是持續協助社區揉合與融合各樣生活議題，產生生活整體永續的機制，可以銜接參與式預算的提案，擴大社區參與的強度與尺度，且能不斷回饋政策的修正，持續達到「相對性」智慧生態社區的願景。地政局王瑞雲科長參與臺北市社區營造中心105年社造點經驗交流會，說明智慧生態社區概念與作法，提供社區後續推動的想像智慧生態社區的思維引領社區發展升級 與城市治理層次接軌 智慧生態社區的思維可以引領社區發展升級，讓已經在推動的社區，再進階發展成為智慧生態社區/社群，與城市治理層次接軌。讓在地智慧可以結合新科技及技術，融合社區關注的問題，逐漸對永續的價值釐清，產生更多融合模式，形成智慧生態社區的可能。

科技正在改變城市生活，也增加我們在智慧上的產能，網路的應用也增加人與人之間腦力激盪與互動的頻率。而智慧城市的發展乃架構在政府、民眾與技術應用的整合。根據預測，在未來20年內，全球將產生無數的新城市。且隨著環境氣候變遷、自然災害日益劇烈、人口急速成長與老化，人們對城市生活的需求及未來城市基礎建設之要求，也將愈來愈高。民眾希望能夠建立更優質的生活環境、更安全的工作地點、便利的交通系統、更完善的醫療體系、及更合理的消費。但是，未來在各城市中所需提供的交通、教育、醫療、休閒與公共安全的基礎設施等服務，也將會感受到更沉重的需求壓力。因此，智慧城市的發展已成為現在各個國家重點。而如何善用科技又有效地規劃與培育更符合可持續性發展的城市，則是今日所有城市發展的共同課題。另外智慧城市所強調的節能減碳如何落實，並與都市治理與設計、智慧生活科技與城市資訊服務做結合，建構成一個創新整合的機制，則是未來智慧城市發展共同的願景。台灣人本服務特色智慧城市發展的核心價值 智慧城市發展的研究乃是一個跨領域及學門的研究。Castells在1991年曾指出資訊科技的革命改變人類生活在時間以及空間上的基本向度。同時在社會與空間形式上的發展，也會隨著新科技的發展而創造先的互動模式(Castells, 1991)。另Castells也在1996年提出資訊時代的來臨，除將改變人們的生活模式外，也啟動了全世界新形式都市發展的巨大變革，而環境永續發展議題將會是未來城市發展的挑戰。而規劃者面對如此重大的議題與城市發展的變革，應對未來城市及區域的規劃提出不同的思維與策略(Castells,1998)。而在城市結構系統的基礎上，不同的城市結構會有不同的功能，而且其對應資訊服務也會有不同的需求與內容。因而智慧城市發展上需導入城市資訊模型，透過不同的分層(Layer)架構，呈現不同類別的資訊服務。 圖1 智慧城市資訊服務分析模型 圖1是彙整自不同的研究所提出本研究「智慧城市資訊服務分析」之模型。在此模型中，主要包含了：社會、服務、資源、設施、及自然環境等五大系統，而各系統中主要的資訊服務內容首要還是以民眾的需求為首要。因而建議後續台灣在智慧城市的發展依此模型分類，以人本服務設計的觀點提供規劃智慧城市資訊服務的模式。圖2 智慧城市發展與治理服務系統模型 此外，也建議以圖2智慧城市發展與治理服務系統模型，從智慧城市發展與治理的角度，擬定了智慧城市的整體服務模式，作為擬定相關互動服務規劃的依據，並建立未來台灣智慧城市永續經營的基礎模式。 另由城市發展的歷史可知，人的發展和城市的發展是城市化過程中最重要的問題，也是未來城市生活發展的主導因素。而在考量智慧城市發展的目的，主要是以解決人在城市生活中所面臨的問題，並透過資訊技術的應用，以及服務機制的規劃，提供城市居民更便捷有效的服務，以提升其生活品質。未來城市發展問題的解決必然聚焦於「以人為本」的思維。而未來台灣發展智慧城市的過程中，也應以人為主體來理解、分析、建構城市的生活與規劃面向。並以服務設計的思維，結合使用者經驗的設計，以滿足城市居民的需求為決策的依據。並導入技術發展與服務創新的整合，導引出未來智慧城市產業發展得以獲利並永續經營的模式。尤其台灣在既有高科技產業的發展基礎上，若能透過情境分析、使用者經驗的設計，以及介面設計，發展前瞻性智慧城市發展與提昇城市生活服務品質之整合服務模式，則也能帶動台灣以服務設計加值高科技產業的獲利模式。是故，以人本服務設計為基礎，推動台灣未來具特色之智慧城市發展，則是未來台灣推動特色智慧城市發展的核心價值，而其推動模式可參考如圖3所擬定的架構。圖3 以人本智慧服務設計為基礎的台灣特色智慧城市發展架構從專案辦公室轉化為虛擬專案辦公室 而在其推動策略上，參考國外於推動智慧城市相關計畫的過程中，考量推動的效率，初期會由政府單位主導專案辦公室(Project Management Office, PMO)，確定智慧城市整體規劃方向，以及發展目標。而接續則會成立財務自主獨立的法人團體或組織公司，協助政府的專案辦公室，在政府單位監督既定的獲利及投資模式下，做具永續性的經營管理。而原先的專案計畫辦公室則專化成為虛擬專案辦公室做為政府單位推動智慧城市過程中的主要幕僚單位，除依未來發展的趨勢，針對智慧城市的發展方向做滾動式的修正外，也針對發展智慧城市所需的法規做進一步的檢討、訂定與修正。此種操作模式，除了可確保相關計畫持續推動的機制外，也可避免政府需做長期的資金挹注，而無法建立永續經營的模式。是故，台灣在推動以人本智慧服務設計為基礎的台灣特色智慧城市發展時，可參考圖4所提出的架構。圖4 智慧城市虛擬專案辦公室的推動架構 由於智慧城市的發展需有跨局處整合的需求，圖4中智慧城市發展的虛擬專案辦公室將整合各局處的承辦人員結合學者專家及經營業者，當作是主要的幕僚單位。而其主要的功能包含法令的訂定、檢討與修正，以排除不合時宜的法令，或針對實驗性、地區性的計畫，訂定相關管理規則。此外，做為智慧城市推動的主要幕僚單位，此專案辦公室也應訂定智慧城市發展的服務模式與應用加值的創新目標。 另外專案辦公室也須肩負下列任務：單位內部議題之整合與行銷、市民對議題之認知行銷、應用計畫之監督與協助、對外與業者之行銷與連結，以其能紮根智慧城市的推動策略與內涵。而接續前述工作後，此專案辦公室也訂定智慧城市發展的應用情境，並擬定智慧城市發展主題所對應的綱要計畫。而後建立智慧城市創新服務提案與整合及介接平台，導引生活試驗場域(Living Lab)的範圍設計，以讓國際資源能適時的導入與國內廠商做交流與互動，並建立永續經營之市場機制。 整體而言，以人本智慧服務設計為基礎的台灣特色智慧城市發展，主要會以技術之應用及產業的發展，建立以人為主體的服務模式與創新價值，例如：若要以生態社區的思維發展智慧城市，則需從民眾對生態社區所能建立的價值與服務模式為基礎。透過不同情境設計，演化出使用者的需求，而透過規劃的方法與技術應用，提出滿足民眾在生態社區需求的功能。進而從服務模式的建立，以及使用者經驗創造的面向，提出永續經營的模式，最後才能收斂出智慧城市與生態永續社區共同發展的目標。1.Castells, Manuel (1991) The Informational City: Information Technology, Economic Restructuring, and the Urban-Regional Process.2.Castells, Manuel (1998) End of Millennium, The Information Age: Economy, Society and Culture.

