前言透過不動產信託的規劃，可保障自身老年生活無虞及保障未成年子女之權益，避免不動產遭受查封限制登記，亦可妥善安排與運用以信託方式達到節稅目的，並保障委託人及受益人之權益。以下節錄講座精彩內容，讓我們重溫這場精彩的課程吧！壹、信託與信託登記解析一、信託之意義: 謂委託人將財產移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。二、信託範圍:除法律另有規定外，應以契約或遺囑為之。受託人因信託行為取得之財產權為信託財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、 毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產。三、信託登記對抗原則:以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。四、信託與土地登記之關係:（一）私法自治、契約自由。（二）雙登記簿。（三）雙權利制。（四）雙受益人。（五）雙契約書。（六）信託成立、期間、消滅。（七）信託關係之三人。五、信託關係成立、存續及消滅表解:信託行為之成立、存續期間及信託關係消滅三大階段。六、無效信託之要件:（一）其目的違反強制或禁止規定者。（二）其目的違反公共秩序或善良風俗者。（三）以進行訴願或訴訟為主要目的者。（四）以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。七、不動產信託種類:（一）動產信託、不動產信託。（二）定期信託、不定期信託。（三）單獨信託、共同信託。（四）契約信託、遺囑信託。（五）自益信託、他益信託。（六）公益信託、私益信託。（七）營業信託、非營業信託。 （八）宣言信託、設立信託。八、信託當事人（委託人、受託人、受益人）。九、信託登記申請人（土地登記規則第125、126、128、129條）。十、登記原因意義說明: (一)信託。(二)受託人變更。(三)塗銷信託。(四)信託歸屬。(五)信託取得。(六)土地權利信託內容變更登記。十一、信託登記之申請注意事項: (一)會同申請。(二)以信託契約立約日為原因日期。(三)無申請期限及登記費罰鍰之規定。(四)自行具結權利價值。(五)非自益信託之申報贈與稅。(六)不課徵稅捐。(七)他益信託應貼用印花稅票。(八)查欠稅費。(九)登記原因證明文件為公契與私契。(十)信託私契應予審查。十二、信託登記之登記規費及稅捐。十三、受託人變更登記之登記規費及稅捐。十四、信託歸屬登記之登記規費及稅捐。十五、塗銷信託登記之登記規費及稅捐。十六、信託專簿。貳、信託登記相關函示(78則)。參、信託登記相關問題解析(45則)。肆、信託登記應備文件: 1登記申請書。2登記原因證明文件（如信託契約書、遺囑）3權利書狀4申請人身分證明5委託人印鑑證明6委託書7遺產稅、贈 與稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件8主管機關核准或同意證明文件9 主管機關許可之證明文件10無欠稅（費）證明文件11重劃工程費或差額地價繳清證明書12最高限額抵押權確證明文件。伍、信託登記申請實例解析:一、信託登記申請書、契約書。二、信託內容變更登記申請書、契約書。三、信託塗銷登記。四、信託專簿─信託契約書(私契)。五、信託土地、建物登記簿謄本範本。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，歡迎⾄臺北市政府地政局官⽅網站地政講堂系列專區下載。

前言 我國區段徵收制度，被徵收土地所有權人可依其意願選擇領取地價補償費或是申請領取抵價地作為補償，以保障土地所有權人的權益；然而在抵價地分配的相關法令規定及實際操作過程中，卻產生許多爭議、訴願、訴訟案，各界對於區段徵收相關制度也有許多檢討聲浪，這些爭議該如何解決，以及政府行政程序該如何精進呢？本次講座特別邀請到國立政治大學地政學系陳立夫教授帶我們深入探討「抵價地分配相關判決」，提供臺北市政府後續在辦理抵價地分配過程中一些建議及提醒，讓我們一同來重溫精彩內容吧！先行區段徵收之意涵與問題 所謂「先行區段徵收」係指「於都市計畫範圍內或擬新訂都市計畫之地區，先行辦理區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內，再行發布新訂或變更之都市計畫」，或「於非都市土地範圍內，先行辦理區段徵收，並於區段徵收公告期滿後，再依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更」。 區段徵收雖依法得做為都市整體開發之手段，惟就區段徵收之本質及憲法要求之比例原則（必要性原則）以言，本應先有都市計畫之存在，始考慮是否必要採行區段徵收，並在都市計畫之引導下，進行都市開發。「先行區段徵收」程序的倒轉，使面對先行區段徵收的民眾，未來很可能無法即時獲得預防救濟，甚至可能在區段徵收執行完畢、權利遭剝奪後，才得以對上位的都市計畫提起救濟；即使事後勝訴，已經依該都市計畫執行完畢的徵收也難以回復。現行相關法令規定為有利於區段徵收之辦理，而容許先於都市計畫之擬定或變更，實施區段徵收，不僅容易導致為實施區段徵收而輕率擬定或變更都市計畫，從事不必要之都市開發，亦扭曲區段徵收之制度本質。區段徵收抵價地比例核定之法律性質與行政救濟 需用土地人訂定抵價地總面積時，需考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素訂定，又依據土地徵收條例之規定，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則，但最少不得少於百分之四十。 倘民眾對於抵價地比例有異議，目前大多數法院見解認為「區段徵收之原土地所有權人認核定之抵價地比例過低，而有違法情事者，僅得經申請發給抵價地，由該管直轄市或縣（市）主管機關作成具體發給抵價地補償處分後，始以核定之抵價地比例違法為主張，對該抵價地補償處分請求救濟」，因抵價地比例核定，固為行政程序中所為之行為，然並非係對公法上「具體事件」所為之決定，亦未對外直接發生法律效果，核非行政處分。意即須俟直轄市或縣（市）主管機關核定發給抵價地後，始得請求救濟，可能為時已晚。抵價地之最小分配面積 按土地徵收條例施行細則第54條規定：「抵價地分配街廓及最小建築單位面積，由主管機關會商需用土地人依開發目的及實際作業需要劃定之。但最小建築單位面積不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定最小建築基地之寬度、深度及面積」，其中最小建築基地之寬度、深度等事項，係規定於都市計畫（細部計畫）書中。 然而有不少區段徵收案件，其都市計畫所規定最小建築基地面積之規模甚大，導致原被核定發給抵價地之被徵收土地所有權人因其得領回抵價地之面積（應領抵價地之權利價值）不足最小建築單位面積且未能順利與其他土地所有權人合併分配，結果僅得按原徵收補償地價（亦即徵收公告時之補償地價）領取現金補償。 就臺北市北投士林科技園區區段徵收案之一判決案例說明，被徵收土地所有權人因其自行合併後之權利價值未達當時可供選擇分配區塊最小分配面積所需權利價值，致未能配得抵價地而提起訴願，於訴願駁回後提起行政訴訟。經最高行政法院109年度判字第550號判決將原判決廢棄，發回更審，其判決見解歸納如下：（一）不具構成要件該當性：依土地徵收條例第44條第2項及區段徵收實施辦法第29條規定，徵收主管機關按原徵收地價補償費發給現金補償之要件為：(1)被徵收土地所有權人之權利價值換算應領回抵價地之面積不足；(2)所有權人未於規定期間內申請合併。而本件原告均已遵期提出自行合併分配抵價地之申請，且其可領回抵價地面積已大於最小建築單位面積，爰無前述兩要件之該當。（二）違反法律保留原則及法律授權明確性原則：依土地徵收條例第4條第6項規定授權訂定之區段徵收實施辦法第29條所定：「應領抵價地權利價值未達當次最小分配面積所需之權利價值者或合併後應領抵價地權利價值未達當次最小分配面積所需之權利價值者，得由主管機關按原徵收補償地價發給現金補償」部分，有不符合法律保留原則及法律授權明確性原則之違法性。（三）違反比例原則：系爭區段徵收案所訂之最小分配面積，亦未顯示已選擇對人民權益損害最少者方式為之而符合比例原則。 又土地徵收條例將被徵收土地所有權人領回抵價地之最小分配面積與都市計畫規定建築基地最小建築單位面積，前者為區段徵收之補償，後者為建築規模之規範，將二者連結，難謂無違反不當聯結禁止原則，亦違反區段徵收抵價地補償之本意；領回抵價地以作為徵收損失補償之對價，係法律賦予被徵收土地所有權人之權利及法定方式；而其領回之抵價地後，將來如何建築使用（或如何與其他土地合併，以達都市計畫所定最小建築單位使用），應屬二事，實不應以追求不同目的之建築基地最小建築單位面積限制，作為是否得領回抵價地補償之要件，卻因而導致剝奪被徵收土地所有權人領取抵價地之權利；此情，乃有違憲法保障人民財產權（存續保障）之意旨。又另一方面，直轄巿或縣（巿）主管機關依法既已核定發給抵價地予被徵收土地所有權人在先，嗣又因其得領回之抵價地面積不足最小建築單位面積，而無法領取抵價地補償，該行政行為亦應有違誠實信用原則（禁反言原則）。結語 講師從區段徵收制度的基本概念破題，分享先行區段徵收之意涵與問題、抵價地比例核定之法律性質與行政救濟、抵價地最小分配面積於實務面及法制面之問題，輔以相關判例做深入解說，提供精闢見解及建議，讓我們能藉由不同的案例，思考未來能規劃哪些措施精進行政程序，學員們都受益良多。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區（超連結https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752&ccms_cs=1）下載。

