一年一度的端午節快到了，祝福大家端午節快樂，好運粽在身邊，幸福滿舟圍!

　　房屋建築樣式繁多，除了透天厝單純樣態以外，在土地有限、人口密集的都市地區，公寓大廈建物成為建築的主要型式。公寓大廈建物的專有部分、公共設施以及停車位等在申請建物所有權第一次登記時，到底要注意哪些地方，才能符合法規要求？　　為增進市府同仁及民眾了解建物所有權第一次登記的相關法規，臺北市政府地政局訂於7月15日(星期五)下午2時至5時，以線上視訊方式舉辦「建物所有權第一次登記」講座，特別邀請私立宏國德霖科技大學古美和兼任助理教授擔任講師，透過相關案例，介紹辦理第一次登記時應注意哪些事項，歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名(6月15日起至7月4日或額滿為止)。　　本次課程採臺北通簽到及線上視訊方式辦理，建議學員先行下載臺北通及Webex Meetings軟體，視訊連結將於開課7日前以電子郵件方式寄送。承辦單位聯絡方式承辦單位：臺北市松山地政事務所聯絡人：楊席婷電話：02-2723-0711轉110傳真：02-2723-3115E-mail：fv1505@mail.taipei.gov.tw

線上申辦好處多 省時省力免奔波 還在煩惱要親自至地政事務所送件申請土地登記案件嗎？還在擔心於機關間來回奔波辦理各項業務會有染疫之困擾呢？因應數位化、智慧科技發展潮流，現在除了臨櫃申辦地政業務外，亦提供線上申辦服務，由原須臨櫃申請辦理，簡化為24小時隨時隨地均可透過自然人憑證登入線上申辦系統，完成網路申辦，大幅降低過去排隊等候送件的時間及減少交通成本。 只要您持有自然人憑證，即可透過內政部地政司「數位櫃臺」及「臺北智慧地所服務系統」網路申辦案件，無須再至地政事務所臨櫃辦理。 申辦項目多樣化 案件進度隨手查 為配合網路新時代並擴展地政便民服務領域，內政部地政司「數位櫃臺」及臺北市政府地政局「臺北智慧地所」有提供哪些「網路申辦案件」服務呢? 網路申請登記分為「非全程」與「全程」2種，可透過網路申請買賣、贈與等146種不動產登記。目前全程式網路申辦案件之申請登記項目，包含：住址變更登記、更名登記、門牌整編登記、住址更正登記、姓名更正登記、出生日期更正登記及統一編號更正登記等7項簡易登記案件。其餘非全程式網路申辦案件，於線上提出申請後，所需檢附的契約書、印鑑證明及權狀等紙本文件，則可就近郵寄到管轄地政事務所辦理，免再遠途奔波。您還可以隨時上網查詢案件辦理情形，即時掌握案件辦理進度。輕鬆申辦好便利 智慧便民再升級 線上申辦除了申辦案件功能以外，還提供申請地籍異動即時通、住址隱匿、實價登錄、人工登記簿謄本等多項服務，若您有上述需求，也可以透過使用自然人憑證，於內政部地政司「數位櫃臺」隨時完成網路申辦，不受空間、時間之限制，在家即能完成申辦程序。線上申辦利用網際網路便利快捷的環境延伸服務時間、據點，e化送件超輕鬆、享受服務超開心，線上申辦是您的聰明選擇！

土地徵收補償費如何計算？您應該知曉的相關權益，都在111年5月6日地政講堂系列線上講座「土地徵收市價補償實務與案例分享」，臺北市政府地政局特別邀請大有國際不動產估價聯合事務所王璽仲所長擔任講師，風趣且深入淺出分享徵收補償實務。本講座採網路報名，並採線上視訊課程，歡迎有興趣的市民朋友報名參加。

