前言本次講座邀請台灣世曦工程顧問股份有限公司的楊軒正工程師擔任講座，帶我們深入了解三維地籍的重要性與實際應用，從政策背景到技術細節，再到未來發展，整個過程不只是技術分享，更是地政資訊數位轉型的關鍵一步。為什麼要做三維地籍？隨著都市高樓林立與縱谷地形複雜，傳統平面地籍已經無法完整呈現分層分戶的產權資訊。三維地籍能精準對應樓層與面積，並支援智慧城市、防災規劃、不動產估價等多元應用，這也是國家推動「邁向3D智慧國土」計畫的核心目標，讓地政資訊更透明、更智慧。三維產權模型怎麼做？建置三維產權模型並不是簡單的繪圖，而是從建物測量成果圖開始，逐層數化並轉換成三維模型，過程中還需結合外部圖資來確保定位與樓高的精準度，最後透過檢核機制確認模型品質，避免錯位或面積不符，確保成果能真正對應登記資料。系統與圖台有什麼功能？課程中展示的系統與圖台不僅能查詢三維產權資料，還能進行剖面分析、視線模擬，甚至結合實價登錄資訊，讓價格分級立體呈現。此外，還有日照分析、避難導航等加值應用，讓三維地籍不只是地政工具，更成為智慧城市的重要基礎。標準與檢核的重要性為了確保三維地籍資料的正確性與一致性，內政部已正式發布資料標準，新增高程、建物類型等欄位，並導入自動化檢核系統，讓模型品質檢查更快速、更精準。標準化與檢核不僅是技術要求，更是未來擴大應用與跨系統整合的關鍵。未來展望與應用想像三維地籍的應用遠不止地政業務，未來可以結合AIoT打造智慧住宅，協助防災規劃、警政治安分析，甚至提升不動產估價的精準度。隨著建置範圍擴大與系統功能優化，三維地籍將成為智慧國土的重要基礎，開啟更多創新應用的可能。

一、前言為增進市⺠對於仲裁法規及運作機制的了解，本次地政講堂特別邀請中華不動產仲裁協會理事⻑、中華⺠國地政⼠公會全國聯合會榮譽理事⻑王進祥老師，以其豐富的實務經驗與法理素養，深入剖析仲裁領域的運作機制及操作實務，幫助市民及地政人員掌握實務要點，強化法律專業能力。二、摘要講座首先闡述現行不動產爭訟多透過司法機關裁判方式處理，在法院案件負擔日益沉重的背景下，加上多層級審級制度，審理時間相對冗長。仲裁作為訴訟外糾紛解決的重要機制，成為現代交易中常見的爭端解決方式。仲裁法是我國仲裁制度的基本法，強調當事人自治原則，對於仲裁地、仲裁人選任之方法、仲裁程序所應適用之程序法及實體準據法，可由當事人自行約定。（一）仲裁之形式要件 1、爭議具仲裁性 （1）依法得和解者為限 （2）一定之法律關係 （3）由該法律關係所生爭議 2、合法有效之仲裁協議 3、仲裁人人數 有關現在或將來之爭議，當事人得訂立仲裁協議，約定由仲裁人一人或單數之數人成立仲裁庭仲裁之。（仲裁法第1條） 4、約定仲裁機構 5、適用之法律（二）仲裁程序 1、選任仲裁人 2、選定後通知他方 3、共推主任仲裁人 4、10日內決定仲裁處所及詢問期日 5、仲裁人會商（包含仲裁程序之決定及仲裁地之決定） 6、仲裁期間（三）仲裁優勢 1、快速、經濟、具專業判斷 2、當事人充分陳述與溝通 3、保密 4、彈性、和諧、仲裁地約定 5、仲裁公開、調查證據 6、具效力（四）仲裁效力 1、確定力 2、執行力（仍須裁定） 3、得書面約定「仲裁判斷」，無須法院裁定即得為強制執行 4、與判決同效力 5、獨立性三、總結本次講座內容兼具法理基礎與實務操作，幫助學員全面了解仲裁法規制度的整體架構。隨著土地使用日益多元，以及跨領域專業需求提升，傳統訴訟程序往往難以滿足市場與社會的即時需求。仲裁制度的引入與深化，不僅有助於提升爭端處理效率，更能健全不動產市場運作，打造兼具專業、效率的爭端解決新典範。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區114年10月30日「仲裁法規及運作機制」講座。

隨著城市的發展，產權類型也逐漸轉向立體化分布，現行的產權登記雖仍限於平面，但三維地籍正是未來的趨勢，可以讓所有權人更清楚了解產權在空間中的位置，臺北市地政局將於12⽉3⽇（星期三）下午2時⾄5時舉辦「都市與縱谷的雙場景：三維地籍整合與系統建置成果」地政講堂專題講座，由台灣世曦工程顧問股份有限公司楊軒正工程師擔任主講，帶您認識最新的三維產權模型政策與應用，歡迎踴躍報名參加。報名⽅式採網路報名（11⽉21⽇上午9時起12⽉2⽇下午5時或額滿為⽌），請⾄本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」，歡迎各界踴躍報名參加。本講堂採台北通⽅式簽到，請學員先⾏下載台北通APP軟體並完成會員註冊。本局承辦單位及聯絡⽅式承辦單位：臺北市政府地政局聯絡⼈：陳昱升電話：02-27208889轉7400E-mail：dz8682 @gov.taipei

本次地政講堂以「結合空間資訊技術於電力網韌性及西部海域離岸風力發電選址風險分析」為題，邀請國立政治大學地政學系甯方璽教授主講。課程內容聚焦於如何運用地政專業中的空間資訊技術，分析臺灣電網在極端災害下的脆弱度，並探討離岸風電場在西部海域的選址風險。科學化的風險評估甯教授首先指出，臺灣能源高度依賴進口，且集中式電網結構存在「南電北送」的負載不均問題，一旦遇到大型事故，整體系統缺乏韌性。再加上山崩、地震、土石流、淹水與雷擊等自然災害威脅，電網規劃亟需科學化的風險評估。透過 GIS 平台與空間資料，甯教授建立了電網脆弱度地圖，並利用隨機森林與加權指標方法，找出影響最大的因子，其中山崩與地質敏感帶對電網安全影響最為顯著。這些成果能幫助決策單位辨識關鍵因子，進行加強維護，提高系統整體的穩定性。發電效益與潛在風險在離岸風電部分，甯教授以臺灣西部海域為研究區域，綜合風速、浪高、地震、雷擊等自然因子，並考量海域管制、漁業權及環境保護等法規限制，建立風場選址的風險評估模型。研究結果顯示，風速雖然是發電的核心條件，但同時也是對風機影響最大的災害因子，尤其在秋冬季更顯突出。因此，未來在選址時，應兼顧發電效益與潛在風險，避免單純追求高產能而忽略災害造成的維護成本。整場講座內容結合理論與實務，展現了地政與空間資訊在能源規劃上的應用潛力。透過甯教授清晰的講解，與會者不僅理解了電網與風場的風險來源，也看見地政專業如何在永續能源發展與國家基礎設施安全上發揮關鍵作用。本次課程不僅拓展了大家的視野，也為未來跨領域合作提供了重要啟發。

