地政講堂
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2024/2/21113年地政講堂開課囉!為精進業務並強化地政人員知能,臺北市政府地政局自104年起辦理「地政講堂系列講座」,課程開放市民及地政從業人員免費參與,透過專家學者講授房地實務,促進產、官、學界交流互動。 113年預計辦理13場地政講堂,課程內容多元豐富,包含登記、信託、徵收、房地實務及都市更新等課程,課程結束後將於「地政講堂專區」上傳相關講義供各界查詢利用。 本局保有課程變更、異動之權利,如有調整以本局網站公告為準。【地政講堂課程專區】:https://reurl.cc/g0Yz0L
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2023/12/15「不動產特殊登記案例研討」地政講堂回顧一、前言辦理不動產登記難免會遇到特殊情況,究竟面對個案的特殊情況該如何著手處理、又該檢附哪些證明文件?他山之石可以攻錯,本次講座特別邀請綠田不動產專業管理顧問有限公司負責人鄭竹祐擔任講師,以其自身經歷,精選特殊案例與學員分享,將法規輔以實例,使學員輕鬆吸收專業知識,以下節錄講座精彩內容,讓我們重溫這場精彩的課程吧!二、案例研討 出生別缺漏繼承實例:辦理繼承登記,繼承人出生別有缺漏時,需先請戶政機關查明缺漏者之戶籍資料,經查證無法辦理戶籍更正後,始得由繼承人自行切結未能列名缺漏者之事由,據以辦理繼承登記。 寺廟處分不動產實例:寺廟欲處分不動產時,若寺廟登記證為102年12月31日前核發者,需出具信徒或執事成員名冊、組織或管理章程申請換發新證,及申請核發寺廟印鑑證明。 89年1月4日農業發展條例修正後,繼承而共有農地農舍不能再分割實例:89年1月4日以後,因繼承而共有之耕地,原則上可以辦理分割登記,惟其上有農舍者,受農業發展條例第18條第4項,農舍應與其坐落用地併同移轉規定之限制;倘農業用地欲辦理分割,需符合農業用地興建農舍辦法第12條規定,於解除套繪管制後始得辦理。 (自益信託)委託人之繼承人會同受託人辦理塗銷信託實例:(自益信託)信託關係存續期間委託人死亡時,委託人(即受益人)與受託人間未另訂定信託財產之歸屬人者,若該委託人之繼承人與受託人合意消滅信託關係,仍得辦理信託內容變更登記及塗銷信託登記。 合意解除部分持分登記實例:已辦竣所有權買賣移轉登記之不動產,事後因契約解除而返還給付物,應以「買賣」為登記原因,地政機關並應於該標的所有權部之其他登記事項欄予以註記「本案為雙方合意解除契約」,使與一般買賣移轉案件有所區別。 美國人繼承實例:辦理繼承登記時,若案件內之應附文件為外文(例如:死亡證明、出生證明等),應經我國駐外館處驗證,並檢附經我國駐外館處驗證或國內公證人認證之中文譯本辦理登記。 建物使用執照遭撤銷之處理情形:經辦畢建物所有權第一次登記之建物,將所有權移轉登記予第三人並辦畢登記後,若原據以辦理第一次登記之使用執照經主管機關依法撤銷,登記機關得於接獲囑託後,於該建物標示部其他登記事項欄註記「依○○○(機關)○○○年○○月○○日○○○字第○○○○號函撤銷本建物使用執照」(內政部85年9月18日台內地字第8508652號)。 遺囑信託登記實例:以遺囑成立之信託關係,立遺囑人過世後,該信託登記應由繼承人於辦理繼承登記後,會同受託人申辦登記。遺囑另指定有遺囑執行人時,則應於辦畢遺囑執行人登記及繼承登記後,由遺囑執行人會同受託人申辦登記。 信託歸屬登記實例:以遺囑信託為例,信託目的完成,且信託期間屆滿,該信託關係已歸於消滅時,由該信託關係之受託人會同歸屬權利人,檢具信託歸屬同意書,申辦信託歸屬登記。 增值稅申報日與義務人死亡日相同時,可否辦理買賣實例:當義務人死亡日與增值稅申報日相同時,以義務人之死亡證明書及稅捐單位提供之申報增值稅確切時間,釐清該申請案能否適用土地登記規則第102條第1項規定,得僅由權利人敘明理由並提出土地登記規則第34條規定之文件,單獨申請登記。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料,歡迎⾄臺北市政府地政局官⽅網站地政講堂系列專區下載。
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2023/12/15「遺產稅申報解析」地政講堂回顧前言 本次講堂很榮幸邀請到財政部臺北國稅局遺贈稅組楊淑合稽核為我們講授「遺產稅申報解析」的課程,楊稽核帶來了從遺產稅的計算、申報、繳納等豐富的解說課程,讓我們來一同重溫精彩內容吧!課程回顧一、哪些財產要申報為計入遺產總額?被繼承人死亡時,下列財產皆應合併申報課徵遺產稅:(一)被繼承人死亡時遺留之不動產、動產和其他一切有財產價值之權利,如土地、房屋、現金、黃金、股票、股權、存款、公債、債權、信託權益、獨資合夥的出資、礦業權……等。(二)被繼承人死亡前2年內贈與配偶和各順序繼承人,例如子女、孫子女、父母、兄弟姊妹、祖父母,及各順序繼承人之配偶的財產。(三)被繼承人為信託關係存續中之受益人時,其享有信託利益之權利未領受部分。 (遺產及贈與稅法第4條、第15條;民法第1017條)二、 誰可以申報遺產稅?(遺產及贈與稅第6條)遺產稅的納稅義務人為:(一)有遺囑執行人,以遺囑執行人為納稅義務人。(二)沒有遺囑執行人,以繼承人及受遺贈人為納稅義務人。沒有繼承人,只有受遺贈人時,以依法選定的遺產管理人為納稅義務人。(三)沒有遺囑執行人及繼承人,以依法選定的遺產管理人為納稅義務人。三、遺產稅如何繳納?(遺贈與法第30條、施行細則第44條)(一)繳納現金一時有困難:1.可以申請延期2個月免加計息。2.仍無法繳時,可以申請分期繳納:每2個月為一期,最多可分18期,但要按郵政儲金一年期定期存款利率加利息,利率變動時,則按變動利率計算利息。(二) 以遺產繳納:1.遺產中存款繳納。2.存款不足繳納時: 以遺產中易於變價之課徵標財產實物抵繳。 以不易變價之課徵標的繳納,但有限額。 以非課徵標的之公共設施保留地實物抵繳,取得日期於都市計畫發布後有限額。(三)以非遺產繳納:易於變價之財產。更多詳細資料,歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。
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2023/12/5「輕鬆瞭解個資法」地政講堂回顧新版個人資料保護法自2016年生效實施,立法院更於今年三讀通過「個人資料保護法第1條之1、第48條、第56條」修正草案,未來即將成立個資保護委員會,影響公務機關及非公務機關層面廣泛。臺北市政府地政局特別邀請臺北市政府法務局劉后安專員擔任講座,講授個人資料保護法之立法目的、定位與法律架構,並透過實際案例探討,讓學員輕鬆瞭解地政機關、地政業務相關從業人員如何使用個人資料始合乎法律規範,一起再次複習課程重點吧! 個人資料保護法之立法目的、定位與法律架構 個人資料保護法其立法目的為規範個人資料之蒐集、處理及利用,以避免人格權受侵害,並促進個人資料之合理利用。簡言之,即是在個人資料保護及合理利用之間,平衡兩者衝突。 個人資料保護法對於個人資料之蒐集、處理及利用的行為人,分為公務機關及非公務機關,所謂公務機關是指依法行使公權力之中央或地方機關或行政法人,也就是中央及地方各級機關、事業機構等擁有公權力之機關,包括行政機關、立法機關、司法機關等。而非公務機關是指公務機關「以外」的自然人、法人或團體,包括個人、私人企業、非營利組織、學術機構、民間團體等非政府機構。 個人資料保護法第2條所列出的常見個人資料是指自然人的姓名、出生年月日、身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動及其他得以直接或間接方式識別該個人之資料。 如果透過手上已持有之所有資料已經足以辨認出某一個特定個人時,最謹慎的做法是都把這些資料看成是個人資料,依照個人資料保護法相關規定去蒐集、處理跟利用。 合法蒐集、處理、利用個人資料 依個人資料保護法第16條,公務機關對個人資料之利用,除第6條第1項所規定資料外,應於執行法定職務必要範圍內為之,並與蒐集之特定目的相符。 個人資料利用符合當初蒐集的特定目的,即是目的內利用,其重點為是否逾越必要範圍,公務機關依機關依法律、法律授權之法規命令、自治條例、自治規則、委辦規則所規定之職務,是否確實需要利用該筆個人資料,才能執行職務。 而特定目的外之利用,必須符合不得逾越必要範圍,並且同時具備下列七大法定事由之一: 1. 法律明文規定。2. 經當事人同意。3. 為免除當事人之生命、身體、自由或財產上之危險。4. 有利於當事人權益。5. 為防止他人權益之重大危害。6. 公務機關或學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要,且資料經過提供者處理後或蒐集者依其揭露方式無從識別特定之當事人。7. 為維護國家安全或增進公共利益。 違法蒐集、利用個資之法律責任 民事責任 每一案件賠償總額上限2億,每人賠償金額無上限。無法證明損害時,加害人仍須賠償,由法官斟酌,每人500元以上2萬以下。公務機關採無過失責任,天災等不可抗力事件所致者,除外免賠。個資法侵害事件,被害人較多時可提起團體訴訟,集結20人以上被害人,交由公益團體代為提起訴訟。 刑事責任 意圖為自己或第三人不法之利益或損害他人之利益,而違反個資法相關規定,足以造成他人損害者,可以處5 年以下有期徒刑,得併科 100 萬元以下罰金。本罪為非告訴乃論(亦即一般所稱之「公訴罪」)。 總結而言,透過本次講座深入了解個人資料保護法的內容,對於地政機關、地政業務相關從業人員在處理個人資料時的指引至關重要,並且更能理解如何遵從法律規範,確保個人資料的正確使用,同時致力建立安全可信賴的地政資訊環境。