不動產交易金額龐大，往往動輒千萬以上，對大多數人而言，一生至多僅有一次購屋經驗，加上交易過程涉及權利義務繁雜，非屬輕易入門即可掌握交易過程的眉眉角角，故常常在一知半解中簽約。面對不動產交易盤根錯節的法律關係，到底要注意哪些地方，才能安心交易？ 民眾的心聲臺北市政府地政局聽到了，特訂於4月20日(星期三)下午2時至4時，於本市地政講堂(臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號)舉辦「不動產交易常見法律盲點」講座，特別邀請碩成國際法律事務所陳家祥律師擔任講師，協助民眾破解不動產交易常見法律盲點以維護自身權益。歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名(即日起至4月19日或額滿為止)。承辦單位聯絡方式承辦單位：臺北市政府地政局地權及不動產交易科聯絡人：李沛頴電話：02-27208889/1999轉7473傳真：02-27232568E-mail：oa-1113@mail.taipei.gov.tw

前言就我國現行不動產登記之法制而言，由於其係以價值不菲之（人民）「不動產」作為登記之權利客體，從而受理申請登記之機關不僅須依相關法規（如土地登記規則）進行審查與登記（公權力之展現），且於登記完畢後亦會對申請登記當事人發生物權變動之法律效力。登記機關對於此種關涉公、私法律關係之登記行政行為至為謹慎，於是對於受理申請登記案件縱使認屬合法者，於登記入簿之前仍藉由「公告」此一機制以濟其審查上之不足，則有問題者為，（例如）當土（基）地無權占有人向登記機關申請「時效取得地上權」者、而基地所有權人於公告期間內對之提出「異議」（Widerspruch）時，登記機關對於該種「私權爭執」應如何予以處理？不動產登記之法律性質及其重要審查原則一、不動產登記之法律性質 按「私法自治」（Privatautonomie）為民法上之重要基本原則。故而，民事權利之取得或消滅應依當事人意思表示而發生，原則上，無須國家之協助或批准（行政介入）。但是，基於一些特殊性因素考慮，尤其來自於土地本身所具特性（如高價值性與數量固定性等）而引發交易安全之維護及交易資訊之適時揭露，於是相關法律也會要求當事人必須以特定方式而從事不動產民事活動，例如民法第758條第1項規定，依法律行為而為不動產物權變動，須經「登記」始生效力；同條第2項規定不動產物權契約應以書面方式為之，均為適例。二、土地登記法上重要審查原則 由於我國不動產登記制度主要係繼受德國土地登記登記制度（亦即「權利登記制」），從而，此處擬以之為例，介紹其不動產登記法上相關基本原則，俾利讀者有一基礎性瞭解，進而作為建構我國登記機關處理異議時之參考基礎。首先，必須明瞭者為，不動產登記法之性質屬於「形式物權法」（formelles Sachenrecht），其存在之必要性係取決於「實體物權法」（materielles Sachenrecht）所決定的。如前所述，就基於法律行為所為不動產物權變動，其係採登記生效要件主義，唯有通過此項主義（機制）之運作與要求，才能確保不動產物相關權利人對於交易資訊知之權利，並使不動產物權變動得以呈現清晰、明確狀態，從而進一步維護交易安全、提高交易效率。例如德國施行已久之「土地登記簿條例」（Grundbuchordnung）」，其性質乃屬不動產物權之「程序法」（Verfahrensrecht）；而其所「服務」之民法（物權編）乃為物權（實體）法，例如在德國，申請原則、在（預）先登記原則與同意原則被明確規定為不動產登記法之基本原則。其原因在於：首先，「申請原則」使私法自治在登記程序中得以得到充分地體現，確保其為啟動登記程序之主要原因，並使登記機關不能超越申請範圍而從事登記之審查（審查範圍受有限制）。繼之，「在（預）先登記原則」則能使登記機關通過援引登記簿上物權記載事項之推定力，將登記簿上記載權利人推定（暫時）為有處分權之人，從而無須審查申請人在實體法上是否真實地享有處分權能。最後，「同意原則」（形式合意原則）係指經由登記程序中之合意（亦即形式合意）替代實體法上之物權合意（如經簽章之土地買賣契約書），以有效地減輕登記機關之審查負擔，進而提高登記效率。