前言 土地是不動產的基本原料，因土地資源稀少，所以，一坪土地可蓋多少的建物銷售面積，決定了土地價值的高低。不同條件的土地，其坪效計算也有所差異，因為土地使用管制、土地面積、形狀、寬深度、臨路狀況、建築規劃、法規等條件，都是影響土地坪效的重要因素。而坪效的高低，也與建商最終售價有著密不可分的關係，”一塊(坪)地可蓋(賣)幾坪屋?”不僅是建坪、售坪的憑據，更是評估地價的關鍵因素。如何正確估算土地坪效 評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。在進入規劃建物配置圖(排厝間)、精算可銷售面積與成本建坪(算坪數)之前，一般多以公式“地價=每坪房價中的土地成本×土地坪效”來概估地價，且多以“容積率×坪效係數1.6”來概估土地坪效，而忽略不同條件的土地，其土地坪效各有不同，絕非任一數值可一律套用。此外，上述概估地價公式也忽略不動產開發與銷售實務有關①房價vs均價、②房價vs車位價、③土地成本vs地價……等因素，致錯估地價。因此應先從適用法規與土地條件，導正上述“土地坪效=容積率×1.6”的迷思。步驟一、檢討適用法規 各層級法規對各類可建地的使用強度管制與適用標準互有差異。而土地可供建築使用之最大面積規定，主要依據下列三層級法規： 中央：中央政府各部會所頒定的法規。如:【都市計畫法】、【建築法】……等。(全國一體適用) 地方：各地方政府依地方自治所頒定的法規。如:【都市計畫法○○市施行細則】、【○○市建築管理自治條例】……等。(適用於各地方政府轄區) 專案：基地所屬都市計畫案計畫書(以「土地使用分區管制要點」為主)，如:【○○市○○都市計畫主要/細部計畫書】……等。或各目的事業主管機構針對其轄區訂定的專屬規定，如:【淡水河洪水平原管制辦法】……等。(優先適用) 因此，土地開發估價要先知道土地位在哪個都市計畫區及其土地使用分區管制如何規定，相關資訊可從都發局或城鄉發展局網站，以地段地號查詢該土地所屬之都市計畫區，並可下載都市計畫書。其中土地使用管制內容決定這塊土地的土地使用分區、使用強度及使用項目。步驟二、評估土地條件 從適用法規雖可得知基準容積、免計容積、獎勵容積及增移容積等相關規定，但個別基地的土地條件(土地使用分區、土地面積與形狀、臨路寬度……等)是否達到上述四項容積細部規範之適用條件，而取得各細項可建築面積及如何爭取最大可建築容積額度，仍須由檢討基地本身的條件及法規適用要件著手。因此，基地最大可建築面積之組成，可從下述四個構面檢視。 基準樓地板面積：基地所屬土地使用分區的基準容積率有多高？有無得調高容積率的規定?基地條件可否適用？ 免計樓地板面積：得設計免計樓地板面積的項目有那些？ 其免計額度有多少？ 獎勵樓地板面積：得否適用開放空間……等容積獎勵規定？有何基地所屬縣市或專案的其他獎勵規定？允許增加容積率有多少？累計獎勵容積上限規定為何？ 增移樓地板面積：得否適用容積移轉、增額容積規定？基地得移入多少容積面積？累計增移容積上限規定為何？結語 由於每塊土地條件不同，土地坪效不宜通案用容積率乘以1.6倍作為評估基準，唯有透過適用法規及土地條件檢討，務實評估有無達到適用法規所規範的要件，據以衡量允建強度有多少，再實際進到精算作業階段依照產品定位、基地狀況、法規細部要求，由建築師於建築規劃時將基準、免計、獎勵、增移等容積充分利用，並就建築圖說範圍量測計算，彙整為最大可建築面積及陽台面積，據以精算土地坪效。最後再結合不動產市場分析與開發銷售實務，預估銷售收益與相關投入成本，以求得相對可靠的土地價格。

前言 有土斯有財，不動產是國人重要的置產項目，不動產的稅制有基於持有而須繳納的稅賦，如地價稅、房屋稅；以及有因移轉發生時產生的稅賦，而俗稱的「過戶」即為不動產的移轉，其牽涉稅賦包含土地增值稅、契稅等，本次講座地政局特別聘請本市稅捐處信義分處莊慧貞主任擔任講師，主講「不動產移轉相關稅賦分享」課程，透過莊主任精闢且生動的演說，深入剖析不動產移轉稅賦相關法令及應用，以期增加大眾對於稅賦的專業知識。土地增值稅、契稅講解一、土地增值稅：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。(一)納稅義務人 有償移轉，為原所有權人 無償移轉，為取得所有權之人 出典，為典權人 信託土地有償移轉或設定典權，為受託人 信託土地歸屬，為委託人以外之權利歸屬人(二)免徵及不課徵之情形(三)土地增值稅計算方式及申報期限 稅額=〔漲價總數額=申報移轉現值-(前次移轉現值或原規定地價x物價指數)-土地改良費〕x稅率，稅率則依土地漲價總數額之級距，適用不同稅率。 申報期限為訂立契約之日起30日內，在30日內申報，以訂約當期之公告土地現值為準；如超過30日申報，則以收件機關收件日之公告土地現值為準。(四)土地增值稅優惠稅率之適用要件二、契稅：因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而依取得不動產之所有權。 (一)納稅義務人及稅率 (二)契稅計算方式及申報期限 稅額=核定契價x稅率，契價已當地不動產評價委員會評定之標準價格為準，標準價格係房屋課稅現值加上免稅現值。 申報期限為契約成立、取得權利移轉證書及法院判決確定之日起30日內；或新建房屋取得使用執照之日起60日內。都市更新相關稅賦講解 依都市更新條例規定，都市更新的處理方式分為3種，重建、整建、維護，以採重建的更新方式改變最大；又實施方式又可分為權利變換、協議合建或部分協議合建部分權利變換，而採行不同的實施方式，在不動產移轉的稅賦減免規定上也有所不同，一、權利變換與協議合建土增稅、契稅之差異二、地價、房屋稅減免規定結語 不動產價格高昂，當出售/購買不動產時，繳納稅賦為一項重大的成本，故計算需繳納的稅賦多寡是極為重要的考量因素，而民眾可以透過事先各項稅務的規劃，以符合各項稅賦減免的規定。 而近年來，鑒於都市地區老舊房屋有急需都市更新的需求，政府也在都市更新條例中給予參與都市更新者相當的稅賦減免，所以莊主任在講座上提醒學員多留意各項減免情形適用的條件以及優惠，以保障民眾自身的權利。 更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