一、前言 共有土地經判決共有物分割後遲遲未辦理登記可能會有什麼登記上的爭議問題？當權利人單獨辦理判決共有物分割登記時，其租稅代繳義務又是否妥適，其代繳之租稅，得否於共有人間應互為金錢補償之數額扣減抵銷？ 本次講座特別邀請中華民國地政士公會全國聯合會不動產學院莊谷中教務長擔任講座，講授共有土地請求判決分割後可能衍伸的相關問題，一起再次複習課程重點吧！二、民法759條土地登記秩序維護之爭議問題討論 按民法759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」共有土地經法院判決分割確定者，在完成土地登記前，依法不得處分其物權。惟實務上仍有共有土地經法院判決分割確定已久，遲遲未完成登記手續，而各該共有人卻仍就其個別權利範圍予以處分，並完成物權移轉或設定登記之情形。又按內政部79年11月8日台內地字第848040號函參照，共有土地權利之繼受人，仍應受共有土地分割之確定判決意旨之既判力拘束。 但是，各該新加入成為土地共有人者，若非繼承之原因，而係買賣、受贈、交換取得，或他項權利設定者，其登記行為既已違反民法第759條規定，是否孳生登記無效，將遭受塗銷登記、物權回復原狀之疑慮，不可等閒忽視。 因此，建議共有土地一旦經法院判決分割確定，法院應將判決書與判決確定證明書，函知各該管轄之地政事務所，以發揮即時管制效果。三、為遂行土地登記目的，賦予登記權利人之租稅代繳義務妥適性討論 現行登記與稅法造成的樣貌如下： （一）判決共有土地分割登記，任何共有人皆得單獨辦理（土地登記 規則第27條） （二）誰單獨辦理土地登記者，誰就必須申報移轉現值（平均地權條 例第47條第1項） （三）誰單獨申報移轉現值者，誰就必須負擔繳清全部增值稅義務 （土地稅法第5-1條） （四）誰單獨辦理土地登記者，誰就必須負責繳清全部土地稅，包括 土地增值稅、地價稅等甚至遺產稅（土地稅法第51條、遺產及 贈與稅法第8條第1項） 故而判決共有土地分割登記，雖依據土地登記規則第100條規定，任何共有人皆可單獨申請登記，但是誰提出申請，誰就必須根據上揭法規條文，代為繳納全體共有人欠繳之稅賦，形同懲罰！四、土地共有人基於判決意旨之互負金錢補償債務，與前揭代繳租稅債務，得否互為抵充疑義討論 共有土地分割依規定，必須就各該應受補償者，以其個別應受補償之金額，提示既已受取、提存之相關證據，否則即應同時就各該應受補償金額，於應為補償義務者分取之土地，辦理「法定抵押權」登記。因此，應負擔補償義務之共有人，主動辦理判決共有土地分割登記者，除必須履行對應受補償之共有人為交付金錢補償等義務，以避免其分取之土地被登記法定抵押權外，且須代應受補償之共有人（以及其他共有人）繳清前面所提之全部賦稅，始得續行土地登記之目的。 而應負擔補償義務之共有人，既已為應受金錢補償者代繳各種租稅，得否就其應為補償之金額範圍內，主張民法第334條債務抵銷，再就剩餘金額為清償或提存？按內政部106年9月7日台內地字第1060433729號函意旨，金錢補償並非互負債務，與民法第334條所定抵銷之要件尚有不同。因此，代繳租稅與互為補償不能抵銷。 惟茲有問題者係債務抵銷，似不以當事人間有互負債務之約定為前提要件。且「消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意。」（50年台上字第291號裁判要旨）實為疑義。五、判決共有土地分割互為補償之估價疑義 民法第824條第3項規定：「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」又決定金錢補償數額之方式有兩種：一、當事人合意。二、請估價師估價。而估價師估價係就法院提供之分割方案，依據不動產估價技術規則據實估算後，製作估價報告書，供法院參考，若補償數額經法院據以判決者，將成為法定抵押權之債權金額；只是互為補償之數額過於微小，對於地政機關將徒增登記作業成本，對於民眾亦將徒增抵押權設定、塗銷之費用成本，甚至孳生清償提存、判決塗銷抵押權之訴訟成本，困擾鉅大而利益甚微，因此建議互為補償之數額，盡量以整千或整萬為數額單位為宜。以上內容節錄自課程內容及講義，更多詳細資料請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載講義。

前言 房市狀況瞬息萬變，受到國際局勢、經濟市場、政策方向等影響，今年房市會有什麼趨勢或變化？ 本次講座特別邀請住商不動產企劃研究室徐佳馨執行總監擔任講師，透過其多年累積的經驗與觀察，帶大家解析最新不動產市場趨勢，讓我們一同來重溫精彩內容吧！房地產相關數據分析 觀察近幾年國泰房地產指數、信義房價指數、清華安富房價指數等不動產價格指標，因受惠於都更、危老案件，帶動不動產市場活絡，再加上民眾的換屋需求，中古屋及預售屋銷售狀況皆不錯，整體趨勢看漲(詳圖1、圖2)。市場中較受青睞的產品大多有「低總價」、「低成本」、「流動性佳」三大特點，是以目前市場交易熱絡的產品多以小坪數、低總價、高單價為主。圖1：國泰、信義房價指數(資料來源：樂居)圖2：臺北市12行政區房價指數(資料來源：清華安富) 另外從臺北市商用不動產來看，2025年以後臺北市多個辦公室都更案陸續交屋，將釋出近萬坪ESG商辦，而舊商辦需求亦依然存在，故在新舊商辦並存的情況下，商辦市場供需關係及租金變化仍待觀察。政策對房地產的影響 近期重要房市相關政策類型可分為增加負擔、產生閉鎖效果以及減少資金槓桿三類(詳圖3)。為抑制房市過熱，政府以囤房稅、房地合一稅、專案金檢及豪宅交易稅來增加購屋負擔，並佐以央行選擇性信用管制減少資金槓桿，最後以預售屋限制換約轉售、限制私法人購屋等法條規定，達成市場閉鎖效果，以期冷卻過熱的房市。 政府除了房市管控政策之外，也積極保障自住自用人的權利，針對自住青年購屋需求，制定了新青年安心成家對策。同時實價登錄新制上路後，資訊更透明，市場也更趨於穩定，減少因資訊不對等造成的交易失靈圖3：近期房市相關政策類型結論-未來式 以2024年前期房市表現來看，住宅市場成交量持穩、商用市場土地表現保守；自住的剛性需求變成主流，交易時間拉長；蛋白區逐漸轉型為蛋黃區，形成多重蛋黃區的局面。未來，可從區域及就業人口、市場資金、銀行貸款條件以及議價能力等多元面向分析市場，擇取最優最適的選項。

前言 在甚麼情形下你可以請求行政救濟呢？它又跟地籍測量或土地登記事件有什麼樣的關聯？本次講座特別邀請耀南法律事務所主持律師蔡進良律師擔任講師，針對何謂行政救濟並就土地測量及登記相關案例進行說明，以下節錄部分講座內容，讓我們重溫這場精彩課程!壹、行政救濟(法)概念一、憲法基礎(一)權利救濟 憲法第16條：人民有請願、訴願及訴訟之權 原則：有權利必有救濟，無權利即無救濟(權利救濟) 例外：無權利亦得救濟？(二)司法二元(多元)制 憲法第77條：司法院為國家最高司法機關，審理民事、刑事、 行政訴訟之審判及公務員之懲戒 憲法第78條：司法院解釋憲法、並有統一解釋法律及命令之權二、何謂行政救濟?(學界說法不一)(一)指人民對於違法或不當之公權力行政行為(作為或不作為)， 損害其權益甚或公益者,請求行政部門或司法部門予以糾正 或填補其損害之程序或制度。(二)​​​​包含那些制度或程序? 廣義:聲明異議/訴願(含相當訴願) /行政訴訟/國家賠償 狹義:聲明異議、訴願(含相當訴願)及行政訴訟 最狹義:訴願(含相當訴願)及行政訴訟三、訴願(訴願法)概念(一)意義 1.狹義：訴願法上所稱訴願(參本法第1條、第2條) 指人民或公法人，對於行政機關的行政處分或未依法定期限作 成所申請的行政處分，認為違法或不當致損害其權利或利益， 向原處分機關(或應為處分機關)之上級機關或原處分機關請求 救濟之方法或程序。 2.廣義： 指凡對違法或不當行政處分，向行政機關請求救濟之方法或 程序。 概念上包括： (1)訴願法所稱之訴願 (2)訴願先行程序(依個別法律定之，學理泛稱為「聲明異議」) (3)相當於訴願程序(依個別法律或司法解釋)(二)訴願要件 1.訴願主體有關事項 (1)當事人能力 (2)當事人適格 2.訴願客體有關事項​​​​​​ (1)行政處分(積極處分)違法或不當 (2)依法申請案件應作為(有作為義務)而不作為 3.致損害權利或利益 (1)直接因果 (2)權利或法律上利益 (3)權益之損害得以訴願補救-訴願利益 4.須向有管轄之機關提起 5.於法定期間，依一定格式提起 6.有先行程序，原則上應先經該程序四、行政訴訟概念(一)行政法院就公法爭議事件之概括裁判權：公法上之爭議， 除法律別有規定外，得依行政訴訟法提起行政訴訟。(二)三級二審(三)基本訴訟種類與實體判決要件五、國家賠償(國家賠償法)概念(一)國家責任之法體系(二)國家賠償責任理論之演進 國家無責任論/國庫責任論 國家代位責任論 國家自己責任論(三)國家賠償之責任類型貳、案例分享 最後，案例分享部分講師以地籍重測涉之法律救濟，及土地登記之審查屬實質審查或形式審查為例，輔以相關行政法院判例做深入解說，學員們都有滿滿收穫，不虛此行。​​​