從而，旨揭三項原則可謂從不同角度實現確保了登記簿上所載內容之真實、準確與完整性。不動產登記異議之法律性質及其救濟途徑一、異議之法律性質 首先，依據「法治國」（Rechtsstaat）之意旨，人民各種自由權利均受到憲法與法律之保障，於是相對地，行政機關之行使行政權乃均須受到憲法及法律之拘束而不得牴觸之，從而，行政機關應力求行政行為之合法性（如謹守法律保留原則等）及妥適性（如謹守比例原則等），以求防範於未然，若無法做到，亦應主動於事後予以糾正改善。惟若不為之，自應賦予人民有救濟之權利，此即憲法第16條所定「人民有請願、訴願及訴訟之權。」進而據以建構了「法律救濟」（Rechtsbehelf）之途徑，此即為「行政法上法律救濟」（verwaltungsrechtliche Rechtsbehelf）（簡稱為「行政法律救濟」）之意涵。倘若對比於「司法上法律救濟」（gerichtliche Rechtsbehelf ）（簡稱「司法救濟」），就廣義而言，「行政法律救濟」之範圍亦包括「司法救濟」在內，只不過前者之管轄機關為行政機關（如訴願管轄）；而後者為司法機關（如行政訴訟管轄）。二、異議提出後之救濟途徑-司法法律救濟 此處擬以不動產登記機關於不動產登記簿上（其他登記事項欄位）為「註記登記」為案例，再論述土地權利關係人不服該註記登記而提出「異議」時，其應如何為旨揭之「司法法律救濟」，所謂司法救濟，如前所述，係指人民因自己之權利受到行政機關公權力行為之侵害，依據法律規定請求「司法機關」予以審理之一種法律救濟機制，由於其皆出於法律規定（如土地法59條2項），是受理之司法機關亦須依據嚴格之訴訟程序而為具有拘束力之訴訟決定，從而亦屬「正式法律救濟」之範疇。至其種類包括行政訴訟、民事訴訟與刑事訴訟、以及法規審查三大類，茲以行政訴訟為例，依據行政訴訟法之規定，得進一步細分為：1.撤銷訴訟（請求行政法院撤銷違法之行政處分；4條1項）；2.課予義務訴訟（命令行政機關為特定內容之行政處分；5條1項）；3.確認訴訟（確認行政處分無效或確認特定法律關係成立或不成立；6條1項）、以及4.一般給付訴訟（命被告為或不為特定行為；8條1項）。不動產登記異議提出及其處理方式一、土地權利關係人之提出異議(一)土地總登記公告期間之異議 按土地法第59條規定：「土地權利關係人，在前條公告期間內，如有異議，得向該管直轄市或縣（市）地政機關以書面提出，並應附具證明文件（第1項）。因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關（普通法院）訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之（第2項）。」又，土地登記規則第75條亦規定：「土地權利關係人於公告期間內提出異議，而生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法第五十九條第二項規定調處。｣(二)地籍清理公告期間之異議 地籍清理條例第9條第1項規定：「土地權利關係人於前條公告期間（3個月）內，得以書面向該管登記機關提出異議，並應檢附證明文件；經該管登記機關審查屬土地權利爭執者，應移送直轄市或縣（市）主管機關調處。」(三)時效取得地上權登記公告期間之異議 時效取得地上權登記審查要點第14點規定：「土地所有權人或管理者得於第十三點規定之公告期間內，檢具證明文件，以書面向該管登記機關提出異議；經審查屬土地權利爭執者，應依土地法第五十九條規定，移送直轄市或縣（市）主管機關調處。」