壹、信託之法律關係與立法特色 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係（信託法第1條）。一般而言，委託人得以信託契約、信託遺囑或信託宣言（限法人成立公益信託）等方式成立信託。在信託關係中，委託人係提供一定之財產，成立信託關係之人；受託人則係受委託人之託，為受益人之利益或特定之目的（無受益人）管理、運用或處分信託財產之人；受益人則因信託關係成立，對信託財產享有受益權之人。而信託財產，則係獨立於委託人、受託人及受益人自有財產之外的財產；信託關係中若設有信託監察人時，其乃監督受託人，維護受益人權益或特定目的之人。 現行之信託制度可謂源自於英美，經歐陸法系之我國引進。此繼受於英美之信託法，於立法時所具有之特色包含：採所有權與利益分立原則、富於彈性與多樣化原則、信託財產獨立原則、信託公示原則、信託目的適法原則、受託人具有裁量權原則以及加強保護受益人原則等。並且，為使受託人善盡其處分或管理信託財產之責任，信託法特明定受託人有忠實管理、分別管理、造具帳簿、親自處理事務之義務。鑑於信託法律關係所具之特殊性，有別於民法上之委任或代理等法律關係，於個案之法解釋適用時，誠應加以注意。貳、不動產物權登記與信託公示之登記 基於信託公示之立法原則，屬應登記財產權之不動產物權信託時，非經信託登記，不得對抗第三人（信託法第4條第1項）。不動產物權信託之程序中，其登記主要係依土地登記規則第9章土地權利信託登記之規定為之。以不動產所有權之信託而言，為對抗第三人，除須辦理以信託為由之不動產所有權移轉登記（土地權利變更登記）外，並應為信託登記（信託公示登記）。於我國現行法之規定下，不動產物權信託時所為之登記程序，具有公示方法之二重性及登記手續之一體性。 固然，土地登記規則關於不動產物權信託時所為登記之規定，係以委託人及受託人所為之物權行為（土地權利變更登記）為核心。然自信託法之面向而言，信託法第4條第1項規定之信託登記，既係信託財產與信託內容之公示，其負推定第三人知悉信託關係與信託財產之內容，藉以保護信託受益人與信託財產交易相對人之權益，此於不動產物權登記之面向，亦有其重要性；就保護交易安全而言，登記機關對信託登記（信託公示登記）之審查，至少宜採形式之審查主義並負相應之損害賠償責任，此並於土地法中有加以明文之必要。此外，現行土地登記規則之規定，就宣言信託及相關規定之欠缺，則有增修之必要。參、若干不動產信託登記爭議問題之探討 一、信託契約要物性對成立不動產信託登記之影響 目前成立不動產物權信託之方式，主要仍以契約為主。我國學說與司法實務多認為，委託人未將財產權移轉或為其他處分前，受託人無法依信託本旨，為受益人之利益或為特定目的，管理或處分信託財產，故財產權之移轉為信託之特別成立要件，故此為要物契約（參最高法院95年台上字第500號民事判決）。嚴格來說，地政士辦理之信託業務中，信託契約尚包含委託人與受託人就信託關係規劃所簽定之書面（由契約當事人自行撰擬之契約書，簡稱私契）與為移轉或設定財產權使其成為信託財產之書面（由登記機關提供之公定契約書，簡稱公契），兩者之間密切相關。通常的作法是如同不動產買賣一般，先有信託約定之私契（如同買賣之私契），再為物權處分之公契（如同買賣之公契），並據以辦理不動產信託之登記。 因英美法之信託，未就債權行為及物權行為做嚴格之區分，委託人與受託人就信託為意思表示後，即生一定之效力。此情形於歐陸法系國家繼受時，委託人與受託人於成立信託時所為之法律行為，究為債權行為或物權行為，其性質與發生效力之時點為何，旋生疑義。日本已於2006年信託法修正時，揭示信託契約採諾成契約說，我國現行之信託法中並未有明確之規定。因而，在通說及司法實務係採要物契約說之情形下，於不動產信託關係中，受益人為非委託人或其繼承人時，若委託人於不動產信託之登記完畢前死亡，委託人之繼承人得援用學說實務之見解，以該信託契約欠缺特別成立要件，受託人並無移轉信託財產之請求權，且因信託尚未成立，受益人未有受益權可主張，據為阻止該信託之成立。則委託人生前所欲為之信託，即會因此而無法實現。此因委託人之繼承人與受益人間利害衝突所產生之問題，於信託法修法前，宜加以注意。 二、基於受託人地位與受託人自身所為處分之區別 過往共有土地之開發整合，買受人在無法取得土地全體共有人同意時，為避免共有土地因部分共有人主張優先購買權，或避免於買受人先出資供共有人主張優先購買權承受土地後，未順利取得該土地之情形發生。多策劃同意出售之共有人中，部分先贈與移轉其應有部分予買受人或買受人指定之人，使其成為共有人之一，以取得共有人優先購買之權利或確保買受人與該共有人間之金錢債權。然此應有部分以假贈與真買賣之方式，移轉於原非共有人之舉，除已侵害他共有人之優先購買權外，並涉及詐欺、偽造文書等刑事違法之問題。晚近，遂有以應有部分信託之方式，為共有土地之開發整合。 就信託財產而言，受託人為登記之所有權人，非為代理人，受託人將信託財產轉為自有財產之情形，核與民法第106條禁止自己代理或雙方代理之規定無涉（內政部96年10月12日內授中辦地字第0960052318號函參照）。另依信託法第35條第1項之規定：「受託人除有左列各款情形之一外，不得將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利：一、經受益人書面同意，並依市價取得者。二、由集中市場競價取得者。三、有不得已事由經法院許可者。」，其立法理由謂：「本條係規定受託人之忠實義務，禁止受託人將信託財產轉為自有財產或於該信託財產上設定或取得權利，以避免發生信託財產之利益與受託人個人之利益衝突之情事。但如經受益人書面同意並依市價取得、由集中市場公開競價取得或有不得已之事由經法院許可者，即非屬忠實義務之違反，不在禁止之列（第一項）」。因此，共有土地之處分，若受託人係基於自己之地位（為自己利益），而非基於信託關係之受託人地位（為受益人之利益），欲取得信託土地之應有部分時，即有信託法第35條第1項規定之情形。其有經受益人（或自益信託之委託人）書面之同意，並依市價取得者，受託人個人之利益與受益人就信託財產享有之利益尚無衝突，且無忠實義務之違反，而不在禁止之列。 三、基於信託前存在於該財產之權利保障 自益信託之委託人（亦為受益人），於信託成立前，就其債務以其所有擬信託之土地設定普通抵押權供擔保者，該債權人（即抵押權人）於設定抵押權之土地信託後，讓與其債權予信託土地之受託人。則受託人受讓該債權後，於辦理擔保該債權之普通抵押權移轉登記時，須否經受益人（同為委託人、債務人及原抵押人）之同意？亦即，受託人此時取得之普通抵押權，究否屬信託法第35條第1項規定所稱之「將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利」之情形。 對此，將債權讓與受託人之債權人，其對信託土地享有之普通抵押權，係設定於該土地成立信託之前。信託法為保障信託關係發生前已存在之權利，其普通抵押權設定後權利之保護不受信託成立之影響（信託法第12條第1項但書），此於信託成立後該抵押權經讓與者，對受讓人權利之保護亦同。因債權讓與無須經債務人同意（民法第297條第1項），且普通抵押權與其擔保之債權有不可分性與從屬性。從而，該土地成立信託後，受託人基於個人之地位受讓取得該債權時，該土地信託前既存為擔保該債權之普通抵押權即隨同移轉（民法第295條第1項），此擔保之普通抵押權係來自債權人，而非自信託財產。此與信託成立後，受託人以信託土地擔保借款設定普通抵押權給自己（受託人自信託財產設定物權）之情形有別；亦非信託成立後，受託人自信託財產中取得其對他人享有之債權及其擔保之普通抵押權（受託人自信託財產取得權利）之情形。惟應注意的是，該普通抵押權之內容，於讓與移轉後有變更時（例如增加擔保金額等），則容有發生信託法第35條第1項規定情形之可能。

為精進地政業務並強化地政人員知能，本局自104年起辦理「地政講堂系列講座」，課程開放市民及地政從業人員免費參與，透過專家學者傳授房地實務經驗，促進產、官、學界交流互動，打造更專業、便捷及智慧化的服務，確保市民不動產權益。 本局本(110)年度預計辦理12場次課程，課程內容多元豐富，舉凡測量與空間資訊、不動產移轉相關稅賦、從掌握土地坪效進階評估地價、房屋買賣詐騙陷阱、租屋法律常識、區段徵收、市地重劃、土地徵收、使用執照與竣工平面圖判讀、認識危老重建及資安法對地政機關的影響等課程，皆與民眾生活息息相關。本局經取得授課講師同意後，課程結束後將講義公開於「局網專區」供各界查詢利用。 此外，因應肺炎疫情，本課程將配合中央流行疫情指揮中心及臺北市政府發布之準則落實防疫工作，另課程講師、開課日期、上課人數及上課方式可能視疫情狀況而有所調整，本局保有課程變更、異動之權利，如有調整以本局網站公告為準。地政講堂課程專區網址：https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752