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#地政講堂,#第七十期2023/11/21「我國徵收制度設計特點及其衍生課題」地政講堂回顧一、前言 徵收是國家對於人民私財產權最終極的侵害,亦為特別犧牲的終極樣態,因此須具有足夠之實質正當性及程序正當性,究竟,徵收是如何運作的?我國現行徵收制度設計為何?本次講座特別邀請國立政治大學地政系戴秀雄副教授,深入淺出的為我們講授我國徵收制度設計的現況及面臨的問題,以下節錄講座精彩內容,讓我們重溫這場受益良多的思辯之旅吧!二、徵收的法治意義與控制 自美國獨立戰爭、法國大革命以來,各國國內法治主義興起,其背後或多或少蘊含壓抑公權力之目的,大眾亦逐漸認知到並非所有公益皆大於私益,行使徵收權力除了須符合必要性及比例原則外,其公益性目的相對於所犧牲之私產權應具有壓倒性,作為徵收具有正當性之判斷依據,而徵收正當性又可從「實質」及「程序」兩個層面說明。 如前言所述,徵收是國家以公權力直接對人民私產權進行侵犯,其背後是否具有壓倒性之公益性目的,即稱作徵收之實質正當性,而公益性該如何界定,是審議徵收計畫過程中重要的關鍵,原則可先從徵收目的是否足夠具體作為依據,例如採徵收方式取得公共設施用地,明確表明土地徵收後作為公共使用且以公益為目的,基本上可視為滿足實質正當性。惟徵收目的倘係為滿足整體開發,其公益性是否足夠具體且具有壓倒性?留有自行思考的空間。此外,行政訴訟法「都市計畫審查程序」專章於109年1月15日修正公布,往後都市計畫倘經宣告無效,原附隨之徵收處分是否該辦理廢止或撤銷?亦是值得深入討論的課題。 而徵收之程序正當性,涉及自徵收計畫擬定、審議核准並作成徵收處分等過程,需用土地人、處分機關與該管地方政府之間權責分工,故又得拆分為「組織面向」及「程序面向」來討論,本次講座針對本國現行徵收制度之設計,就上開兩種面向剖析,探討本國特殊的權責分立情形以及其衍生出的相關問題。三、組織面向的問題 辦理徵收作業的程序中,組織層面上共涉及需用土地人、徵收處分機關及該管地方政府等三個角色,由需用土地人擬定徵收計畫書,送內政部土地徵收審議小組審議,經核准徵收後轉由該管地方政府辦理公告及補償費發放作業。在此組織架構下,內政部為徵收審查及處分作成機關,而地方政府僅於收到內政部徵收核准函後協助辦理公告及處分送達作業。是以,倘經內政部核准徵收之土地,地方政府於徵收公告時遺漏公告,該徵收處分因未送達而自始不生效力,徵收行政責任到底該誰負責? 法理上,若以內政部為處分機關,實際上的行政責任由內政部承擔,但內政部的審議與核准,究竟是監督行為還是實質決定行為,不無可以議論的空間。與此同時,需用土地人除了依照計畫使用土地與給付補償金外,在此權責分立的情況下,近乎純獲利益且不需負行政責任,對於非行政機關之需用土地人而言,徵收處分是否等同授益處分?處分經撤銷後,是否涉及信賴保護原則? 此外,徵收處分成立後啟動補償處分程序,依地方制度法規定,補償地價評定作業屬地方政府權責,故地方政府雖不直接作成徵收處分,亦另作成補償處分,因此一個徵收行為涉及二個處分機關,除使責任歸屬較難釐清以外,程序面上也衍生許多問題,例如原所有權人對補償價格有意見,理論上須提出確認訴訟而非撤銷訴訟,惟訴訟結果不動搖徵收處分,是否真的合理?四、程序設計面向的問題 按現行做法,需用土地人於提送徵收計畫書至內政部審議前,皆要求先行辦理協議價購、公聽會或聽證會等作業,並載明於徵收計畫書內,作為徵收是最後手段之佐證說明,惟需用土地人在提出徵收計畫前之行為是否屬於可適用行政程序法之行政行為?部分學者認為需用土地人辦理協議價購等行為屬徵收之前程序,應可歸類成行政行為,然而講者則認為將上開行為視作徵收前的準備作業並無疑義,惟自徵收計畫書送審起,始可稱作適用行政程序法之行政行為,故此前提下,處分機關做成徵收處分前,是否應依法辦理協議價購及公聽會等作業?而徵收審議過程是否仍需滿足徵收最後手段性要求?例如,審議程序中人民主張願意接受協議價購條件,是否應停止審議?該議題存在爭議,本次講座僅為分享自身看法,以期大家萌發思辨的種子。 關於補償價格決定與補償處分做成的問題,考量地方政府掌握地價,因此由地方政府做成補償金額度之決定,並無疑義,但補償處分附隨於徵收處分之下,本身並非全然獨立之地方事務。所以,補償情形是否無須與徵收處分一併被監督或在做成處分時一併考量?二種處分分立的清況,後續亦衍生辦理撤銷徵收或廢止徵收時,補償處分如何處理之問題,是否就附隨原徵收處分消滅?值得大家仔細思考。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料及回顧影片,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區112年7月10日「我國徵收制度設計特點及其衍生課題」講座。
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#地政講堂2023/11/9「整合遙測方法的永續土地管理模式」地政講堂回顧什麼是遙測?遙測為遙感探測的簡稱,廣義的定義只要是在「不接觸」的情況下,取得某物體、某區域或某現象的觀測資料,因此取得資料的方式,包含使用衛星、飛機、船等各式各樣的載體,也因各觀測性質不同,而有不同形式的資料類型。利用可見光以外的波段進行監測肉眼可視的可見光是固定區段的電磁波波長,不同材質的物體會發散出不同波段的電磁波,因此可以使用儀器接收可見光以外的波段,利用不同物體電磁波波段波長不同的特性,來判斷地表的使用狀況。曾有案例為了掩飾濫伐的山坡地,違規者將光禿的部分以綠色油漆偽裝為植被藉以避免被航照影像發現,然而藉由遙測技術,我們可以區分出綠色油漆與真實植被的不同光譜,藉此找出濫墾濫伐違規區域。換句話說,相較於傳統使用可見光照片進行環境監測,使用遙測技術可以更豐富全面的監控土地的變化。遙測技術應用於土地管理地層下陷是目前都市地區面臨的風險,為能了解一地的上升或下降趨勢,需要長時間對地表與建物的觀測資料,因此我們可以利用遙測技術,監測建物沉降趨勢。然而有許多因素會造成地層下陷,在長期監測一個區域的沉降情形後,得以再進一步針對該地的人為活動或土壤性質等因素進行分析,分析方式可以迴歸模式找出會造成地層下陷的顯著因素,得到分析結果後,未來在預防災害時可以特別關注這些高風險因子。若我們以遙測影像長時間且持續對地表及建物高程觀測,就可以先行發現沉降趨勢,藉由提早且系統性的推測危險潛勢區,得以降低因地層下陷造成的災害,進一步幫助都市永續發展。
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2023/10/30112年12月份地政講堂預告-「不動產特殊登記案例研討」辦理繼承登記,在填列繼承系統表時發現繼承人的出生別有缺漏該怎麼處理?自益信託之委託人死亡時,其繼承人又該如何辦理塗銷信託登記?買賣雙方合意解除買賣登記時,該如何辦理登記?不動產申辦情形百百種,個案情形大不同,您是否曾在辦理不動產登記時,遇到特殊情況卻不知該從何下手呢?臺北市政府地政局訂於112年12⽉8⽇(星期五)下午2時⾄5時,於本市地政講堂(臺北市古亭地政事務所2樓,臺北市文⼭區萬隆街47-12號)舉辦「不動產特殊登記案例研討」講座,特別邀請綠田不動產專業管理顧問有限公司負責人鄭竹祐擔任講師,以其實務經驗,分享特殊案例辦理方式,本講座具一定深度,更適合法律或地政專業者聽講。報名方式採網路報名(11月20日上午9時起至12月7日下午6時或額滿為止),請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列,選擇本講座課程點選「我要報名」。課程採台北通簽到方式辦理,建議學員先行下載台北通APP (https://pse.is/4sgaf5 ),並完成會員註冊。承辦單位及聯絡方式承辦單位:臺北市中山地政事務所聯絡人:陳雅文電話:02-25022881轉302傳真:02-25160524E-mail:ac20514@gov.taipei
