土地徵收前協議價購作業之探討

土地徵收前協議價購作業之探討
發表時間 2016/07/15 18:00
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作者 葉香君

        依土地徵收條例規定,需用土地人於申請徵收前,應先與所有權人以市價進行協議價購,需用土地人對於協議價購土地市價之決定,依內政部101年函釋規定,可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊,或委由不動產估價師查估,亦可洽請土地所在地之直轄市、縣(市)政府提供。需用土地人於參考相關資訊來源,決定協議價購金額後,與土地所有權人協議時,需對協議價購金額如何訂定,詳予說明,並儘力達成協議價購。

        林英彥博士曾就此問題發表了〈對土地徵收「協議價購」之省思〉一文(收錄於林英彥博士所著《隨筆》一書),文中認為:土地徵收條例未明文規定如何進行協議,且未賦予需用土地人開價高低的權力,協議不成即進行徵收,造成協議價購虛有其名無任何實質效果。

本市辦理協議價購情形

        本府各用地機關對於協議價購土地市價之決定,採委任估價師查估或參考政府公開資訊,如實價登錄、公告現值等或不動產仲介之相關資料,按區域、個別條件等因素比較分析與本局地價科提供之參考市價綜合評估後,決定協議市價與所有權人進行協議。

        自101年9月採市價徵收後,地主普遍認為需地機關所提協議價購市價合理,加上需地機關為避免冗長徵收程序,積極與所有權人協商,同意協議價購比例由17.39% 增加到63.08%,甚至有6個工程案(附表一)地主全數同意協議價購或以其他方式取得,未辦理用地徵收。分析近年未能達成協議價購而需以徵收方式取得之土地,其權屬多屬祭祀公業、農田水利會或未辦繼承登記之土地,該類土地或因處分程序繁複辦理買賣移轉登記手續需時冗長,或因人數較多、繼承人散居各地,協商不易,致無法達成協議價購。

徵收的爭議提前於都市計畫審議​

        土地徵收雖然是國家因公益需要,不得已採行之手段,但已對原所有權人的權利造成影響,過去土地徵收最常被詬病的問題,就是徵收的價格偏低,但自從101年土地徵收條例修正,明定應以市價協議價購及徵收補償,並要求評估公益性與必要性,以保障人民財產權益。以本市為例,不論是公聽會或協議價購會上,已較少聽到土地所有權人對補償價格提出質疑,所陳述之意見多是針對徵收範圍之適當性,或徵收之公益性、必要性提出質疑。本市全市屬都市計畫範圍,其工程用地範圍係依都市計畫所定之內容,有關都市計畫公共設施之配置是否適當,有無符合需求,應否調整變更,均有賴都市計畫規劃及審議,換言之,徵收的挑戰將併提前於都市計畫審議階段面對。

附表一:

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