土地徵收市價補償實務與案例分享

土地徵收市價補償實務與案例分享
發表時間 2022/06/30 15:36
閱讀人數 267
作者 大有國際不動產估價師聯合事務所 王璽仲所長 講授(李汪穎整理)

前言

土地徵收條例101年修正,以「市價」作為土地徵收補償的依據(土地徵收條例第30條),並規範需用土地人應踐行「協議價購或以其他方式取得」徵收先行程序(同條例第11條),落實保障人民財產權。又依土地徵收補償市價查估辦法第3條,土地徵收補償市價查估得委託不動產估價師辦理。實務上,需用土地人經常同時委託不產估價師辦理協議價購市價與徵收補償市價查估作業,講座從「法規基礎」與「價值基礎」說明兩者關係(圖一),並指出中華民國不動產估價師公會全國聯合會「第十號公報-土地徵收前協議價購估價指引」,作為不動產估價師依據不動產估價技術規則辦理協議價購評估過程,於技術規則不足部分,得參考土地徵收補償市價查估辦法相關規定之基礎。

圖一:協議價購市價與徵收補償市價法規基礎

被徵收土地價值補償基礎

以被徵收土地原有市場價值與使用效益為基礎,應以周邊類似土地使用效益之正常交易價格為基準以為市價補償。使用效益需符合替代回復;市場價值需提供足額補償。被徵收土地補償價值無須考量變更後之預期效益及使用限制。

依據土地徵收前協議價購估價指引(十號技術公報)評估價格基礎並非以公共設施保留地之效用為條件,而以毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價,該價值基礎稱之為補償市價。

不動產估價技術規則第97條並未基於「徵收補償」之目的來規範估價條件,該法條意旨規範係評估公保地效用基礎於市場一般正常價格為目標,但是,協議價購評估對象為公保地者,依土地徵收條例第30條第1項後段規定,都市計畫公共設施保留地補償價格係按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價,此規定與技術規則第97條規定之意涵有別。故,協議價購係評估該公保地協購當時之補償市價為原則,故以推算毗鄰地(非公共設施保留地)產生之效用的市場一般正常價格為目標。兩者目標價值不一致,應不能相提而論。

整體開發區土地使用分區適用

土地徵收補償市價個別宗地行政條件受到土地使用管制影響甚鉅。依土地徵收補償市價查估辦法第20條規定,非都市土地、都市計畫範圍內公共設施保留地、區段徵收範圍內土地「依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫」。而整體開發的都市計畫,依據內政部都市計畫委員會92年10月14日第570次會議  及93年11月16日第597次會議決議,須俟市地重劃計畫書核定或區段徵收公告實施,始得辦理都市計畫核定及發布實施,致辦理土地徵收補償查估作業時之土地使用管制與核定整體開發之都市計畫間落差。

協議價購與徵收補償查估作業核心價值與執行建議

講座依執行類似工程案之公聽會或協議價購會議經驗,除工程規劃設計(排水工程、水防道路)外,主要關切用地徵收後畸零地、道路排水復舊、水產遷移補償、農保喪失及協議價購與徵收補償價差、補償(救濟)金額不足等課題。提出協議價購階段應注重意見溝通協調、合理補償(如保證協議價購價不低於徵收價),提升價購意願,徵收程序階段應重視程序遂行,論述嚴謹(如掌握區域行情、前期附近區域協議價購價格與徵收市價),依法徵收完備等執行建議(圖二)。

圖二:查估作業核心價值與執行建議

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