107年起附屬建物測繪新規定 附屬建物得測繪之項目，內政部71年訂定的「建物測量辦法」(現已廢止，並併入地籍測量實施規則)即規定竣工平面圖上標明屋簷、雨遮及陽台者，以附屬建物辦理產權測繪登記。 內政部為維護消費者權益，減少建物虛坪買賣及交易計價爭議，以符合各界對於健全登記制度及公平交易環境的期待。於106年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」第273條，對於107年1月1日後申請建造執照的建物，僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記，「屋簷」及「雨遮」等附屬建物無法辦理測繪及登記。 雖然內政部於106年最新修正發布的「地籍測量實施規則」刪除了屋簷、雨遮以附屬建物測繪的規定，但如屬107年1月1日前已申請建造執照，或都市更新事業計畫已報核，並依都市更新條例第61條之1第1項及第2項規定（都市更新條例於108年1月30日已修正為第83條）期限申請建造執照之建物，仍得以修正前規定辦理。也就是說，107年1月1日前申請建造執照之建物，以及都市更新案件依上述都市更新條例相關規定，於107年1月1日前已將都市更新事業計畫報核，並依期限申請建造執照者，不受這次法規變動的影響。為明確建物產權範圍區分所有建物應檢附經建管機關核備之「專共用圖說」作為建物測量及登記之依據 為了保障交易安全，減少消費糾紛，明確建物產權範圍，內政部以105年1月22日台內地字第1051300822號令規定，自103年3月12日以後申請建築執照的建物，於105年1月22日起向地政事務所申請區分所有建物共有部分第一次測量登記時，如果建管機關備查的圖說有明確標示全部共有與一部共有的項目範圍，地政事務所就可以依圖說標示，將全部共有(俗稱的大公)編為1個建號，再將一部共有(俗稱的小公)另編為1個建號，例如圖說上標示一部共有的有3種範圍，地政事務所就可以編為3個建號。但如果圖說標示的共有部分範圍沒有區分為全部共有與一部共有時，地政事務所只能將全部的公設編成1個建號。因此為了確保建物登記時的產權範圍及分配，申請建物第一次測量及登記時，務必要依規定檢附標示全部區分所有權人共有及一部分區分所有權人共有之範圍完整明確之「專共用圖說」，俾利地政機關實務測繪及登記作業。

前言 隨著我國都會地區土地價值之日趨昂貴，基於登記因錯誤、遺漏或虛偽所致損害賠償案件，往往造成地政機關須為鉅額之賠償。究竟土地法第68條制度為何？又為探究土地法第68條於司法實務上之運作情形，以最高法院108年度台上第1444號判決為中心敘述並以之作為結論。土地法第68條損害賠償制度簡述「國家責任主義」之體現 我國土地法第68條明定登記機關因登記錯誤、遺漏或虛偽造成人民損失時，由該地政機關負損害賠償責任。亦即土地權利因登記人員執行職務而有登記錯誤、遺漏或虛偽等情事，地政機關應負(相對)無過失之損害賠償責任，此應得解為國家擔保責任主義之體現。除非其得證明損害之發生，地政機關不具可歸責性，始得免除其賠償責任。設置「登記損害賠償基金」 為讓受損害者得予迅速獲賠，土地法第70條第1項規定，地政機關所收登記費，應提存10%作為登記儲金，專備同法第68條所定賠償之用，其目的應在於避免登記機關面臨巨額損害賠償時，產生支付困難而損及受害人之利益。地政機關對登記人員求償以「重大過失責任主義」為要件 土地登記錯誤等之損害賠償，由地政機關賠償後，倘如該賠償係因登記人員之重大過失所致者，則依土地法第70條第2項規定，由該應負責之登記人員償還，並撥歸登記儲金。與「更正登記」制度結合並確保人民權利 土地法第69條規定，登記人員或利害關係人，於登記完畢後，倘發現登記錯誤或遺漏時，應以書面聲請該管上級機關查明核准後更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，則得由登記機關逕行更正，避免登記錯誤狀態續存而影響善意第三人之權益。確立人民權益雙重保障機制 依土地法第71條規定，損害賠償之請求，如經該地政機關拒絕，受害人尚得向司法機關起訴，請求地政機關賠償，以資保障其權利。最高法院對於土地登記虛偽之國家賠償判決內容分析（以最高法院108年度台上第1444號判決為例） 按土地法第68條之規範意旨，除非地政機關能證明登記錯誤、遺漏或虛偽之原因，係可歸責於受害者外，否則應就登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，負損害賠償責任。然在此判決中，被上訴人（地政機關）辯稱土地法第68條第1項規定，不適用於第三人施用詐術致地政機關為不實登記之情形，自不足採。又不動產登記關係人民權益甚鉅，地政機關人員於辦理土地登記業務時，應盡善良管理人之注意義務，自應本於專業知識及技術，盡其職務上相當之注意義務，據以審查不動產登記申請之文件是否真實，而為准否登記之處分。則為求人民財產權之保障，地政機關就不動產權利之變動，原應本於專業知識及技術，負較高之審查責任。故上訴人主張被上訴人應依土地法第68條第1項之規定，就上訴人受有共同繼承之系爭土地不能或難以回復原狀之損害，負國家賠償責任，自屬有據。結語 綜上所結，我國土地登記錯誤、虛偽等損害賠償制度乃回歸到「(相對)無過失責任主義」之立論。然而問題點在於，我國現行土地登記制度尚有諸多不備之處(例如登記人員非為司法人員、登記機關非屬司法機關及登記審查時間具時效性等事實)，倘若不分登記錯誤等導致原因而全由地政機關負擔損害賠償責任，則有不符「權責衡平原則」之意旨。

　　購屋是多數人一生一次的大事，要是存了大半輩子的錢卻買到漏水屋、凶宅，卻求助無門，只能摸摸鼻子往肚裡吞，真的是得不償失！究竟買屋時該注意什麼事情，賣屋又該主動告知買方哪些資訊呢？ 臺北市政府地政局為協助民眾面對買賣房屋的眉眉角角，能買的安心住的放心，訂於12月9日(星期三)下午2時至5時，於本市地政講堂(臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號)舉辦「常見契約爭議案例解析-以房屋買賣之瑕疵為討論中心」講座，特別邀請碩成國際法律事務所陳律師家祥擔任講師，讓市民從常見房屋買賣瑕疵中瞭解如何保障自己的權益。歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名(即日起至12月8日或額滿為止)。承辦單位聯絡方式承辦單位：臺北市政府地政局地權及不動產交易科聯絡人：徐右恩電話：02-27208889/1999轉7477傳真：02-27232568E-mail：oa-1158@mail.taipei.gov.tw

