建物所有權第一次登記

建物所有權第一次登記
發表時間 2022/11/07 13:37
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作者 宏國德霖科技大學 古美和助理教授 講授(李依婷整理)

前言:

「建物所有權第一次登記」是指新建或舊有之合法建物,為確保其權屬,向該管登記機關申請所為之登記,也是俗稱的「保存登記」。而市面上建築樣式繁多,除了傳統透天厝單純樣態以外,在土地有限、人口密集的都市地區,公寓大廈建物成為主要建築形式。公寓大廈建物專有部分、公共設施以及停車位等在申請建物所有權第一次登記時,要注意哪些地方,才能符合現行的法規要求?

111年度地政講堂,臺北市松山地政事務所特別邀請宏國德霖科技大學古美和助理教授擔任講座,講授辦理建物申請第一次登記之大補帖,從基本概念到登記實務等列舉相當豐富可參循之法令函釋,於課堂上逐一詮釋,一同來重溫精彩內容吧!

辧理建物登記好安心

建物登記採任意登記制

建物所有權第一次登記是屬於任意登記,由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記,如果没有辦理所有權登記也無損其私有之合法性。

建物權屬採事實認定

▲建物是原始取得,不以地政機關登記為必要:

自己出資起造之建築物,於房屋建造足以避風兩而可達經濟上使用目的時,即原始取得所有權,不以登記為要件,與依法律行為而取得者有別,縱使不經登記,亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。

▲起造人非當然之所有權人:

房屋之建造係以真正出資者為該建築物之所有權人,與該房屋行政名義上起造之人無關。如果當事人就大樓之興建,如未依約出資,是無法取得建物專用與共用部分之所有權的。最明顯的例子,如信託財產,起造人為受託人,其實真正所有權人為委託人,受託人辦理產權登記後,還是要歸還給委託人。

▲辦竣所有權第一次登記(保存登記)逕行認定所有權

向地政事務所辦理建物所有權第一次登記,所取得之產權即為合法之建築物,依土地法第43條規定具有絕對之效力。因此所登記之事項賦予絕對真實之公信力,取得房屋所有權之人在交易市場上為真正之所有權人,所以提醒在買賣時,應以地政機關登記之產權為準。

辦理保存登記小秘訣

Tip1:建物所有權第一次登記要項

▲需有合法房屋證明

向地政事務所申請所有權第一次登記,有下列情形均得認為合法之建築物:

  1. 依建築法規定領有使用執照之建築物。
  2. 依建築法第98條及第99條不適用建築法全部或一部之規定,分別經行政院或直轄市、縣(市)主管建築機關許可之建築物。
  3. 實施建築管理前已建造完成之合法房屋。
  4. 於60年12月22日建築法修正公布前已建築完成,並領有建造執照之建築物。

▲檢附測量成果圖

申請建物所有權第一次登記應先向地政事務所申請建物第一次測量,並取得建物測量成果圖,才可辦理產權登記。換言之,要有測量成果圖才可登記產權,屬於登記二部曲。

▲填明建築完成日期

建物所有權狀皆登記有建築完成日期,可確定該建築物建造日期,以確定使用年限,而建築完成日期是依使用執照上之「核發日期」。另實施建築管理前之建築物,則以檢附之證件所記載之完工日期登記,或依當事人按所附證件所填之日期為建築完成日期。

▲要有戶政機關所核發之門牌證明

建物門牌是建物登記之重要標示之一,目的在於確認建物坐落之地址。未編列門牌之建物,不得辦理建物所有權第一次登記。

▲登記之建物權利主體

在登記機關可登記產權之權利主體為法人或自然人。不論何人均以取得最後所有權之人提出申請,以預售屋為例,在銷售時是以領有建造執照尚未建造完成建築,而以將來完成之建築物作為交易標的之對象,故預售屋之買賣是就一個尚未存在之物為買賣,消費者僅購買一個於房屋建造完成時得請求移轉所有權之權利,而建物所有權第一次登記是以已建築完成之實體所為之物權行為,得由最後取得所有權之權利人提出申請登記,惟起造人與申請人不同人應提出移轉契約書。

▲建物起造人與權利關係人間權利有爭執應如何處理

申請建物所有權第一次登記應向地政事務所提出申請,經地政事務所審查無誤後,在地政事務所公布欄及網站上公告15日以徵求權利關係人之異議。於公告期間內,如有利害關係人提出異議,其所提出證明文件涉及公告建物權屬之爭執者,則於公告期滿後,依土地法第59條規定請雙方權利人進行調處程序,如調處成立則依調處結果辦理登記。不服調處者,於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理。逾期不起訴,依原調處結果辦理。

Tip2:公寓大廈建物登記注意要領

公寓大廈建築物分為專有部分、共有部分與基地權利應有部分等三種,所謂專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。因此,在登記上共有部分及基地之應有部分,應依建築物之專有部分面積與專有部分總面積之比例分配。在申請建物所有權第一次登記時,地政事務所會將基地所分配之權利應有部分登記在建物標示部之其他登記事欄,供明瞭每一建號所分配之基地權利範圍,如有出售、贈與或其他移轉時,專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,應一併移轉或設定,使產權分明。

Tip3:臺北市政府遏止違章建築物處理措施

臺北市為遏止違章建築,民國104年9月1日起領得使用執照之建築物,起造人或所有權人於申請建物所有權第一次登記時,地政事務所應依都市發展局所核發之使用執照上之注意事項,於登記簿建物標示部其他登記事項欄加註:「嗣後建築物所有權人於因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時,得檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明。」,嗣後因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時,應檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明。如未檢附開業建築師出具之無違章證明文件,臺北市各地政事務所將於登記完畢後1日內通報臺北市政府都市發展局依法查察,讓買的人放心,住的人安心,建立臺北市優資的居住環境。

 

更多詳細資料,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區111年7月15日「建物所有權第一次登記」。

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