面對「全球暖化」、「氣候變遷」及「城市競爭」的嚴峻挑戰，「智慧城市」及「生態城市」的概念已在全球蔓延，但是目前政府機關或一般市民對其發展概念與實質的規劃內容，仍欠缺足夠了解。臺北市政府結合「智慧城市」及「田園城市」兩項市長重要的施政理念，並融入「社區營造」精神，由地政局統籌成立專案小組推動「智慧生態社區」。 為了使願景、策略、計畫、民意及執行能環環相扣，地政局於8月19日舉辧「2016臺北智慧生態社區公益論壇」，邀請產、官、學、研、民、媒各界齊聚，希透過彼此對話與理解，形成臺北發展智慧生態社區的具體願景、共識，及適合導入或轉化運用的國內外案例，以逐步提升臺北對於全球暖化及氣候變遷的減緩與調適能力。五大系統專業分工+協調整合 「改變臺灣，從臺北開始」，在柯市長上任後，市府勇於迎接改變的力量，於104年3月24日市長指示智慧城市專案辦公室試驗場域可與智慧生態社區計畫結合，由專辦協助整合政府單位、產業及技術資源，並將「智慧生態社區」列為105年度府層級優先推動施政項項目及策略地圖關鍵績效指標(KPI)之一。 由於「智慧生態社區」為高度跨域協調整合之專案計畫，非市府單一機關可以獨立完成，因此除成立專案小組，市府以「交通旅遊」、「環境生態」、「綠能產業」、「安全防災」、「健康生活」五大系統為推動架構(分由交通局、環保局、產業局、工務局、衛生局領銜召集)，由各系統整合相關機關之專業分工與權責，據以形成4年之推動策略、執行計畫與未來展望。並由專案小組建立整合性平台，以「由上而下、由下而上、由內而外、由外而內」多面向推動方式導入符合地區需求、具在地特色之「智慧運用」與「生態環境」服務或設施。 智慧生態社區推動架構 整合平台讓專業分工結合為目標一致的團隊臺北智慧生態社區公益論壇聚焦臺北未來的可能與機會 「智慧生態社區」的推展，除了政府部門的努力，更需要借助產、官、學、研、民、媒的力量共同合作、彼此協力，因此地政局105年8月19日於台北晶華酒店舉辦「2016臺北智慧生態社區公益論壇」，廣邀各界人士參與。 論壇開始前，由指導單位─國家發展委員會副主任委員龔明鑫及執行單位─地政局局長李得全上台致詞，然後在司儀的帶動下與會貴賓手舉智慧生態社區及五大系統等看板進行全場合影，為論壇揭開熱鬧而精采的序幕。接下來主講人地政局局長李得全進行「智慧生態社區-臺北的機會與挑戰」專題報告，說明臺北市政府推動智慧生態社區的緣起、願景、策略、計畫與展望，勾勒出臺北未來4年發展智慧生態社區的基本戰略與做法。 智慧生態社區新書發表(線上閱覽/下載) 專題論壇議題一「綠能產業與環境生態」，邀請國發會副主委龔明鑫主持、圓境生態綠能公司董事長陳光雄主講，並請台灣智慧型電網產業協會副理事長林常平、荒野保護協會理事長劉月梅、市府產業發展局、環境保護局及資訊局代表擔任與談人，議題結束後主辦單位特別開放時間提供台上與台下的貴賓交換彼此想法與意見。 午後由專題論壇議題二「防災安居與健康生活」開始，商請今周刊社長梁永煌主持、銘傳大學都市規劃與防災學系客座教授陳亮全主講，秀傳醫療體系醫療資訊副院長劉立、中華民國社區營造學會常務理事李永展、市府工務局、消防局、衛生局及社會局代表擔任與談人。議題三「交通旅遊與生活服務」則是資深媒體人陳鳳馨主持、臺灣大學土木工程學系教授張學孔主講，鼎漢國際公司總經理林幸加、丞希綠色資訊創辦人高子漢、市府交通局及觀光傳播局代表擔任與談人。論壇壓軸為余紀忠文教基金會董事長余範英主持綜合座談，並邀請海洋大學海洋事務及資源管理所教授邱文彥、交通大學科技管理研究所副教授何無忌及台灣再生能源推動聯盟理事長高茹萍擔任與談人。 短短的6小時內，為臺北打造智慧生態社區及進一步串連為宜居永續城市，激發出無數創意且具可行性的火花。在「綠能產業與環境生態」部分，應思考面對不同氣候條件，建築應因地制宜導入節能效率和正確的環境設計，並重視陽光、水與土壤，發展社區特色；在「防災安居與健康生活」部分，防比消重要，藉由社區引導打造安全環境，他助、自助、助他、互助4種層次的社區概念應被重視；在「交通旅遊與生活服務」部分，倡議低碳慢行，提供友善步行環境，以智慧技術進行決策並創新，引導民眾行為改變，提升使用公共運輸意願，且可運用黑客松競賽，以提升公共運輸使用率10%為主題發想，並以交通導向設計旅遊路線，讓交通、觀光與資訊互相結合；在未來展望部分，提出應注意運用科技可能反而造成更耗能的問題，且除了成本高的智慧電網外，亦可思考先行建構耗能及成本較低的微電網。 產官學研民各界彼此對話建立共識議題實踐不退燒 與會貴賓寶貴的意見，讓臺北推動智慧生態社區有了更明確的方向與做法。為讓這場精彩的對話能分享給更多人知道，地政局已於臉書「智慧生態社區」和YouTube「臺北地政」頻道公開論壇全程影音，並將在3個月內邀集相關機關研議具體作為的可行性，並公布結果，使參與論壇及關心智慧生態議題的市民得知市府的後續作為，並藉此凝聚更多民眾參與公共事務，全民協力打造智慧生態社區，共創宜居永續的臺北。