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2023/9/19空間科技軟硬力前言 測量及製圖是作為瞭解空間幾何的基礎技術之一,隨著現今科技資訊演進快速的時代,空間科技的發展也是日新月異。其中透過空間科技工具所產製的地籍測量結果,更是地政業務的重要基礎資料。我們特邀台灣測繪業者最前線-台灣世曦工程顧問股份有限公司,姜興華副理講授硬實力的設備應用;李明儒計畫副理講授軟實力的資訊應用等兩面向空間科技內容,為我們說明產業界空間科技近況發展,課程當天的必知重點再次給你補起來!硬實力|UAV及光達於工程之應用 近代一般大眾對於無人機(Unmanned Aerial Vehicle,簡稱UAV)及光達(LiDAR,即為Light Detection And Ranging的縮寫)等設備已不陌生,不僅使用於的軍事情報或科學資料收集,更進一步的融入生活像是手機內,或使用於表演中,但對於工程上的實用又是怎樣一回事呢? 無人機(UAV) 即是無人航空載具的俗稱,簡單說即是僅需人為遠端操控的飛行器載體,可以針對不同目的搭載所需設備,進一步運用達到所需空間資訊收集。最為眾人周知的即搭載攝影設備,透過遠端操控可深入不利於人到達的區域,即時提供直觀的現況影像資訊。 台灣世曦工程顧問股份有限公司(以下簡稱台灣世曦)即於111年9月18日台東池上發生芮氏規模6.8地震後(以下稱池上地震),隨即籌組無人機小組深入池上地震後的災害現場,進行多處大範圍的勘災紀錄。此項工作透過無人機進行,免成不穩定區域,而造成延伸的人損,更可有效率的收集大範圍災損紀錄,進行數位保存,作為後續災害研判分析及修復建議都是極具價值的空間資料。去由人進入因地震所造成不穩定區域,而造成延伸的人損,更可有效率的收集大範圍災損紀錄,進行數位保存,作為後續災害研判分析及修復建議都是極具價值的空間資料。 除了勘災應用外,更有運用防撞無人機輔助下水道內部巡檢作業,避免傳統人員進入的工安風險,除了影像收集外,後續利用實體建模軟體製作「影像模型(3D Mesh)」,將真實實體數位化進而可套疊相關資訊,作為後續維護管理應用的重要資料。 光達(LiDAR) 透過雷射掃描在短時間內獲得觀測物體大量的三維坐標點,因收集點位密集而稱之為點雲。由點雲資料可以完整的以數值資料描述出實景物體外觀,進而可運用於建築物、結構設施監測或地形調查等方面。 台灣世曦則透過收集具時序的光達資料,比對不同時序點雲建置之數值高程模型(digital elevation model,DEM)資料,觀測隧道洞口道路面變形量,並再進一步加入定期水準測量作業,來觀察水準資料的高程變化與點雲之DEM高程變化是否吻合等應用。軟實力|以空間資訊技術推動智慧國土應用 政府部門內之地政、稅籍、戶政門牌、建築管理、都市計畫、水利、管線(道)、交通等公務資料具有隱含空間資訊的共同點,如有效整合得以空間資訊驅動循證治理,達成「輔助智慧決策治理」目標。 台灣世曦自96年起開始受花蓮縣政府委託至今逾15年載,協助推動該府內各類型空間資訊圖資或系統建置。近年更以花蓮縣智慧國土系列計畫,導入地理空間資訊功能整合該府內跨局處間資料,建置出「花蓮縣地理資訊整合應用平台」,逐步建構花蓮3D數位孿生平台。在此平台建置過程中,台灣世曦透過訪談跨局處間公務資料需求,發現各局處資料高度仰賴地籍資料延伸發展,是作為推動智慧治理的關鍵基石。 因此,推動第一步台灣世曦藉由提供戶政門牌資訊、稅務資料或建築管理等屬性資料自動化串接地政資料服務,作為後續以空間為主題的資訊整合環境基礎。但這些跨域資料間的連結,也須面臨能否獲取正確空間位置的挑戰,而影響著交互套疊應用的正確性,最終透過良好掌握各資料的原始建置內容逐一釐清。建構出下列5項重點整合加值應用: 跨域資料分析輔助稅務清查。 建物設計圖說判讀輔助建物耐震評估。 地政資料助力國土規劃。 自動化空拍影像處理及運用。 數位孿生輔助都市設計審議。 透過高品質的跨域業務資訊,結合新興測繪技術、空間數據分析及多維度展示載具,可推動政府各項業務邁向循證治理、智慧治理目標,但業務資料空間化與整合,各別存有許多挑戰,需要各局處間通盤合作才能有效推動。(以上相關更深入的資訊,請至財團法人中華顧問工程司於2023年4月30日所發行,並由台灣世曦編制的中華技術第138期刊之相關專題報導閱覽,點選電子書連結或掃描左方QRcode。)
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2023/7/10日據時期遺產繼承實務臺灣光復前祖先遺留的不動產該由何人繼承、繼承權如何分配及怎麼辦理所有權移轉登記均與現行法令不同。臺北市地政局特別邀請古美和老師擔任講座,講授日據時期遺產繼承實務。期藉由相關案例研討,帶領學員深入淺出地了解日據時期遺產繼承及登記重要事項,並增強土地登記審查及相關法務人員繼承法規實力,提升專業知識。一同來重溫精彩內容吧!一、遺產繼承概說繼承,於被繼承人死亡而開始,依現行民法繼承相關規定,繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。此外公同共有人之應有部分係屬潛在,與分別共有人之應有部分為顯在者,迥然不同,公同共有人不得主張公同共有物有其特定之部分,亦不得單獨處分其公同共有物之權利。此外對於遺產所屬之各公同共有之不動產,在遺產分割之前,仍有潛在的物權的應有部分,繼承人相互間,其權利之享受與義務之分擔,宜以應繼分之比例為計算之標準。二、日據時期習慣臺灣民事習慣大多為初民渡臺時由內地帶來,清朝舊法制民間生活關係係委諸習慣及私下締約,爭執告官通常飭令兩造公親人調處;刑案輕微者,亦以私和或私罰了事。臺灣民事習慣實質變化在日據50年期間內,前期採放任主義,尚無多大改變。大正8年前後,日本認其統治基礎已臻穩固,臺灣人對世界情勢思想潮流已具相當智識,法制走向同化政策,採日本本國延長主義,大正10年開始頒行各項僅臺灣異地法域適用之法律敕令。臺灣光復後,民事習慣仍可成立,但親屬、繼承、祭祀公業、神明會、寺廟、合會等則各有差異。三、日據時期遺產繼承(一)繼承法令之適用繼承開始在日據時期,由於民法繼承編尚未施行於臺灣,依當時有效法例,有關遺產之繼承應適用臺灣習慣處理。此外,依法務部109年函釋,臺灣在日治時期本省人間之親屬及繼承事項不適用日本民法親屬、 繼承編之規定,而依當地之習慣決之,倘具體個案如當事人仍有爭議,應循司法途徑解決,並以法院判決為準。(二)家產及私產日據時期台灣省人財產繼承習慣可分為家產繼承與私產繼承兩種: 家產為家屬(包括家長在內)之共有財產;即因戶主喪失戶主權(如死亡、隱居)而開始之財產繼承,依習慣由在家之男性直系血親卑親屬共同承繼,也就是說,家產係家屬公同共有,而非家長個人所有財產,並非由繼承戶主權者單獨繼承,應由繼承戶主權者與其他繼承人共同繼承。如無法定之財產繼承人,亦即無法定之推定戶主繼承人時,方得由被繼承人指定財產繼承人,或由親屬協議為其選定繼承人。 私產係指家屬個人之特有財產。因家屬死亡而開始之私產繼承,僅有法定繼承人而無指定或選定繼承人。此外,私產之法定繼承人順序依序為直系卑親屬、配偶、直系尊親屬、戶主。(三)日據時期收養習慣日據時期之習慣,妻於結婚後於其本宗姓冠以夫姓。至於收養,日據時期養子女應入養於養家而取得嫡子女之身分,以養親之姓為其姓。此外,日據時期之收養,係以雙方合意即告成立,是否申報戶口,於收養關係之成立並無影響,收養之終止亦同,不以申報戶口為要件,不得僅依戶口登記與否作為判斷收養關係之存續,應依具體事實認定。特別的是,日治時期臺灣民間習慣,有出生前收養及死後收養,亦有以立嗣為目的而收養之過房子、螟蛉子及以將來為子媳目的所收養之媳婦仔。(四)日據時期夫妾婚姻效力臺灣在日據時期,承認夫妾關係為合法,換句話說,妾之身分既為合法存在,則其與夫及正妻及其父母間便發生親屬關係,即妾與夫為準配偶,與妻或夫之父母為姻親。日據時期成立之夫妾婚姻,夫得繼承妾之遺產,但妾非配偶,對夫之遺產尚無繼承權可言;此外,其繼承在臺灣光復後開始者,則夫妾間互無繼承權。以上內容節錄自課程講義。更多詳細資料及課程回顧影片,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區112年6月19日「日據時期遺產繼承實務」。
