前言

        在資訊爆炸的年代，如何取得房地產資訊？如何解讀相關數據分析？112年度地政講堂，臺北市政府地政局特別邀請樂居科技創辦人李奕農先生擔任講座，教大家如何運用市場上的公開資訊作出客觀的判斷，並分享買房重要觀念，現在，讓我們一同來重溫精彩內容吧！

2023年房市趨勢

        目前房市有三大變數，第一是股市與房市的背離，觀察國泰房價指數與台股加權指數，過往兩者走勢連動性高，但自2021年以後有明顯背離的情形。第二是成交量的萎縮，尤其是預售屋成交量已明顯下滑。第三是政府持續的打炒房，從房地合一稅2.0到平均地權條例修正，政府的打炒房不會一次奏效，但效果會疊加，且會持續，直到房價下來為止。

2023年房市觀察重點

        首先應觀察經濟的基本面，一般人如何判斷經濟狀況的多空，建議可留意央行政策，因為央行是訊息最完整的機關，目標是在通膨控制與經濟成長間取得平衡。因此如果央行未降息，未來的經濟判斷並未走空，股市、匯率將有機會回穩；反之如果央行轉降息，代表經濟狀況不佳，此波多頭正式結束，房價有機會修正。

        其次觀察重點則是待售量相關數據，看看賣房子的人有沒有變多？是否賣不出去？可從各主要城市二手待售量的變化，以及新案推案量與去化量來觀察。

        最後則是觀察政府是否有新的打炒房政策，最近平均地權條例的修法，限制預售屋換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋及預售解約需申報等，對於預售屋銷售速度，豪宅回歸自住等也都將產生影響。

2023年房市小結

        2023年是末升段的第三年，末升段不是下跌段，房市可能有修正但不用過度悲觀。可持續觀察央行的行動與待售量相關數據，當央行降息、成屋待售量增加且開始出現賣不動的狀況，房價下跌的可能性就會升高。

圖1：房市相關重要資訊

買房重要觀念

        有人問現在房價很貴，買在高點怎麼辦？對於自住者來說，房屋有使用的價值，重點在當下房屋對於人生的意義，而且未來還是有機會換房，賣便宜也會買便宜。而為什麼有人買房卻虧錢呢？分析原因包括買房時沒有考量換屋轉售時的接手性，或用正常價格買問題屋，還有花了過多的裝潢費等。

        買房應先看整體區位與基地條件，最好是從自己熟悉的區域著手，評估自身工作通勤與生活機能需求，更要考量未來轉售換屋的市場性，建議找缺點少的房子，而不是你最喜歡的房子。貸款的部分，每月還款額不要超過自身的負擔能力，才不會影響生活品質。

圖2：買房重要觀念1

        如果購買中古屋，要注意房屋的建築完成日期，以避免買到海砂屋、輻射屋及蓋在順向坡的房屋，另可選擇符合921地震後新修正建築物耐震設計規範的房屋，其耐震性能會較好。

        裝修預算建議抓在房屋總價的5-10%(不包含傢俱和家電)，超過10%的裝修費用，會吃掉可能的房價增值，因為買方通常很少會因為原有裝潢很多而願意出更高價購買。此外，維持最大房數，避免大幅改動格局，裝潢風格盡量簡單明亮，都是保持房屋價值的重點。

        買房應該要具備基本風水概念，首先要看基地外部風水，避免路沖、反弓煞、剪刀煞等情形，再來要注意房屋周邊有無嫌惡設施、噪音等問題。當拿到建物平面圖時要看房屋座向，檢視通風採光，有兩個以上採光面，空氣才會對流，並留意建築物的樑柱位置，預想未來空間規劃利用。另外也要注意電梯數、樓層數和當層戶數的比例，這些都會影響未來居住舒適度。

圖3：買房重要觀念2