本市為全國首善之區，各項機能設施完善，提供市民良好的居住環境，惟不動產價格昂貴，動輒數百上千萬，甚或達數億元以上，購屋者必須透過長年貸款方式，才能買到心中理想的住宅。但購買不動產，最怕的就是花錢得不到應有之品質，小從房屋漏水、陽台或屋頂違建，大到輻射屋、海砂屋、或房屋傾斜，均對於不動產價格均有影響。如果消費者在不知情情況下買到上述房屋，即產生消費爭議。3大爭議型態要知道 統計本市104年不動產消費爭議型態前3大分別為隱瞞重要資訊及終止委售或買賣契約二者均為24件，其次是交屋遲延15件，再其次則為房屋漏水11件。進一步統計累計的前3大糾紛原因尚有服務報酬爭議及仲介公司欺罔行為等糾紛（如下圖），如何避開爭議，安心買房，原來有解。揭開隱瞞資訊，用這招 依據不動產經紀業管理條例第22、23條之規定，不動產經紀業從業人員應製作不動產說明書，詳實記載該標的物狀況，包含需調查是否屬幅射屋、海砂屋、兇宅、是否遭公用徵收……等，且經紀人員應持不動產說明書向交易之相對人解說，故要破解不動產經紀業者為達成交易，而故意隱瞞房屋的重要資訊（如兇宅，海砂屋等），消費者於看屋現場即應要求業者確實持不動產說明書解說。 內政部並已於104年10月1日實施新制不動產說明書應記載及不得記載事項，規定不動產說明書內容除應記載不動產標的、現況說明外、尚包括重要交易條件及建物瑕疵等，並新增不動產經紀業者應查證不動產標的周邊300公尺範圍內重要環境設施之規定，藉由詳實的不動產說明書內容，提供買、賣雙方充分的物件資訊，以協助消費者作成正確之交易決定，以避免日後滋生糾紛或造成消費者之損害。降低違約風險，看過來 民眾預期跌價心態，導致悔買案件增多，近期常見買方在簽約後預期房價下跌，加上親友從旁鼓說，便想藉漏水瑕疵解除買賣契約，由此衍生消費爭議，但以目前法院實務判決，漏水等輕微瑕疵僅能請求修繕費用，不足以構成解除契約。另外尚有賣方委售後，仲介未能出售其滿意的價格，又目前銀行房貸利率並不高，導致賣方轉向出租而不願繼續委售，都衍生消費爭議。內政部業已公告「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中有規定買賣房屋，不論是預售屋或成屋契約審閱期至少五日，這是消費者的權利，應主動向建商要求。另外，購買不動產，必須詳細考慮不動產的總價、自備款及該不動產確實貸款之金額，並考量日後貸款支付能力，切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下訂。建商交屋遲延，要主張 依照內政部頒訂的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，預售屋買賣契約應載明開工及預計取得使用執照的時間，若建商未依期限開工或取得使用執照，三個月內須賠償遲延利息，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方，超過三個月則視同違約，至少須賠償房地總價15%之違約金，同樣的，買方若因違反「付款條件及方式」而造成交屋遲延，建商最高則可以沒收房地總價15%。房屋漏水問題，要注意 房屋漏水對購屋者日常生活造成不便，雖未必會影響房屋結構安全，但絕對會影響居住品質。看屋過程中除了詢問不動產經紀人員是否有漏水資訊外，更要要求詳實記載於「不動產說明書」。惟漏水問題往往於入住一段時間後才發現，故利用簽約前，多前往房屋勘查有無漏水問題，勿僅聽信不動產經紀業者單方面提供之資訊，即貿然簽約，縱使簽約前皆未發現漏水，簽約時記得約定漏水瑕庛擔保相關內容並落入條款中，以維護自身消費權益。 在此提醒現在或未來如欲購屋之消費者，在進行不動產交易前應對不動產標的各方面資訊詳加蒐集，以避免簽約之後反悔，產生後續履約爭議，並造成經濟等各方面損失。

依土地徵收條例規定，需用土地人於申請徵收前，應先與所有權人以市價進行協議價購，需用土地人對於協議價購土地市價之決定，依內政部101年函釋規定，可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估，亦可洽請土地所在地之直轄市、縣(市)政府提供。需用土地人於參考相關資訊來源，決定協議價購金額後，與土地所有權人協議時，需對協議價購金額如何訂定，詳予說明，並儘力達成協議價購。 林英彥博士曾就此問題發表了〈對土地徵收「協議價購」之省思〉一文（收錄於林英彥博士所著《隨筆》一書），文中認為：土地徵收條例未明文規定如何進行協議，且未賦予需用土地人開價高低的權力，協議不成即進行徵收，造成協議價購虛有其名無任何實質效果。本市辦理協議價購情形 本府各用地機關對於協議價購土地市價之決定，採委任估價師查估或參考政府公開資訊，如實價登錄、公告現值等或不動產仲介之相關資料，按區域、個別條件等因素比較分析與本局地價科提供之參考市價綜合評估後，決定協議市價與所有權人進行協議。 自101年9月採市價徵收後，地主普遍認為需地機關所提協議價購市價合理，加上需地機關為避免冗長徵收程序，積極與所有權人協商，同意協議價購比例由17.39% 增加到63.08%，甚至有6個工程案（附表一）地主全數同意協議價購或以其他方式取得，未辦理用地徵收。分析近年未能達成協議價購而需以徵收方式取得之土地，其權屬多屬祭祀公業、農田水利會或未辦繼承登記之土地，該類土地或因處分程序繁複辦理買賣移轉登記手續需時冗長，或因人數較多、繼承人散居各地，協商不易，致無法達成協議價購。徵收的爭議提前於都市計畫審議​ 土地徵收雖然是國家因公益需要，不得已採行之手段，但已對原所有權人的權利造成影響，過去土地徵收最常被詬病的問題，就是徵收的價格偏低，但自從101年土地徵收條例修正，明定應以市價協議價購及徵收補償，並要求評估公益性與必要性，以保障人民財產權益。以本市為例，不論是公聽會或協議價購會上，已較少聽到土地所有權人對補償價格提出質疑，所陳述之意見多是針對徵收範圍之適當性，或徵收之公益性、必要性提出質疑。本市全市屬都市計畫範圍，其工程用地範圍係依都市計畫所定之內容，有關都市計畫公共設施之配置是否適當，有無符合需求，應否調整變更，均有賴都市計畫規劃及審議，換言之，徵收的挑戰將併提前於都市計畫審議階段面對。附表一：

「田園城市」是由早期田園包圍城市的概念，藉由延伸及補充綠地系統轉化為現今都市中兼具糧食系統與永續生態城市的雙重定位。有別於傳統的綠化或農耕活動，田園城市是整合都市中閒置空間、畸零地等作為田園基地，打造「可食地景」（Edible Landscape）。臺北市柯市長於政策白皮書期望將臺北市打造為一個綠色健康、教育、生活之田園城市；為了達成將臺北市打造成田園城市之政策目標，田園城市推廣計畫將藉由建立田園銀行，整合田園城市基地，建立農業技術輔導，以及透過由下而上的民眾參與方式，經營管理田園城市基地，營造都市農耕新典範。南港746田園 南港746田園（南港區中南段一小段746地號土地）位於南港區忠孝東路7段478巷旁，臨近捷運南港站，基地形狀呈三角形，可使用面積約300坪。該基地係南港車站特定專用區區段徵收賸餘可建築土地，已列入市府「東區門戶計畫」進行整體規劃，未來將打造成為生技產業廊帶，現於開發前活化利用，自104年6月16日起開放由南港區中南里辦公處認養作為田園城市基地。南港746田園位置示意圖從荒地到田園 耕作成果豐碩 南港746田園認養之初碰到許多問題，像是土質多混雜石頭難以耕種、大雨排水不易等問題，後來與社區大學合作，指導居民如何闢土移除石塊、重新整地以利耕種，並指導許多農耕知識，提倡有機栽培。 綠意盎然的基地 中南里詹里長表示，這一年多來多虧居民熱烈響應參與田園相關活動，讓基地從閒置的空地搖身變成生意盎然的田園；田園的建置除了讓有興趣的居民認養種植外，也多一處提供社區居民的休憩場所，而且作物收成時也可以分給居民食用，使田園完全融入居民的生活。詹里長甚至打趣地說下班找不到家裡人，到田園找就對了！大家都很珍惜這塊田園基地，積極投入並且享受繁雜城市中難得的靜謐，南港746田園也歡迎大家前來做客，一同享受農耕的樂趣。 田園基地考核 居民分享作物 未來市地重劃的田園城市願景 開闢田園能將良好的飲食習慣及惜物觀念於基礎教育中，例如在學校建設小田園計畫，透過食農教育讓學生有親自種菜、照顧及採收作物的機會。民眾參與耕耘可食地景的過程中，與社區大學或相關專業人士合作，讓民眾接受農業技術輔導建立正確的農耕觀念，而種菜過程可建立人與人的互動關係，並傳達「環境生態」及「共生分享」的理念。民眾亦可從親自動手栽植、採收，當都市農夫樂趣之餘體會農民的辛勞，改變看待食物的方式，體認到自然資源的可貴。 地政局積極活化閒置公有土地，目前正著手辦理開闢另一處田園城市基地一位於中正區臨沂段一小段647地號土地，由雙和園大廈管理委員會代全體住戶共同認養中，將種植香草盆栽，如薄荷、洋甘菊及羅勒等可食植物，認養期間內配合開放公共使用，提高土地使用效益，落實公有土地開放公眾使用之理念。若您對田園城市有興趣，可上田園銀行網路平台了解開放認養的基地資訊及田園城市最新消息，為打造永續生態城市一同努力。