前言 高房價是全球多數國家面臨的嚴峻挑戰，本次講座特別邀請馨傳不動產智庫何世昌執行長擔任講師，以各國房產資訊為例，透過比較各國的居住政策，客觀地審視臺灣的房市現況與政策，以下節錄部分講座內容，讓我們一同來重溫這場精彩的課程吧！一、臺灣與全球房市概況： 根據全球資料庫 Numbeo 的統計，以房價水準來看，香港為全球房價最高的城市，市中心公寓每平方公尺約 26,120.14 美元。相較之下，臺北市113年住宅平均房價為每坪 81.7 萬元（折合約每平方公尺 8,283 美元），尚未擠進全球房價前十名。然而，若從Numbeo的房價所得比數據衡量購屋負擔，香港達 28.5 倍，臺灣也高達 23.5 倍，顯示即便房價排名不在前段，臺灣民眾的購屋壓力仍十分沉重。此外，與全球各國家相比，臺灣的市中心總租金收益率為 1.3 %，與韓國同屬購屋負擔高、但租金相對較低的國家。二、亞洲主要國家房市措施： 新加坡在房市調控上主要採取抑制需求的措施，包括對外國買家及多屋族課徵高額稅負，並透過調整房貸成數來管理市場流動性。同時，政府提供符合資格的首次購屋者購屋補助，以確保新加坡公民能負擔組屋價格。值得注意的是，新加坡的公共住宅制度（HDB）屬於以公民為主的房屋政策，並非各國皆可直接套用。因此，臺灣亦難以完全複製新加坡的房市政策，主因兩國在土地制度、房產權屬性及經濟結構上存在根本差異，致使政策移植可行性有限。 韓國透過房貸限貸措施來抑制需求，另一方面增加社宅供應量，興建青年社宅，並針對青年、新婚夫妻和育有子女的家庭提供優惠房貸及租金補助，協助解決購屋或租屋問題。 日本沒有明確的打房措施，類似的抑制措施就是利率上升，但日本非特意用利率上升來抑制房價，而是貨幣政策調整進而對房地產市場產生影響。三、歐美主要國家的房市措施： 歐美國家在解決居住負擔問題上，多採用稅制措施，如英國採用調高印花稅率及免稅門檻、美國則透過加重房屋稅，但這些政策的長期效果和公平性仍有爭議。歐美經驗顯示，各國政策雖然多元，但沒有單一解方能完全消除高房價問題。四、其他房市政策： 首購補貼政策：各國針對首次購屋族提供多種形式的補貼，例如臺灣的利率補貼、德國的育兒家庭額外補貼、美國加州頭期款補貼、韓國延長房貸期限及新加坡等國家推出的首購族購屋補助金等。 共享產權計畫：英國的共享產權計畫，以半租半買方式，買家一開始至少購買房屋10%產權，剩下90%再依約分年購入，未購入前承租部分產權，幫助無法負擔全額房產的首次購屋者實現擁房夢想，缺點是產權不完整，轉售困難且房屋交易價格評估爭議多；澳洲改良版由政府買下完整產權，再分次出售給符合條件的買方，缺點是政府預算有限，因此供給量極少。 可負擔住宅：分為租賃型及出售型可負擔住宅，政府直接興建、委託非營利事業機構興建，或政府給予容積獎勵，開發商留一定比例住宅做為可負擔住宅使用等方式，以低於市場行情的租金或售價提供給符合資格的民眾，缺點是供給量少。 擴大住宅供給量：是目前大多數國家採用的政策，因為多認為是供需失衡才造成房價大漲，因此增加供給量可以抑制房價，問題是供給增加代表可容納人口也增加，都市化程度越高，房價也受到支撐，因此無法解決高房價問題。 租金管制措施：限制租金漲幅或訂定租金上限，但歐洲實施該政策後反而造成租金暴漲，租賃房屋供給量下降之情形。 社會住宅：興建耗時且供給量有限，社宅無法大幅提高總體住宅供給量，僅能作為「過渡」性質的居住方案，無法從根本上解決所有居住問題。五、未來房市展望： 研究顯示，每一波景氣循環都會伴隨一個主導產業，而房市走向也與產業結構的轉變密切相關，在政府未介入干預的情況下，房價走勢與經濟成長率之間具有高度正相關。近年來，臺灣的經濟動能由傳統產業，逐步轉向以高科技領域為核心的新興產業，這股成長力量將持續推動國家經濟發展。

前言遺產繼承是大家都不想遇到，但無可避免的課題，遺產繼承如何分配，遺囑公證如何辦理，本次講座特別邀請台北市地政士公會黃永斐副理事長，介紹繼承不可不知的大小事，讓我們一同重溫精彩內容。摘要 法定繼承人及其順序：依遺產繼承民法相關規定，配偶有相互繼承權，得與任一順位繼承人同時為繼承，除配偶外，遺產繼承人順序為直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹及祖父母，先順位無人繼承時，後順位繼承者方得繼承。 應繼分及特留分：應繼分即繼承遺產應有之成數，不僅權利，且有義務，如繼承人有數人時，則其權利義務應由各繼承人共同繼承，此時自需有分配之比率，即民法上所謂之應繼分，各順位繼承人應繼分依民法第1144條規定。而特留分則為被繼承人必須保留一定比例之財產予其繼承人，特留分制度重點在於給與被繼承人之共同生活者或期待其死後仰靠其財產者一定之特留財產，以為生活之保障。 繼承人喪失繼承權：喪失繼承權係指繼承人對被繼承人或其他應繼承人有不法或不當之行為時，依法剝奪其繼承之資格，使其喪失繼承人地位的情形，民法第1145條定有繼承人喪失繼承權之五款情事。 限定繼承與拋棄繼承：限定繼承與拋棄繼承均屬繼承人得以選擇之方式，但二種繼承方式之意義、身分、效果及程序均不相同，限定繼承是指繼承人限定以因繼承所得之遺產，償還被繼承人債務之意思表示；拋棄繼承則是繼承人於繼承開始後，在法定期間內透過法律程序放棄繼承之意思表示。 遺囑種類：遺囑方式之種類共有五種，分別為自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑及口授遺囑，講座中，黃副理事長剖析各類遺囑的法定要件及辦理流程。 遺產稅申報實務：遺產財產之認定，不動產遺產價值計算，以被繼承人死亡時的時價為準，土地以公告土地現值，房屋以評定標準價格為準，另動產則包含現金、保險、信託、外幣、黃金、股票、古董、藝術品及保險箱等。 公私協力、防詐識詐：當日講座黃副理事長更加碼分享打詐案例及防詐策略，透過地籍異動即時通、住址隱匿、指定送達處所及電子產權憑證等防詐四利器，提升識詐意識，並加強對不動產詐騙的警覺性，共同守護不動產安全。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