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地政講堂,整體開發與居住權保障,第六十九期,居住權2023/7/3整體開發與居住權保障前言 整體開發涉及拆遷安置議題,影響居民權益甚鉅,如何落實人民居住權保障是區段徵收中重要的課題,本次講座特別邀請逢甲大學土地管理學系辛年豐副教授為我們講授居住權保障,讓我們一起重溫精彩內容吧!居住權從哪裡來? 國際人權法上有多個重要的國際人權公約,其中《經濟、社會及文化權利國際公約》第11條規定:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」,並在該公約第4號、第7號《一般性意見》明確指出,適足的住房人權源自於相當的生活水準之權利,僅能在特別狀況下允許強制驅離,且需要經高密度審查拆遷的必要性,有效而嚴格管制驅離執行的條件。適足居住權的內涵及目的 適足居住權係指任何人有和平、安全而有尊嚴地居住在某處的權利,房屋或安置處所不應僅被視為一項商品,縱使缺乏某塊土地的所有權,住房權仍不應被侵犯。其範疇涵蓋一定程度的使用權保障、基礎設施的可使用性、對於有關房屋的個人或家庭費用可負擔能力、房屋的可居住性,及房屋可接近性或無障礙性。行政機關在落實適足居住權可以做什麼? 政府在辦理整體開發過程中,不免會有因公共工程興闢及土地重新整理之需要,不得已有迫使居民遷離原本所在土地之情形,在強制遷離的情況下,執行機關更應重視居住權保障,並得透過三大面向檢視落實:一、建立指標 透過體制、過程及成果指標,檢視人權實現的必要基本機制,並滾動式檢討,確定居住之房屋具適宜性、獲得服務的方便性、房價的合理性,及持有權保障。二、對弱勢民眾所面對的情況持續觀察與檢討1、保障婦女的居住權不因社會結構性被破壞,並在法律制度上不被受到歧視,如保障女性繼承權。2、保障原住民族的土地不被受到侵奪。三、嚴格強化強制遷離的機制及程序 執行過程中,僅能夠在例外情況下發生強制遷離,並應在搬遷過程中充分保障人民權益。● 搬遷前,執行機關得強化所有受影響人之參與,確保其確實獲取所有資訊,並得與相關單位進行對話及協商。● 搬遷中,執行機關應遵守拆遷之必要性,並保障人民不遭受暴力對待,弱勢人權不被受歧視。● 搬遷後,執行機關必須負責提供搬遷補償和替代住處協助人民回復生活,並使人民擁有安全且有保障的生活基本設施。 綜上,在執行開發中須考量原所有權人社會生活的適應,安置本身應建立於具有公益性及必要性的前提下,並規劃妥當的安置及補償方案,且與當事人誠摯協商;涉及強制搬遷時,審查標準必須從嚴,以嚴謹的程序確保當事人需求被充分考量。
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2023/6/28桃園市航空城計畫區段徵收工程實務分享前言區段徵收是政府經由法定程序徵收一定範圍內土地,興建公共設施的整體開發方式,桃園市航空城計畫區段徵收(下稱航空城)為臺灣目前最大規模的土地徵收開發計畫,爰此,本局特別邀請桃園市政府航空城工程處李金益科長擔任地政講堂講師,介紹及分享航空城工程實務經驗。計畫背景及介紹發展願景航空城位於東北亞、東南亞黃金雙航圈中心,擁有完整便捷的高速公路網、高速鐵路、機場捷運及興建中的捷運綠線,結合三心六線的軌道系統,串聯活化便捷交通網路,保存周邊文化資產,將引領航空城成為綠色永續健康城,建構桃園成為亞太地區的經貿樞紐。計畫範圍航空城第一期面積達1,756公頃,細分為南側的海軍基地及周邊地區計566公頃、西南側與東南側的第一期計1,190公頃。 圖1 計畫範圍示意圖查估安置航空城現約有8千多棟建物,總共分成8個區域進行查估安置作業,法定補償項目分為建築改良物、農作改良物及農業機具設備、工商機具搬遷、工商營業損失及墳墓共5個項目,各項目之法規依據、補償種類等資訊詳如下表。 表1 法定補償項目表另有關地上物補償部分,尚有其他相關優惠措施,由桃園市航空城工程處(下稱航工處)負責辦理,計有差額救濟金、程序違建之安置重建補助費,及二次拆遷之安置重建補助費。用地取得用地取得部分則秉持著桃園市政府「一里一安置(就近安置)、先建後遷」兩大原則,分為「優先區」及「其他搬遷地區」,以溝通的方式讓民眾先就近安置,希望原地里鄰不因區段徵收工程而滅失,維持原來鄰里結構,讓原居民優先配回安置街廓或安置住宅,保障原居民的居住權益。課題與對策關鍵課題:工期緊湊介面多策略一:招標策略招標時考量廠商作業能量,將計畫區劃分10個標案工程項目,依照開發單位、天然地界劃分,採用最有利標遴選優質廠商,並採取複數決標的方式,將10項分標,一次招標、分項決標。期程控管方面配合分區用地取得、分區開工及分區完工模式,訂定里程碑以如期如質達成,避免工程延滯,落實期程控管。策略二:介面整合 工程相關管線事先召開會議協調,例如:捷運工程相關管線、飛航相關管線、民生相關管線與軍用相關管線等。 工區內古蹟保護及修復等相關工程施工動線的協調。 既有民生管線臨時、永久遷移,配合布設新管線,保障剔除區之民生管線正常運作。 預先調查潛在土方,設立先期屯土區,儲備土方以達紓緩需土難題。 為使工程順利完成,提前考量模組化施工及預鑄構件,將構造單一化、營建模組化,可達迅速組裝設施,確保設施品質,以及降低交通的影響。 考量缺工的影響,提高外籍勞工核配比例,原法定核配比20%,透過行政院勞動部協力爭取增加至40%。關鍵課題:基地幅員遼闊策略一:設置1戰情室及4工務所航工處為因應區段徵收的開發,成立戰情室,針對整個10標的管理統籌,及運用管理資訊的連結,並依天然地界及開發主體為考量,成立四大工務所,分區執行各分標的工程之監督與管理。策略二:工程管理資訊系統 圖台化管理(施工圖+GIS+BIM+物聯網) 施工儀表掌控進度品質 施工及監造日誌E化 進出智慧化管理+電子圍籬 機具、物料、揚塵管理策略三:導入新技術調查大面積植栽現況運用雷射掃描儀(光達)調查超大面積植栽現況,進行地毯式調查,可大幅減少人力與時間。關鍵課題:保障居民權益依循「一里一安置(就近安置)、先建後遷」兩大指導原則,優先施作安置區域及安置住宅用地,保障上萬居民權益,提前進行工程資源調查儲備,以利加速建設優先開發區,並滿足先建後遷原則,保障剔除區的交通、水電得以維持。工程設計亮點本工程將達成韌性防災、永續循環、創造文化地景,以及智慧城市等四大指標。韌性防災韌性防災方面,開發後將滿足十年(Q10)、百年(Q100)防洪標準,以區內四大溪流(老街溪、新街溪、埔心溪及南崁溪)為排洪主幹,劃分集水分區及設立防洪標準,利用區內雨水下水道幹線系統,收集地表逕流,導入各分區滯洪設施以減少淹水,為因應航空城下游處仍有灌溉農地需求而將水圳改道,保留5座既有灌溉埤塘,延續農業生態,設置水位即時監測與水情決策系統,優化其蓄水及滯洪功能。 圖2 與埤塘和諧共生示意圖永續循環航空城道路系統係以園林道路為骨幹,以取得綠道路認證為目標,造就綠意盎然的居住環境,60公尺園林大道貫穿產業專用區,打造都市核心綠帶;50公尺園道則搭配未來捷運綠線,串聯航空城重要商業帶,結合寬廣的人行道、廣場及退縮空間,路口處設計無障礙設施、行人庇護島、行穿線退縮,並打造綠色運具之自行車專用空間,落實人本交通。航空城工程遵循中央推動循環經濟政策,將焚化再生粒料用於道路管溝回填、土方穩定,及製成環保透水鋪面,更鼓勵採用氧化渣、瀝青刨除料,取代部分天然級配粒料,協助去化事業、營建廢棄物,讓資源永續利用。 圖3 航空城道路系統示意圖文化地景為保存航空城範圍內寶貴的綠色資源,開發上儘量降低工程擾動,進行樹木普查、造冊及後續的移植再利用,並針對稀有受保護樹木採用全樹型移植,以將樹木傷害降到最低的技術與工法進行移植,並保有樹木原本的覆蓋率和景觀功能,更鼓勵採用新工法(如根球托底工法),進行樹木預培,以提高移植樹木存活率。另一方面,保留部分既有埤塘打造生態公園,以最少侵擾的設計手法,導入環境教育與親水休憩設施。航空城內日治時期到二次大戰後空軍、陸軍乃至海軍之軍事設施,已指定為市定古蹟,其保留的塔台為軍用機場之最高建物,將結合33公尺園道及鄰近古蹟保存區,形塑古今相映之景觀亮點。航空城所新建的15座橋梁,其中一座為象徵桃園城市之翼的跨國道2號景觀橋,作為門戶意象。 圖4 移植樹木工法示意圖智慧城市智慧城市為全球發展趨勢,航空城範圍內設置水位監控系統,即時監測河川及滯洪池的水情、水位,兼具災害預警與評估工程效益之功能,未來更計畫結合5G網路及多項監測設施,收集各項大數據進行分析,作為後續城市發展重要之指標;另將設置智能路燈,併納入桃園市智能路燈管理系統,達成主動監控、自動回報、即時維修以及遠端控制,第一時間掌握修繕需求,同時達到節能減碳,並搭配智慧交通控制,結合智慧停車系統及電動運具,打造交通便捷之低碳城市。此外,為減少道路挖掘,道路下方佈設總長350公里的共同管道,整合電力、電信、寬頻及預留未來智慧城市所需的管道空間,更全面導入BIM技術,建置3D模型進行衝突檢核及模擬,從設計、施工到營運之全生命週期管理,塑造智慧城市場域,提升公共工程品質,發揮循環經濟的最大效益。 圖5 智慧航空城示意圖更多詳細資料,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。