區段徵收為推動都市開發或國家建設的重要土地開發方式，在未來，如何更有效地整合各方資源、地主與政府之間要如何協議與合作，以實現多方共贏共好？本次講座特別邀請內政部洪天貺科長為我們講授土地開發制度發展與轉型，讓我們一起重溫精彩內容吧！前言 整體開發是政府機關依照都市計畫內容，於一定範圍內重新整理規劃地籍，布建適當公共設施，引導都市發展的方式。政府部門主導區段徵收、公辦市地重劃，而民間部門則主導自辦市地重劃，其概念均係受益者公平負擔。透過整體開發得以有效整合資源、優化土地利用、提高都市品質，同時確保發展的公平性和可持續性。 我國的區段徵收制度建立可追朔到民國19年制定地《土地法》，當時的區段徵收被定義為對一定區域內的土地進行重新分段整理的徵收方式，並賦予原土地所有權人或他項權利人在土地重新整理後具優先承受權。土地所有權人優先買回制 民國43年制定《實施都市平均地權條例》，明確規定土地徵收後的地價補償應由都市地價評議委員會按市價評議，確保被徵收的土地所有權人能夠獲得公平的補償。 民國66年將《實施都市平均地權條例》擴大修正為《平均地權條例》，除公共設施用地外，其餘土地可以由原土地所有權人按其原有土地價值比例優先買回，即原土地所有權人地在經過政府的規劃和整理後，還能夠在整理完的地土地上進行開發，減少被徵收而遭受的經濟損失，提高與政府合作開發的意願。抵價地式區段徵收制度 民國75年修訂《平均地權條例》啟動抵價地式區段徵收制度，改善僅有現金補償方式不足，將徵收補償制度由改良為以現金補償地價為原則，開發後可建築土地折價抵付為例外，增加原土地所有權人更多選擇，能根據需求選擇最適合自己的補償方式。藉由分回土地模式，帶入政府與土地所有權人共享整體開發成果的互利模式。民國89年制定《土地徵收條例》，原土地所有權人不領取現金補償，得向主管機關申請發給抵價地，進一步規範抵價地式區段徵收制度。 區段徵收制度的轉捩點 民國99年苗栗大埔事件發生後，揭示了當時區段徵收制度上的問題，並促使政府重新審視制度和改革，並於民國101年修正《土地徵收條例》，對區段徵收制度進行多項改革。 強化區段徵收公益性和必要性的審議，規定興辦事業徵收土地時應依循「社會因素」、「經濟因素」、「文化及生態因素」、「永續發展因素」、「開發範圍之選定及面積規劃是否合理」、「用地範圍有無其他可替代地區」及「是否可改以其他方式取得」等原則審慎評估。 要求政府必須制訂完善的安置措施保障原住戶，並規定應設置安置街廓及提供安置住宅，保障居民的居住權。 保障原土地所有權人繼續從事耕作之權利，政府得於範圍內規劃農業專用區。 土地徵收補償費從公告土地現值加成補償，修正為按照徵收當期之市價補償其地價，合理化補償費，保障原土地所有權人利益。區段徵收制度展望與轉型─協議合作開發 土地開發模式未來將朝向以協議合作方式進行改革，土地所有權人可選擇自願參與開發或配合開發達成協議，充分考量土地所有權人的意見和需求；俟協議未達成，政府才會透過徵收手段取得土地，並發還現金補償給土地所有權人；未參與開發之土地所有權人，在土地分配完成後也得申請優先買回土地。 除減少徵收手段之外，也規劃更加保障原住戶居住權，要求興建安置住宅以安置原住戶，另規劃將安置住宅優先讓售原住戶，倘安置住宅有剩餘，則提供作為社會住宅使用，且提供安置街廓優先分配妥適規劃，延伸區段徵收公益性及必要性。

一、前言 共有土地處分的實質要件及程序要件為何？其中有可能發生什麼樣的爭議？又跟土地法第34條之1執行要點修正規定有什麼樣的關聯？本次講座特別邀請宏國德霖科技大學不動產經營系林旺根兼任副教授擔任講師，針對土地法第34條之1執行要點法規修正重點進行說明，以下節錄講座內容，讓我們重溫這場精彩課程！二、土地法第34條之1的實體要件與程序要件 實體要件 多數共有人須為有償之處分、變更及設定用益物權。 共有人之人數及權力比例須達法定門檻。 對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。 程序要件 應事先以書面通知他共有人；其不能通知者，應公告之。 買賣處分時，應通知他共有人是否表示優先購買權。 為權利變更登記時，並檢附他共有人已為受領或為其提存之證明。 他共有人因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。三、司法對於本法條暨執行要點之見解 司法院釋字第562號：立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819條第2項、第828條第2項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。 最高行政法院109年度上字第756號、110年度上字第205號、110年度上字第805號判決：內政部為協助下級地政機關執行土地法第34條之1規定所為之細節性、技術性規範，核與母法並無牴觸，亦未對人民增加法律所無之限制，與法律保留原則無違，地政機關自得援為辦理登記之依據。 最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定：土地共有人依本法條第一項規定出賣共有之土地，未依同條第二項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記，他共有人於移轉登記後知悉上情，不得依給付不能之法律關係，請求出賣土地之共有人賠償損害。四、本次土地法第34條之1執行要點修正重點節錄 實體上之修正 交換不適用：修正要點第3點第1項規定，將內政部109年8月6日台內地字第1090129832號函納入。 受讓人不得為共有人之一：增訂要點第3點第2項規定，考量共有人倘同為受讓人時，除可能密謀合議而侵害他共有人權益之情形外，該共有人之應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，並妨害他共有人之優先承購權，難謂正當。 分別共有與公同共有人相同者，不得重複計算：修正要點第7點第3項規定，落實司法院釋字第562號解釋應保障少數共有人權益之意旨；參考內政部109年12月29日台內地字第1090266307號函：鑑於各公同共有人間所基於公同關係共有共有物之應有部分，全體公同共有人與其他分別共有人間仍屬分別共有，故明定部分公同共有人已得依土地法第34條之1第1項規定處分其公同共有之應有部分者，其公同共有部分始可併入計算。 優先購買權之修正 數宗土地或建物多數決併同出賣與優先購買權行使：增訂要點第12點第2-3項規定，考量本法條優先承購權之規定，寓有促進土地資源有效利用之目的及保護他共有人固有權益，故原則上只能承購有優先承購權之土地，惟對於無優先承購權之土地部分，如性質上具有使用不可分部分，或有不能分割之情形者，則不在此限。逾此部分，優先承購權人應無一併承買之權利，以免使優先購買權之效力過度擴張，致失立法意旨（最高法院106年度台上字第1622號、107年度台上字第1427號民事判決）。 多數決設定地上權後再多數決出賣時，他共有人權益保障：增訂要點第12點第4項規定，將內政部87年9月9日台內地字第8778266號函納入。 放棄優先購買權不能僅於申請書備註欄切結：增訂要點第13點第11款規定，優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第97條第1項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。 通知程序之強化 通知住居所的規定及公告效力時點：修訂要點第8點規定，通知時申請人應以雙掛號或存證信函送達戶籍地址，若確知其實際住居所，應優先就其實際住居所通知，除非他共有人客觀已無法送達（如已遷出國外、無於國內設戶籍、或戶籍、住居所均無法送達），才能以公告方式替代。另公告自布告之日或登報最後登載日起，經20日發生通知效力。 增訂登記機關審查通知內容的範疇：修訂要點第9點第1款規定，對於他共有人之通知或公告內容，係屬私權事項，登記機關自無庸審查，惟考量實務執行時，通知或公告內容仍須與受理登記案件有最低限度之關聯，為避免爭議，爰增訂登記機關須審查之項目，其餘內容係屬當事人私法間法律關係，若具體個案涉訟，仍應以法院裁判為準。 私權爭執之處理 增訂要點第14點規定，明定依本法條規定申請登記時涉及私權爭執應予駁回態樣。 五、結論與建議 依本法條而為之設定用益性物權，主要是使第三人享有使用、收益之物權，對於促進土地利用，固有其積極意義，但因欠缺平衡機制，戕害他共有人權益之事例頻傳，登記機關卻無法審酌其合理對價或補償，對於少數共有人權益極度欠缺保障，無異剝奪他共有人合法權益而形同惡法。學者一再質疑本條的事先通知未符規定，恐有違憲之虞；本次嚴謹化通知程序雖有進步，但是否符合二階段通知之意旨，仍有疑問。 本次執行要點修正，個人深表贊同外，但無法解決根本問題，建議主管機關儘速修法。學者建議參考日本對於共有人行方不明修正民法增訂第262條之3（於112年4月1日生效），允許共有人無法通知他共有人或不知他共有人之所在者，法院應依共有人之請求通知他共有人。法院得以所有共有人將全部所有權轉讓予特定人為其停止條件，裁定授予將未知共有人應有部分轉讓給該特定人之權利，此部分值得關注。更多詳細資料，請至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區觀看課程回顧影片。