前言內政部於102年8月28日增訂地籍測量實施規則第282之3條，針對102年10月1日以後領有使用執照之建物，得由開業之建築師、測量技師及其他依法規得為測量相關簽證之專門職業及技術人員繪製「建物標示圖」，辦理建物所有權第一次登記。本次講座特別邀請劉金燁測量技師擔任講師，以「建物產權登記利器─精準掌握『建物標示圖』全攻略」為題，重點整理相關法令程序，以及實務經驗分享，以下節錄當天講座部分重點內容。建物標示圖簡介現行新建房屋辦理建物第一次測量，得以地所轉繪、委外轉繪、專業人員簽證三種方式擇一辦理。其中以開業建築師、測量技師等專業人員簽證之「建物標示圖」，得免辦建物第一次測量，直接申辦保存登記，有效減少申請人行政往返程序與時間以及登記機關行政程序，為時效最佳方案（延伸閱讀：採用「建物標示圖」，省時又省錢），申辦比例逐年攀升，其中更以桃園市占比近八成為全台之冠，顯見以「建物標示圖」辦理建物保存登記已成為趨勢潮流。建物標示圖格式依內政部訂頒建物標示圖格式，圖內應含建物基本資料、建物位置圖、建物平面圖及計算式、成果圖說明文字、起造人與專技人員簽章。值得注意的是，專業人員簽證之「建物標示圖」與轉繪之「建物測量成果圖」存有以下差異： 圖名：分別為「建物標示圖」與「ＸＸ縣(市)XX地政事務所建物測量成果圖」 依據法令：建物標示圖係依地籍測量實施規則第282條之3規定辦理；建物測量成果圖係依地籍測量實施規則第282條之1或之2規定辦理。 轉繪v.s簽證：建物測量成果圖係依竣工平面圖轉繪，並由地所核對成果圖內容是否相符；建物標示圖則由開業之建築師或測量技師等專業人員，直接繪製並簽證，需於圖上註明圖上如有遺漏或錯誤者，由建物起造人與繪製人員負法律責任等字樣，並由起造人及繪製人簽章或蓋章。 說明文字：建物標示圖上須加註「同意登記機關建檔保管及核發謄本」等字樣。 核章欄位：建物測量成果圖有核對、檢查、核定等欄位，標示圖則無。標示圖登記文件注意事項摘要 簽證人為開業之建築師者，應檢附開業證書影本、備查之開業印界資料正本及影本；簽證人為開業之測量技師者，則應檢附執業執照影本、測繪業登記證影本、簽證報告。 原則上應隨案檢附建物地籍測繪資料，或得採逕於使用執照竣工圖說上載明，並依法簽證。但本市現行採簡化便民作法，以建物標示圖轉繪平面圖時，無需檢附上述建物地籍測繪資料。 標示圖應以電腦繪圖方式完成，並繳交中央主管機關所定共通格式電子檔(ZJB、ZIP)辦理(未檢附者須繳納每建號600元之代辦費用)。建物標示圖預審以往以建物標示圖辦理建物保存登記時，申請人須先取得使用執照，始可申辦，倘經地所審查標示圖內容有誤者，則須費時修改補正，造成案件延宕。為加速建物登記程序，及早釐清標示圖疑義及錯誤，臺北市自113年4月15日起，推出「建物標示圖預先審查」服務，申請人得於向建管處申請使用執照時，同時向轄區地所申請建物標示圖預審作業。地所審查完畢後，將函復申請人預審符合或尚有待修正處，供申請人提早進行釐正事宜，藉此減少等待補正之時間，加速登記案件辦理時效，歡迎多加利用。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區114年7月16日「建物產權登記利器─精準掌握『建物標示圖』全攻略」講座。

為增進市府同仁及市民對於空間資訊相關知識的了解，臺北市政府地政局訂於8月19日（星期二）下午2時至4時，於臺北市政府市政大樓北區2樓N201多功能教室舉辦114年地政講堂「結合空間資訊技術於電力網韌性及西部海域離岸風力發電選址風險分析」，特別邀請國立政治大學地政學系甯方璽教授主講，帶您深入探討空間資訊技術。邀請對地政、空間決策與綠能發展有興趣的夥伴共同參與，掌握空間資料在能源布局中的關鍵角色，課程內容豐富多元，名額有限額滿截止，歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名（8月1日上午10時起至8月18日下午5時或報名額滿為止），請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」。課程採台北通簽到方式辦理，建議學員先行下載台北通APP (https://pse.is/4sgaf5)，並完成會員註冊。本局承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市政府地政局土地開發總隊聯絡人：洪小姐電話：02-87807056轉315E-mail：kg4772@gov.taipei

在公共政策持續專業分工與推動之際，如何將政策落實到人民生活、回應多元需求，成為當今社會面對未來的重要課題。本次講座特別邀請國家住都中心留賢純副組長，以「當公共服務遇見社會住宅」為題，為我們深入解析當前社會住宅的制度設計與未來展望，帶來一場兼具政策深度與實務經驗的知識饗宴，讓我們一起重溫精彩內容吧！公共服務的核心價值與實踐樣貌公共服務的目的在於促進社會公平、保障基本權利，舉凡教育、醫療、交通、安全、住宅等皆屬其範疇。講師特別以北投士林科技園區區段徵收案為例，說明政府如何在開發案中整合公共設施與服務，體現了以人為本的治理觀。然而，公共服務在實踐上也面臨眾多挑戰，包括財政壓力、資源分配、民眾多元需求、服務即時性等。唯有透過跨部門合作、導入民間資源，才能在有限資源下創造最大效益。社會住宅：從政策理念到地方實踐本次課程深入解析社會住宅政策的設計理念與施行情形。社會住宅透過「只租不售」與「租金低於市價」的雙軌機制，提供弱勢與年輕族群可負擔的居住選項。根據目前數據，全臺社宅已建成逾12萬戶，包租代管戶數則達9萬餘戶。因應住宅法規範，社宅需保留至少40%戶數給予經濟或社會弱勢者。課程中特別展示了社宅中的住戶輪廓，包括低收入戶、育有兩名以上未成年子女、原住民、受家庭暴力者、身心障礙者等，並說明如何透過社宅建立社/衛連繫平台，形成社會安全網絡，以落實關懷弱勢居民。社宅不僅是居住場所，更是生活支持的起點本場講座重點之一即為「訪視制度」，深入淺出介紹訪視人員如何透過定期關懷，了解住戶需求、確認生活狀況、連結社福資源，實質協助住戶穩定居住。訪視員可辨識家戶個體是否有社會孤立、高齡退化、經濟困難或家庭風險等情形，並協助轉介至衛福單位處理。這項機制有效讓「房東不再只是收租人」，而是成為社會安全網的一環。此外，社宅物業管理團隊也不再是單純維修與管理設備，更須具備社會關懷意識，與NPO（非營利組織）、在地社福團體形成合作模式，共同照顧住戶。NPO參與，讓社宅成為真正的「家」課程分享了與勵馨基金會合作的實例：從跨區住戶互助、手作活動到星兒表演，社宅逐漸形塑出溫暖互助的社群文化。對於高齡者、身心障礙者、單親家庭而言，這樣的支持網絡比物理空間更為珍貴。透過NPO與專業訪視制度，社宅正轉型為「具人情味」的社區治理場域，不再只是政策的執行終點，而是社會整合的起點。社宅進行式：攜手邁向下一哩路講師以「是House，更是Home」作結，呼籲我們在推動居住政策時，不能忽略「住」背後的社會脈絡與人際支持。未來社會住宅將持續以住戶需求為導向，發展更完整的照顧服務，並攜手NGO（非政府組織）、地政單位與社福體系，共同打造真正宜居、共融的生活空間。