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地政講堂,第六十九期,不動產資訊2023/5/17房市趨勢與買房注意事項前言 在資訊爆炸的年代,如何取得房地產資訊?如何解讀相關數據分析?112年度地政講堂,臺北市政府地政局特別邀請樂居科技創辦人李奕農先生擔任講座,教大家如何運用市場上的公開資訊作出客觀的判斷,並分享買房重要觀念,現在,讓我們一同來重溫精彩內容吧!2023年房市趨勢 目前房市有三大變數,第一是股市與房市的背離,觀察國泰房價指數與台股加權指數,過往兩者走勢連動性高,但自2021年以後有明顯背離的情形。第二是成交量的萎縮,尤其是預售屋成交量已明顯下滑。第三是政府持續的打炒房,從房地合一稅2.0到平均地權條例修正,政府的打炒房不會一次奏效,但效果會疊加,且會持續,直到房價下來為止。2023年房市觀察重點 首先應觀察經濟的基本面,一般人如何判斷經濟狀況的多空,建議可留意央行政策,因為央行是訊息最完整的機關,目標是在通膨控制與經濟成長間取得平衡。因此如果央行未降息,未來的經濟判斷並未走空,股市、匯率將有機會回穩;反之如果央行轉降息,代表經濟狀況不佳,此波多頭正式結束,房價有機會修正。 其次觀察重點則是待售量相關數據,看看賣房子的人有沒有變多?是否賣不出去?可從各主要城市二手待售量的變化,以及新案推案量與去化量來觀察。 最後則是觀察政府是否有新的打炒房政策,最近平均地權條例的修法,限制預售屋換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋及預售解約需申報等,對於預售屋銷售速度,豪宅回歸自住等也都將產生影響。2023年房市小結 2023年是末升段的第三年,末升段不是下跌段,房市可能有修正但不用過度悲觀。可持續觀察央行的行動與待售量相關數據,當央行降息、成屋待售量增加且開始出現賣不動的狀況,房價下跌的可能性就會升高。圖1:房市相關重要資訊買房重要觀念 有人問現在房價很貴,買在高點怎麼辦?對於自住者來說,房屋有使用的價值,重點在當下房屋對於人生的意義,而且未來還是有機會換房,賣便宜也會買便宜。而為什麼有人買房卻虧錢呢?分析原因包括買房時沒有考量換屋轉售時的接手性,或用正常價格買問題屋,還有花了過多的裝潢費等。 買房應先看整體區位與基地條件,最好是從自己熟悉的區域著手,評估自身工作通勤與生活機能需求,更要考量未來轉售換屋的市場性,建議找缺點少的房子,而不是你最喜歡的房子。貸款的部分,每月還款額不要超過自身的負擔能力,才不會影響生活品質。圖2:買房重要觀念1 如果購買中古屋,要注意房屋的建築完成日期,以避免買到海砂屋、輻射屋及蓋在順向坡的房屋,另可選擇符合921地震後新修正建築物耐震設計規範的房屋,其耐震性能會較好。 裝修預算建議抓在房屋總價的5-10%(不包含傢俱和家電),超過10%的裝修費用,會吃掉可能的房價增值,因為買方通常很少會因為原有裝潢很多而願意出更高價購買。此外,維持最大房數,避免大幅改動格局,裝潢風格盡量簡單明亮,都是保持房屋價值的重點。 買房應該要具備基本風水概念,首先要看基地外部風水,避免路沖、反弓煞、剪刀煞等情形,再來要注意房屋周邊有無嫌惡設施、噪音等問題。當拿到建物平面圖時要看房屋座向,檢視通風採光,有兩個以上採光面,空氣才會對流,並留意建築物的樑柱位置,預想未來空間規劃利用。另外也要注意電梯數、樓層數和當層戶數的比例,這些都會影響未來居住舒適度。圖3:買房重要觀念2
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#地政講堂,第六十八期,公辦都市更新2023/4/6公辦都市更新─談臺北都市再生|2015-2022|前言臺北市是一個生活節奏快的城市,在經過50年的發展,臺北市的建築環境逐漸脆弱,「都市再生,其實是地方發展必要的連續性過程。」臺北市政府如何以更有效的規劃及執行方法,讓臺北再生「能快就不要慢」,讓我們回顧分享推動公辦都市更新的成功經驗重溫課程重點吧!2022都更革新理念公辦都市更新1.0成功啟動後,民眾皆期待能夠複製成功經驗,但臺北都市更新面臨的其中一大挑戰就是數以萬計的老屋,卻僅有兩百人不到的人力可以推動,面對有限的人力與資源,政府啟動「公辦都更2.0」革新更新政策,以「自助人助 公私協力」、「整建維護 在地共老」及「都更計畫 共善共好」三部曲,使人民與政府協力推動都市更新。首部曲:自助人助 公私協力為解決人力短缺的問題,2020年起試辦公辦都更2.0專案,藉由政府法令諮詢等資源協助,引導居民自行凝聚公辦都更意願與共識達90%(自助),使社區具備推動都更量能後,市府始辦理公辦都更(人助),「公私協力」使每一個都市更新案都能夠加速改建。二部曲:整建維護 在地共老都市更新只能拆除重建?公辦整建維護也是一種解決方式,相對於工程浩大的拆除重建,公辦整建維護以老屋翻修、外牆拉皮、耐震補強或增設電梯等更彈性且短期可執行的方式,改善建物外觀,整治城市容貌,並提升建物使用機能及居住安全品質,使民眾參與更新意願提升。三部曲:更新計畫 共善美好2018年至2022年間續制定更新計畫,滾動檢討都市更新計畫,充實地區發展所需公益設施或公共服務機能。規劃TOD新願景,沿捷運骨幹發展加速場站周邊都市更新,提升土地利用效能,創建城市發展新契機,打造生活機能一應俱全的新都市生活;另以EOD計畫,改建校舍,重新定義校園範圍,將更新後餘裕空地釋出作為都更中繼住宅,創造都市更新新契機。都更5箭 臺北無限 TAIPEI ON THE WAY自2023年3月起市府將透過都更5箭,以5項行動措施,加速臺北都市更新及危老重建進程,讓市府及民眾共同努力,期待迎接一個宜居嶄新的城市。 都更5箭 臺北無限 TAIPEI ON THE WAY 公辦降門檻 政府及早進場投入人力資源,並降低受理同意意願門檻自90%降至75% 民辦法放寬 積極檢討各項法令,並適度放寬,加速審議流程,辦理更彈性 審查速通關 都更150:申請報核後150日審議通過 都設130:行政流程1階段完成,30日審查完畢 危老排障礙 免複審耐震評估、免附鄰地同意書、免檢討鄰地畸零地及防空避難室,精省程序,縮短6個月時程 電梯加碼辦 加碼增設電梯補助至300萬,改善老舊公寓行動不便的生活 點我看更多信良局長對公辦都市更新深入淺出的介紹
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2023/3/24不動產之民事判決研討分享前言想知道如何掌握不動產民事程序法與實體法之理論及實務並正確解釋及適用法律,進而將民事法理論應用於實際之民事事件或救濟嗎?本次講座特別聘請文化大學法律系所-林洲富教授擔任講師,主講「不動產之民事判決研討」課程,透過講師精闢的演說,深入剖析不動產之民事判決各類案例,且詳盡解說適用之相關條文,以期讓大眾能更認識不動產民事事件之相關案例處理方式。本次講課主題分為所有權事件、物上請求權事件、共有物事件、抵押權事件及占有事件等,茲摘述重點概要如下:一、所有權事件法律行為分為債權行為與物權行為,物權行為之效力受債權行為所影響者,為有因主義。反之,物權行為之效力,不受債權行為之影響,謂之無因主義。債權行為係發生債的關係為目的之要因行為,其為負擔行為。而物權行為之目的,在使物權直接發生變動,其為處分行為。為避免法律關係趨於複雜,影響交易安全,我國採相對無因主義,原則上使物權行為獨立於原因行為以外而成為無因行為,此謂物權行為無因性原則。例如,就買賣不動產標的物所有權而言,除登記外,尚須當事人就該標的物所有權移轉作成一個獨立於買賣契約(債權行為)之意思合致,該意思合致係以物權變動為內容,此物權行為與債權行為互相分離,買賣契約不成立、無效或被撤銷時,該物權行為之效力,不受其原因行為(買賣契約)影響 。案例說明:某甲已知悉其所有之C房屋遭某戊占用中,自得請求某戊返還房屋,本案研析後就個案而言,某戊於取得時效完成時,僅取得請求登記為所有權人之權利,尚不得視為所有人而主張有權占有C房屋。二、物上請求權事件所有人於法令限制之範圍內,得排除他人之干涉(民法第765條後段)。其排除他人干涉之方法,係所有人之物上請求權(民法第767條第1項),此為所有權之消極權能。物上請求權亦得為消滅時效之客體,惟已登記之不動產之所有人,其所有權返還請求權、防止妨害及除去妨害請求權,並無民法第125條之消滅時效規定適用。