公有土地屬國家及全民之資產，綜觀中央及全國各縣市施政多以土地活化政策的檢討為優先，這不僅已蔚為全國潮流，更是地政局努力的目標。公地清查助建設 1500億可無償撥用 104年1月地政局鎖定臺北市非市有或非市管、土地上無已登記建物、面積在100平方公尺以上且非抵稅的公有土地作清查，總計清出16,153筆土地，面積5455.53公頃，104年公告現值達1兆4,000億元。接下來再根據行政院所訂「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」挑出1,800筆，面積約130公頃，以104年公告土地現值計算約1,500億元的土地資源可以無償撥用。這一年以來，地政局完成無償撥用非市有（非市管）公設地總面積是過去4年總和的4倍，可見盤點清查是活化的基石，主動協調用地機關撥用是減少閒置的原力。基金創富挹市政 盈餘加值推動智慧生態城市 平均地權基金是臺北市在民國68年成立實施，以辦理平均地權、市地重劃和區段徵收等業務，並促進已辦竣市地重劃或區段徵收地區之發展及環境改善為宗旨。多年來，地政局妥善運用基金配合臺北市產業政策、住宅政策、地區發展策略及各機關公務需求，靈活規劃運用整體開發後土地；另在不影響基金運作下，截至104年度止基金盈餘累積繳市庫達475億元、撥付市地重劃抵費地出售盈餘款基金278億元，挹注相關市政建設。 自105年起，為使盈餘款有長期、宏觀及公民參與的支用模式，地政局置入新一代的都市治理觀念，結合市府「智慧城市」、「田園城市」及「社區營造」政策，推動「智慧生態社區」計畫，透過重劃舊區民眾參與提案再生，讓已經完成開發的重劃區能運用盈餘款持續獲得改善和提升，邁向智慧、生態的城市。稅基公平合理 穩固地方財政 公告土地現值及公告地價依法分為課徵土地增值稅、地價稅的計算基礎，這「兩值」的調整除攸關民眾土地增值稅、地價稅稅賦負擔與財產權益外，在中央權管稅率不變的情形下，亦扮演影響地方稅收，及評估地方財政健全程度的關鍵角色。 為使土地稅基之評定更為公平、合理，力達健全房市、量能課稅、穩固地方財政等三目標，在穩固市府財政同時兼顧市民負擔前提下，地政局辦理公告土地現值、公告地價作業，除依相關法令規定、地價動態查估外，也將社會經濟狀況、民眾負擔能力及政府財政狀況等面向納入整體考量，調整後所帶來之土地稅增額將優先投入公共住宅、租金補貼、社會福利等各項重大政策，邁向公義社會。土地活化再推升 地利市民齊共享 地政局秉持小貢獻、大改變的理念，善用公有地活化支持市政公共建設開發，引導土地合理使用，避免土地閒置或過度開發，為打造臺北宜居城市盡一份地政心力。

根據資料統計，2015年是臺灣步入高齡化社會的起點，10年後，平均每5個人就有1位是老人，因應這樣的老化趨勢，臺北市政府地政局開始思考：我們能為逐漸老化的臺灣做些什麼？於是我們自105年4月25日全國首創推出「臺北市高齡社會地政貼心服務計畫」，攜手社會局、都發局、衛生局、民政局、稅捐處、國稅局、地政士公會、金融機構及其公會，採取公私協力、跨域跨界的服務方式，組成一個高齡友善團隊，由臺北市政府地政局及所屬地政事務所為長輩朋友提供最友善的服務，包含最基本的「法令諮詢」服務、為長者貼心設計的「樂齡環境」、「預約服務」及「到府到院」服務，最後還有2大亮點專案「以房養老」及「繼承叮嚀」服務，藉此打造貼心的高齡友善地政服務環境。各界專業站一起，法令諮詢沒問題！ 臺北市各地政事務所皆設置高齡友善服務櫃檯，提供法令諮詢服務窗口，無論長輩朋友是想對測量、登記等法令通盤了解，以減少登記申請案的補正機率，或是想順利完成以房養老貸款之各項登記，抑或是對於辦理繼承節稅規劃想進一步了解，都歡迎使用臺北市各地政事務所與各界專業協同提供的現場、電話、傳真及電子郵件等諮詢服務，期望建立便捷管道，達成有感便民之服務目標。高齡朋友免操勞，申辦業務不困擾！ 當長輩朋友們踏入臺北市地政事務所洽公時，可以發現各所依辦公環境，規劃、設置及維護管理讓長者可以舒適洽公的「樂齡環境」，以大安地政事務所為例，在臺北市政府地政局今年推出「臺北市高齡社會地政貼心服務計畫」後，新增了「樂齡填寫範例」及「桌上型放大鏡」等硬體設備與功能(如下圖)，樂齡填寫範例貼心地將填寫紙張放大，並以紅色字體標示出須填寫之部分，亦可使用桌上型放大鏡，減輕長者填寫表單時的視力問題。此外為了節省高齡朋友洽公等待時間，凡不動產標的位於臺北市轄區的長者，都可以向臺北市各地政事務所申請「預約服務」，將由各地所安排專人全程為長輩朋友服務，主動告知到所時間地點及負責後續的追蹤與管理。如果有長輩朋友不克親自前往地政事務所洽公，我們為您提供更全面的申辦地政業務管道，只要不動產標的位於臺北市轄區，年滿65歲以上並具有意思表示能力，且實際住所或醫療院所位於臺北市者提出申請，或由相關機關轉介臺北市地政事務所，即派專人「到府到院」提供核對身分與收件服務，期望讓長輩朋友的不便變方便，減輕銀髮族洽公的負擔。▲樂齡填寫範例、桌上型放大鏡公私協力以房養老，退休生活沒煩惱！ 近年來金融機構推出「以房養老」方案越來越盛行，臺北市各地政事務所將於所內張貼「以房養老方案超級比一比」海報，海報內將分析統計各家銀行以房養老專案貸款條件、撥款方式及各家特色，並商請各家金融機構依其方案提供試算範例，日後若有更優惠的方案推出，請金融機構公會隨時告知更新的銀行與方案，提供給前往地所洽公的朋友第一手消息。另外已簽訂以房養老契約的長者，我們也提供相關登記的法令諮詢。同時，臺北市政府地政局亦在思考：除了以房養老這種商業型貸款式的方案之外，還有什麼對於退休長者可以運用其持有之房產獲取生活費的方式？於是，臺北市政府地政局正與都市發展局商談「代租代管」及「公益出租人」等各種方案之合作可能，未來我們將於臺北市政府地政局官網設置「高齡友善」專區，將各種以房養老相關資訊通通納入其中，期望藉由跨局處、跨領域的合作，提供更多有益高齡長輩退休樂活之多元管道。儘速辦理繼承登記，打造專屬節稅規劃！ 「繼承叮嚀」專案將針對繼承人與被繼承人提供多樣服務，為避免您不知不動產繼承需經地政機關登記，導致逾期辦理而受處罰鍰、遺產被列冊管理或公開標售之情形發生，臺北市政府地政局與所屬地政事務所利用簡訊或公文主動通知，叮嚀繼承人儘速辦理繼承登記；對身為被繼承人而言，可多加利用臺北市各地政事務所與稅捐單位協同提供的現場、電話、傳真及電子郵件等諮詢服務，我們將針對不同案例提供不同的節稅規劃及法令諮詢，期望藉由各界專業人士的規劃與建議，打造適合自己與孩子的節稅規劃。 以上六項地政貼心服務，歡迎長輩朋友們多加利用，相關細節也可以詳洽臺北市各地政事務所服務臺。