一、前言都市更新攸關城市發展與市民生活品質，是地政實務中極具挑戰的領域。本次地政講堂特別邀請臺北市都市更新處江中信副總工程司，以其豐富的實務經驗與法理素養，深入剖析都市更新的制度背景、法規演變與操作實務，幫助地政人員與相關業界掌握都更最新趨勢與實務要點，提升專業能力。二、摘要講座首先釐清都市更新的多元路徑，包括「傳統改建」、「危老條例」與「都市更新條例」三種制度，並比較其適用條件、申請門檻、容積獎勵及同意比例。江副總特別指出，危老條例著重自發性、100%同意制，行政程序簡化，而都更條例則以多數決為核心，透過公聽會、聽證與審議制度，兼顧公私利益平衡。講座進一步解析都市更新程序，包括劃定更新單元、擬具事業概要與事業計畫、進行權利變換，最終進入施工與建築階段。過程中多次強調「多數決原則」、「正當行政程序」、「公共利益與憲法保障的衡平」等法理依據，並引用釋字709、725、741號等重要憲法解釋，強化都市更新正當性與法律基礎。此外，江副總透過統計資料與臺北市實例（如內湖區清白新村、松山區延壽國宅海砂屋等），揭示都市更新的執行成效。例如截至113年底，臺北市已核定實施599案，其中已完工287案，施工中152案，更新後戶數超過6萬戶，創造近3兆元不動產價值，不論質與量均領先全國其它縣市。三、總結本次講座內容兼具法理基礎與實務操作，深入淺出，幫助參與者全面理解都市更新制度的整體架構與當前課題。都市更新不僅是建築更新，更是制度整合與社會共識的挑戰。面對高齡建築比例日益攀升、制度繁複與公私協作難題，需在制度設計、法規調整與民眾溝通間尋求突破。未來，推動都市更新須從政策引導、制度簡化、資訊透明與市民參與四方面著手，才能實現都市安全、機能與景觀的整體提升。本次課程提供一個重新審視並深化都市更新策略的契機，實為地政實務工作者不可或缺的重要學習資源。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區114年5月26日「都市更新法理與實務」講座。

公有土地實際的管理方式究竟為何?為打造更好的生活環境及機能，又該如何活化利用?為增進市府同仁及市民對公有土地管理及活化之相關知識，臺北市政府地政局訂於8月12日（星期二）下午2時至5時，假臺北市政府市政大樓北區2樓N201多功能教室舉辦「公地難為？公地管理利用及處分實務」專題講座，特別邀請本府財政局專員王紹威擔任講師，親自為大家來解答，歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名（8月1日上午10時起至8月11日下午6時或報名額滿為止），請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」。課程採台北通簽到方式辦理，建議學員先行下載台北通APP (https://pse.is/4sgaf5 )，並完成會員註冊。本局承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市政府地政局地用科聯絡人：蔡立筠電話：02-27208889/1999轉7483E-mail：oa-1228@gov.taipei

前言 為使民眾能清楚詐騙集團手法，提高警覺、避免受騙上當，本次講座特別聘請黃泓勝律師事務所黃泓勝律師擔任講師，主講「從買賣到抵押的詐騙陷阱」課程，讓您建立不動產詐騙手法的敏感度，識破買賣到抵押的詐騙陷阱，現在就讓我們透過以下節錄內容，回顧這場精彩絕倫的講座精華！不動產買賣過程中的風險與詐騙一、 賣方欺騙或隱瞞：刻意提供虛假資訊（如偽造文件、謊稱無抵押）未主動揭露重大資訊（如漏水、海砂屋、產權糾紛）。二、 假冒屋主、偽造權狀：詐騙者透過偽造身份證明與房屋權狀，假冒真正的屋主，將房產賣給不知情的買家，進行詐騙交易。三、 假冒身份，補齊屋主資料：詐騙者蒐集屋主資料（如身分證字號、印鑑等），製作假文件騙過行政機關，將他人房屋過戶到自己名下，再轉售或抵押。四、 以投資為名斂財：詐騙者以高報酬投資吸引資金，實際上並無交易，資金被挪用或捲款潛逃。五、 賣方被騙：（一） 未過戶卻被設定抵押權：尚未將不動產過戶給買方，但買方卻以某種手段將該不動產設立抵押權。（二） 貸款或屋款被挪用：交易流程不清或信託機制不完善，貸款資金或已付款被挪用，或賣方未收到應收金額。（三） 未付尾款卻被過戶並設抵押權：買方先付頭期款博取信任，再辦理過戶，尾款未付款，卻已設抵押向民間貸款，導致屋主損失房產且求償困難。如何預防受詐（防詐小撇步）一、 小心異常高價成交：仍須注意教戰守則預設殺價、裝窮 若買方開價明顯高於市價，要提高警覺，保持談判空間，謹慎評估其動機。二、 不接受買方單方面過戶：仍須注意買方委任之代書若配合辦理過戶仍然無解 若讓買方全權操作過戶流程（尤其是買方自選的代書），賣方可能失去控制權，產生法律或金錢風險，建議要求雙方分別指派代書，或至少賣方保留過戶流程的參與權，確保權益。三、 預先設立私人抵押權：仍須注意成交後勢必得先塗銷抵押權 成交前可先設立私人抵押權，日後若交易完成再行塗銷，確保風險控制，防止對方惡意取得房屋後不付款。四、 不同意買方向民間貸款：仍須注意買方不會透漏將向民間貸款之意圖 買方可能因某些因素無法向銀行貸款，轉向民間資金，增加交易風險，對民間貸款用途明確拒絕，並於合約中列明。五、 尾款收齊才交屋：仍須注意多數買家都需貸款，無法先收齊尾款再交屋 若交屋後才收尾款，一旦買方違約或貸款未核准，賣方風險大，建議「尾款收齊再交屋」，或設信託帳戶保障雙方。六、 選擇信任的代書或仲介：仍須注意有自備仲介或代書而受騙之情形 即便對方提供所謂「熟識」的仲介或代書，也不保證可靠，仍可能發生欺詐行為，不論是買賣雙方指定或自選的代書，也要主動參與流程。防詐「最」關鍵一、 切勿任意交付印鑑章、印鑑證明、權狀等過戶文件： 不可輕易提供重要文件，尤其在尚未確認對方履約安全或資金未保障情況下。二、 貸款方面：（一） 買方不需貸款時：款項須「全額」匯入信託或履約保證帳戶，確認款項受到第三方信託保管後，才能辦理過戶，保障交易安全。（二） 買方需貸款時：必須同時完成兩件事，才能交付過戶文件與印鑑： 1. 買賣過戶與銀行抵押連件併送（即銀行抵押設定和過戶應同 時處理）。 2. 取得銀行「撥款指定委託書」（確認銀行將依約撥款給賣方）。三、過戶前取得賣方貸款銀行「餘額證明書」，確認賣方房貸剩餘金額，確保買方貸款銀行能直接清償，買方貸款銀行撥款前，應先照會賣方貸款銀行，雙方銀行之間須完成確認流程，防止撥款錯誤或被詐騙。 提醒您在簽署買賣合約前，務必再次核對以上條件是否被納入合約條文中，若疏忽或未依此進行交易流程，可能構成違約，甚至須賠償違約金。 本局期許透過此課程讓大眾瞭解「從買賣到抵押的詐騙陷阱」，並能應用於不動產交易、貸款流程及相關合約的審閱判讀，強化日常生活中的法律風險辨識與防詐實務操作，提升民眾自我保護的能力。以上內容節錄自課程內容及講義，更多詳細資料請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載講義。