案例說明:某甲未經土地所有權人某乙之同意,任意於某甲之所有土地堆置雜物等,某乙請求某甲移開雜物等,本案研析後就個案而言,對於他人所有權加以妨害者,不論有無故意或過失,均負排除妨害之義務。三、共有物事件請求分割共有物之訴,為固有必要共同訴訟與形成之訴,應由同意分割之公同共有人全體一同起訴,並以反對分割之其他公同共有人全體為共同被告,經由判決使共有關係變更成單獨所有之法律關係。案例說明:查A、B、C及D等4筆土地,為甲、乙、丙及丁分別共有,各共有人就該等土地之應有部分亦屬相同,丙與丁反訴主張就該筆土地之分割請求權合併而為一次行使,本案研析後就個案而言,該等土地分割合併,得以通盤考慮土地之利用價值並兼顧共有人之利益,準此,為徹底消滅共有關係並兼顧當事人之權益及訴訟經濟之原則,丙與丁之反訴主張應予准許,本件得合併分割。四、抵押權事件就不動產之物權事件來說明,因不動產之物權或其分割或經界涉訟者,專屬不動產所在地之法院管轄(民事訴訟法第10條第1項)。原告向非專屬管轄法院起訴,依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院(民事訴訟法第28條第1項)。所謂不動產界線之訴訟,係指不動產之經界不明,或就經界有爭執,請求定其界線所在之訴訟而言,性質屬形成之訴。至於原告請求確定至一定界線之土地屬於自己所有者,為確認不動產所有權之訴,並非不動產經界之訴。原告提起不動產界線之訴訟時,僅須聲明請求定其界線之所在即可,無須主張特定之界線。縱使原告主張一定之界線不能證明,法院仍不能以此駁回其訴。因法院本不受兩造當事人主張之拘束,得依調查之結果,定雙方不動產之經界。其他因不動產涉訟者,得由不動產所在地之法院管轄(民事訴訟法第10條第2項)。所謂其他因不動產涉訟,係指因不動產之物權或其分割或經界以外,而與不動產有關之一切事項涉訟者,包含債權請求權等。案例說明:查某A不動產所在地為臺中市,經請求確認債權之訴,本案研析後就個案而言,得由不動產所在地之臺中地方法院合併管轄辦理。五、占有事件占有為法律事實或法律狀態,雖非權利,然為維持社會秩序與現有狀態,故賦予法律之保護,使其發生一定之法律效果而形成一種法律關係,該法律關係得讓與或繼承。所謂占有,係對物有管領之事實,故對於物有事實上管領之力者,即為占有人,被管領之物稱為占有物。占有之標的物為物,其包含動產與不動產。占有人於占有物上行使之權利,原則上推定其適法有此權利(民法第943條第1項)。其所指之權利,究為何種權利,應依占有人行使權利當時之意思定之,並非專指所有權而言,其包含物權或債權,前者如地上權;後者如租賃權。例外情形,不適用推定有適法之權利如後:1.占有已登記之不動產而行使物權。2.行使所有權以外之權利者,對使其占有之人。案例說明:某政府機關將其宿舍配住給某員工甲居住,其某甲與其配偶均亡故後,由其子某乙與某乙之家人同住,政府機關因故須收回宿舍,某乙與其家人不願搬遷,政府起訴時,應列何者為被告?本案研析後就個案而言,因某乙為直接占有人,應列某乙為被告,並請求其某乙返還借用之宿舍。結語本場講座經由講師教學及實務經驗分享,並以案例說明及分析民事法基本原則等,使實務與理論相互印證。講師期許透過此課程讓⼤眾瞭解不動產民事事件之基本原則外,亦可應⽤於實際之具體個案,而本次課程內容豐富使得參與學員皆踴躍於課後發問並於問卷留下好評滿意度100%,皆希望能多開此類型課程,是對本課程的一種肯定! 圖一、二 民眾踴躍提問更多詳細資料,歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。
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地政講堂,第六十七期2023/2/18112年地政講堂開課囉!為精進業務並強化地政人員知能,臺北市政府地政局自104年起辦理「地政講堂系列講座」,課程開放市民及地政從業人員免費參與,透過專家學者講授房地實務,促進產、官、學界交流互動。 112年預計辦理14場地政講堂,課程內容多元豐富,包含登記、測量、徵收、房地實務、估價及都市更新等課程,課程結束後將於「地政講堂專區」上傳相關講義供各界查詢利用。 本局保有課程變更、異動之權利,如有調整以本局網站公告為準。【地政講堂課程專區】:https://reurl.cc/g0Yz0L
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2022/12/15自辦市地重劃實務經驗分享前言空格土地開發的方式包含市地重劃及區段徵收,兩者相似卻各有特點,其中區段徵收只能由公部門辦理,市地重劃則可採政府公部門辦理或民間自辦,而民間自辦涉及辦理者(開發者)、督導者(公部門)及權利人(所有權人、他項權利人)等不同角色,本次講座係以自辦市地重劃辦理者角度出發,輔以督導者及權利人的立場,分享實務經驗。都市計畫與市地重劃之關係空格當一定範圍土地有重新整理地籍、建設公共設施等整體開發之需要時,都市發展規劃機關得透過都市計畫載明開發方式(如市地重劃或區段徵收),民間亦可自行提出都市計畫變更作業,透過都市計畫上位階引導開發方式,市地重劃即為開發方式之一,換句話說市地重劃是作為實踐都市計畫的工具。依市地重劃實施辦法第9條規定,選定之重劃地區尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者,應於完成細部計畫之擬定或變更程序後,再行辦理重劃,故都市計畫實為實施市地重劃作業之前提。自辦市地重劃作業的重大變革空格為因應司法院釋字第739號解釋宣告自辦市地重劃部分作業規定有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨,內政部於106、108年2次修正「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」(下稱獎勵辦法),限縮自辦市地重劃籌備會之權責、訂定成立自辦市地重劃籌備會之比率與主管機關任務等。空格依修正後獎勵辦法,土地所有權人數及其所有土地面積超過重劃區總人數及總面積3/10始得成立自辦市地重劃籌備會,故同一地區最多同時成立3個籌備會,土地所有權人得以參考比較並選擇優秀團隊參與,續依法報經政府核定成立重劃會後正式辦理重劃業務。圖1:自辦市地重劃作業程序修正原因及前後差異自辦市地重劃各階段實質作業空格依獎勵辦法第6條規定,自辦市地重劃的主要程序有17項,可以劃分為籌備、正式及結束作業。1.籌備階段空格本階段是由土地所有權人主動發起,透過成立籌備會、重劃會,凝聚重劃範圍內土地所有權人的共識,再由重劃會申請核定重劃範圍,徵求土地所有權人同意,並據以研擬重劃計畫書草案,俾利後續正式作業之執行。空格重劃計畫書草案的研擬,需預估公共設施用地負擔,依平均地權條例第60條第1項規定,市地重劃共同負擔之公共設施用地種類有道路等10項,並可以原有公有道路、溝渠、河川及未登記地等4項土地抵充,不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。2.正式作業空格重劃會依重劃計畫書進行測量調查及地價查估後,據以辦理重劃工程、土地分配設計至土地交接作業,其中重劃前後地價,涉及計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準,依獎勵辦法委由不動產估價師查估,重劃會也會確認所估地價與負擔比率間是否合宜,送理事會提經會員大會通過後,送請直轄市或縣(市)地價評議委員會評定。空格另重劃土地分配設計應依市地重劃辦法第31條規定,以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準,並搭配多種調整分配方法,在完成土地交接及清償後,正式作業階段即告完成。3.結束階段空格重劃會在辦竣前開作業後,會結算整體重劃作業的財務狀況,併同重劃辦理之依據、過程狀況、抵費地處分等資料彙整成重劃報告書,報經主管機關核定後,確認重劃作業皆已完成,重劃會任務結束,予以解散。圖2:自辦市地重劃辦理程序更多詳細資料,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區111年12月9日「自辦市地重劃實務經驗分享」。