前言 今年2020年正逢臺北設市100年，而臺北是經過多少前人的耕耘和血汗的凝聚、多少時光的醞釀與歲月的累積，才使臺北能從3、400年前的一片原始叢林轉變成今日的繁華，這次特別與各位一同分享臺北城的過去、現在與未來。 請問各位知道臺北市的中心點在何處嗎？臺北市的「四極與中心點」，分別是極北為北投區湖田里，竹子山前峰（嵩山到竹子山戰備道旁）與金山、三芝、石門四區交界處；極東為南港區大豐里，鹿窟事件紀念碑、光明寺附近，舊莊路1段、汐碇路、碇南路1段等3條路交會處，也是與汐止、石碇三區交界處；極南為文山區指南里十六分山與新店區分界；極西為北投區關渡里，關渡宮的淡水河中央分界。從這四極來看，臺北市的中心點約在「內湖路1段117號」，目前在內湖區的北勢溪公園就有「臺北市地理中心位置點」的標誌碑。過去的臺北 1632年西班牙人探險隊進入北投等社作調查與安撫傳教、1654年荷蘭人調繪《大臺北古地圖》、1697年郁永河來北投採硫磺、1709年陳賴章墾號開墾大佳臘、1860年臺北淡水開港、1864年陶德抵達臺北、1871年馬偕來臺北淡水傳教，在在都呈現出不同時代下，東西方族群都曾經在某一時間點，抵達、駐足、探險、拓墾臺北。直到清末劉銘傳近代化、日本統治臺灣後，臺北市才開啟所謂的「現代化」。 1911年8月31日間，因遭嚴重颱風、洪水的侵襲，臺北三市街木造房屋、土角厝大多倒毀，當局乘機著手「市街改正」，實施都市計畫與上下水道建設，拆除城牆改築三線道，並種樹與舖設煤脂路面，逐步銜接大稻埕、艋舺、城內等3個區域，使市區向外擴展。 1920年臺北正式設市，成為州轄市，昭示著日本對臺統治進入穩定階段，也反映當時西方世界都市化的風潮。學習仿照西方巴黎的圓環、棋盤式街道、火車站前的都市公園與博物館、公共衛生與醫療保健，讓臺北有了實現城市文明的基礎環境。一連串的興革與建設，逐漸轉化至今日雛型。從臺灣歷史來看，臺北正是現代化過程中的一個新嘗試。 國民政府撤退遷臺後，「反共復興基地」中華民國的首都臺北，進行「去殖民化」的大改造。尤其市區道路的命名，將原有日治時期面狀的「町名」，全部改成線狀的「街路名」。當年命名的原則以中正路（今忠孝東路）為經，中山南北路為緯，將中國的「省份、大都市、名山大川、城市史蹟」等地名，幾乎全悉搬進臺北市內。 1950年代後，國防部、警備總部、婦聯會、市政府等單位的努力之下，棚屋、違建，改建成眷村、國宅、商場，其中又以「南機場眷村國宅」以及「中華商場」最具代表。少年離家、鄉愁、他鄉變故鄉等故事，一一體現在當年的眷村生活，以及商場裡販售的家鄉菜。中華商場是當年許多老兵、外省人「品嚐家鄉菜、解鄉愁」的好所在。 1960年代因淡水河、基隆河、新店溪、景美溪等流域堤防的興建後，市內許多原有的水田、旱田、水圳、墓地、雜林、監獄、軍營，藉由「建地化、工業化、都市化」等階段，陸續轉變成各種大型計畫下的公共設施與住宅建築用地。其中又以1960年代由高玉樹市長所主導的「民生社區與華江社區」、1970年代由時任行政院長蔣經國先生所主導並下令張豐緒市長所推動的「萬大計畫與巷清計畫」、1980年代由林洋港與李登輝接續至1990年代陳水扁市長所推出的「信義計劃區」等最具代表。 在聽過「臺北市民歌」、「臺北的天空」、「向前走」等歌曲後，各位是否可以體會到當時臺北的氛圍呢？現在的臺北 身為臺灣首善之都的臺北市，近年來由天下雜誌所進行的全臺22縣市有關競爭力或幸福城市的研究調查結果中，在「經濟力」、「環境力」、「施政力」、「文教力」與「社福力」等5大面向皆為第一，扮演臺灣縣市領頭羊角色，許多縣市首長也前來進行城市交流與學習之旅。 在國際上，臺北市在全球近250個國家與地區、上萬個城市的競爭力比較中，不論是在「安全城市」、「智慧城市」、「高科技城市」、「友善城市」、「旅遊城市」、「永續城市」、「城市運轉」、「金融中心」、「人才競爭力」、「通訊有品質」、「培力創新能量」、「最佳外派城市」、「最佳大學城」、「城市生活品質」等各項評比指標，近年來可說是穩定持續上升。DISCOVERY頻道也針對臺北市進行「臺北101大樓建築奇觀」、「臺北花博」、「臺北聽障奧運」、「臺北舊城區復興運動」、「臺北世大運」、「世界明珠」等主題的拍攝與全球放映，讓臺灣經驗精艷世界。 臺北市曾舉辦的各項國際賽事及會展，除深受國人喜愛外，也替臺北市增加許多國際能見度，在在都呈現出「引領臺灣走向世界的臺北」。未來的臺北 2020年農曆年節尚未過完，全球就壟罩在武漢肺炎（又稱COVID-19、新型冠狀病毒肺炎）的可怕陰影中，臺北市當然也不例外。未來如何打造出永續的生態都市，以因應全球環境氣候異變及各式新興病毒、細菌、超級傳染病，正考驗著您我臺北人的智慧。而未來的臺北又會變得如何，就靜待我們親眼見證。結語 環視全世界，城市歷史發展達百年、千年以上的古城不計其數，臺北相較其中，顯得既年輕又嬌小玲瓏。是歷經前人蓋城池、設鐵路、建官府、籌軍防、興學堂、築廟宇、建市街、架電纜、設電燈、闢公園、營產業等經年累積下，才有今日集全臺政治、經濟、文教核心的臺北市。 在全體市民迎接臺北設市100年的生日之餘，回首百年來先民們胼手胝足的足跡，現今我們當務之急的使命是為下一代族裔「求生存」、「謀生計」、「延生命」，做出經得起歷史洪流淘洗的正確抉擇。

遙感探測衛星的定義遙感探測是由Remote Sensing翻譯過來的中文名詞。遙感探測一個重要的概念就是不需要真正到那個地方，就可以知道那個地方在過去發生什麼事；不需要真正碰到那個物品，就可以推估那是什麼東西。執行上必須用適合的載具去蒐集資料，像是衛星在太空中固定的軌道運行，持續對地面做一些資料的感測與蒐集。在飛行的過程中，感測器不斷接收從地面傳上來的反射信號，透過這個反射信號的強弱或是其他的特性，進一步去偵測地表上的現象。遙測與碳排放對於遙測有一些基本的瞭解之後，接下來進入個別的議題，第一個議題是二氧化碳排放量的計算。現在二氧化碳排放的計算，最常用的方法是實地量測，有一些實地量測的基準站，用一些特殊的儀器，非常精準地量測到排放的二氧化碳的量，但是以這樣方式蒐集到的資料，屬於單點的量測，在空間上是非常離散的。我們可以透過衛星影像，再搭配一些地面量測的資料，求得大範圍的二氧化碳排放量。先利用衛星影像產生地表覆蓋分類的結果，再搭配簡易測量儀器，得到地面二氧化碳排放比例，算出一張二氧化碳分布的地圖。產製這樣一個地圖，就有一個減排參考的依據，並可據此擬定在一定期限內要減多少的二氧化碳排放量。這個工作的目的是讓我們可以掌握整個城市二氧化碳排放的狀況，並提供一個規範二氧化碳排放量的政策指引。遙測與火星接下來跟各位介紹遙測衛星在火星的應用。MGS（Mars Global Surveyor, 火星全球探勘者號）是美國國家航空暨太空總署於1996年執行的火星衛星任務發射的衛星。這個衛星上裝了一個感測器，簡稱MOLA (Mars Orbiter Laser Altimeter, 火星軌道高度儀），用雷射掃描的方法去接收地面的資料，計算高度，得到每一個點的三維坐標，於2001年，產生了第一張高解析度的火星地形圖。在我們還沒有這些遙測資料之前，透過望遠鏡可以看到火星上面好像有一些河流、高山，跟人類居住的地球很像。從MOLA地形圖再進一步來看，真的有火山，也可以看到一些洪水發生、存在後留下的遺跡，有太多跟地球相對應的地形特徵，這些都引起科學家想要進一步知道火星曾經發生了什麼事情。也就是我們剛剛提到的，遙感探測就是遙遠地探測火星，去蒐集火星的地形資料，再基於我們在地球對這些地形知識的了解，類比判讀火星過去發生過什麼事件。遙感與地表沉降除了多光譜感測器，也可以裝載合成孔徑雷達在衛星上，對地表進行資料的蒐集。只要同一地區有2張雷達影像，就可以產生數值地形模型。如果有3張影像，經過差分處理，可估算特定事件前後發生在地形的變異；若蒐集時間序列多張影像，就可以偵測長時間非常緩慢的變化，而且是高解析度、高涵蓋面的觀察結果。有了這些資料，就可以觀察在特定時間中，發生地表上升或是沉降的地區，以及其變形的規模。雷達影像有它的強度值，如果強度值改變，背後的原因可能是地表改變，地表覆蓋改變時，雷射收到強度值也會跟著改變。此時若用不同時間蒐集的單張影像做強度的比較，找出強度發生變化的地方，比如原本這是一個樹林，強度弱，但是如果發生崩塌變成裸露地，強度就會變強。透過衛星影像偵測到地表可能發生變化的位置，再從這個結果去做預警，例如這個值超過多少警戒值，就要有什麼樣的措施。遙感探測的用途如前面所提到，遙感探測可以用來估算二氧化碳排放量，也可用來監測潛在災害，探索外太空的行星等，遙感探測的用途當然不只這些，遙感探測也不是單單只有影像而已，它可以做的事情其實是更多的，在我們生活中扮演非常重要的角色。這裡用5個M開頭的英文字來歸納遙感探測的任務與重要性，第一個是Measurement，就是我們說的量測，要量這個地方地形上升或是下降量，或是這個地方的二氧化碳排放量有多少等，都是在做量測。量測完之後，再把量測結果作數位化的空間紀錄，就是Mapping，也就是製圖，像是二氧化碳分布的地圖，或是臺北市沉陷狀況的地圖等。第3個M是Ｍonitoring，監測，當我不斷地在測量、製圖時，長時間累積下來，就可以監測這個地方的變化以及規模。第四個M是Ｍodeling，建構模型要靠前面累積的資料，建立一個經驗的模式後就可以預測未來。假設已知某地地層下陷的區域與量值，透過模式，有機會預測未來可能會發生何種規模的地表形變。第五個M就是Management，當我們前面這幾個M都做到之後，對於特定地區就有了大範圍、長時間的全面了解，這對於土地使用的管理或是規劃，將有非常大的幫助。遙感探測可以輔助我們做一些政策的制定，也可以來做一些管理的工作，更重要的是，現在有愈來愈多的開放遙測影像，雖然處理需要一些技術，但整體來說，它是一個成本較低，卻能夠得到不同面向的訊息的一個方法。今天用了3個例子去說明什麼是遙感探測，希望能夠讓大家瞭解遙感探測在特定的目的上有一些很重要應用，在我們生活中其實扮演很重要的角色。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