同要點第15點規定：「申請時效取得地上權登記案件於登記機關審查中或公告期間，土地所有權人或管理者提出已對申請人之占有向法院提起拆屋還地訴訟或確定判決文件聲明異議時，如登記機關審認占有申請人已符合時效取得要件，因該訴訟非涉地上權登記請求權有無之私權爭執，不能做為該時效取得地上權登記申請案件准駁之依據，仍應依有關法令規定續予審查或依職權調處；倘土地所有權人提出足以認定申請案有不合時效取得要件之文件聲明異議時，應以依法不應登記為由駁回其登記申請案件或作為調處結果。」二、登記機關對異議之處理方式(一)登記機關對人民「先行（特殊）救濟機制」之處理 不動產領域涉及人民之土地財產權至鉅，且其事務具有特殊性與專業性，從而立法者乃賦予人民須先向原處分機關為不服之異議權，以請求救濟，若再不服其決定時，始得再向上級機關提起訴願與後續行政訴訟，此相較於人民所具「一般行政救濟機制」（亦即訴願與行政訴訟），本文稱之為「先行（特殊）救濟機制（途徑）」。稽其設置之理由不外為：1.不動產性質特殊且價值不菲而為人民財產權之核心事項；以及2.基於「訴訟經濟原則」考量，以減少興訟可能性（如藉由不動產糾紛調處機制之引入等，但因其屬行政機關者，是例如調處分割之結果尚不具有既判力）。

地政整合資訊服務共享協作平台 促進多元加值運用我國已進入開放資料、大數據與智慧城市時代了，各式各樣公共議題以及商業整合平台更如雨後春筍般浮出，而地籍資料更是建置這些平台不可或缺的一環，若能讓地籍資料充分開放與被充分運用，除可促使不動產市場更為透明，更能促進產業發揮創意提供更為便捷服務。最終促使地籍資料得到有效的利用，民間業界創意得到發揮舞台，民眾則得到多元便捷服務之三贏局面。地政整合資訊服務共享協作平台(以下簡稱協作平台)由內政部地政司建置，各地方政府加盟，基於善於治理及自由、開放、公民參與精神下，以「互動、分享」使用者為導向，整合各種地政圖資，在確保網路交易安全性的認證及監控機制下，配合政府開放資料（Open Data）政策，供社群或服務開發者引用，透過網路資訊交換機制之環境建置，建立產業界使用地政網路服務API及回饋註冊加值服務機制，讓資料透過網路服務更輕易的供應及彼此交互串連運用，並得以融合其他資料進行協作，激發出不同價值資訊，發揮無限創意潛能，將資料效益極大化，未來政府可大幅降低便民服務應用系統的建置維護費用，能更專注於系統核心價值的發展規劃。政府機關應用 建置公共議題平台圖片來源：地政整合資訊服務共享協作平台目前共有51個政府機關、109個系統申請協作平台服務，流通筆數達17億筆，例如經濟部水利署「水權用水範圍管理系統」，透過介接協作平台取得土地地籍圖及地段、地號標示等資訊，民眾申請水權不僅不用再檢附地籍資料，還可加快案件核辦速度；另外還有土石流防災應變系統、福衛影像供應平台、水庫集水區暨自來水水質水量保護區查詢系統、阿里山國家風景區-互動式三維導覽平台等各項重大公共議題之平台使用該協作平台之服務。(https://cop.land.moi.gov.tw/caseshow/casedata.aspx）。B2G民間業界愛用另本協作平台供應之地政網路服務不同於民眾使用之地政電子謄本採C2G的方式(Consumer to Goverment)，藉由B2G(Business to Goverment)方式，在去除機敏資料後開放地政資料，並以單筆計價使用者付費的原則下，希冀透過各引用端嘗試持續使用地政網路服務而對於地政資訊交換逐漸產生磁吸效應，另以現今科技發展與open data理念影響下的新經濟學觀點，資訊庫的資料亟待轉換易於流通之開放形式，使其較有經濟效率也幫助資訊更容易被傳播，也增加更多創新的可能。以本局提供之資料服務為例，自108年9月開始，共受理18項地籍資料介接申請（8項免費介接、10項付費介接），截至今（111）年2月為止，每月平均使用次數由45次增加至264次，成長幅度近6倍，支付介接之金額更由每月3位數成長至5位數，成長幅度更將近100倍。