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地政講堂,第六十六期,區段徵收2022/12/7政府推動區段徵收之開發效益及居住權保障政府推動區段徵收是如何兼顧保障當地居民居住權益的呢?桃園航空城的區段徵收又是怎麼推動實施的?111年度地政講堂,臺北市政府地政局土地開發總隊特別邀請桃園市政府地政局朱沅若專門委員擔任講師,為我們介紹及分享桃園航空城的開發經驗,現在,讓我們一同來重溫精彩內容吧!桃園航空城計畫簡介桃園航空城特定區計畫範圍示意圖(第940次審定版) 桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫,係因應桃園機場擴建第三跑道及相關公共設施需要所設置。透過桃園機場客貨運輸與運籌服務的便捷性與國際連結性,吸引關聯產業在其附近地區群聚發展,形成機場與都會永續共生的 多元機能區域核心,藉以打造桃園機場成為東亞的運輸樞紐。 土地區段徵收作業於109年4月29日經內政部審議通過,並於同年11月9日至12月9日完成公告徵收作業。土地改良物區段徵收作業,為配合本案先建後遷原則及安置作業需要,劃分優先搬遷區及其他搬遷區,分別於110年4月26日及同年7月7日經內政部審議通過,並於同年5月31日至6月30日及7月15日至8月13日完成公告徵收作業。安置措施說明 本計畫之安置措施分成5類安置對象,並由桃園市政府相關局處分項辦理:一、宗教場所 (一)合法立案登記之宗教場所 依據原位置是否妨礙都市計畫及飛航安全,採原地劃設或於鄰近地區劃設「宗教專用區」予以安置。 (二)未立案宗教場所 辦理方式有劃設宗教專用區(原地或異地)、自行遷移及安排神像暫置場所等措施。二、工廠 針對領有生產設備搬遷補助費或生產設備搬遷救濟金,且全數拆除遷移並領有抵價地者,以本都市計畫劃設部分乙種工業區供工廠安置;此外,為妥適照顧附近一期內無自有土地或機場園區內之工廠權益,於區段徵收範圍內領有生產設備搬遷補助費或生產設備搬遷救濟金,且全數拆除遷移者,以專案讓售乙種工業區方式,供工廠安置使用。三、弱勢家戶及社會福利機構 於優先區土地改良物區段徵收公告1年前設籍本區段徵收案範圍內,至公告時仍設籍於該處,並有居住事實者。因居住之建物被拆遷,並為本府列冊之低收入戶、中低收入戶,或經本府社工人員實地查訪,評估其生活陷入困境之家庭,將加發特別救濟金。社會福利機構另劃設社會福利專用區,提供協助拆遷及機構內之人員安置措施。四、住戶 (一)剔除區 依土地使用類型及使用狀況,檢視劃設剔除區之合理性。 (二)申請按原位置保留分配 依土地徵收條例第47條規定,在不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫原則下,合法建物所有權人得於區段徵收公告期間內申請按原位置保留分配,惟其於區段徵收範圍內須經核定領有抵價地。 (三)優先選配安置街廓 桃園市政府於都市計畫劃設之第二種住宅區,規劃適量安置街廓單元,依照就近安置(一里一安置)原則,優先提供被拆遷之建物所有權人選配並自行興建。 (四)提供安置住宅 桃園市政府於都市計畫劃設之第五種住宅區(供社會住宅使用),規劃興建安置住宅,供符合資格之原住戶承購或承租。 (五)人口遷移費 依桃園市興辦公共工程建築改良物拆遷補償標準發給人口遷移費。 (六)優先(其他)搬遷地區補助及獎勵 包含自願優先搬遷獎勵金、房租補助費及搬遷補助費。五、墳墓 自行遷葬者,按「桃園市墳墓遷葬補償費及救濟金發給辦法」發給補償費(救濟金),骨灰(骸)可就近安置於大園區第22公墓、蘆竹生命紀念園區,或其他公私立納骨塔(堂)、海葬或樹葬;未遷葬者由桃園市政府辦理起掘,安置於骨灰(骸)存放設施。
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2022/11/7建物所有權第一次登記前言:「建物所有權第一次登記」是指新建或舊有之合法建物,為確保其權屬,向該管登記機關申請所為之登記,也是俗稱的「保存登記」。而市面上建築樣式繁多,除了傳統透天厝單純樣態以外,在土地有限、人口密集的都市地區,公寓大廈建物成為主要建築形式。公寓大廈建物專有部分、公共設施以及停車位等在申請建物所有權第一次登記時,要注意哪些地方,才能符合現行的法規要求?111年度地政講堂,臺北市松山地政事務所特別邀請宏國德霖科技大學古美和助理教授擔任講座,講授辦理建物申請第一次登記之大補帖,從基本概念到登記實務等列舉相當豐富可參循之法令函釋,於課堂上逐一詮釋,一同來重溫精彩內容吧!辧理建物登記好安心建物登記採任意登記制建物所有權第一次登記是屬於任意登記,由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記,如果没有辦理所有權登記也無損其私有之合法性。建物權屬採事實認定▲建物是原始取得,不以地政機關登記為必要:自己出資起造之建築物,於房屋建造足以避風兩而可達經濟上使用目的時,即原始取得所有權,不以登記為要件,與依法律行為而取得者有別,縱使不經登記,亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。▲起造人非當然之所有權人:房屋之建造係以真正出資者為該建築物之所有權人,與該房屋行政名義上起造之人無關。如果當事人就大樓之興建,如未依約出資,是無法取得建物專用與共用部分之所有權的。最明顯的例子,如信託財產,起造人為受託人,其實真正所有權人為委託人,受託人辦理產權登記後,還是要歸還給委託人。▲辦竣所有權第一次登記(保存登記)逕行認定所有權向地政事務所辦理建物所有權第一次登記,所取得之產權即為合法之建築物,依土地法第43條規定具有絕對之效力。因此所登記之事項賦予絕對真實之公信力,取得房屋所有權之人在交易市場上為真正之所有權人,所以提醒在買賣時,應以地政機關登記之產權為準。辦理保存登記小秘訣Tip1:建物所有權第一次登記要項▲需有合法房屋證明向地政事務所申請所有權第一次登記,有下列情形均得認為合法之建築物: 依建築法規定領有使用執照之建築物。 依建築法第98條及第99條不適用建築法全部或一部之規定,分別經行政院或直轄市、縣(市)主管建築機關許可之建築物。 實施建築管理前已建造完成之合法房屋。 於60年12月22日建築法修正公布前已建築完成,並領有建造執照之建築物。▲檢附測量成果圖申請建物所有權第一次登記應先向地政事務所申請建物第一次測量,並取得建物測量成果圖,才可辦理產權登記。換言之,要有測量成果圖才可登記產權,屬於登記二部曲。▲填明建築完成日期建物所有權狀皆登記有建築完成日期,可確定該建築物建造日期,以確定使用年限,而建築完成日期是依使用執照上之「核發日期」。另實施建築管理前之建築物,則以檢附之證件所記載之完工日期登記,或依當事人按所附證件所填之日期為建築完成日期。▲要有戶政機關所核發之門牌證明建物門牌是建物登記之重要標示之一,目的在於確認建物坐落之地址。未編列門牌之建物,不得辦理建物所有權第一次登記。▲登記之建物權利主體在登記機關可登記產權之權利主體為法人或自然人。不論何人均以取得最後所有權之人提出申請,以預售屋為例,在銷售時是以領有建造執照尚未建造完成建築,而以將來完成之建築物作為交易標的之對象,故預售屋之買賣是就一個尚未存在之物為買賣,消費者僅購買一個於房屋建造完成時得請求移轉所有權之權利,而建物所有權第一次登記是以已建築完成之實體所為之物權行為,得由最後取得所有權之權利人提出申請登記,惟起造人與申請人不同人應提出移轉契約書。▲建物起造人與權利關係人間權利有爭執應如何處理申請建物所有權第一次登記應向地政事務所提出申請,經地政事務所審查無誤後,在地政事務所公布欄及網站上公告15日以徵求權利關係人之異議。於公告期間內,如有利害關係人提出異議,其所提出證明文件涉及公告建物權屬之爭執者,則於公告期滿後,依土地法第59條規定請雙方權利人進行調處程序,如調處成立則依調處結果辦理登記。不服調處者,於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理。逾期不起訴,依原調處結果辦理。Tip2:公寓大廈建物登記注意要領公寓大廈建築物分為專有部分、共有部分與基地權利應有部分等三種,所謂專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。因此,在登記上共有部分及基地之應有部分,應依建築物之專有部分面積與專有部分總面積之比例分配。在申請建物所有權第一次登記時,地政事務所會將基地所分配之權利應有部分登記在建物標示部之其他登記事欄,供明瞭每一建號所分配之基地權利範圍,如有出售、贈與或其他移轉時,專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,應一併移轉或設定,使產權分明。Tip3:臺北市政府遏止違章建築物處理措施臺北市為遏止違章建築,民國104年9月1日起領得使用執照之建築物,起造人或所有權人於申請建物所有權第一次登記時,地政事務所應依都市發展局所核發之使用執照上之注意事項,於登記簿建物標示部其他登記事項欄加註:「嗣後建築物所有權人於因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時,得檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明。」,嗣後因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時,應檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明。如未檢附開業建築師出具之無違章證明文件,臺北市各地政事務所將於登記完畢後1日內通報臺北市政府都市發展局依法查察,讓買的人放心,住的人安心,建立臺北市優資的居住環境。更多詳細資料,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區111年7月15日「建物所有權第一次登記」。