談測量的種類 依國土測繪法第17條規定：「應用測量應依基本控制測量及加密控制測量成果辦理，其種類如下：一、地籍測量。二、地形測量。三、工程測量。四、都市計畫測量。五、河海測量。六、礦區測量。七、林地測量。八、其他相關之應用測量。」，一般較廣為人知的應用測量種類為前4種，近年來更使用了全測站儀與水準儀、衛星定位及航空攝影等測量方式來獲取前述的應用測量成果。談測繪新科技（UAV）的構成移動式測繪或遙感探測科技由載台、感測器及演算法構成，載台的類別有人、車、船、航空器或衛星等，其中船及航空器可分為有人或無人駕駛，無人駕駛的航空器就是最近很夯的無人機UAV，整個UAV系統如圖1與圖2。UAV可以自主飛行，所以需要地面控制站，無人機與地面控制站多半以無線通訊方式傳輸資料，所以可深入人類無法到達之地區進行探測，例如深山、高溫、火山地形之地區，再加上無人機之即時監控特性，相互配合之下能夠提高無人機的實用性與任務多樣性，並充分發揮其機動性。相關無人機應用如表1所示。▲圖1、UAV的構成▲圖2、任務監控軟體畫面▼表1、無人機應用範圍測繪新科技如何守護家園?測繪新科技用於天然或人為災害的監測，如火山、地層下陷、火災、壩體、邊坡數據分析及汙染等監測，並可用於製作災害潛勢圖、地下管線圖或工廠內部模型等圖資製作上，甚至可用於救災方面的淹水區域或森林大火範圍的災害現況圖及土石流範圍災害偵查。國內地區UAV無人機航空攝影保護家園如圖3所示。▲圖3、國內地區UAV無人機航空攝影保護家園之應用測繪新科技守護家園的展望測繪新科技除了無人機之外，還有如衛星定位GPS系統、透地雷達系統、雷達影像系統、微波雷達系統、移動式或地面型3D雷射掃瞄儀、近景攝影測量等等，隨電子設備、新科技、新載台、及演算法整合，測繪科技隨著創意將有更多方式來守護家園，物聯網的興起以及5G基地台之建置，預期將可達到即時性防救災，在未來，測繪用的儀器將不只是用來測製圖資，更可廣泛應用於生活上各式用途或行業。

談動產不動產之定義　　　　按民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」，不動產包含土地、土地上之定著物及尚未分離於土地之出產物。此外，大法官解釋釋字第93號就「特定之輕便軌道為不動產？」進行了解釋，輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產。談設權登記、宣示登記之差異性　　民法將不動產登記性質依照不同之法律行為或法律事實，分為民法第758條（設權登記），登記為不動產物權行為之特別生效要件，不動產須經登記，始生效力；及民法第759條（宣示登記），指不動產雖未經登記但實質已取得所有權，故因不同法律事實而產生或變動所為之登記稱為宣示登記。談繼承及遺囑　　依民法第1189條規定：「遺囑應依左列方式之一為之：一、自書遺囑。二、公證遺囑。三、密封遺囑。四、代筆遺囑。五、口授遺囑。」，遺囑為要式行為，必須依一定方式行使方能產生效力，其中於課堂特別講授了自書遺囑及代筆遺囑相關案例及有效與否之認定：自書遺囑　　自書遺囑者，應自書遺囑全文，記明年、月、日，並親自簽名；如有增減、塗改，應註明增減、塗改之處所及字數，另行簽名。代筆遺囑　　代筆遺囑，由遺囑人指定三人以上之見證人，由遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日及代筆人之姓名，由見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印代之。談共有物分割　　依民法第824條規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，倘遇共有人數過多導致意見分歧而無法達成協議，應依民法第824條規定訴請法院裁判。

臺北市受理不動產糾紛調處案件概況 土地法第34條之1第6項規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處…」，故臺北市設置不動產糾紛調處委員會，受理民眾申請之不動產糾紛調處案件。自民國（下同）90年9月至108年12月，臺北市不動產糾紛調處委員會受理案件以共有物分割為主，另有時效取得爭議事件、總登記公告異議案件等案件，總共受理案件407件，作成調處結果214件，不服調處結果提起訴訟54件。共有土地分割問題可申請不動產糾紛調處 共有人共同持有共有物，依法雖得按其應有部分，對於共有物之全部使用收益，但實際上，共有物人對於共有物之管理，常常意見分歧，雖然依據法律可以共有人過半數及其應有部分合計過半數行之，或應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算，但少數共有人仍得訴請法院裁定變更。且修繕共有物之費用，雖規定由共有人按其應有部分分擔之，實務上，仍須由處理之共有人先行墊款或事先收取費用。因此，共有物之管理，常爭議不斷。 共有物無法管理時，共有人大多會萌生處分共有物之念頭，共有人欲處分共有物時，如屬土地或建築改良物得依土地法第34條之1規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部份合計逾三分之二者，其人數不予計算，此不失為解決方法之一，但若共有人數眾多或有部分共有人居住國外之情形，處分時得特別注意相關規定，確保少數共有人權益。善用不動產糾紛調處可減少訟源 假使無法處分共有物時，則依法將共有物分割，則是另一個解決途徑。共有物分割，大致可分為共有物分割，有協議分割、擬制的協議分割與裁判分割三種。協議分割須經全體共有人之同意，實務上常因共有人人數過多難以取得全部共有人之同意；或共有人意見分歧，難以整合難成協議分割；或部分共有人實際佔用共有物但應有部分不足，不願分割而難以達成協議分割。裁判分割雖然終將達到分割的目的，但是訴訟費用高，訴訟程序繁複且曠日費時，分割方案又難有共識，待判決確定可能已耗費數年。 不動產糾紛調處機制，是依據土地法第34條之1第6項、第34條之2而設置，共有人得聲請不動產糾紛調處委員會調處分割，不動產糾紛調處委員會委員將視個案之情形，共有人的意願，做出調處方案，此種方式費用遠低於法院訴訟費用，且速度快。惟如共有人不服調處建議，得於接到調處通知後15日內訴請司法機關處理。共有人如欲進行共有物分割，得再訴請法院分割。 土地法第34條之1第6項所規定之不動產糾紛調處屬擬制之協議分割，由行政機關居中協調各共有人間之權利及權益，民眾可善用不動產糾紛調處程序進行共有物分割，既能節省訴訟費用，也能減少時間成本。縱使事後部份共有人起訴否認擬制協議分割，原不動產糾紛調處委員會的調處建議，於分割共有物訴訟中，仍有參考性。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