自實價登錄施行以來，已揭露了3年多的資訊，為讓各界更能掌握房價趨勢，特別以102年至104年不動産買賣、租賃成交案件的實價資訊進行歸納整理，期能使房市變化脈動能夠更清楚的呈現，讓社會各界對房市資訊有整體性的了解，進而能健全房市。本次報導主要分成3大主軸，包括全市總覽、住宅市場及車位、辦公及店面市場等，相關報導內容簡述及重點整理如下，讓你瞬間搞懂近三年臺北房價。全市總覽 第1大主軸為全市不動產市場概覽，包括實價登錄買賣四大種類的總件數與占比；土地與房地交易量、價分析；同時運用交易件數與地籍建物棟數的比值，計算出各行政區的流通率，一窺其實際的交易熱絡程度。住宅市場及車位 第2大主軸為住宅市場及車位，按各行政區分類進行交易量、交易總金額、平均交易總價與單價、坪數、屋齡進行歸納整理，也介紹市中心精華地段房價情況及價格親民的10大熱門交易路段，還增加各行政區停車位之價格統計資料，就停車位價格與房價試算其比值，提供民眾參考。辦公及店面市場 第3大主軸為辦公及店面市場，辦公市場依商辦與廠辦作區分，除了分析其買賣交易量與平均交易單價以外，租賃交易量與平均租金亦納入統計，並藉由租金與交易單價之間的關係，簡單計算其毛利率，供各界參考。店面市場則以商圈作為區分，因店面買賣交易量相對較少，故主要分析各商圈店面的租賃交易量與平均租金，其中平均租金部分，鑑於主要道路與巷內、次要道路之租金差異較大，特區別為兩種類型進行計算，真實呈現各商圈的平均租金。近三年房地產重點整理 經整理分析以上近三年資訊，彙整如下表，希藉由重點的掌握，秒懂三年臺北房市，目的更在於透明資訊，進而健全房市。表1 臺北市近三年房地產分析重點表 分類 重點整理 全市總覽 104年較102、103年減少幅度36.72%、9.18%，交易量逐年雖遞減但幅度趨緩。 平均交易總價逐年增加，平均交易單價104年第3季達高峰。 中山區交易量及流通率居冠，萬華區流通率最低。 住宅市場 及車位 住宅交易量持續下滑，中山區交易量最高。 中山區總交易金額奪冠，大安區平均交易總價最高。 精華地區平均交易單價仍高，大安區穩居第一，萬華區相對親民。 坡平車位大安區323萬元最高、文山區180萬元最低，機械車位松山區175萬元最高、文山區116萬元最低。 機械車位平均單價約為坡平車位6成。 坡平車位平均單價約為房價3.7倍 ，機械車位為2.25倍。 辦公及 店面市場 信義商辦交易單價最高、租金最貴，南港經貿廠辦交易單價最低、租金最便宜。 內科廠辦毛利率居冠，敦南商圈毛利率最低。 交易單價以忠孝商圈店面居冠，前5名皆超過600萬元/坪。 主要街道與非主要街道店面平均租金，均以忠孝商圈奪冠，西門商圈緊追在後。

全市不動產市場概覽，包括實價登錄買賣四大種類的總件數與占比；土地與房地交易量、價分析；同時運用交易件數與建物棟數的比值，計算出各行政區的流通率，一窺其實際的交易熱絡程度。全市實價登錄交易件數逐年遞減，房地交易佔多數 本市102年至104年實價登錄買賣交易揭露總件數分別為34,009件、26,283件及21,118件，以交易標的種類區分，土地占10.94%，房地占83.33%，建物占0.69%，車位占5.04%。房地交易占交易總數達八成以上為最大宗。圖1 102-104年全市買賣交易總數統計全市土地交易件數每年第4季交易最旺 本市102年至104年實價登錄土地交易件數分別為3,856件、2,921件及2,132件，104年交易件數較102年、103年減少幅度分別為44.71%、27.01%，顯示全市土地交易量呈現下滑趨勢，但跌勢漸有趨緩。以各季交易量比較，每年第4季交易量最高，為交易旺季，104年第4季交易金額463億元，為3年來最高。圖2 102至104年土地交易件數及總金額圖全市房地交易量逐年遞減幅度趨緩，每年第2季交易最熱 本市102年至104年實價登錄房地交易件數分別為23,444件、16,334件及14,835件，104年交易件數較102年、103年減少幅度分別為36.72%、9.18%，顯示全市不動產市場交易量呈現下滑趨勢，但跌勢已有趨緩。以各季交易量比較，第1季、第3季分別受春節及農曆民俗月影響，交易量較低，第2季交易量最高，為交易旺季。全市交易總金額隨量縮而減少，104年第3季交易總金額最低 從全市交易總金額觀察，102年至104年全市交易總金額分別為5,919億元、4,260億元及4,097億元，隨交易量逐年縮減少，104年交易總金額較102年、103年減少幅度分別為30.78%、3.83%。以近3年交易總金額比較，最高峰落在102年第2季(交易總金額1,683億元)，最低谷則在104年第3季(交易總金額944億元)。圖3 102至104年房地交易件數及總金額圖全市房地平均交易總價逐年增加，104年第4季為最高 以平均交易總價觀察，102年至104年全市平均交易總價分別為2,525萬元、2,608萬元及2,762萬元，有逐年增加趨勢，104年交易總價較102年、103年上漲幅度分別為9.39%、5.90%。以近3年交易總價比較，最高峰落在104年第4季(交易總價3,182萬元)，最低谷則在102年第2季(交易總價2,413萬元)。全市房地平均交易單價104年第3季達高峰，104年第4季回落 102年至104年全市平均交易單價分別為62.8萬元/坪、66.5萬元/坪及66.1萬元/坪，104年交易單價較102年上漲5.25%，但較103年下跌0.60%。以近3年交易單價比較，最高峰落在104年第3季(交易單價68.2萬元/坪)，最低谷則在102年第1季(交易單價60.5萬元/坪)。圖4 102-104年全市房地平均交易總價及單價房地交易流通率中山區居冠，萬華區最低 從全市各行政區房地交易流通率觀察，平均流通率最高前3名分別為中山區、內湖區及南港區，中山區102年至104年買賣交易件數及流通率皆為全市第一，平均流通率最低前3名分別為萬華區、士林區及大安區。圖5 102-104年全市12區房地交易流通率