一、日本的防災體系簡介 日本的防災對策分為預防、應變與災後重建等三大部分，於1961年制定「災害對策基本法」，以組織的確立、計畫的擬定及對策的方針為主軸，指示防災政策之基本方向，並以連動之形式，擬定防災基本計畫，歸納了：法令之整備、組織體系、應變措施、防災設施之整備、啟發防災意識、防災計畫之擬定等議題。 為使防災動能組織化，並有計畫地推動，於中央、都道府縣及市町村個別設置防災會議，其中，中央防災會議乃為了推動長期綜合性防災對策制定防災基本計畫。表一 與災害相關之法規••從二次大戰後至東日本大震災二、日本大規模震災相關減災政策 日本位於環太平洋地震帶，經常發生地震和火山爆發，造成嚴重災害，近年從1995年阪神・淡路大震、2011年東日本大地震皆造成龐大人命及財產損害，歷來皆作成受災特徵調查及檢討。 且於東日本大地震後，於隔年由中央防災會議發佈第一次南海海槽巨大地震之境況模擬，以4個情境進行模擬，針對受災嚴重預測地區進行減災整備對策之研擬，主要以整備建物耐震與海嘯減災行動計畫為主。並於2014年6月提出國土強韌基本計畫，透過設定業績指標，擬定行動策略具體推動與執行。 根據2024年3月南海海槽大地震相關策略推動之檢討，2014年3月的境況模擬結果顯示：死亡人數高達33萬2千人，全倒棟數：250萬4千棟；10年後，2024年的十年間達成了減災目標：死亡人數少了8成，全倒棟數少了5成。表二：2014年與2024年推估之比較(資料來源：日本內閣府)嗣於2024年能登半島地震仍造成死者、失蹤241人（震災關連死15名）、輕重傷1,429人、損壊家屋數（全壞・半壞・浸水）：84,916 棟，地震後發布海嘯警報，各地發生大小不等的地震火災。 省思能登半島地震，究其課題如下：偏鄉地區住宅老舊耐震不足、硬體設施的耐震補強計畫進度明顯落後過去地震受災教訓、整合地震境況研擬精進減災對策有待強化，在具體擬定震災減災整備目標與對策稍顯不足、針對中央推動因應南海海槽地震針對地震措施明確研擬耐震強化策略上，因應較少。三、近年來台灣的震災減災課題 1.減災目標與策略研擬之課題 如何掌握災區熱點？如何風險溝通？ 災區熱點可能的災害境況為何？ 哪些工作需要強化？如何具體設定目標值？ 建物耐震 維生管線耐災 避難收容 復原、重建 防災社區⇒韌性社區，提升什麼？如何提升？ 減災目標設定之機制，找出評估減災之重要因子2.需要提升都市地區耐震之環境條件及模式 地震後災區貼紅黃單，且有明確主要結構受損的建物（震後災損評估） 經地震模擬評估，位在所謂震度強、建物易倒塌之熱區（震災前減災考量） 位在重要交通樞紐、關鍵救災交通系統兩旁之老舊住宅或建物（震災前減災考量） 高齡化及避難弱者比例高，且老舊建物密集之都市早期發展地區 客觀評估耐震性能差（CDR<1）的住宅或建物，然未必是老舊，僅需補強境況與耐震補強3.境況與耐震補強、都更重建評估之調查與分析 具體地點 依照危險等級設定優先順序 從既有災害經驗強化重建 如何加強與民眾風險溝通 如何提高民眾參與意願 建議補強或都市更新之熱點 設定推動目標值與減災目標 四、建物耐震與都市韌性的目標 面對地震，促進建物耐震重點業務之精進，全面提升都市韌性及設定相關工作的目標值KPI得參考日本經驗。 首先確認目前地區災害防救計畫執行現況，具體掌握所推動工作或對策之減災效果，進而研擬災害減災目標有其必要性，進而根據目標，明確研擬減災精進或韌性提升策略。 選擇適切的地震情境模擬，掌握時間變遷帶來的社會變化，受災情境與災情分布，盤點現況與提出精進方向。 掌握災害經驗與課題啟示，提前設定震災復原重建目標，分析環境特性，作為具體重建整備內容之優先工作選定與重點。 防減災工作應是各局處橫向連結，有必要確立合作機制共同朝減災目標去推動，朝逐步達成市政施政願景與目標。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區114年4月25日「從日本防災體系看台灣的減災與建物更新重建」講座。