秉持精進服務、培育人才之理念，本局自104年起辦理「地政講堂系列講座」，課程開放市民及地政從業人員參與，透過專家學者之經驗分享與互動，解析房地實務及疑難雜症，強化地政人員專業知能，並促進產、官、學界交流。 本局109年預計辦理14場地政講堂，課程內容多元豐富，在登記測量部分，開授「探討土地登記實務問題-從民法觀點論述」、「測繪新科技守護您我家園」、「遙測衛星的生活應用」、「土地複丈實務經驗分享」等課程；另因應內政部109年施行不動產實價登錄新制，辦理「實價登錄新制介紹」課程宣導相關注意事項；在不動產相關實務部分，辦理「不動產糾紛調處實務及案例解析」、「房子被盜賣了，怎麼辦?-土地法第68條之法律見解分析」及「常見契約爭議案例解析」等課程；此外，本(109)年逢臺北設市100周年，特別辦理「臺北設市100年-過去、現在、未來」課程，藉此讓市民朋友們一覽臺北百年歷史風貌。 地政講堂課程免費，每場次名額有限，歡迎有興趣的民眾至臺北市政府地政局地政講堂專區報名；此外，為促進知識共享，地政局會在課程結束後將相關講義或影音資料上傳於前述專區，歡迎市民查詢、瀏覽及多加利用喔!

電子化政府的下一步-智能（SMART） 隨著資訊時代來臨，愈來愈多私部門開始利用資訊科技提供更優質顧客服務。面對新的服務型態趨勢，我國數位政府計畫也邁入第五階段，政府在這五個重要階段做了什麼努力與改變？而新的浪潮—「智能政府」又是什麼？如何改變公共服務形態及增進社會福祉？電子治理發展趨勢 臺灣電子化政府發展的五階段，第一階段係以致力於政府網路基礎建設、發展網路便民及行政應用；第二階段主要以推廣普及政府網路服務為主；第三階段主軸為發展服務流程簡化，將全國各機關整合在整合互通的基礎資通環境架構下，提供主動及隨手可得的資訊服務；第四階段則善用Web 2.0社會網絡發展創新服務，提供更契合使用者需求的主動服務、分眾服務及全程服務。現階段以達成「提供以民為本便捷服務」、「落實開放透明智慧治理」及「優化數據分析決策效能」三大目標邁進。智能政府的新浪潮 智慧政府簡單來說就是一種混同了新興科技(特別是資訊通訊科技) 與政府創新的政府改革方案與策略。智慧政府是展現「資料」(Data)力量，對政府公共治理的一種作為改革，包括改善公共服務、推動整合性服務經驗、進行與公民的接觸、落實解決方案，改善社區服祉四個面向。政府並於106年至109年發展跨域一站整合服務、多元協作環境，以打造服務型智慧政府為願景，達成提供便捷服務、落實透明管理之策略目標。智能政府須面對的挑戰 由於時代的演變與科技日新月異，智能政府也面臨不少挑戰，其中包括在公共傳播、網路輿情、假新聞三個面向。 溝通傳播是古老的需求，也是一個交互影響的過程。專家、利害關係團體、政黨影響媒體，媒體影響人民偏好，最後這些偏好經由民主過程聚合至政府中。在社群媒體崛起後，傳統媒體不再是最主要的議題設定者，兩者間會因議題的不同而有不同的影響力。了解誰具有議題設定的力量，是智能政府進行議題管理的重要任務。 另外隨著網路普及化，越來越多網路世代藉由資訊科技進行政策參與，網路輿情成為政府治理中重要一環。解讀民意的工具也從傳統的民意調查，加入了網路輿論分析。做好網路輿情議題管理，並經由透明治理、智慧生活、智慧國土等政策，達到電子民主的政策回應。 至於假新聞的虛假程度可依據嚴重性不同而區分成完全虛構(全部無中生有)、明顯錯誤(說法顯然出錯、與事實不符或曲解事實)、似是而非(正確說法與錯誤說法互相參雜)、訊息不全(相關說法不夠精準、資料不齊或欠缺)、反映真實(正確事實的陳述)。智能政府面對假新聞的處理工具包括法規規範、事實查核與媒體素養教育，要使用何種工具應視假新聞的性質而定。未來課題與展望 公務服務應當隨著時代不斷進步，結合不同新興科技提供更優質的服務。最大的忌諱就是流於形式追新，沒有讓創新的做法落實到人民真正需求。開放政府更是電子化政府的重要核心，非機密資訊應盡量向人民公開，讓人民有更多政策參與與監督的空間。相信電子化政府可邁入更貼近人民需求、創造人民更高滿意度的下一步。 更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

內政部於108年7月1日起試辦跨直轄市收辦土地登記案件、試辦項目包括住址變更登記、姓名變更登記、門牌整編登記等7項簡易案件類型。為因應未來辦理登記類型將有涉及農業用地移轉登記相關法令，本局特別聘請私立宏國德霖科技大學古美和兼任助理教授擔任講師，主講「農業用地土地登記實務」課程，透過古老師解說，了解農業用地登記時應注意事項及實務上常用相關條文，以期增進審查同仁及地政從業人員對於農業用地土地登記之了解。耕地及農業用地定義一、耕地(一)指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。 (農業發展條例第3條第11款)(二)出租人依耕地三七五減租條例第19條第2項規定，為擴大家庭農場經營規模，申請收回與其自耕地同一或鄰近地段內耕地自耕者，所稱「耕地」及 「自耕地」認定：（內政部102.8.13台內地字第1020275696號令）1.依都市計畫法編為農業區、保護區內依法供農、漁、牧使用之土地。2.依區域計畫法編定之農牧用地、養殖用地。3.國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前1、2規定之用地。4.同條例第15條第1項「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權」，所稱耕地比照上開規定辦理；至同條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」係指經依法編定或變更為上開土地以外之情形。二、農業用地(包含耕地)(一)農業發展條例第3條第10款「農業用地」定義：農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：1.供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。2.供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨 場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。3.農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。(二)農業發展條例第3條第12款「農業使用」定義：農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關農業設施或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。農業發展條例修正實施時間一、「農業發展條例」部分條文提及「本條例修正施行前」與「本條例中華民國89年1月4日修正施行」前或後之時間認定問題，修正施行前係指89年1月27日（含）；而修正施行後則係指89年1月28日（含）。(法務部89.4.18（89）法律字第011874號函)二、農業發展條例部分條文中提及「本條例中華民國92年1月13日修正施行後」之時間認定，係指92年2月9日（含）以後；本條例第17條所稱「本條例修正施行前」時間認定，係指92年2月8日（含）以前。農業保護政策一、辦理耕地分割，如該耕地有違法使用時，應同時將違法使用情形，送請區域計畫法或都市計畫法主管機關妥為處理。(內政部89.8.3台內地字第8910327號函)二、基於落實農地農用政策及提高行政效能考量，都市計畫農業區、保護區土地，已非屬農業發展條例第3條第11款法定之耕地定義，地政事務所辦理分割、測量或移轉時，如發現有違規使用情事，應同時逕行報請直轄市或縣(市)政府區域計畫法或都市計畫法主管機關依法核處，與同條例第16條或第31條規定無涉。 (內政部92.10.27台內地字第0920014271號函)更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

