房地合一稅實務及案例分享

房地合一稅實務及案例分享
發表時間 2022/10/20 17:31
閱讀人數 4628
作者 台北市地政士公會 黃永斐常務監事講授(劉禹岑整理)

房地合一稅2.0(下稱新制)簡介

為達到租稅公平,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,使房地交易所得係按實價課稅。新制自110年7月1日起開始適用,即110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地,就要適用新制的規定。

 

新制增列兩項課稅標的,分別為:

  1. 交易預售屋及其坐落基地
  2. 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額),且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成

透過擴大房地合一的課稅範圍,防止透過移轉型態來避稅。

 

其中持有期間之適用稅率為新制之修法重點,短期套利者課重稅,依照持有年數課徵15%~45%之稅率,如下表所示:

適用稅率

修法前持有期間

修法後持有期間

45%

1年以內

2年以內

35%

超過1年未逾2年

超過2年未逾5年

20%

超過2年未逾10年

超過5年未逾10年

15%

超過10年

超過10年

表:房地合一稅修法前後適用稅率規定(資料來源:財政部)


繼承之特別規定

繼承案件之適用,以被繼承人之「取得」為決定適用新制房地合一稅或是舊制的財產交易所得稅,且國稅局的課徵,以繼承案件之前後繼承人與被繼承人一體為課稅範圍。

依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令,105年1月1日以後出售因繼承取得之房屋、土地,如符合下列情形之一,非屬新制課稅範圍:

  1. 於103年1月2日至104年12月31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。
  2. 被繼承人於104年12月31日以前取得,且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

繼承相關案例分享:

甲君於103年10月購入A屋,後於104年10月過世,由其子乙君繼承A屋,並於105年3月出售,乙君104年10月取得A屋至105年3月出售,持有期間約5個月,再經併計被繼承人甲君之持有期間1年後,亦僅約1年5個月,未逾2年,但乙君繼承取得A屋於104年12月31日以前,符合上開財政部令釋規定,故乙君出售屋的交易所得適用舊制課稅(僅房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額申報納稅,土地部分免納所得稅)。


夫妻相互贈與之取得時間、成本及適用法規

案例解析:

老公104年買一個房子,在107年12月贈與給老婆(夫妻贈與);108年6月離婚,當年7月老婆把房子賣掉,請問:

  • 有房地合一稅嗎?

依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令,針對夫妻贈與房地合一稅有特別的規定:

  1. 房地合一稅制(105年1月1日)前取得,而在實施後才為夫妻贈與,以前配偶取得時間為計算稅率之標準。只要贈與配偶是105年前取得,則無房地合一稅,適用舊制財產交易所得稅。
  2. 房地合一稅對夫妻贈與房地、再行買賣,也不以贈與時之公告(評定)現值作為成本認定,而是以原贈與配偶之取得成本計算。
  3. 故以本案來說,妻並無房地合一稅,而適用舊制財產交易所得稅。
  • 稅率多少?

在舊制財產交易所得,因無土地的課徵,故在計算取得及交易都需折算房屋部份,而舊制財產交易所得是以併入综所税申報,故要依個人綜所稅稅率去核定。

  • 怎麼計算申報?

在舊制財產交易所得,只計算取得及交易拆算房屋部份,計算式為:

房屋交易時評定現值/(房屋交易時評定現值+土地交易時公告現值)*出售房屋所得

夫妻贈與如為舊制,房屋交易損益之計算,應依財政部 106年3月2日台財稅字第10504632520號令第2點規定辦理。


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