前言 您曾經因為家庭生活與職場工作兩者之間的取捨平衡感到困擾嗎？中央及臺北市政府針對家庭與工作平衡有哪些相關政策及措施？施行效果如何？以下節錄部分講座內容，讓我們重溫這場精彩課程！壹、 CEDAW：消除對婦女一切形式歧視公約一、 婦女人權法典：1979（民國68）年聯合國大會通過並在1981（民國70）年正式生效，詳列各項性別平等權利，包含參與政治及公共事務權、參與國際組織權、國籍權、教育權、就業權、農村婦女權、健康權、社會及經濟權、法律權、婚姻及家庭權等。二、 條文結構：三、 政府推動CEDAW的具體進展：完備數位/網路性別暴力法制、推動「5項性別平等重要議題(108-111)」-跨部會合作推動托育公共化、提升女性經濟力、去除性別刻板印象與偏見、強化高齡社會之公共支持、促進公私部門決策參與之性別平等。貳、男主外女主內 vs 工作與家庭之間的平衡一、 INSTRAW主張婦女與經濟的關鍵領域有七大項(2007)：1.提升婦女的經濟權和獨立，包括均等就業機會、安全的工作環境和經濟資源的掌握。2.輔助婦女均等機會取得資源、就業、市場和貿易，此部分著重在婦女的土地財產的繼承權、婦女小額信貸 (Microcredit)和婦女在市場和貿易公平地位。3.提供商務服務、訓練和進入市場、取得訊息和技術資訊，特別是低收入戶的女性。4.加強婦女經濟能力的養成和商業的網絡關係的聯結。5.消弭職業區隔和所有就業歧視形式。6.倡導男性和女性一起擔負家務工作，平衡工作和家庭關係。7.重視家務工作者和外籍工作者的工作權。二、衡量婦女家務無給活動的價值：家務有給？三、勞動與家庭的雙重彈性化：男性和女性經濟自主和個人責任的核心原則。四、經濟支持：育嬰留職停薪津貼。參、 中央與臺北市的家庭與工作平衡政策與措施一、 中央政策1. 促進工作平等措施：性別平等工作法於民國112年8月1日。2. 友善家庭職場政策三大面向：(1) 建立彈性的「家外支援系統」。(2) 協助企業發展出「友善家庭措施」並增加措施之能見度與利用率。(3) 持續向民眾宣導性別平等、家務分工破除性 別刻版印象與共親職等資訊。3. 勞動部修正性別工作平等法規定：親職雙方彈性申請育嬰留職停薪於111年1月18日施行。二、 臺北市相關政策措施1. 擴大平價、近便性與可及性兼具之公共化托育服務及性別平等教育。2. 臺北市政府各機關員工於懷孕期間實施居家辦公作業規範。3. 臺北市政府各機關員工於配偶懷孕後期至分娩後2個月內實施居家辦公作業規範。4. 臺北市政府府員工照護「於懷孕期間之配偶」之擴大彈性上下班措施。肆、家庭與工作平衡現況分析一、我國現況1.臺灣雙薪家庭約佔六成，但家事的責任仍受「男主外、女主內」的傳統價值主導。2. 2023年研究指出，在家庭中妻子家務貢獻度整體高達71.22%。3. 2024年行政院公布臺灣性別數據指出，男性使用育嬰留職停薪的比例達到四分之一左右，但仍有高達約四分之三的育嬰留職停薪津貼是女性申請。二、家務公平觀作為影響性別關係轉變關鍵1.性別角色態度。2.教育程度。三、落實性別平權1.縮小性別薪資差距。2.自我的平衡：真心為家庭付出。3.重要性：健康、參與度、減少耗竭、思考正面意義。結語 本次講座課程，講師授課內容探討國內外性別平權議題與實例，深入淺出，過程中穿插講師與學員間的問答互動，增進課程參與感，獲得學員廣大迴響，並期許我們一同為性別平權努力！本局承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市大安地政事務所聯絡人：劉庭宇電話：02-27548900轉402E-mail：b84459@gov.taipei

近期地震頻傳，3月下旬緬甸發生規模達8.2的強震，造成緬甸、泰國……等地重大損害，再次提醒我們，地震風險無所不在，防災意識不容忽視！本次地政講堂特別邀請銘傳大學都市規劃與防災學系邵珮君教授擔任講座，帶大家了解日本2024年1月1日發生的能登半島M7.6地震的災後影響，並透過日本在大規模震災的災損模擬評估與減災策略，為臺灣的老舊建物耐震評估與規劃策略提供寶貴借鏡！歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名（4月17日上午10時起至4月24日下午5時或報名額滿為止），請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」。課程採台北通簽到方式辦理，建議學員先行下載台北通APP ，並完成會員註冊。本局承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市士林地政事務所聯絡人：余俊宏電話：02-28812483轉215

作者：臺北市政府地政局吳智維專門委員(陳婉婷整理)一、前言都市更新是都市發展的重要政策之一，透過重新規劃與建設，改善老舊建築、提升土地利用效率，並強化城市機能。都市更新參與者包含土地所有權人、權利變換關係人、實施者及出資者等，依據都市更新條例第43條規定，實施方式有權利變換及協議合建，由機關為辦理者，則有徵收、區段徵收或市地重劃等方式。在都市更新計畫程序中，地籍整理與地政機關之測量及登記業務密切相關，本次說明地籍整理各項目重點及常見錯誤，並介紹地政局依近幾年辦理案件之經驗，推出的預審及圖台服務。二、測量 測量分為土地鑑界及分割、建物滅失測量、地及測量及建物第一次測量等4階段： 土地鑑界及分割：實施者得視地籍整理計畫之需要，向都更處申請囑託土地鑑界、分割測量及登記。 建物滅失：建物滅失分為全部滅失及部分滅失，全部滅失可由建物所有權人申請或由土地所有權人代位申請；部分滅失僅得由建物所有權人申請。 地籍測量：申領建築物使用執照時，由實施者向登記機關提書申請，機關依實施者所埋設界樁測量，檢測與鄰地界址有無不符並核發地籍測量成果圖。 建物第一次測量：都市更新權利變換之建物，由實施者向都更處申請囑託建物第一次測量。三、登記(都市更新採權利變換) 都市更新權利變化計畫核定後，需先辦理註記登記及領取補償金或權利金之權利變換登記，俟辦竣地籍測量及建物第一次測量後，依權利變換結果辦 理地籍整理登記、所有權權利變換登記、建物所有權第一次登記、未繳清差額價金註記登記及他項權利之權利變換登記等項目。 註記登記：公告禁止移轉、設定及負擔後，由都更處函囑託地政事務所辦理註記登記。 領取補償金（不願、不能）或權利金（參與都更不分配土地）之權利變換登記：實施者向稅捐機關申報土增稅、查欠地價稅，並辦理權利金、補償金發放或提存後，由實施者列冊送請都更處申請囑託登記。 地籍整理（登記）：辦竣地籍整理（測量）後，由實施者列冊送請都更處申請囑託登記。 參與分配者之權利變換：辦竣地籍整理（測量）後，實施者先申報土增稅及查欠地價稅，再列冊送請都更處申請囑託登記。 建物所有權第一次登記：辦竣建物第一次測量後，實施者先申報契稅及查欠房屋稅，再列冊送請都更處申請囑託登記。 未繳納差額價金註記登記：權利變換分配結果清冊載有未繳差額價金，應併同權利變更登記辦理註記。 抵押權、典權或限制登記之權利變換：未能自行協議消滅之抵押權、典權或限制登記，實施者應列冊送請都更處申請囑託登載。 地上權、永佃權、農育權、耕地375租約之權利變換：未能自行協議消滅之地上權、永佃權、農育權、耕地375租約，按價值比率分配補償後消滅或終止。四、地政都更更助力臺北市地政局為加速都更辦理時程推出預審計畫，包含都更權利變換建築物測量預審、權變地價改算預審、地籍線與建築線預檢、三類謄本線上預約、權變登記預審等服務，協助實施者及早釐正圖錯誤、提前解決地籍線與建築線不一致，並建立都更/地政資訊平台協助估算都更門檻，歡迎多加利用。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區113年12月19日「都市更新地籍整理全攻略」講座。