整體開發的概念整體開發是指將一定範圍內土地重新規劃整理，配合都市發展政策，設置相當公共設施，改善市民生活品質，而政府以取得的可建築土地來回收開發成本，使公私互蒙其利，其常見方式有區段徵收及市地重劃（如圖1）。圖1、整體開發概念（區段徵收、市地重劃）示意圖整體開發的目的是追求公平及增加全體效益，但公平不應僅是齊頭式平等，更應為立足點的平等。如早期土地若被劃定為道路用地，僅能拿取補償費，但如被劃定為商業用地或住宅區，卻能坐享增值，一線之隔卻天差地遠。以區段徵收及市地重劃等整體開發方式辦理，則是讓開發區內的所有權人都一起分擔公共設施、一起享受開發利益，趨近真正的公平正義。另外，如何使開發效率極大化是整體開發另一重要的課題。少數人利益受到減損，但能增進全體的效益，即為有效率。如：整體開發可能會影響到少數人的居住權、遷徙自由，但開發後能提升環境品質、增加產業產值、帶動區域發展…...等，增添社會整體的效益，即達成整體開發之效率。過去的困難與突破臺北市辦理的整體開發案例並非一帆風順，其遭遇之困難與解決方法，整理重點如下：一、日據時期重劃案地籍疑義之處理日據時期，臺北市重劃案件多位於中山區一帶，惟當時僅完成換地計畫（規劃）與通知，地價找補、地籍變更登記等作業尚未進行，直到光復後的60年代始陸續完成後續作業，但由於年代差距及日據時期採用度量衡單位與公制不同，導致建築線位置一直有所爭議，每當該地有建案就需重新釐清地籍；後來與本府都發局研商解決方法，採以都市計畫寬度為主，如建物與既有地籍線與都市計畫寬度不一致，則依現地為準，減少對民眾的影響。二、領回抵價地制度之演變原本區段徵收是以現金補償為原則，但為能使土地所有權人共享開發成果，而設計抵價地的制度。然而過往的制度是先發給現金，再賦予土地所有權人有優先買回的權利，但面對大面積的區段徵收案，政府前期資金需求甚鉅，難以籌措。現經過修法後，雖仍以發給現金補償為原則，但土地所有權人可選擇申請以徵收後可供建築之土地折算抵付，共享未來開發利益，也因此提高了參與開發的意願。三、抵價地計算基準由面積主義到地價主義區段徵收之抵價地，在平均地權條例及土地徵收條例未明文規定以地價或面積為計算依據前，全國相關案例作法都以面積為計算基準，且為公平起見，常於每個街廓都留設抵價地，但此種作法，使得土地位置零散、不利於使用，致土地所有權人常有所不滿。為解決此種情形，臺北市建議改以地價權值做基準，經向內政部請示後，內政部不僅認為未逾越法令，甚至納入後續施行細則的修法內容，此改變是臺北市經驗對全國法令的貢獻。四、避免開發區內地價比值差距懸殊民眾可領回的區段徵收抵價地面積依權利價值的比值來計算，而非僅依土地面積大小而論，故同一區段徵收區內，若地價差異過大，可能造成領回抵價地面積的不公，甚至配回部分超過原有面積的情形。如表一所示，甲持有之土地面積僅乙的4分之1，但因地價差距懸殊，致權利價值計算後，可領回抵價地面積與乙相同，如甲持有土地之原地價更高，則甲可領回之抵價地甚至會比原有面積更多，故勘選區段徵收範圍時，應留意區內地價差異，勿將差距懸殊者規劃成同一案，以免造成以小搏大的不公問題。表1、地價比值懸殊造成領回抵價地面積問題五、安置住宅之演變早期區段徵收採區外安置，將拆遷戶安置於本府所興建之國民住宅為主，但受限於國民住宅條例等相關法規之規定，僅少部分符合國宅資格條件者可獲得安置，無法滿足區內拆遷戶需求。嗣因國民住宅條例廢止，故臺北市配合修正作法，改為區內安置，於區內劃設專案國（住）宅用地，興建專案國（住）宅，放寬申請資格，並提升居住品質。至今又進化為專案住宅，相關安置資格及條件均以法制化的安置計畫，明文規範，降低爭議。現在的成果臺北市目前已辦竣及辦理中的整體開發區面積達2144.6公頃，約占臺北市都市發展用地比率的16%，取得公共設施用地總面積超過800公頃，且大多屬於無償取得，不僅提升市容環境品質，也減輕政府財政壓力（如圖2）。圖2、臺北市整體開發現況近期臺北市辦竣的整體開發案有文山一期及南港三期市地重劃案，現正辦理中的有北投士林科技園區區段徵收案。其中文山一期市地重劃工程在開發思考上將原有樹木保存公園用地內，並配合景美溪堤岸既有櫻花林木種植櫻花樹，而且為了維護生態永續，使用透水鋪面與透水性側溝，打造前瞻、愉悅、宜居、兼顧樹木保護及生態景觀之智慧永續社區（如圖3）。圖3、文山一期市地重劃案南港三期市地重劃案，作為東區門戶計畫的先鋒，不僅取得了車站及文創中心用地，還擴大保留瓶蓋工廠的歷史建物、縫合開發區內外的公共設施，讓道路、維生管線銜接順暢，更納入環保永續智慧生態的思維，在新闢公園中設置直飲台、節能減碳的LED燈、透水性鋪面人行步道、保水量17.3噸的滲透性側溝、綠色交通Youbike站等設施，做為臺北市智慧生態示範區，為南港居民打造更美好的家園，朝宜居城市的目標大步邁進（如圖4）。圖4、南港三期市地重劃案北投士林科技園區區段徵收案，係為串連內湖科技園區及南港軟體工業園區等產業軸帶，打造本市高科技產業創新走廊，除區內引進智慧生態的作法外，辦理過程中採先建後遷，降低開發對拆遷戶的衝擊。整體開發要能順利完成，溝通協調是個關鍵，北投士林科技園區案就是當中的典範，地政局土地開發總隊訂立「小蜜蜂計畫」，以「敲開民眾的大門來直通民眾的心門」的精神，不停與民眾溝通，減少開發過程的不實訊息、提高民眾與政府間的互信，讓整個開發案順利推展，小蜜蜂計畫更榮獲政府服務品質獎的肯定。圖4、北投士林科技園區區段徵收案未來的課題與展望整體開發還有很多進步的空間，如因違建滋生、安置人數及費用的增加等問題影響，未來的拆遷安置將會更加困難；另外臺北市屬於發展成熟的都市，市區內已無大面積平坦土地可供開發利用，尋找新的整體開發區亦是困難重重，且都市土地若開發殆盡，未來都市成長發展、策略性需求又該如何處理？而文資審議、老樹保留等亦深化臺北市辦理整體開發業務的難度。除了上述問題外，如何與都市計畫緊密搭配，營造更好的宜居城市也是未來要特別注意的課題，以內湖區的經驗來說，該地可謂臺北市整體開發案數量最多的地區，但早期都市規劃對於交通成長的估算不足，以致於現在內湖科學園區的交通窘境。整體開發是臺北市發展的一大利器，但上述課題還需要大家深入的思考。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

　　不動產價值龐大，影響人民財產權益甚鉅，然而在不動產估價執行過程中，經常面臨許多法律爭議；因此，培養基本的法律知識，藉以維護自身權益，格外重要。地政局與台北市不動產估價師公會特別聘請璞實法律事務所池泰毅所長擔任講師，主講「不動產估價法律爭訟案例解析」課程，透過池所長精闢且生動的演說，藉著各類爭訟案例的解析，了解不動產估價師執行業務時有哪些應注意事項及應盡的專業職責，以期減少類似的不動產估價爭訟案件。不動產估價爭訟案例解析　　不動產估價產業於民國89年正式法制化，明確規定領有不動產估價師開業資格者，於受託後，得辦理土地、建築改良物、農作物改良物及其權利之估價業務。隔年(民國90年)訂定的不動產估價技術規則，規定了不動產估價師應遵循的估價程序與方法。在法院面對不動產估價爭訟案件時，法官常以是否符合法定要件的角度來檢視與判決，例如是否確認勘估標的資料、是否採用2種以上估價方法等事項進行審判，至於有關價格專業的認定，法官多予以尊重，以下例舉2種案例說明。　　案例1為債務人拒不告知勘估標的確切的數量及位置，而估價師僅依執行債權代理人的片面陳述，即依錯誤的資訊製作估價報告書，法院審理時認為不動產估價師估價時應依不動產估價技術規則規定，確定估價基本事項、擬定估價計畫、蒐集資料、確認勘估標的狀態……等，並至現場勘查，確認勘估標的之基本資料及權利狀態，本案估價師因應注意而未能注意事項之故，造成債務人財產損失，判決估價師需負過失責任。為避免發生上述類似情形，池所長建議，估價師得聲請執行法院調查確定後，再據以推估價格，以減少風險。　　案例2為估價師僅採用「問卷調查法」的結果計算房屋「外觀瑕疵」之價值減損率，法院在審理時認為估價師未依不動產估價技術規則規定，採2種以上估價方法推算勘估標的價格，且未於估價報告書中敘明因何特殊情況致不能採取2種以上方法估價(意旨係為協調不同估價方法之估價結果差異，以決定適當價格，避免單一估價方法的估價結果有失偏頗)，顯見估價過程有諸多未洽之處，判決該估價結論當無可取。池所長建議，估價師估價時應以2種以上方法推估，若僅能使用一種估價方法時，應於估價報告書中敘明。結論-專業責任的重要　　不動產估價的爭訟案件，在法院審理時大部分係審理是否符合不動產估價技術規則的規定，所以池所長建議不動產估價師於執行業務時，應遵守不動產估價技術規則等相關規定，並妥善保存工作底稿及佐證，同時以法院相關爭訟案例為借鏡，提醒專業責任的重要，以保障估價師的權利。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