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2022/11/4法院判決與土地登記之關聯現今民眾透過法院判決方式處理不動產移轉糾紛、共有物分割及繼承遺產事宜,然法院判決後該如何辦理申請登記,或應該注意哪些法令規定,而實務上又有哪些判例見解可供參考?常是民眾及地政士申辦法院判決相關登記的疑問。本次課程內容分為(一)確定判決與登記之關係,(二)共有物裁判分割之登記,(三)判決繼承之登記問題,以及(四)私權爭執及先買權異議之處理等四大部分,茲摘述重點概要如下:(一)確定判決與登記之關係: 簡述我國登記申請與法院判決之關連,及確定判決之既判力與對人及對物之效力。我國採登記生效主義,依民法第759條第1項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力」;另依土地登記規則第7條規定:「依本規則登記之土地權利,除本規則另有規定外,非經法院判決塗銷確定,登記機關不得為塗銷登記」、土地登記規則第12條規定:「登記原因證明文件為依法與法院確定判決有同一效力者,於第27條第4款、第30條第1款、第35條第3款、第100條、第119條第5項、第141條第1項第2款及第2項之規定準用之。」;又依民事訴訟法第401條第1項、第2項規定:「確定判決,除當事人外,對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者,及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者,亦有效力。二、對於為他人而為原告或被告者之確定判決,對於該他人亦有效力」。 判決的效力僅及於主文判斷:既判力,唯於僅於判決主文所判斷之訴訟標的,始可發生,換言之,既判力僅及於主文判斷之事項。(二)裁判分割共有物分割之登記: 除簡介2009年民法物權編修正後,共有物分割之多樣化與柔軟化等規定外,主要是談分割判決確定之內容,登記機關固無權審查,但分割共有物之登記事項是否符合法定要件,登記機關本於法定職權,仍有實質審查之權,自應依據相關法規,適法處理之。例如耕地分割,違反農業發展條例第16條,登記機關即有審查權限。 由於我國土地登記制度係採實質審查主義,地政機關對於私權存在之爭執,雖無實體調查認定之權利,但就申請人申辦土地登記之權利存否,仍得本於職權為實體審查,故地政機關受理人民申請登記事件,如發現有依法不應測量或登記之情形,基於法定職權,仍應依法駁回其申請。(三)判決繼承之登記: 談判決分割繼承,因受必要共同訴訟之限制,訴訟過程中如有漏列繼承人,提醒申請人注意,以免發生嚴重的效果;再者,提供幾個權屬未明之爭議案例,關於權利主體之審認,縱有法院確定判決與登記機關仍應善盡審查權責。 訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者,必須一同起訴或一同被訴,其當事人之適格,始能謂無欠缺。如未以該共同訴訟人之全體一同起訴或被訴,而法院誤為適格之當事人,對之就訴訟標的為實體之裁判,該裁判縱經確定,對於應參與訴訟之共同訴訟人全體均無若何效力可言。(四)私權爭執與先買權異議之處理: 私權爭執與先買權異議等處理,提到土地登記規則中有關在登記機關審查中,申請登記之權利人與義務人間,於申請登記之地上權設定法律關係有所爭執(土地登記規則第57條第1項第3款)之事例,行政機關應注意行政審查與司法權之分際。例如最高行政法院即認為,私權爭執涉及申請登記之權利是否存在,而與系爭土地所有權移轉登記之法律關係有直接關連,且應由有權為終局認定之民事法院審認,非行政機關所得置喙。
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2022/10/20房地合一稅實務及案例分享房地合一稅2.0(下稱新制)簡介為達到租稅公平,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,使房地交易所得係按實價課稅。新制自110年7月1日起開始適用,即110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地,就要適用新制的規定。新制增列兩項課稅標的,分別為: 交易預售屋及其坐落基地 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成透過擴大房地合一的課稅範圍,防止透過移轉型態來避稅。其中持有期間之適用稅率為新制之修法重點,短期套利者課重稅,依照持有年數課徵15%~45%之稅率,如下表所示: 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年 20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年 15% 超過10年 超過10年 表:房地合一稅修法前後適用稅率規定(資料來源:財政部)繼承之特別規定繼承案件之適用,以被繼承人之「取得」為決定適用新制房地合一稅或是舊制的財產交易所得稅,且國稅局的課徵,以繼承案件之前後繼承人與被繼承人一體為課稅範圍。依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令,105年1月1日以後出售因繼承取得之房屋、土地,如符合下列情形之一,非屬新制課稅範圍: 於103年1月2日至104年12月31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。 被繼承人於104年12月31日以前取得,且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。繼承相關案例分享:甲君於103年10月購入A屋,後於104年10月過世,由其子乙君繼承A屋,並於105年3月出售,乙君104年10月取得A屋至105年3月出售,持有期間約5個月,再經併計被繼承人甲君之持有期間1年後,亦僅約1年5個月,未逾2年,但乙君繼承取得A屋於104年12月31日以前,符合上開財政部令釋規定,故乙君出售屋的交易所得適用舊制課稅(僅房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額申報納稅,土地部分免納所得稅)。夫妻相互贈與之取得時間、成本及適用法規案例解析:老公104年買一個房子,在107年12月贈與給老婆(夫妻贈與);108年6月離婚,當年7月老婆把房子賣掉,請問: 有房地合一稅嗎?依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令,針對夫妻贈與房地合一稅有特別的規定: 房地合一稅制(105年1月1日)前取得,而在實施後才為夫妻贈與,以前配偶取得時間為計算稅率之標準。只要贈與配偶是105年前取得,則無房地合一稅,適用舊制財產交易所得稅。 房地合一稅對夫妻贈與房地、再行買賣,也不以贈與時之公告(評定)現值作為成本認定,而是以原贈與配偶之取得成本計算。 故以本案來說,妻並無房地合一稅,而適用舊制財產交易所得稅。 稅率多少?在舊制財產交易所得,因無土地的課徵,故在計算取得及交易都需折算房屋部份,而舊制財產交易所得是以併入综所税申報,故要依個人綜所稅稅率去核定。 怎麼計算申報?在舊制財產交易所得,只計算取得及交易拆算房屋部份,計算式為:房屋交易時評定現值/(房屋交易時評定現值+土地交易時公告現值)*出售房屋所得夫妻贈與如為舊制,房屋交易損益之計算,應依財政部 106年3月2日台財稅字第10504632520號令第2點規定辦理。更多詳細資料,歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。
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