一、前言為了解危老重建議題，對於公有土地如何參與危老重建及相關法規規定有基本認識，本次講座特別邀請國家住宅及都市更新中心黃昭諺副組長擔任講師，親自為大家來解答，透過實際案例分享，課程講解深入淺出，以下節錄講座內容，讓我們重溫這場精彩的課程吧！二、危老重建概述1.緣起&適用範圍為加速都市計畫範圍內危險及老舊建築物重建，改善居住環境及提升建築安全，於106年5月公布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，於都市計畫範圍、非具歷史、文化、藝術及紀念價值者、危險或老舊合法建築物(危老條例§3)之情形者適用。2.機制特色危老重建應檢附重建計畫書，經全體同意並出具參與危老同意書，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，即依建築法令規定申請建築執照，辦理時程較快；都市更新應檢附事業計畫書、權利變換計畫書(含估價報告書)，採多數決且無須出具同意書，向主管機關申請報核、審議，辦理時程較慢。三、公有房地參與規範1.國有公用房地:由各公用管理機關受理，以協議合建方式參與，並由管理機關委託估價機構查估，經國產署審定，於簽訂合建契約後出具危老同意函。2.國有非公用房地:由國家住都中心或國產署各分署受理，以協議合建方式參與，由申請人委託估價師查估，經住都中心審查通過，經住都中心評估可行，同意參與後出具危老同意函。3.臺北市公用財產:由各公用管理機關受理，依土地面積採專案讓售、標售及協議合建等方式參與，由管理機關委託估價師查估，提報財政局市有財產審議委員會審查，於專簽報府核准後，得先出具危老同意函。4.臺北市非公用財產:由財政局受理，統籌辦理參與危老重建事宜，依土地面積採專案讓售、標售及協議合建等方式參與，由管理機關委託估價師查估，提報財政局市有財產審議委員會審查，於專簽報府核准後出具危老同意函。5.新北市非公用土地:新北市以非公用土地與民間合作開發要點辦理，僅限於市有非公用土地，由財政局統籌辦理，委託估價師查估，提報新北市政府市有非公用不動產價格審議委員會審定通過，於核屬符合危老條例5-1條應參與情形後，出具危老同意函。四、危老協參機制危老條例106年5月公布時，國有房地無參與危老重建機制，危老基地有合併毗鄰或夾雜國有房地之需要，為避免個案無法重建，減少基地畸零細分，增進土地合理利用及擴大基地規模，住都中心107年12月制定「國家住宅及都市更新中心參與都市危險及老舊建築物重建作業辦法」，透過向國產署價購國有非公用房地，以地主角色參與重建。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區113年12月18日「當危老基地碰上公有土地」講座。

前言透過不動產信託的規劃，可保障自身老年生活無虞及保障未成年子女之權益，避免不動產遭受查封限制登記，亦可妥善安排與運用以信託方式達到節稅目的，並保障委託人及受益人之權益。以下節錄講座精彩內容，讓我們重溫這場精彩的課程吧！壹、信託與信託登記解析一、信託之意義: 謂委託人將財產移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。二、信託範圍:除法律另有規定外，應以契約或遺囑為之。受託人因信託行為取得之財產權為信託財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、 毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產。三、信託登記對抗原則:以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。四、信託與土地登記之關係:（一）私法自治、契約自由。（二）雙登記簿。（三）雙權利制。（四）雙受益人。（五）雙契約書。（六）信託成立、期間、消滅。（七）信託關係之三人。五、信託關係成立、存續及消滅表解:信託行為之成立、存續期間及信託關係消滅三大階段。六、無效信託之要件:（一）其目的違反強制或禁止規定者。（二）其目的違反公共秩序或善良風俗者。（三）以進行訴願或訴訟為主要目的者。（四）以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。七、不動產信託種類:（一）動產信託、不動產信託。（二）定期信託、不定期信託。（三）單獨信託、共同信託。（四）契約信託、遺囑信託。（五）自益信託、他益信託。（六）公益信託、私益信託。（七）營業信託、非營業信託。 （八）宣言信託、設立信託。八、信託當事人（委託人、受託人、受益人）。九、信託登記申請人（土地登記規則第125、126、128、129條）。十、登記原因意義說明: (一)信託。(二)受託人變更。(三)塗銷信託。(四)信託歸屬。(五)信託取得。(六)土地權利信託內容變更登記。十一、信託登記之申請注意事項: (一)會同申請。(二)以信託契約立約日為原因日期。(三)無申請期限及登記費罰鍰之規定。(四)自行具結權利價值。(五)非自益信託之申報贈與稅。(六)不課徵稅捐。(七)他益信託應貼用印花稅票。(八)查欠稅費。(九)登記原因證明文件為公契與私契。(十)信託私契應予審查。十二、信託登記之登記規費及稅捐。十三、受託人變更登記之登記規費及稅捐。十四、信託歸屬登記之登記規費及稅捐。十五、塗銷信託登記之登記規費及稅捐。十六、信託專簿。貳、信託登記相關函示(78則)。參、信託登記相關問題解析(45則)。肆、信託登記應備文件: 1登記申請書。2登記原因證明文件（如信託契約書、遺囑）3權利書狀4申請人身分證明5委託人印鑑證明6委託書7遺產稅、贈 與稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件8主管機關核准或同意證明文件9 主管機關許可之證明文件10無欠稅（費）證明文件11重劃工程費或差額地價繳清證明書12最高限額抵押權確證明文件。伍、信託登記申請實例解析:一、信託登記申請書、契約書。二、信託內容變更登記申請書、契約書。三、信託塗銷登記。四、信託專簿─信託契約書(私契)。五、信託土地、建物登記簿謄本範本。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，歡迎⾄臺北市政府地政局官⽅網站地政講堂系列專區下載。