信義商辦交易單價及租金最高，南港經貿廠辦交易單價及租金最低 信義商辦平均交易單價125萬元/坪，居全市辦公商圈之首，敦南商辦平均交易單價104萬元/坪緊追在後，兩者單價均達百萬以上；南港經貿廠辦平均交易單價43萬元/坪則為全市辦公商圈中最低。各主要辦公商圈102年至104年平均租金單價最高為信義商辦3,061元/坪，次高為敦南商辦1,977元/坪，最低則為南港經貿廠辦955元/坪。廠辦毛利率優於商辦，內科廠辦最高 從各主要辦公商圈102年至104年毛利率觀察，毛利率前3名分別為內科廠辦3.10%、信義商辦2.94%、站前商辦2.67%，最低則為敦南商辦2.28%。圖1 全市主要辦公商圈平均交易單價／租金圖全市商(廠)辦交易及租金單價最高都在信義區 自實價登錄以來全市商(廠)辦交易單價前5名，前3名皆位於信義區松高路，第1名交易單價為185萬元/坪，另兩筆交易單價均為153.2萬元/坪，並列第2，第4名位於大安區忠孝東路三段，交易單價為149.6萬元/坪，第5名位於中山區敬業一路，交易單價為146.9萬元/坪。自實價登錄以來全市商(廠)辦租金單價前5名全部位於信義區，最高價第1、2名均位於信義路五段，單價分別為4,410元/坪及4,255元/坪，第3名位於松高路，單價為3,719元/坪，第4名位於信義路五段，單價為3,700元/坪，第5名位於忠孝東路五段，單價為3,590元/坪。表1 全市商(廠)辦交易單價前5名商圈表現群雄爭王，忠孝、西門、站前商圈分列前三名 因店面租金受臨路情形、顧客通行量、聚集規模等條件影響甚鉅，為避免單一數據無法真實呈現全市各主要店面商圈租金水準，地政局特別區分主要街道店面及非主要街道店面，分別統計102年至104年平均租金供外界參考。其中主要街道店面平均租金最高者為忠孝商圈，平均租金19,662元/坪，次高為西門商圈，平均租金為15,019元/坪，第3則為站前商圈，平均租金為13,549元/坪；而非主要街道店面平均租金最高者同樣為忠孝商圈，平均租金8,102元/坪，次高為西門商圈，平均租金為7,320元/坪，第3則為站前商圈，平均租金為5,417元/坪。圖2 全市主要商圈平均租金圖忠孝商圈店面交易及租金單價均奪冠 自實價登錄以來全市店面交易單價前5名，前2名皆位於忠孝商圈，交易單價分別為778.5萬元/坪及756.8萬元/坪，第3名位於永康商圈，交易單價655.1萬元/坪，前5名中有3名位於忠孝商圈，永康商圈及站前商圈各有1件。實價登錄以來全市店面租金單價前5名，最高價第1、2名均位於忠孝商圈，單價分別為31,679元/坪及29,646元/坪，第3名位於館前商圈，單價為27,531元/坪，前5名有4名位於忠孝商圈，可謂本市燙金店面，商業效益高。表2 全市店面交易單價前5名

全市住宅交易量持續下滑，中山區交易量最高 102年至104年住宅交易件數分別為21,860件、15,246件及13,912件，104年交易件數較102年、103年減少幅度分別為36.36%、8.75%。各行政區方面，中山區104年交易件數2,150件，連續三年為交易量冠軍，交易件數最少為大同區，104年僅534件。另從建物型態觀察，各區均以大樓為主，套房占比則以中山區最高，南港區最低；公寓占比則係士林區最高，中山區最低。表1 各行政區102至104年建物型態占比統計表圖1 各行政區102至104年住宅交易件數總量圖大安區平均交易總價最高，萬華區相對低價 各行政區平均交易總價前3名依次為大安區、中正區及信義區，102年至104年平均交易總價分別為3,413萬元、2,896萬元及2,762萬元，最低為萬華區，102年至104年平均交易總價為1,350萬元。大安區住宅平均交易單價最高，萬華區單價最親民 大部分行政區104年平均交易單價較103年下跌，僅中山區及萬華區上漲，平均交易單價前3名，依次為大安區、信義區及中正區，大安區交易總價及交易單價皆為全市最高，另萬華區、文山區及北投區，為平均交易單價的親民區。表2 各行政區102至104年住宅市場排名表全市住宅交易單價大安區帝寶最高 統計各年度全市住宅交易單價，榜首分別為102年大安區帝寶298.2萬元/坪、103年信義區皇翔御琚290.5萬元/坪及104年中山區宜華國際290.6萬元/坪；自實價登錄以來交易單價前10大建案，大安區囊括半數，共5個建案上榜，並以帝寶298.2萬元/坪奪冠。表3 全市住宅交易單價TOP10建案圖2 全市住宅交易單價前10名建案40萬元/坪以下10大熱門交易路段北投區最多 為提供更多購屋資訊，地政局特別統計平均交易單價40萬元/坪以下的10大熱門交易路段，提供民眾參考。其中年平均交易件數最多的路段為文山區興隆路三段，年平均交易件數為47件，北投區溫泉路、中和街、泉源路，年平均交易件數皆為41件，內湖區康樂街，年平均交易件數40件，排名第5。圖3全市40萬元/坪以下10大熱門交易路段示意圖機械車位約為坡平面車位6成，坡平面車位約為房屋單價3.7倍 全市各行政區坡道平面車位除北投區及文山區外，平均單價皆超過200萬元，其中大安區更高達323萬元，文山區180萬元為最低。全市各行政區機械(含坡道機械及升降機械)車位平均單價皆超過100萬元，其中以松山區175萬元為最高，文山區116萬元為最低。機械車位平均價格大約是坡道平面車位的6成，機械車位單價約為房屋單價的2.25倍，坡道平面車位則約為房屋單價的3.7倍。圖4 各行政區102-104年坡道平面車位／機械車位平均單價統計圖表4 各行政區車位價格比值

臺北市政府為健全房市交易、促進預售屋交易資訊透明化，由地政局、法務局、建築管理工程處人員聯合財政部臺北國稅局人員進行預售屋聯合稽查，藉以輔導建商及不動產經紀業者遵守法令規定，替消費者注意買賣契約潛藏的交易陷阱，以免吃虧受騙。契約違規 居高不下 本府自103年起針對預售屋建案買賣展開聯合稽查迄今，發現預售屋定型化契約違反規定之比例仍然居高不下，經統計稽查結果，103年第一次稽查39案中僅有2案合格(違規率94.87％)，103年第二次稽查15案中僅有1案合格(違規率93.33％)，104年第一次與第二次分別稽查10案與9案，竟然全數不合格(違規率100％)，針對違規業者，本局已依消費者保護法及臺北市消費者保護自治條例等規定要求業者限期改正，業者均已於期限內完成改正，限改合格率達100%，顯示業者配合意願很高。但是，因為部分業者對相關法規不熟悉或不明瞭，造成遺漏或認知錯誤，導致違規率居高不下，市府將持續加強宣導及查核並嚴格執法，相關查核結果，也同步公布在本局網站，提供民眾參考，讓民眾買房安心。契約預審 源頭把關 為了降低預售屋定型化契約違反規定之比例，本局前於去（104）年11月9日邀集本市不動產開發商業同業公會及本市不動產代銷經紀商業同業公會等單位召開會議，研議建立預售屋契約預審制度，以提高契約合格率。會後，旋由本府訂定「臺北市預售屋定型化契約預審機制協力計畫」，於104年12月29日核定並送本市不動產開發商業同業公會；本市不動產開發商業同業公會（以下簡稱公會）訂定「預售屋買賣定型化契約預審機制作業要點」，並於104年12月31日經第16屆第5次董監事會議通過，期以公私協力之方式，共同推動定型化契約預審。未來，預售屋買賣定型化契約除本局主動查核外，也加入業者自主管理的實踐，從而提升業者服務品質，有效降低預售屋定型化契約違規比例，也減少業者修改契約書成本，本府結合公會推動的定型化契約預審機制是全國首創，將政府查核結合業者及公會的自我檢視，防弊與興利兼顧，為有效執行的創新與改革，是公私協力以增進效益之最佳模式。提升效率 程序把關 本府為保障預售屋交易安全，全國首創發布「臺北市預售屋銷售規範」，並於103年8月15日起生效，希望能導正預售屋銷售過程的違規行為。本局體認到預售屋的查核工作須因應經濟變遷並順應需要，為明確查核重點，再增加預售屋稽查相關作業規範，經檢討相關條文，將「臺北市預售屋銷售規範」修正為「臺北市預售屋聯合稽查作業要點」，例如，為防範建商蓄意將工業區內預售屋以住宅的名號來銷售，誤導民眾使其因工業宅的房價比一般住宅便宜而購買，卻不清楚背後所藏的風險與居住安全，對此，修正後明定工業區之預售建案優先列入受稽查對象以全面稽查。本作業要點修正，業於今（105）年1月20日生效，除使查核作業更為公開透明，也可使業者事前檢視業務執行方式，以符合相關法律規定，提升執業品質。 「改變臺灣，從臺北做起」，政策與執行是維護不動產交易安全的法門；資訊透明公開，則是執行管理作業之必要配套措施。本局除了持續實施預售屋買賣定型化契約之查核，做好公權力賦予的職責嚴格為民眾把關，也將秉持專業創新精神，以長期、穩定的政策，除跨域合作，更藉由公私協力，讓不動產交易朝向健全發展。