圖(一) 每月平均使用次數 (本府地政局提供服務之部分)圖(二) 每月平均付費金額 (本府地政局提供服務之部分)另外每月固定使用付費介接服務的業者，更由108年的３家增加為目前的15家，其中不乏不動產相關知名品牌業者，如永慶房屋、國泰建設、僑馥建築等，足見其共享協作平台，除公務機關大量使用外，已廣泛受到業界重視。由以上數據顯示，協作平台已日漸受到業界重視，而其中申請介接次數佔據前５名之熱門服務如下。表(一) 介接次數前5名之熱門服務一覽表未來發展推動上將秉持如何在兼顧個人資料保護下，將地籍資料更為方便與易於網路流通的方式提供給民眾或欠缺資本的新創中小企業，以促進本市地籍資訊的創新應用，也期能做為帶動本市重要的經濟成長動能。

為什麼要進行危老重建 由於屋齡在30年以上的老舊建築物，建築材料隨著時間因素及舊建築物在結構設計時所適用的耐震係數不足，經過921大地震慘痛教訓後，政府為因應可能再發生大地震造成災害風險，乃訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(以下簡稱危老條例)，期望能以「建築容積獎勵」、「房屋稅」及「地價稅」減免等稅賦上的優惠措施，來加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，進以提升建築安全與國民生活品質。 再加上以往所常用的「都市更新」方式，來爭取容積獎勵及稅賦優惠，由於各種因素：如最小面積限制、法令繁雜、審議過長及小基地無法適用等原因而推動不易，因此政府才推動另一個重建方式的選擇，在一定期限內讓有意將危險或老舊建物重建的地主能提出重建申請來加速重建案的進行。老舊房屋存在重建時適用新法規的問題 建築基地在不同時期申請建築時，由於新舊法規對建築樓地板面積(即建築容積)、建蔽率、日照線規定等皆不同，以致於若無相關的容積獎勵及放寬規定，將造成老舊建築物改建上的困難。舉例而言：臺北市是在民國83年實施容積管制，而民國83年以前所建造的建築物高度是以面前道路寬度的1.5倍加6公尺來做為建築物的絕對高度，在當時只有所謂的「建蔽率」規定，以住宅區建蔽率60%為例，6公尺寬道路蓋的四樓(即6公尺x 1.5倍 + 6公尺 = 15公尺， 15公尺高減3公尺屋頂樓梯間除以每層3公尺樓高舊等於四層樓)舊建物的「原建物容積率」約為240%(即4樓 x 60% = 240% )，8公尺道路蓋的五樓舊建物原建物容積率約為300%，(即5樓 x 60% = 300% )， 10公尺道路蓋的六樓舊建物原建物容積率約為360% (即6樓 x 60% = 360% )，12公尺道路蓋的七樓舊建物原建物容積率約為420% (即7樓 x 60% = 420% )；但是在民國83年實施容積管制後，原來的住宅區，有相當大的比例就規定為第三種住宅區，容積率為225%，建蔽率為45%，不論你的舊建物「原建物容積率」是240%(四樓)、300%(五樓)、360%(六樓)或是420%(七樓)，全部都只能是225%的容積率，45%的建蔽率，試問：誰會拆除舊有樓地板面積多的房屋，來申請建造樓地板縮水的新房屋呢？這就造成「沒有容積獎勵，就無法執行舊屋改建」的困難議題。危老重建個案申請行政程序危老重建個案申請行政程序概略分為： 適用條件確認階段：例如確認屋齡、合法建物認定、釐清是否為歷史文化建物及申辦建築物結構安全性能評估等。 重建計畫報核階段：應經基地範圍內100%合法建築物及土地所有權人同意，擬定「重建計畫」報請主管機關(建築管理工程處)審查及核准。 建築執照申請及核發階段：依據所核准的「重建計畫」內容，委由開業建築師依據建築法規定申請各項建築執照，如舊建物之「拆除執照」及新建物的「建造執照」等。