一、前言　　「消費者保護法」可以保障消費者權益，但消費者往往不太了解消費者保護法在⽇常⽣活中可保障我們什麼？或是在交易時要注意哪些部分?本次講座特別邀請臺北市政府法務局簡任消保官龔千雅擔任講師，透過實例搭配法規內容，協助學員輕鬆掌握消費者權益保護的重要資訊及觀念，當日計有地政士、估價師及民眾參與，會場提問踴躍，以下節錄講座內容，讓我們重溫這場精彩的課程吧！二、認識消費者保護法　　依據消費者保護法第2條，消費關係指「消費者(C)」與「企業經營者(B)」間就商品或服務所發⽣之法律關係。也就是說，消費者保護法中的消費關係僅限於⼀⽅是消費者（以消費為⽬的⽽為交易、使⽤商品或接受服務者），另⼀⽅是企業經營者（以設計、⽣產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者），才有消費者保護法相關規定之適⽤。因此，在B2C中消費者與廠商間之爭議可援引消費者保護法之規定，至於B2B中如廠商以供營業為目的向另一廠商購買商品，只能適用民法之規定。三、消費者權利　　消費者保護法中有三個對消費者很重要的權利：（一）七天內可以退貨的權利　　依據消費者保護法第19條：「通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務後七⽇內，以退回商品或書⾯通知⽅式解除契約，無須說明理由及負擔任何費⽤或對價。但通訊交易有合理例外情事者，不在此限。」，「通訊交易」指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、 雜誌、網際網路、傳單或其他類似之⽅法，消費者於未能檢視商品或服務下⽽與企業經營者所訂立之契約；「訪問交易」指企業經營者未經邀約⽽與消費者在其住居所、⼯作場所、公共場所或其他場所所訂立之契約。透過這些⽅式交易的消費者有7天猶豫期，於7日內可以主張退貨。　　但，並不是所有透過通訊交易的商品都可以退。依據「通訊交易解除權合理例外情事適用準則」，像是易於腐敗商品、依消費者要求所為之客製化給付、已拆封之影⾳商品或已拆封之個⼈衛⽣⽤品等，經業者告知消費者將排除7⽇解除權時，就不適⽤7⽇解除權。　　若非前述通訊交易或買賣交易的範圍、而是一般買賣(例如買賣預售屋或交付斡旋金購買中古屋)，則無7天內無條件解約權，建議消費者審慎決定再簽約，否則簽約後將難以反悔。（二）定型化契約　　企業經營者為與多數消費者訂立契約，會預先擬定定型化契約。定型化契約條款不限於書⾯，也包含以放映字幕、張貼、牌⽰、網際網路、或其他⽅法表⽰者。業者所擬定之定型化契約條款應符合相關規範，否則無效或不構成契約內容。例如，定型化契約條款如違反誠信原則，對消費者顯失公平者，依照消費者保護法第12條規定，該條款無效。又例如房東所擬之租約條款押金最高不得超過2個月房屋租金的總額，否則房客除可主張該條款無效外，最高可能遭處30萬元罰鍰。（三）契約審閱期　　簽訂定型化契約前，業者應給予消費者審閱契約期間，讓消費者能有充分時間了解企業經營者所擬定之契約條件。如果違反審閱期相關規定，其條款不構成契約之內容。 中央主管機關得選擇特定⾏業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。例如建商及代銷業者於銷售預售屋時，應預先提供買賣契約書予購屋人充分審閱，消費者亦有權主張將買賣契約書攜回審閱後再簽約，審閱期間至少5日。詳情可參考中央公告之定型化契約範本及審閱期間彙整表。延伸閱讀：簽約不踩雷 必知三件事四、消費爭議處理　　112年度臺北市受理消費申訴及調解案件中，「不動產類」計981件，位居消費爭議案件排行榜第5名。消費者與企業經營者因商品或服務發⽣消費爭議時， 可透過消費爭議申訴、調解和訴訟來保障權益。依消費者保護法第43條第1項，消費者得選擇向「企業經營者」、「消費者保護團體」或直轄市、縣（市）政府之消費者服務中⼼提起第⼀次申訴　　消費者依照以上程序提出申訴後，先由主管機關進⾏協調。若消費者和企業經營者之間仍無法達成共識，消費者得向直轄市、縣（市）政府之消費者保護官提出第⼆次申訴。　　若提出之申訴未得到妥適處理時，得向直轄市、縣（市）政府之消費爭議調解委員會申請調解。　　如果最終這些程序都沒辦法處理，得向法院提起消費訴訟。五、消費申訴管道　　消費者可⽤⼿機或電話直撥消費者服務專線：1950，向各直轄市、縣（市）政府之消費者服務中心諮詢，或透過行政院消費者保會線上申訴系統進行申訴。更多地政講堂相關資訊，請參閱臺北市政府地政局官⽅網站地政講堂系列專區。

為精進業務並強化地政人員知能，臺北市政府地政局自104年起辦理「地政講堂系列講座」，課程開放市民及地政從業人員免費參與，透過專家學者講授房地實務，促進產、官、學界交流互動。 113年預計辦理13場地政講堂，課程內容多元豐富，包含登記、信託、徵收、房地實務及都市更新等課程，課程結束後將於「地政講堂專區」上傳相關講義供各界查詢利用。 本局保有課程變更、異動之權利，如有調整以本局網站公告為準。【地政講堂課程專區】：https://reurl.cc/g0Yz0L

一、前言辦理不動產登記難免會遇到特殊情況，究竟面對個案的特殊情況該如何著手處理、又該檢附哪些證明文件？他山之石可以攻錯，本次講座特別邀請綠田不動產專業管理顧問有限公司負責人鄭竹祐擔任講師，以其自身經歷，精選特殊案例與學員分享，將法規輔以實例，使學員輕鬆吸收專業知識，以下節錄講座精彩內容，讓我們重溫這場精彩的課程吧！二、案例研討 出生別缺漏繼承實例：辦理繼承登記，繼承人出生別有缺漏時，需先請戶政機關查明缺漏者之戶籍資料，經查證無法辦理戶籍更正後，始得由繼承人自行切結未能列名缺漏者之事由，據以辦理繼承登記。 寺廟處分不動產實例：寺廟欲處分不動產時，若寺廟登記證為102年12月31日前核發者，需出具信徒或執事成員名冊、組織或管理章程申請換發新證，及申請核發寺廟印鑑證明。 89年1月4日農業發展條例修正後，繼承而共有農地農舍不能再分割實例：89年1月4日以後，因繼承而共有之耕地，原則上可以辦理分割登記，惟其上有農舍者，受農業發展條例第18條第4項，農舍應與其坐落用地併同移轉規定之限制；倘農業用地欲辦理分割，需符合農業用地興建農舍辦法第12條規定，於解除套繪管制後始得辦理。 （自益信託）委託人之繼承人會同受託人辦理塗銷信託實例：（自益信託）信託關係存續期間委託人死亡時，委託人（即受益人）與受託人間未另訂定信託財產之歸屬人者，若該委託人之繼承人與受託人合意消滅信託關係，仍得辦理信託內容變更登記及塗銷信託登記。 合意解除部分持分登記實例：已辦竣所有權買賣移轉登記之不動產，事後因契約解除而返還給付物，應以「買賣」為登記原因，地政機關並應於該標的所有權部之其他登記事項欄予以註記「本案為雙方合意解除契約」，使與一般買賣移轉案件有所區別。 美國人繼承實例：辦理繼承登記時，若案件內之應附文件為外文（例如：死亡證明、出生證明等），應經我國駐外館處驗證，並檢附經我國駐外館處驗證或國內公證人認證之中文譯本辦理登記。 建物使用執照遭撤銷之處理情形：經辦畢建物所有權第一次登記之建物，將所有權移轉登記予第三人並辦畢登記後，若原據以辦理第一次登記之使用執照經主管機關依法撤銷，登記機關得於接獲囑託後，於該建物標示部其他登記事項欄註記「依○○○（機關）○○○年○○月○○日○○○字第○○○○號函撤銷本建物使用執照」（內政部85年9月18日台內地字第8508652號）。 遺囑信託登記實例：以遺囑成立之信託關係，立遺囑人過世後，該信託登記應由繼承人於辦理繼承登記後，會同受託人申辦登記。遺囑另指定有遺囑執行人時，則應於辦畢遺囑執行人登記及繼承登記後，由遺囑執行人會同受託人申辦登記。 信託歸屬登記實例：以遺囑信託為例，信託目的完成，且信託期間屆滿，該信託關係已歸於消滅時，由該信託關係之受託人會同歸屬權利人，檢具信託歸屬同意書，申辦信託歸屬登記。 增值稅申報日與義務人死亡日相同時，可否辦理買賣實例：當義務人死亡日與增值稅申報日相同時，以義務人之死亡證明書及稅捐單位提供之申報增值稅確切時間，釐清該申請案能否適用土地登記規則第102條第1項規定，得僅由權利人敘明理由並提出土地登記規則第34條規定之文件，單獨申請登記。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，歡迎⾄臺北市政府地政局官⽅網站地政講堂系列專區下載。