什麼是控制點？​ 「控制點」─提供一定區域範圍的固定參考位置，藉由觀測控制點與目標物之間的相對關係，即可獲得正確的空間資訊坐標，例如：辦理土地鑑界、土地分割等各式地籍測量所依據之控制點，就是「圖根點」；辦理都市計畫測量、地形測量所依據的就是「都市計畫控制點」。圖1、圖根點與都市計畫控制點E化查詢更透明​ 為使民眾也能透過簡單的電腦操作，進一步了解及查詢政府單位所使用的測量基準，「臺北市控制測量成果管理系統」（以下簡稱LDA系統）便應運而生。LDA系統是由臺北市政府地政局土地開發總隊所建置，利用結合多種圖資及多元的定位方式，提供簡易快速的查詢應用服務，民眾可自行搭配使用相關圖資及系統內控制點資料的查詢、資料匯出及測量等功能，做為了解土地坐落及地上物位置關係之測量應用及參考。藉著開放圖資予民眾利用，達成智慧開放政府的目標。查詢平臺比一比 「全國衛星追蹤站暨基本控制點查詢系統」是內政部國土測繪中心為了整合其管理的基本控制測量成果與地方縣市政府管有的加密控制測量成果而建置，屬於中央-地方的垂直性整合查詢系統，資料包含本市衛星追蹤站及基本控制點（衛星控制點、一等水準點、重力點），但缺少圖根點及都市計畫控制點、樁位等資料。另外，本府都市發展局所建置的「臺北市都市計畫整合查詢系統」，僅提供都市計畫控制點、樁位之查詢。LDA系統不僅包含本市基本加密控制點、地籍圖根點、都市計畫控制點、樁位、水準點，以及市內相關的歷年圖籍資料，例如行政區圖、1/1000地形圖、100年航測影像、101年航測影像，並提供了便利的圖上測量工具可作為簡易的測量應用，相較之下，更為完善。圖2、臺北市控制測量成果管理系統智慧圖資奠基智慧城市 打造智慧城市是本府重大政策目標，亦是本局施政重點，LDA系統整合各種開發、工程測量所需的圖根點與都市計畫樁位，方便民眾使用，且提供工具讓民眾了解這些點位的位置關係，使資料的查詢及應用方式更多元、更有效率，減少實地測量作業人力與時間成本，使智慧的圖資管理成為智慧城市的基石。

圖解地籍圖數值化作業 臺北市在65年至77年間辦理地籍圖重測，早期因電腦尚未普及化，故全部重測成果的40餘萬筆土地中，僅1萬餘筆成果為數值資料，可以直接於電腦建檔管理，其餘都以圖紙方式保存，後續之應用有限。有鑑於該圖紙資料使用頻率甚高壽命有限，且土地登記資料已陸續建檔完成，又電腦設備及軟體已可滿足數值化需求，為邁入電子化管理階段，所以臺北市經內政部核准自81年間開始辦理全臺北市圖解地籍圖數值化作業，至85年間完成。本次圖解地籍圖數值化成果不僅初步達成圖籍電子化管理及與本府各局處資料共享等效益，更對於都市規劃、簡政便民及土地改革注入一新的契機。紙圖地籍圖到圖解數值化地籍圖坐標系統整合及轉換 辦理地籍圖重測期間，法定坐標系統因歷史因素或精度不足等陸續改算，所以地籍圖重測成果因跨越不同時期而分屬4種不一樣之坐標系統；為徹底達成地籍圖整合以利管理應用，自88年至93年間採用六參數「最小二乘配置法」於90年底前將地籍圖重測成果先全面轉換整合至TWD67坐標系統（TM二度分帶全臺平差坐標系統），後續再由TWD67坐標系統轉換至TWD97坐標系統。臺北市圖解地籍圖數值化成果經整合及轉換後，可直接提供各地政事務所及相關工程測量機關利用，能有效提升臺北市辦理地籍測量效率，並提供臺北市政府民政、戶政、工務、環保、警政、交通等市政規劃及其他加值使用。坐標系統整合及轉換臺北市未來展望－邁向三圖合一 雖然臺北市地籍圖重測成果皆已完成數值化並轉換至同一個坐標系統，但若再進一步比較臺北市政府各機關間之測繪成果，就會發現仍存在著彼此之間細部控制測量以及其下應用測量成果不一致之問題，導致彼此之間的測繪成果無法直接套疊，影響進一步提供加值應用之後續發展。為建立完整國土基本資料、提昇測繪品質，96年間公布實施之國土測繪法已明文規定中央主管機關及各地方直轄市縣市政府之權責，並授權內政部會商有關目的事業主管機關訂定應用測量實施規則，作為各機關辦理應用測量之準則；臺北市政府為了維持府內各機關未來測繪成果品質一致，進而促進測繪成果流通共享，已經在104年間訂定「臺北市實施應用測量控制點聯測作業及管理要點」，要求未來各機關辦理應用測量時，應透過聯測方式齊一控制網系，讓不同機關的應用測量成果可逐步趨於一致，進而達成地籍圖、地形圖、都市計畫圖（三圖）合一之目標。臺北市應用測量管理系統介面

