自辦市地重劃實務經驗分享

自辦市地重劃實務經驗分享
發表時間 2022/12/15 12:01
閱讀人數 1983
作者 亞興測量有限公司 戴明祥總監(李介中整理)

前言

空格土地開發的方式包含市地重劃及區段徵收,兩者相似卻各有特點,其中區段徵收只能由公部門辦理,市地重劃則可採政府公部門辦理或民間自辦,而民間自辦涉及辦理者(開發者)、督導者(公部門)及權利人(所有權人、他項權利人)等不同角色,本次講座係以自辦市地重劃辦理者角度出發,輔以督導者及權利人的立場,分享實務經驗。

 

都市計畫與市地重劃之關係

空格當一定範圍土地有重新整理地籍、建設公共設施等整體開發之需要時,都市發展規劃機關得透過都市計畫載明開發方式(如市地重劃或區段徵收),民間亦可自行提出都市計畫變更作業,透過都市計畫上位階引導開發方式,市地重劃即為開發方式之一,換句話說市地重劃是作為實踐都市計畫的工具。依市地重劃實施辦法第9條規定,選定之重劃地區尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者,應於完成細部計畫之擬定或變更程序後,再行辦理重劃,故都市計畫實為實施市地重劃作業之前提。

 

自辦市地重劃作業的重大變革

空格為因應司法院釋字第739號解釋宣告自辦市地重劃部分作業規定有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨,內政部於106、108年2次修正「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」(下稱獎勵辦法),限縮自辦市地重劃籌備會之權責、訂定成立自辦市地重劃籌備會之比率與主管機關任務等。

空格依修正後獎勵辦法,土地所有權人數及其所有土地面積超過重劃區總人數及總面積3/10始得成立自辦市地重劃籌備會,故同一地區最多同時成立3個籌備會,土地所有權人得以參考比較並選擇優秀團隊參與,續依法報經政府核定成立重劃會後正式辦理重劃業務。

圖1:自辦市地重劃作業程序修正原因及前後差異

 

自辦市地重劃各階段實質作業

空格依獎勵辦法第6條規定,自辦市地重劃的主要程序有17項,可以劃分為籌備、正式及結束作業。

1.籌備階段

空格本階段是由土地所有權人主動發起,透過成立籌備會、重劃會,凝聚重劃範圍內土地所有權人的共識,再由重劃會申請核定重劃範圍,徵求土地所有權人同意,並據以研擬重劃計畫書草案,俾利後續正式作業之執行。

空格重劃計畫書草案的研擬,需預估公共設施用地負擔,依平均地權條例第60條第1項規定,市地重劃共同負擔之公共設施用地種類有道路等10項,並可以原有公有道路、溝渠、河川及未登記地等4項土地抵充,不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。

2.正式作業

空格重劃會依重劃計畫書進行測量調查及地價查估後,據以辦理重劃工程、土地分配設計至土地交接作業,其中重劃前後地價,涉及計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準,依獎勵辦法委由不動產估價師查估,重劃會也會確認所估地價與負擔比率間是否合宜,送理事會提經會員大會通過後,送請直轄市或縣(市)地價評議委員會評定。

空格另重劃土地分配設計應依市地重劃辦法第31條規定,以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準,並搭配多種調整分配方法,在完成土地交接及清償後,正式作業階段即告完成。

3.結束階段

空格重劃會在辦竣前開作業後,會結算整體重劃作業的財務狀況,併同重劃辦理之依據、過程狀況、抵費地處分等資料彙整成重劃報告書,報經主管機關核定後,確認重劃作業皆已完成,重劃會任務結束,予以解散。

圖2:自辦市地重劃辦理程序

 

 

更多詳細資料,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區111年12月9日「自辦市地重劃實務經驗分享」。

 

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