前言 本次講堂很榮幸邀請到財政部臺北國稅局遺贈稅組楊淑合稽核為我們講授「遺產稅申報解析」的課程，楊稽核帶來了從遺產稅的計算、申報、繳納等豐富的解說課程，讓我們來一同重溫精彩內容吧！課程回顧一、哪些財產要申報為計入遺產總額?被繼承人死亡時，下列財產皆應合併申報課徵遺產稅：（一）被繼承人死亡時遺留之不動產、動產和其他一切有財產價值之權利，如土地、房屋、現金、黃金、股票、股權、存款、公債、債權、信託權益、獨資合夥的出資、礦業權……等。（二）被繼承人死亡前2年內贈與配偶和各順序繼承人，例如子女、孫子女、父母、兄弟姊妹、祖父母，及各順序繼承人之配偶的財產。（三）被繼承人為信託關係存續中之受益人時，其享有信託利益之權利未領受部分。 （遺產及贈與稅法第4條、第15條；民法第1017條）二、 誰可以申報遺產稅？（遺產及贈與稅第6條）遺產稅的納稅義務人為：（一）有遺囑執行人，以遺囑執行人為納稅義務人。（二）沒有遺囑執行人，以繼承人及受遺贈人為納稅義務人。沒有繼承人，只有受遺贈人時，以依法選定的遺產管理人為納稅義務人。（三）沒有遺囑執行人及繼承人，以依法選定的遺產管理人為納稅義務人。三、遺產稅如何繳納？（遺贈與法第30條、施行細則第44條）（一）繳納現金一時有困難：1.可以申請延期2個月免加計息。2.仍無法繳時，可以申請分期繳納:每2個月為一期，最多可分18期，但要按郵政儲金一年期定期存款利率加利息，利率變動時，則按變動利率計算利息。（二） 以遺產繳納:1.遺產中存款繳納。2.存款不足繳納時: 以遺產中易於變價之課徵標財產實物抵繳。 以不易變價之課徵標的繳納，但有限額。 以非課徵標的之公共設施保留地實物抵繳，取得日期於都市計畫發布後有限額。（三）以非遺產繳納:易於變價之財產。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

新版個人資料保護法自2016年生效實施，立法院更於今年三讀通過「個人資料保護法第1條之1、第48條、第56條」修正草案，未來即將成立個資保護委員會，影響公務機關及非公務機關層面廣泛。臺北市政府地政局特別邀請臺北市政府法務局劉后安專員擔任講座，講授個人資料保護法之立法目的、定位與法律架構，並透過實際案例探討，讓學員輕鬆瞭解地政機關、地政業務相關從業人員如何使用個人資料始合乎法律規範，一起再次複習課程重點吧！ 個人資料保護法之立法目的、定位與法律架構 個人資料保護法其立法目的為規範個人資料之蒐集、處理及利用，以避免人格權受侵害，並促進個人資料之合理利用。簡言之，即是在個人資料保護及合理利用之間，平衡兩者衝突。 個人資料保護法對於個人資料之蒐集、處理及利用的行為人，分為公務機關及非公務機關，所謂公務機關是指依法行使公權力之中央或地方機關或行政法人，也就是中央及地方各級機關、事業機構等擁有公權力之機關，包括行政機關、立法機關、司法機關等。而非公務機關是指公務機關「以外」的自然人、法人或團體，包括個人、私人企業、非營利組織、學術機構、民間團體等非政府機構。 個人資料保護法第2條所列出的常見個人資料是指自然人的姓名、出生年月日、身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動及其他得以直接或間接方式識別該個人之資料。​ ​如果透過手上已持有之所有資料已經足以辨認出某一個特定個人時，最謹慎的做法是都把這些資料看成是個人資料，依照個人資料保護法相關規定去蒐集、處理跟利用。 合法蒐集、處理、利用個人資料 依個人資料保護法第16條，公務機關對個人資料之利用，除第6條第1項所規定資料外，應於執行法定職務必要範圍內為之，並與蒐集之特定目的相符。 個人資料利用符合當初蒐集的特定目的，即是目的內利用，其重點為是否逾越必要範圍，公務機關依機關依法律、法律授權之法規命令、自治條例、自治規則、委辦規則所規定之職務，是否確實需要利用該筆個人資料，才能執行職務。 而特定目的外之利用，必須符合不得逾越必要範圍，並且同時具備下列七大法定事由之一： 1. 法律明文規定。2. 經當事人同意。3. 為免除當事人之生命、身體、自由或財產上之危險。4. 有利於當事人權益。5. 為防止他人權益之重大危害。6. 公務機關或學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要，且資料經過提供者處理後或蒐集者依其揭露方式無從識別特定之當事人。7. 為維護國家安全或增進公共利益。 違法蒐集、利用個資之法律責任 民事責任 每一案件賠償總額上限2億，每人賠償金額無上限。無法證明損害時，加害人仍須賠償，由法官斟酌，每人500元以上2萬以下。公務機關採無過失責任，天災等不可抗力事件所致者，除外免賠。個資法侵害事件，被害人較多時可提起團體訴訟，集結20人以上被害人，交由公益團體代為提起訴訟。 刑事責任 意圖為自己或第三人不法之利益或損害他人之利益，而違反個資法相關規定，足以造成他人損害者，可以處5 年以下有期徒刑，得併科 100 萬元以下罰金。​本罪為非告訴乃論（亦即一般所稱之「公訴罪」）。 總結而言，透過本次講座深入了解個人資料保護法的內容，對於地政機關、地政業務相關從業人員在處理個人資料時的指引至關重要，並且更能理解如何遵從法律規範，確保個人資料的正確使用，同時致力建立安全可信賴的地政資訊環境。

一、前言 徵收是國家對於人民私財產權最終極的侵害，亦為特別犧牲的終極樣態，因此須具有足夠之實質正當性及程序正當性，究竟，徵收是如何運作的?我國現行徵收制度設計為何?本次講座特別邀請國立政治大學地政系戴秀雄副教授，深入淺出的為我們講授我國徵收制度設計的現況及面臨的問題，以下節錄講座精彩內容，讓我們重溫這場受益良多的思辯之旅吧!二、徵收的法治意義與控制 自美國獨立戰爭、法國大革命以來，各國國內法治主義興起，其背後或多或少蘊含壓抑公權力之目的，大眾亦逐漸認知到並非所有公益皆大於私益，行使徵收權力除了須符合必要性及比例原則外，其公益性目的相對於所犧牲之私產權應具有壓倒性，作為徵收具有正當性之判斷依據，而徵收正當性又可從「實質」及「程序」兩個層面說明。 如前言所述，徵收是國家以公權力直接對人民私產權進行侵犯，其背後是否具有壓倒性之公益性目的，即稱作徵收之實質正當性，而公益性該如何界定，是審議徵收計畫過程中重要的關鍵，原則可先從徵收目的是否足夠具體作為依據，例如採徵收方式取得公共設施用地，明確表明土地徵收後作為公共使用且以公益為目的，基本上可視為滿足實質正當性。惟徵收目的倘係為滿足整體開發，其公益性是否足夠具體且具有壓倒性?留有自行思考的空間。此外，行政訴訟法「都市計畫審查程序」專章於109年1月15日修正公布，往後都市計畫倘經宣告無效，原附隨之徵收處分是否該辦理廢止或撤銷?亦是值得深入討論的課題。 而徵收之程序正當性，涉及自徵收計畫擬定、審議核准並作成徵收處分等過程，需用土地人、處分機關與該管地方政府之間權責分工，故又得拆分為「組織面向」及「程序面向」來討論，本次講座針對本國現行徵收制度之設計，就上開兩種面向剖析，探討本國特殊的權責分立情形以及其衍生出的相關問題。三、組織面向的問題 辦理徵收作業的程序中，組織層面上共涉及需用土地人、徵收處分機關及該管地方政府等三個角色，由需用土地人擬定徵收計畫書，送內政部土地徵收審議小組審議，經核准徵收後轉由該管地方政府辦理公告及補償費發放作業。在此組織架構下，內政部為徵收審查及處分作成機關，而地方政府僅於收到內政部徵收核准函後協助辦理公告及處分送達作業。是以，倘經內政部核准徵收之土地，地方政府於徵收公告時遺漏公告，該徵收處分因未送達而自始不生效力，徵收行政責任到底該誰負責? 法理上，若以內政部為處分機關，實際上的行政責任由內政部承擔，但內政部的審議與核准，究竟是監督行為還是實質決定行為，不無可以議論的空間。與此同時，需用土地人除了依照計畫使用土地與給付補償金外，在此權責分立的情況下，近乎純獲利益且不需負行政責任，對於非行政機關之需用土地人而言，徵收處分是否等同授益處分?處分經撤銷後，是否涉及信賴保護原則? 此外，徵收處分成立後啟動補償處分程序，依地方制度法規定，補償地價評定作業屬地方政府權責，故地方政府雖不直接作成徵收處分，亦另作成補償處分，因此一個徵收行為涉及二個處分機關，除使責任歸屬較難釐清以外，程序面上也衍生許多問題，例如原所有權人對補償價格有意見，理論上須提出確認訴訟而非撤銷訴訟，惟訴訟結果不動搖徵收處分，是否真的合理?四、程序設計面向的問題 按現行做法，需用土地人於提送徵收計畫書至內政部審議前，皆要求先行辦理協議價購、公聽會或聽證會等作業，並載明於徵收計畫書內，作為徵收是最後手段之佐證說明，惟需用土地人在提出徵收計畫前之行為是否屬於可適用行政程序法之行政行為?部分學者認為需用土地人辦理協議價購等行為屬徵收之前程序，應可歸類成行政行為，然而講者則認為將上開行為視作徵收前的準備作業並無疑義，惟自徵收計畫書送審起，始可稱作適用行政程序法之行政行為，故此前提下，處分機關做成徵收處分前，是否應依法辦理協議價購及公聽會等作業?而徵收審議過程是否仍需滿足徵收最後手段性要求?例如，審議程序中人民主張願意接受協議價購條件，是否應停止審議?該議題存在爭議，本次講座僅為分享自身看法，以期大家萌發思辨的種子。 關於補償價格決定與補償處分做成的問題，考量地方政府掌握地價，因此由地方政府做成補償金額度之決定，並無疑義，但補償處分附隨於徵收處分之下，本身並非全然獨立之地方事務。所以，補償情形是否無須與徵收處分一併被監督或在做成處分時一併考量?二種處分分立的清況，後續亦衍生辦理撤銷徵收或廢止徵收時，補償處分如何處理之問題，是否就附隨原徵收處分消滅?值得大家仔細思考。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料及回顧影片，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區112年7月10日「我國徵收制度設計特點及其衍生課題」講座。