「有土斯有財」為自古流傳至今的名言，人與土地關係甚為密切，土地更成為人們重要的資產項目，而辦理地籍測量及建立地籍圖資，旨在確定各宗土地四至範圍，杜絕相關所有權人爭訟，俾能安居樂業，為保障人民土地產權最基本的工作，故孟子稱為仁政之始。 臺北市政府地政局為督導、統籌本市測量業務之最高管理機關，其轄下各地政事務所負責執行土地複丈及建物測量等大家熟知的第一線測量業務；除了各地政事務所外，「土地開發總隊」提供全市一致性控制網系及完整圖籍資料服務，滿足市民與地政機關、估價師、不動產從業人員、各級政府單位的需求。也就是說，總隊所做的就是奠定本市測量體系的基石。控制測量－地上的小釘子你有所不知 大家是否曾注意過山上、馬路上、人行道上，總會出現一些長相不同的小釘子呢？它們有個正式名字叫做「控制點」，每個控制點有相對應的精確坐標值，提供一定區域範圍的固定參考位置，舉凡地政事務所的各項複丈案件、政府與民間各項工程建設都會透過這些點位以確定標準位置，它們的重要性與小小體積正好相反。各級控制點介紹 總隊為本市加密控制點之設置與管理機關，於96年國土測繪法頒布實施後，開始進行加密控制點之實地清理查對工作，清查結果本市內共計有231點加密控制點，持續用於圖根測量工作中。99年間考量加密控制點測設已久，因人為或自然因素有滅失、毀損或移位情形，於是採分期分區方式再次清查本市現有加密控制點，以確保測量成果之品質，同時規劃設置新的加密控制點，以期本市的加密控制測量成果更加符合各機關所需。 總隊亦負責本市圖根點之設置與管理，早期控制測量是由測量人員背負沉重儀器跋山涉水攀登三角點進行施測，時常受到風雨、豔陽照射等天候影響而無法施測。所幸科技快速進步，不受天候影響的GPS技術逐漸普及，結合高精度、作業快速、24小時皆可觀測等優點，自總隊引進用於控制測量後，節省許多施測人力及時間，並逐步研議拓展應用於各市政建設的可行性。圖籍管理－從紙本到數位 除了專責全市的控制測量作業外，總隊的圖庫保有許多自60、70年間辦理地籍圖重測留存下來的測量原始資料。由於日據時期留下的地籍圖破損、滅失，加上自改制為院轄市後工商高度發展、人口激增，對於土地界址鑑定的需求日益殷切，原有地籍圖精度已經難以因應實際需求。有鑑於此，本市自64年開始辦理地籍圖重測，至77年間全部辦竣。然又因辦理地籍圖重測後的地籍圖仍然是紙圖，地籍資料無法擴大加值應用，便於80年起將重測後的地籍圖數化，並在88年開始建置多目標地籍圖，在建置期間歷經坐標整合與轉換，於95年完成多目標地籍圖，使地籍圖成為一項可結合其他圖資靈活運用的資料。目前可供民眾申請地籍圖重測的資料包括地籍調查表、重測結果清冊、面積計算表等，亦提供多目標地籍圖資，如地籍套疊道路街廓圖、重要地標、路名註記等，利於民眾一覽多項圖資應用。臺北市地籍圖沿革 總隊自104年4月1日起更率先全國開辦「跨所隊核發地籍圖重測地籍調查表」，民眾可就近至轄區內各地政事務所跨所申請列印地籍調查表，讓民眾省時又省力。智慧測繪未來─開新局 總隊致力提升控制測量的精確度，保障民眾土地產權，104年起著手進行5座衛星定位測量基準站建置與軟體開發，高精度空間資訊將可逐步整合全市各控制網系，增進開發區測量經度並縮短測量時間。衛星定位測量基準站系統架構 然而控制點種類龐雜，且早期控制點資料為紙本型式，無法於電子地圖上搜尋（如門牌、道路定位）控制點位置及觀看街景，以致測量工作無法於事前規劃時判斷實地情形，導致現場測量時需變更計畫或中止測量；除此之外，為了讓一般民眾也能了解測量土地界址所使用的基準為何，加強民眾對政府施政的信任，控制點資料應可配合圖層展示並供民眾公開瀏覽。基於以上需求，總隊於103年間推出「臺北市控制測量成果管理系統」，底圖為多數人熟悉的Google Map，輔以套疊、展繪各式圖資（如地籍圖、地形圖等），利用視覺化影像直觀之特性表示實地現況，不論是地政單位或ㄧ般民眾皆能便利、快速地查對所需的各級控制點資訊。 穩固的控制測量及測繪應用系統是建構智慧城市的基礎，由總隊所開發的「臺北市應用測量成果管理系統」已於104年底建置完成，短期內除了展繪總隊處理案情的成果外，中期要能收納本市各機關辦理應用測量之計畫與成果，最終目標是藉由資料庫管理功能予以分類並建立索引，建立智慧管理系統及運用網際網路地理資訊系統（WebGIS）軟體公開於網路圖臺供政府機關及各界線上查詢。同時透過該系統平台之應用測量成果線上展示功能，實現智慧城市願景，可使用於全市的都市規劃、水利整治、交通、農業、防震減災等公共政策，未來加值應用在防災、交通系統、保全監控、社福照護、流浪動物監控等應用管理，據以輔助決策擬定，同時讓產官學研民界共同參與，透過資料共享達到最大效益，形成一個良好的合作與創意迴圈，並藉以提高行政整合效率，避免各機關重覆耗費資源。

「進擊的」語彙來自日本動漫「進擊的巨人」，描述的是世界上突然出現了人類的天敵「巨人」，人類為了生存逃到一個地方並蓋起三重巨大的城牆，享受了一百多年的和平。直到有一天巨人突然出現，以壓倒性的力量破壞城門，捕食人類，主角親眼看著人們及母親被巨人吞食後，學習和巨人戰鬥的技術，成長為戰士，並誓言殺死所有巨人以改善生活。這部在亞洲及歐美各地擁有高人氣的日本動漫也帶動了流行用語「進擊的…」。 數十年前在臺北市辦理區段徵收或市地重劃，只要舉起法令的旗幟，並耐心與地主或住戶溝通，均能順利完成。但在公民參與、保障私有財產權及徵收是否違憲等意識愈趨高張的這個年代，法令不再是政府辦理開發的護身符，而應在合法性下，更廣泛地探討合理性、公益性及必要性，因應擬開發地區的不同條件，選擇適當的整體開發方式（表1）。但從地政局土地開發總隊辦理區段徵收及市地重劃十年經驗，即使選擇了一個最適當的開發方式，仍會與開發區內原有住戶的居住與生存權亦有所衝突，引發各界質疑開發的正當性，因此必須設法以「"進擊的"土地開發」的觀念與手法，在執行政策的同時，兼顧符合社會公義、配合社會環境變遷及市民的期待，以突破困境。表1：整體開發方式比較表資料來源：李得全&許雅芝，2016:87。調查兵團－土地開發的課題及對策 土地開發總隊從十年來推動土地開發的經驗歸納在臺北市推動區段徵收或市地重劃遭遇的挑戰與課題，並提出對策(表2)，期許在現行體制下實戰精進。表2：土地開發遭遇課題及對策 然而現行遭遇的執行課題不只上述，仍有許多問題待解決，未來將進一步與產官學研民各界，共商出策進作為以裨補闕漏，例如： ​在政策制度面 :交通大學林健正教授(2016:107)認為從開發完成後的外部效益及公益性來說，區段徵收較市地重劃具提升土地利用的完整性與公益性；但政治大學徐世榮教授與戴秀雄助理教授則主張區段徵收游走違憲邊緣，應檢討存廢。 在創新技術面：臺北市是高度都發地區，開發區多緊鄰人口建物密集市區工程施作複雜困難度高；出售開發後剩餘的土地回收開發成本，遭評政府帶頭炒作土地；開發區和周邊都市景觀及街區系統無法接合，造成地區風貌、建築樣態與街道紋理的斷裂(李得全&許雅芝，2016:87)等。高牆外的世界－結論與建議 現階段區段徵收或市地重劃的開發方式，均面臨了政策制度面與創新技術面的挑戰，我們期待由過去的執行經驗以及現今變化中，學習新的思維觀念、重新認知土地開發，並持續發展新的應對策略，轉變土地開發方式，期望民眾與政府都能在公平、公義及合理條件下，共享開發利益。於此情形下，歸納以下3個推展面向： 整合土地開發制度：內政部採納各地方政府建議著手研擬「土地開發法」，期能整併區段徵收與市地重劃制度，將2大開發制度的優缺點去蕪存菁，並兼顧公益性、必要性及合理性。未來將持續配合內政部修法，將開發經驗回饋至土地開發新制，期於制度面、法制面更臻完善。 創新開發技術：未來新開發區內規劃之新建公共住宅將採智慧社區模式，規劃施作智慧電錶、電網、微電腦瓦斯錶等；至於公共工程方面，除既有的樹 木保護計畫外，將進一步落實採行生態工法，於施工過程中重視人為環境與自然環境的互動與共生，以達永續發展目標。 重視安置議題：除了在地安置為原則外，期望於不同的土地及建物權屬屬性及資格條件下推衍出分類、適地之安置方式： 承購安置住宅：合法建物及民國77年8月1日以前的違章建物所有權人得按成本價承購安置住宅。 配租公共住宅：民國77年8月1日以後的違章建物所有權人，或有設籍但無屋的住民得優先配租公共住宅。 協力造屋：推動有地無屋的小地主進行協力造屋及社區營造。參考書目：​1.李得全，許雅芝(2016)。從都市計畫角度談市地重劃，建築師雜誌，(493)，84-892.林健正(2016)。頭前溪兩岸空間發展策略，建築師雜誌，(493)，103-107。