房地合一稅2.0(下稱新制)簡介

為達到租稅公平，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得係按實價課稅。新制自110年7月1日起開始適用，即110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用新制的規定。

新制增列兩項課稅標的，分別為：

1. 交易預售屋及其坐落基地
2. 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成

透過擴大房地合一的課稅範圍，防止透過移轉型態來避稅。

其中持有期間之適用稅率為新制之修法重點，短期套利者課重稅，依照持有年數課徵15%~45%之稅率，如下表所示：

表：房地合一稅修法前後適用稅率規定(資料來源：財政部)

繼承之特別規定

繼承案件之適用，以被繼承人之「取得」為決定適用新制房地合一稅或是舊制的財產交易所得稅，且國稅局的課徵，以繼承案件之前後繼承人與被繼承人一體為課稅範圍。

依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令，105年1月1日以後出售因繼承取得之房屋、土地，如符合下列情形之一，非屬新制課稅範圍：

1. 於103年1月2日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。
2. 被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

繼承相關案例分享：

甲君於103年10月購入A屋，後於104年10月過世，由其子乙君繼承A屋，並於105年3月出售，乙君104年10月取得A屋至105年3月出售，持有期間約5個月，再經併計被繼承人甲君之持有期間1年後，亦僅約1年5個月，未逾2年，但乙君繼承取得A屋於104年12月31日以前，符合上開財政部令釋規定，故乙君出售屋的交易所得適用舊制課稅(僅房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額申報納稅，土地部分免納所得稅)。

夫妻相互贈與之取得時間、成本及適用法規

案例解析：

老公104年買一個房子，在107年12月贈與給老婆(夫妻贈與)；108年6月離婚，當年7月老婆把房子賣掉，請問:

• 有房地合一稅嗎?

依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令，針對夫妻贈與房地合一稅有特別的規定：

1. 房地合一稅制(105年1月1日)前取得，而在實施後才為夫妻贈與，以前配偶取得時間為計算稅率之標準。只要贈與配偶是105年前取得，則無房地合一稅，適用舊制財產交易所得稅。
2. 房地合一稅對夫妻贈與房地、再行買賣，也不以贈與時之公告(評定)現值作為成本認定，而是以原贈與配偶之取得成本計算。
3. 故以本案來說，妻並無房地合一稅，而適用舊制財產交易所得稅。

• 稅率多少?

在舊制財產交易所得，因無土地的課徵，故在計算取得及交易都需折算房屋部份，而舊制財產交易所得是以併入综所税申報，故要依個人綜所稅稅率去核定。

• 怎麼計算申報?

在舊制財產交易所得，只計算取得及交易拆算房屋部份，計算式為：

房屋交易時評定現值/(房屋交易時評定現值+土地交易時公告現值)*出售房屋所得

夫妻贈與如為舊制,房屋交易損益之計算，應依財政部 106年3月2日台財稅字第10504632520號令第2點規定辦理。

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