什麼是遙測?遙測為遙感探測的簡稱，廣義的定義只要是在「不接觸」的情況下，取得某物體、某區域或某現象的觀測資料，因此取得資料的方式，包含使用衛星、飛機、船等各式各樣的載體，也因各觀測性質不同，而有不同形式的資料類型。利用可見光以外的波段進行監測肉眼可視的可見光是固定區段的電磁波波長，不同材質的物體會發散出不同波段的電磁波，因此可以使用儀器接收可見光以外的波段，利用不同物體電磁波波段波長不同的特性，來判斷地表的使用狀況。曾有案例為了掩飾濫伐的山坡地，違規者將光禿的部分以綠色油漆偽裝為植被藉以避免被航照影像發現，然而藉由遙測技術，我們可以區分出綠色油漆與真實植被的不同光譜，藉此找出濫墾濫伐違規區域。換句話說，相較於傳統使用可見光照片進行環境監測，使用遙測技術可以更豐富全面的監控土地的變化。遙測技術應用於土地管理地層下陷是目前都市地區面臨的風險，為能了解一地的上升或下降趨勢，需要長時間對地表與建物的觀測資料，因此我們可以利用遙測技術，監測建物沉降趨勢。然而有許多因素會造成地層下陷，在長期監測一個區域的沉降情形後，得以再進一步針對該地的人為活動或土壤性質等因素進行分析，分析方式可以迴歸模式找出會造成地層下陷的顯著因素，得到分析結果後，未來在預防災害時可以特別關注這些高風險因子。若我們以遙測影像長時間且持續對地表及建物高程觀測，就可以先行發現沉降趨勢，藉由提早且系統性的推測危險潛勢區，得以降低因地層下陷造成的災害，進一步幫助都市永續發展。

辦理繼承登記，在填列繼承系統表時發現繼承人的出生別有缺漏該怎麼處理？自益信託之委託人死亡時，其繼承人又該如何辦理塗銷信託登記？買賣雙方合意解除買賣登記時，該如何辦理登記？不動產申辦情形百百種，個案情形大不同，您是否曾在辦理不動產登記時，遇到特殊情況卻不知該從何下手呢？臺北市政府地政局訂於112年12⽉8⽇（星期五）下午2時⾄5時，於本市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，臺北市文⼭區萬隆街47-12號）舉辦「不動產特殊登記案例研討」講座，特別邀請綠田不動產專業管理顧問有限公司負責人鄭竹祐擔任講師，以其實務經驗，分享特殊案例辦理方式，本講座具一定深度，更適合法律或地政專業者聽講。報名方式採網路報名(11月20日上午9時起至12月7日下午6時或額滿為止)，請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」。課程採台北通簽到方式辦理，建議學員先行下載台北通APP (https://pse.is/4sgaf5 )，並完成會員註冊。承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市中山地政事務所聯絡人：陳雅文電話：02-25022881轉302傳真：02-25160524E-mail：ac20514@gov.taipei

前言　　測量及製圖是作為瞭解空間幾何的基礎技術之一，隨著現今科技資訊演進快速的時代，空間科技的發展也是日新月異。其中透過空間科技工具所產製的地籍測量結果，更是地政業務的重要基礎資料。我們特邀台灣測繪業者最前線-台灣世曦工程顧問股份有限公司，姜興華副理講授硬實力的設備應用；李明儒計畫副理講授軟實力的資訊應用等兩面向空間科技內容，為我們說明產業界空間科技近況發展，課程當天的必知重點再次給你補起來！硬實力｜UAV及光達於工程之應用　　近代一般大眾對於無人機（Unmanned Aerial Vehicle，簡稱UAV）及光達（LiDAR，即為Light Detection And Ranging的縮寫）等設備已不陌生，不僅使用於的軍事情報或科學資料收集，更進一步的融入生活像是手機內，或使用於表演中，但對於工程上的實用又是怎樣一回事呢？ 無人機（UAV）　　即是無人航空載具的俗稱，簡單說即是僅需人為遠端操控的飛行器載體，可以針對不同目的搭載所需設備，進一步運用達到所需空間資訊收集。最為眾人周知的即搭載攝影設備，透過遠端操控可深入不利於人到達的區域，即時提供直觀的現況影像資訊。　　台灣世曦工程顧問股份有限公司（以下簡稱台灣世曦）即於111年9月18日台東池上發生芮氏規模6.8地震後（以下稱池上地震），隨即籌組無人機小組深入池上地震後的災害現場，進行多處大範圍的勘災紀錄。此項工作透過無人機進行，免成不穩定區域，而造成延伸的人損，更可有效率的收集大範圍災損紀錄，進行數位保存，作為後續災害研判分析及修復建議都是極具價值的空間資料。去由人進入因地震所造成不穩定區域，而造成延伸的人損，更可有效率的收集大範圍災損紀錄，進行數位保存，作為後續災害研判分析及修復建議都是極具價值的空間資料。　　除了勘災應用外，更有運用防撞無人機輔助下水道內部巡檢作業，避免傳統人員進入的工安風險，除了影像收集外，後續利用實體建模軟體製作「影像模型（3D Mesh）」，將真實實體數位化進而可套疊相關資訊，作為後續維護管理應用的重要資料。 光達（LiDAR）　　透過雷射掃描在短時間內獲得觀測物體大量的三維坐標點，因收集點位密集而稱之為點雲。由點雲資料可以完整的以數值資料描述出實景物體外觀，進而可運用於建築物、結構設施監測或地形調查等方面。　　台灣世曦則透過收集具時序的光達資料，比對不同時序點雲建置之數值高程模型（digital elevation model，DEM）資料，觀測隧道洞口道路面變形量，並再進一步加入定期水準測量作業，來觀察水準資料的高程變化與點雲之DEM高程變化是否吻合等應用。軟實力｜以空間資訊技術推動智慧國土應用　　政府部門內之地政、稅籍、戶政門牌、建築管理、都市計畫、水利、管線（道）、交通等公務資料具有隱含空間資訊的共同點，如有效整合得以空間資訊驅動循證治理，達成「輔助智慧決策治理」目標。　　台灣世曦自96年起開始受花蓮縣政府委託至今逾15年載，協助推動該府內各類型空間資訊圖資或系統建置。近年更以花蓮縣智慧國土系列計畫，導入地理空間資訊功能整合該府內跨局處間資料，建置出「花蓮縣地理資訊整合應用平台」，逐步建構花蓮3D數位孿生平台。在此平台建置過程中，台灣世曦透過訪談跨局處間公務資料需求，發現各局處資料高度仰賴地籍資料延伸發展，是作為推動智慧治理的關鍵基石。　　因此，推動第一步台灣世曦藉由提供戶政門牌資訊、稅務資料或建築管理等屬性資料自動化串接地政資料服務，作為後續以空間為主題的資訊整合環境基礎。但這些跨域資料間的連結，也須面臨能否獲取正確空間位置的挑戰，而影響著交互套疊應用的正確性，最終透過良好掌握各資料的原始建置內容逐一釐清。建構出下列５項重點整合加值應用： 跨域資料分析輔助稅務清查。 建物設計圖說判讀輔助建物耐震評估。 地政資料助力國土規劃。 自動化空拍影像處理及運用。 數位孿生輔助都市設計審議。　　透過高品質的跨域業務資訊，結合新興測繪技術、空間數據分析及多維度展示載具，可推動政府各項業務邁向循證治理、智慧治理目標，但業務資料空間化與整合，各別存有許多挑戰，需要各局處間通盤合作才能有效推動。（以上相關更深入的資訊，請至財團法人中華顧問工程司於2023年4月30日所發行，並由台灣世曦編制的中華技術第138期刊之相關專題報導閱覽，點選電子書連結或掃描左方QRcode。）