危老重建建築容積如何取得獎勵 危老重建個案建築容積獎勵概略分為：原容積大於法定容積獎勵、結構安全性能評估獎勵、基地退縮獎勵、耐震設計獎勵、智慧建築設計獎勵、綠建築設計獎勵、無障礙建築設計獎勵及時程獎勵等，前述各項建築容積獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他應遵行事項，請參照中央主管機關所訂頒之「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」。重建個案作業實務概述危老重建個案實施概略分為下列階段： 重建案可行性評估：評估內容有「建築法規檢討」、「開發方案提議」及「財務可行性分析」等。 意見溝通及產權整合：工作內容有「地主意願訪談及溝通」、「容積獎勵試算及坪效分析」、「建築規劃方案」、「權益分配建議」、「召開說明會議」及「專業諮詢服務」等。 規劃設計執行：「釐清歷史文化建築」、「申請竣工圖說」、「建物結構初評作業」、「查調地主需求」、「建築設計方案」、「建築融資建議方案」、「權值比例估價」、「選屋會議及權益分配協調」、「撰擬重建計畫及申請」、「建造執照申請作業」等。 工程招標及施工：「施工圖說及招標作業」、「承攬契約書製作」、「召開投標評選會議」、「實施工程管理及進度控制」等。 完工交屋階段：「辦理工程驗收」、「申請建物所有權第一次登記」、「召開區分所有權人會議」、「選任管理公司」、「辦理管理委員會報備」、「餘屋銷售作業」及「財務結算作業」等。結語 在老舊建物重建案實施過程中，除了上述的「事」以外，主要關鍵還是在於參與的「人」，這裡所謂的「人」，若用其所扮演的角色而言，除政府主管部門以外，有房地產權利者的「地主」、負責整合工作的「推動師」、執行建築規劃設計的「建築師」、結構安全評估的「結構技師」或「土木工程技師」、辦理權值比例估算的「估價師」、建築融資資金提供的「金融機構」、辦理建築工程查核的「建築經理公司」、產權釐清及申辦土地登記的「地政士」、法律文件撰擬審核的「律師」、建築工程承攬的「營造廠」、財務記帳管理的「會計師」、房屋代理銷售的「代銷公司」、完工後提供建物管理及保全服務的「物業管理公司」及負責統籌執行的「建設公司」和其他的專業顧問公司等等，總計約有十幾項的專門行業參與，幾乎涵蓋了整個「建設事業」的產業鏈，整個環節中缺一不可，因此所謂的「老屋重建」，絕非一項簡單的工作，值得我們用謹慎及嚴肅的態度來面對此一重要政策。

您聽說過區段徵收嗎？您了解區段徵收具體內容嗎?是否覺得抽象的名詞、艱深的法條難以理解呢?辦理過程中，民眾的意見參與呢?地政局製作了90秒動畫版及完整版2支影片，讓您能輕鬆了解區段徵收制度喔！＞＞輕鬆了解區段徵收 臺北市說分明完整版＜＜＞＞輕鬆了解區段徵收90秒動畫＜＜動畫圖解區段徵收制度區段徵收是政府基於開發目的需要，依法定程序徵收⼀定範圍內⼟地，並依照都市計畫內容，布建公共設施及地籍整理的整體開發⽅式。在都市計畫及區段徵收公聽會等前置階段，政府都會公告及通知，土地所有權人可以提出修正意⾒或主張原地保留不參加徵收，讓政府進⾏通盤考量。在開發階段，⼟地所有權⼈可選擇領取現⾦補償，或申請按權利價值配回開發後的可建築⼟地。同時，政府也會規劃各項安置及輔導措施，減輕開發過程帶來的疼痛感與不便。空拍實景帶您一同遊覽►奇岩新社區►北投士林科技園區臺北市從興建公共設施的華江地區，為執⾏基隆河整治計畫辦理的基隆河⼤彎、⼩彎區段徵收，到現在正辦理中、兼顧產業發展及宜居永續的北投士林科技園區，⾄今已辦理整體開發區達2,237公頃，釋出超過800公頃公共設施⽤地，並佈設各項基盤建設，提供臺北市邁向現代化與國際化都市的重要後盾。想了解更多►►區段徵收/市地重劃怎麼辦？