前言 我國區段徵收制度，被徵收土地所有權人可依其意願選擇領取地價補償費或是申請領取抵價地作為補償，以保障土地所有權人的權益；然而在抵價地分配的相關法令規定及實際操作過程中，卻產生許多爭議、訴願、訴訟案，各界對於區段徵收相關制度也有許多檢討聲浪，這些爭議該如何解決，以及政府行政程序該如何精進呢？本次講座特別邀請到國立政治大學地政學系陳立夫教授帶我們深入探討「抵價地分配相關判決」，提供臺北市政府後續在辦理抵價地分配過程中一些建議及提醒，讓我們一同來重溫精彩內容吧！先行區段徵收之意涵與問題 所謂「先行區段徵收」係指「於都市計畫範圍內或擬新訂都市計畫之地區，先行辦理區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內，再行發布新訂或變更之都市計畫」，或「於非都市土地範圍內，先行辦理區段徵收，並於區段徵收公告期滿後，再依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更」。 區段徵收雖依法得做為都市整體開發之手段，惟就區段徵收之本質及憲法要求之比例原則（必要性原則）以言，本應先有都市計畫之存在，始考慮是否必要採行區段徵收，並在都市計畫之引導下，進行都市開發。「先行區段徵收」程序的倒轉，使面對先行區段徵收的民眾，未來很可能無法即時獲得預防救濟，甚至可能在區段徵收執行完畢、權利遭剝奪後，才得以對上位的都市計畫提起救濟；即使事後勝訴，已經依該都市計畫執行完畢的徵收也難以回復。現行相關法令規定為有利於區段徵收之辦理，而容許先於都市計畫之擬定或變更，實施區段徵收，不僅容易導致為實施區段徵收而輕率擬定或變更都市計畫，從事不必要之都市開發，亦扭曲區段徵收之制度本質。區段徵收抵價地比例核定之法律性質與行政救濟 需用土地人訂定抵價地總面積時，需考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素訂定，又依據土地徵收條例之規定，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則，但最少不得少於百分之四十。 倘民眾對於抵價地比例有異議，目前大多數法院見解認為「區段徵收之原土地所有權人認核定之抵價地比例過低，而有違法情事者，僅得經申請發給抵價地，由該管直轄市或縣（市）主管機關作成具體發給抵價地補償處分後，始以核定之抵價地比例違法為主張，對該抵價地補償處分請求救濟」，因抵價地比例核定，固為行政程序中所為之行為，然並非係對公法上「具體事件」所為之決定，亦未對外直接發生法律效果，核非行政處分。意即須俟直轄市或縣（市）主管機關核定發給抵價地後，始得請求救濟，可能為時已晚。抵價地之最小分配面積 按土地徵收條例施行細則第54條規定：「抵價地分配街廓及最小建築單位面積，由主管機關會商需用土地人依開發目的及實際作業需要劃定之。但最小建築單位面積不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定最小建築基地之寬度、深度及面積」，其中最小建築基地之寬度、深度等事項，係規定於都市計畫（細部計畫）書中。 然而有不少區段徵收案件，其都市計畫所規定最小建築基地面積之規模甚大，導致原被核定發給抵價地之被徵收土地所有權人因其得領回抵價地之面積（應領抵價地之權利價值）不足最小建築單位面積且未能順利與其他土地所有權人合併分配，結果僅得按原徵收補償地價（亦即徵收公告時之補償地價）領取現金補償。 就臺北市北投士林科技園區區段徵收案之一判決案例說明，被徵收土地所有權人因其自行合併後之權利價值未達當時可供選擇分配區塊最小分配面積所需權利價值，致未能配得抵價地而提起訴願，於訴願駁回後提起行政訴訟。經最高行政法院109年度判字第550號判決將原判決廢棄，發回更審，其判決見解歸納如下：（一）不具構成要件該當性：依土地徵收條例第44條第2項及區段徵收實施辦法第29條規定，徵收主管機關按原徵收地價補償費發給現金補償之要件為：(1)被徵收土地所有權人之權利價值換算應領回抵價地之面積不足；(2)所有權人未於規定期間內申請合併。而本件原告均已遵期提出自行合併分配抵價地之申請，且其可領回抵價地面積已大於最小建築單位面積，爰無前述兩要件之該當。（二）違反法律保留原則及法律授權明確性原則：依土地徵收條例第4條第6項規定授權訂定之區段徵收實施辦法第29條所定：「應領抵價地權利價值未達當次最小分配面積所需之權利價值者或合併後應領抵價地權利價值未達當次最小分配面積所需之權利價值者，得由主管機關按原徵收補償地價發給現金補償」部分，有不符合法律保留原則及法律授權明確性原則之違法性。（三）違反比例原則：系爭區段徵收案所訂之最小分配面積，亦未顯示已選擇對人民權益損害最少者方式為之而符合比例原則。 又土地徵收條例將被徵收土地所有權人領回抵價地之最小分配面積與都市計畫規定建築基地最小建築單位面積，前者為區段徵收之補償，後者為建築規模之規範，將二者連結，難謂無違反不當聯結禁止原則，亦違反區段徵收抵價地補償之本意；領回抵價地以作為徵收損失補償之對價，係法律賦予被徵收土地所有權人之權利及法定方式；而其領回之抵價地後，將來如何建築使用（或如何與其他土地合併，以達都市計畫所定最小建築單位使用），應屬二事，實不應以追求不同目的之建築基地最小建築單位面積限制，作為是否得領回抵價地補償之要件，卻因而導致剝奪被徵收土地所有權人領取抵價地之權利；此情，乃有違憲法保障人民財產權（存續保障）之意旨。又另一方面，直轄巿或縣（巿）主管機關依法既已核定發給抵價地予被徵收土地所有權人在先，嗣又因其得領回之抵價地面積不足最小建築單位面積，而無法領取抵價地補償，該行政行為亦應有違誠實信用原則（禁反言原則）。結語 講師從區段徵收制度的基本概念破題，分享先行區段徵收之意涵與問題、抵價地比例核定之法律性質與行政救濟、抵價地最小分配面積於實務面及法制面之問題，輔以相關判例做深入解說，提供精闢見解及建議，讓我們能藉由不同的案例，思考未來能規劃哪些措施精進行政程序，學員們都受益良多。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區（超連結https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752&ccms_cs=1）下載。