臺灣光復前祖先遺留的不動產該由何人繼承、繼承權如何分配及怎麼辦理所有權移轉登記均與現行法令不同。臺北市地政局特別邀請古美和老師擔任講座，講授日據時期遺產繼承實務。期藉由相關案例研討，帶領學員深入淺出地了解日據時期遺產繼承及登記重要事項，並增強土地登記審查及相關法務人員繼承法規實力，提升專業知識。一同來重溫精彩內容吧！一、遺產繼承概說繼承，於被繼承人死亡而開始，依現行民法繼承相關規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。此外公同共有人之應有部分係屬潛在，與分別共有人之應有部分為顯在者，迥然不同，公同共有人不得主張公同共有物有其特定之部分，亦不得單獨處分其公同共有物之權利。此外對於遺產所屬之各公同共有之不動產，在遺產分割之前，仍有潛在的物權的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔，宜以應繼分之比例為計算之標準。二、日據時期習慣臺灣民事習慣大多為初民渡臺時由內地帶來，清朝舊法制民間生活關係係委諸習慣及私下締約，爭執告官通常飭令兩造公親人調處；刑案輕微者，亦以私和或私罰了事。臺灣民事習慣實質變化在日據50年期間內，前期採放任主義，尚無多大改變。大正8年前後，日本認其統治基礎已臻穩固，臺灣人對世界情勢思想潮流已具相當智識，法制走向同化政策，採日本本國延長主義，大正10年開始頒行各項僅臺灣異地法域適用之法律敕令。臺灣光復後，民事習慣仍可成立，但親屬、繼承、祭祀公業、神明會、寺廟、合會等則各有差異。三、日據時期遺產繼承（一）繼承法令之適用繼承開始在日據時期，由於民法繼承編尚未施行於臺灣，依當時有效法例，有關遺產之繼承應適用臺灣習慣處理。此外，依法務部109年函釋，臺灣在日治時期本省人間之親屬及繼承事項不適用日本民法親屬、 繼承編之規定，而依當地之習慣決之，倘具體個案如當事人仍有爭議，應循司法途徑解決，並以法院判決為準。（二）家產及私產日據時期台灣省人財產繼承習慣可分為家產繼承與私產繼承兩種： 家產為家屬（包括家長在內）之共有財產；即因戶主喪失戶主權（如死亡、隱居）而開始之財產繼承，依習慣由在家之男性直系血親卑親屬共同承繼，也就是說，家產係家屬公同共有，而非家長個人所有財產，並非由繼承戶主權者單獨繼承，應由繼承戶主權者與其他繼承人共同繼承。如無法定之財產繼承人，亦即無法定之推定戶主繼承人時，方得由被繼承人指定財產繼承人，或由親屬協議為其選定繼承人。 私產係指家屬個人之特有財產。因家屬死亡而開始之私產繼承，僅有法定繼承人而無指定或選定繼承人。此外，私產之法定繼承人順序依序為直系卑親屬、配偶、直系尊親屬、戶主。（三）日據時期收養習慣日據時期之習慣，妻於結婚後於其本宗姓冠以夫姓。至於收養，日據時期養子女應入養於養家而取得嫡子女之身分，以養親之姓為其姓。此外，日據時期之收養，係以雙方合意即告成立，是否申報戶口，於收養關係之成立並無影響，收養之終止亦同，不以申報戶口為要件，不得僅依戶口登記與否作為判斷收養關係之存續，應依具體事實認定。特別的是，日治時期臺灣民間習慣，有出生前收養及死後收養，亦有以立嗣為目的而收養之過房子、螟蛉子及以將來為子媳目的所收養之媳婦仔。（四）日據時期夫妾婚姻效力臺灣在日據時期，承認夫妾關係為合法，換句話說，妾之身分既為合法存在，則其與夫及正妻及其父母間便發生親屬關係，即妾與夫為準配偶，與妻或夫之父母為姻親。日據時期成立之夫妾婚姻，夫得繼承妾之遺產，但妾非配偶，對夫之遺產尚無繼承權可言；此外，其繼承在臺灣光復後開始者，則夫妾間互無繼承權。以上內容節錄自課程講義。更多詳細資料及課程回顧影片，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區112年6月19日「日據時期遺產繼承實務」。

前言 整體開發涉及拆遷安置議題，影響居民權益甚鉅，如何落實人民居住權保障是區段徵收中重要的課題，本次講座特別邀請逢甲大學土地管理學系辛年豐副教授為我們講授居住權保障，讓我們一起重溫精彩內容吧！居住權從哪裡來？ 國際人權法上有多個重要的國際人權公約，其中《經濟、社會及文化權利國際公約》第11條規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」，並在該公約第4號、第7號《一般性意見》明確指出，適足的住房人權源自於相當的生活水準之權利，僅能在特別狀況下允許強制驅離，且需要經高密度審查拆遷的必要性，有效而嚴格管制驅離執行的條件。適足居住權的內涵及目的 適足居住權係指任何人有和平、安全而有尊嚴地居住在某處的權利，房屋或安置處所不應僅被視為一項商品，縱使缺乏某塊土地的所有權，住房權仍不應被侵犯。其範疇涵蓋一定程度的使用權保障、基礎設施的可使用性、對於有關房屋的個人或家庭費用可負擔能力、房屋的可居住性，及房屋可接近性或無障礙性。行政機關在落實適足居住權可以做什麼？ 政府在辦理整體開發過程中，不免會有因公共工程興闢及土地重新整理之需要，不得已有迫使居民遷離原本所在土地之情形，在強制遷離的情況下，執行機關更應重視居住權保障，並得透過三大面向檢視落實：一、建立指標 透過體制、過程及成果指標，檢視人權實現的必要基本機制，並滾動式檢討，確定居住之房屋具適宜性、獲得服務的方便性、房價的合理性，及持有權保障。二、對弱勢民眾所面對的情況持續觀察與檢討1、保障婦女的居住權不因社會結構性被破壞，並在法律制度上不被受到歧視，如保障女性繼承權。2、保障原住民族的土地不被受到侵奪。三、嚴格強化強制遷離的機制及程序 執行過程中，僅能夠在例外情況下發生強制遷離，並應在搬遷過程中充分保障人民權益。● 搬遷前，執行機關得強化所有受影響人之參與，確保其確實獲取所有資訊，並得與相關單位進行對話及協商。● 搬遷中，執行機關應遵守拆遷之必要性，並保障人民不遭受暴力對待，弱勢人權不被受歧視。● 搬遷後，執行機關必須負責提供搬遷補償和替代住處協助人民回復生活，並使人民擁有安全且有保障的生活基本設施。 綜上，在執行開發中須考量原所有權人社會生活的適應，安置本身應建立於具有公益性及必要性的前提下，並規劃妥當的安置及補償方案，且與當事人誠摯協商；涉及強制搬遷時，審查標準必須從嚴，以嚴謹的程序確保當事人需求被充分考量。

前言區段徵收是政府經由法定程序徵收一定範圍內土地，興建公共設施的整體開發方式，桃園市航空城計畫區段徵收（下稱航空城）為臺灣目前最大規模的土地徵收開發計畫，爰此，本局特別邀請桃園市政府航空城工程處李金益科長擔任地政講堂講師，介紹及分享航空城工程實務經驗。計畫背景及介紹發展願景航空城位於東北亞、東南亞黃金雙航圈中心，擁有完整便捷的高速公路網、高速鐵路、機場捷運及興建中的捷運綠線，結合三心六線的軌道系統，串聯活化便捷交通網路，保存周邊文化資產，將引領航空城成為綠色永續健康城，建構桃園成為亞太地區的經貿樞紐。計畫範圍航空城第一期面積達1,756公頃，細分為南側的海軍基地及周邊地區計566公頃、西南側與東南側的第一期計1,190公頃。 圖１ 計畫範圍示意圖查估安置航空城現約有8千多棟建物，總共分成8個區域進行查估安置作業，法定補償項目分為建築改良物、農作改良物及農業機具設備、工商機具搬遷、工商營業損失及墳墓共5個項目，各項目之法規依據、補償種類等資訊詳如下表。 表１ 法定補償項目表另有關地上物補償部分，尚有其他相關優惠措施，由桃園市航空城工程處（下稱航工處）負責辦理，計有差額救濟金、程序違建之安置重建補助費，及二次拆遷之安置重建補助費。用地取得用地取得部分則秉持著桃園市政府「一里一安置（就近安置）、先建後遷」兩大原則，分為「優先區」及「其他搬遷地區」，以溝通的方式讓民眾先就近安置，希望原地里鄰不因區段徵收工程而滅失，維持原來鄰里結構，讓原居民優先配回安置街廓或安置住宅，保障原居民的居住權益。課題與對策關鍵課題：工期緊湊介面多策略一：招標策略招標時考量廠商作業能量，將計畫區劃分10個標案工程項目，依照開發單位、天然地界劃分，採用最有利標遴選優質廠商，並採取複數決標的方式，將10項分標，一次招標、分項決標。期程控管方面配合分區用地取得、分區開工及分區完工模式，訂定里程碑以如期如質達成，避免工程延滯，落實期程控管。策略二：介面整合 工程相關管線事先召開會議協調，例如：捷運工程相關管線、飛航相關管線、民生相關管線與軍用相關管線等。 工區內古蹟保護及修復等相關工程施工動線的協調。 既有民生管線臨時、永久遷移，配合布設新管線，保障剔除區之民生管線正常運作。 預先調查潛在土方，設立先期屯土區，儲備土方以達紓緩需土難題。 為使工程順利完成，提前考量模組化施工及預鑄構件，將構造單一化、營建模組化，可達迅速組裝設施，確保設施品質，以及降低交通的影響。 考量缺工的影響，提高外籍勞工核配比例，原法定核配比20%，透過行政院勞動部協力爭取增加至40%。關鍵課題：基地幅員遼闊策略一：設置1戰情室及4工務所航工處為因應區段徵收的開發，成立戰情室，針對整個10標的管理統籌，及運用管理資訊的連結，並依天然地界及開發主體為考量，成立四大工務所，分區執行各分標的工程之監督與管理。策略二：工程管理資訊系統 圖台化管理（施工圖＋GIS+BIM+物聯網） 施工儀表掌控進度品質 施工及監造日誌E化 進出智慧化管理＋電子圍籬 機具、物料、揚塵管理策略三：導入新技術調查大面積植栽現況運用雷射掃描儀（光達）調查超大面積植栽現況，進行地毯式調查，可大幅減少人力與時間。關鍵課題：保障居民權益依循「一里一安置（就近安置）、先建後遷」兩大指導原則，優先施作安置區域及安置住宅用地，保障上萬居民權益，提前進行工程資源調查儲備，以利加速建設優先開發區，並滿足先建後遷原則，保障剔除區的交通、水電得以維持。工程設計亮點本工程將達成韌性防災、永續循環、創造文化地景，以及智慧城市等四大指標。韌性防災韌性防災方面，開發後將滿足十年（Q10）、百年（Q100）防洪標準，以區內四大溪流（老街溪、新街溪、埔心溪及南崁溪）為排洪主幹，劃分集水分區及設立防洪標準，利用區內雨水下水道幹線系統，收集地表逕流，導入各分區滯洪設施以減少淹水，為因應航空城下游處仍有灌溉農地需求而將水圳改道，保留5座既有灌溉埤塘，延續農業生態，設置水位即時監測與水情決策系統，優化其蓄水及滯洪功能。 圖２ 與埤塘和諧共生示意圖永續循環航空城道路系統係以園林道路為骨幹，以取得綠道路認證為目標，造就綠意盎然的居住環境，60公尺園林大道貫穿產業專用區，打造都市核心綠帶；50公尺園道則搭配未來捷運綠線，串聯航空城重要商業帶，結合寬廣的人行道、廣場及退縮空間，路口處設計無障礙設施、行人庇護島、行穿線退縮，並打造綠色運具之自行車專用空間，落實人本交通。航空城工程遵循中央推動循環經濟政策，將焚化再生粒料用於道路管溝回填、土方穩定，及製成環保透水鋪面，更鼓勵採用氧化渣、瀝青刨除料，取代部分天然級配粒料，協助去化事業、營建廢棄物，讓資源永續利用。 圖３ 航空城道路系統示意圖文化地景為保存航空城範圍內寶貴的綠色資源，開發上儘量降低工程擾動，進行樹木普查、造冊及後續的移植再利用，並針對稀有受保護樹木採用全樹型移植，以將樹木傷害降到最低的技術與工法進行移植，並保有樹木原本的覆蓋率和景觀功能，更鼓勵採用新工法（如根球托底工法），進行樹木預培，以提高移植樹木存活率。另一方面，保留部分既有埤塘打造生態公園，以最少侵擾的設計手法，導入環境教育與親水休憩設施。航空城內日治時期到二次大戰後空軍、陸軍乃至海軍之軍事設施，已指定為市定古蹟，其保留的塔台為軍用機場之最高建物，將結合33公尺園道及鄰近古蹟保存區，形塑古今相映之景觀亮點。航空城所新建的15座橋梁，其中一座為象徵桃園城市之翼的跨國道2號景觀橋，作為門戶意象。 圖４ 移植樹木工法示意圖智慧城市智慧城市為全球發展趨勢，航空城範圍內設置水位監控系統，即時監測河川及滯洪池的水情、水位，兼具災害預警與評估工程效益之功能，未來更計畫結合5G網路及多項監測設施，收集各項大數據進行分析，作為後續城市發展重要之指標；另將設置智能路燈，併納入桃園市智能路燈管理系統，達成主動監控、自動回報、即時維修以及遠端控制，第一時間掌握修繕需求，同時達到節能減碳，並搭配智慧交通控制，結合智慧停車系統及電動運具，打造交通便捷之低碳城市。此外，為減少道路挖掘，道路下方佈設總長350公里的共同管道，整合電力、電信、寬頻及預留未來智慧城市所需的管道空間，更全面導入BIM技術，建置3D模型進行衝突檢核及模擬，從設計、施工到營運之全生命週期管理，塑造智慧城市場域，提升公共工程品質，發揮循環經濟的最大效益。 圖５ 智慧航空城示意圖更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

前言 在資訊爆炸的年代，如何取得房地產資訊？如何解讀相關數據分析？112年度地政講堂，臺北市政府地政局特別邀請樂居科技創辦人李奕農先生擔任講座，教大家如何運用市場上的公開資訊作出客觀的判斷，並分享買房重要觀念，現在，讓我們一同來重溫精彩內容吧！2023年房市趨勢 目前房市有三大變數，第一是股市與房市的背離，觀察國泰房價指數與台股加權指數，過往兩者走勢連動性高，但自2021年以後有明顯背離的情形。第二是成交量的萎縮，尤其是預售屋成交量已明顯下滑。第三是政府持續的打炒房，從房地合一稅2.0到平均地權條例修正，政府的打炒房不會一次奏效，但效果會疊加，且會持續，直到房價下來為止。2023年房市觀察重點 首先應觀察經濟的基本面，一般人如何判斷經濟狀況的多空，建議可留意央行政策，因為央行是訊息最完整的機關，目標是在通膨控制與經濟成長間取得平衡。因此如果央行未降息，未來的經濟判斷並未走空，股市、匯率將有機會回穩；反之如果央行轉降息，代表經濟狀況不佳，此波多頭正式結束，房價有機會修正。 其次觀察重點則是待售量相關數據，看看賣房子的人有沒有變多？是否賣不出去？可從各主要城市二手待售量的變化，以及新案推案量與去化量來觀察。 最後則是觀察政府是否有新的打炒房政策，最近平均地權條例的修法，限制預售屋換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋及預售解約需申報等，對於預售屋銷售速度，豪宅回歸自住等也都將產生影響。2023年房市小結 2023年是末升段的第三年，末升段不是下跌段，房市可能有修正但不用過度悲觀。可持續觀察央行的行動與待售量相關數據，當央行降息、成屋待售量增加且開始出現賣不動的狀況，房價下跌的可能性就會升高。圖1：房市相關重要資訊買房重要觀念 有人問現在房價很貴，買在高點怎麼辦？對於自住者來說，房屋有使用的價值，重點在當下房屋對於人生的意義，而且未來還是有機會換房，賣便宜也會買便宜。而為什麼有人買房卻虧錢呢？分析原因包括買房時沒有考量換屋轉售時的接手性，或用正常價格買問題屋，還有花了過多的裝潢費等。 買房應先看整體區位與基地條件，最好是從自己熟悉的區域著手，評估自身工作通勤與生活機能需求，更要考量未來轉售換屋的市場性，建議找缺點少的房子，而不是你最喜歡的房子。貸款的部分，每月還款額不要超過自身的負擔能力，才不會影響生活品質。圖2：買房重要觀念1 如果購買中古屋，要注意房屋的建築完成日期，以避免買到海砂屋、輻射屋及蓋在順向坡的房屋，另可選擇符合921地震後新修正建築物耐震設計規範的房屋，其耐震性能會較好。 裝修預算建議抓在房屋總價的5-10%(不包含傢俱和家電)，超過10%的裝修費用，會吃掉可能的房價增值，因為買方通常很少會因為原有裝潢很多而願意出更高價購買。此外，維持最大房數，避免大幅改動格局，裝潢風格盡量簡單明亮，都是保持房屋價值的重點。 買房應該要具備基本風水概念，首先要看基地外部風水，避免路沖、反弓煞、剪刀煞等情形，再來要注意房屋周邊有無嫌惡設施、噪音等問題。當拿到建物平面圖時要看房屋座向，檢視通風採光，有兩個以上採光面，空氣才會對流，並留意建築物的樑柱位置，預想未來空間規劃利用。另外也要注意電梯數、樓層數和當層戶數的比例，這些都會影響未來居住舒適度。圖3：買房重要觀念2