何謂商用不動產？其核心概念與種類為何？影響商用不動產市場因素有哪些？信義全球資產管理公司名家經理人─歐人彰資深協理與蕭信余專案經理為大家解析商用不動產市場與趨勢。商用不動產概念與種類 具有「租金收益」及「資本利得」為商用不動產之核心概念。其種類有辦公大樓、零售百貨、旅館、廠辦大樓、土地、醫院、休閒產品、其他（宿舍、住宅）等，而國內大多以辦公、廠辦、零售、旅館四種為主：■辦公：一般常用的商辦大樓，依A、B、C分級。A級以上的辦公室通常集中在少數的機構法人手中，因此以出租居多，較少轉手。■廠辦：一般指在工業區土地上做辦公室使用的大樓。使用用途的限制多，價格相對較低。■零售：沿街型商店街、百貨公司、量販店、購物中心等。零售業的租金高低落差大，因不同業種及坪效差異大。零售商場的租金慣採用包底抽成制度。■旅館：國際觀光旅館、一般觀光旅館、一般旅館、民宿等四種。旅館類一般可分為『旅館業包租』及『開發商委託經營』兩大類。旅館業包租的租金除了一般像辦公大樓以坪計算外，有時也會採用包底抽成制度。 影響商用不動產市場的因素 商用不動產受全球經濟影響很大，由於美中貿易爭端，影響投資信心，以及美國聯準會Fed逐步升息、英國脫歐等影響，多數經濟預測機構預估今年全球經濟成長力道將放緩。經濟合作暨發展組織OECD 3月最新預測，全球經濟成長率降至3.3%；全球知名經濟預測及商業諮詢機構IHS Markit 預測今年全球經濟成長下修至2.8%。 國內經濟成長亦影響商用不動產，主計總處初步統計2018經濟成長率2.63%，預測2019年經濟成長率2.27%，國內經濟成長趨緩。另觀察國內幾個影響商用不動產之經濟指標，如台股指數、外銷訂單、工業指數、零售及餐飲(圖1)，以及金融指標，如房貸利率、貨幣供給(圖2)等，整體而言，商用不動產朝溫和平穩發展。圖1：國內經濟指標圖2：國內金融指標 臺北主要商用不動產市場—以辦公室市場為例 臺北市辦公室價格於2016年第1季達高峰，於2017年第2季最低，至2018年第4季逐漸回升。辦公室平均租金於2016年第3季為最低點，自2017年第4季起向上持續爬升。(圖3)圖3：臺北市辦公室價格及租金走勢圖 臺北市辦公室空置率從2015年第4季起下滑至2017年第4季，2018年第1季因新增大量辦公量體致空置率回升，至2018年第4季去化量大於新增供給量，空置率降至最低。(圖4)圖4: 臺北市辦公室空置率走勢圖 現階段臺北市辦公室空置率回降到6%以下，供過於求的情況有所改善，台商的回流也增加需求面成長的預期，加上許多老舊商業大樓進行都更，重建期也需要辦公空間，故未來辦公室交易似有逐漸熱絡的趨勢。結語 商用不動產受到國內外經濟環境及景氣影響很大，因為使用者大多為產業經營者，所以全球經濟趨勢、國內經濟成長率、金融指標、房地產指數等因素，都會影響商用不動產市場。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

何謂土地徵收　　土地徵收，參照司法院釋字425號等解釋，係指國家為公共事業需要，依法定程序，對於人民財產權予以強制剝奪並給予相當或合理補償之行政作用。徵收既屬國家作用，因此須由中央主管機關內政部代表國家為核准徵收，徵收處分機關為內政部；至於補償決定事屬徵收執行機關即直轄市、縣（市）政府權責，故補償決定機關為直轄市、縣（市）政府。又因土地徵收係對民眾財產權之強制剝奪，若屬公有地自不能成為徵收財產權客體；至於徵收財產權客體包括土地及土地改良物，權利內容包括所有權及他項權利。另徵收既屬財產權剝奪，當徵收補償費發放完竣或申領抵價地核准通知送達後，土地所有權人等權利即消滅，而歸國家所有，故徵收係屬原始取得權利之原因。又土地所有權人為了公共利益受特別犧牲，故徵收除需符合正當法律程序，具備公益性及必要性外，亦應給予合理或相當之補償。土地徵收合法要件　　土地徵收合法要件包含程序合法及實質合法要件，說明如下：一、 程序合法：徵收程序應依土地徵收條例規定辦理，需用土地人需踐行公聽會程序，另依土地徵收條例第11條規定徵收前需依市價先行與所有權人協議價購，協議價購不成始得檢具相關書類申請徵收，且應注意不可使公聽會及協議價購程序流於形式。中央主管機關核准徵收後，各直轄市、縣(市)政府接到內政部核准徵收函應即公告30日，並以書面通知相關權利人，於公告期滿15日內發給補償費。二、 實質合法：土地徵收，乃國家對受憲法保障之人民財產權所為具目的性之強制侵害，係國家為實現所欲興辦公共事業之公益的最後不得已措施，故徵收除應確實遵守相關法律規定之徵收要件及程序，給予人民相當之補償外，並應符合憲法第23條及行政程序法第7條規定之必要性與比例原則，方符憲法保障財產權之意旨，使所欲實現之公益與私益維護得以兼顧。從法律觀點談撤銷、廢止徵收　　土地徵收後，需用土地人應切實按核准計畫及所定期限使用，若後續執行時發生因徵收當時不可預見之事由，導致原徵收錯誤或缺乏必要性，需用土地人得依土地徵收條例第49條規定辦理撤銷或廢止徵收，以保障及維護民眾權益，避免浮濫徵收。　　依土地徵收條例規定，撤銷或廢止徵收係針對已公告徵收之土地，於徵收完成後，所欲興辦之公共事業尚未依徵收計畫完成使用前，若有土地徵收條例第49條規定原因，例如因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內，或已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要等原因，得由需用土地人向中央主管機關申請撤銷或廢止徵收，或由原土地所有權人向直轄市、縣(市)政府或中央主管機關請求撤銷或廢止徵收，循序再由中央主管機關決定。　　由此可見，除政府具有撤銷、廢止徵收之主動權外，原土地所有權人亦具有公法上之請求權，在政府未主動辦理撤銷或廢止徵收時，原土地所有權人得向直轄市、縣(市)政府或中央主管機關提出請求撤銷或廢止徵收，以保障、維護自身權益。撤銷、廢止徵收之效力　　撤銷徵收後，徵收溯及既往失其效力；廢止徵收後，徵收往後失其效力。於一定條件下回復原有權利狀態，原土地所有權人需繳回補償費，原有土地則發還給原土地所有權人。行政程序法有關撤銷、廢止之適用　　撤銷或廢止徵收不排除適用行政程序法第117條或第122條有關撤銷、廢止原處分之規定，由於土地徵收條例第49條針對撤銷、廢止徵收之法定要件明確，倘發生無法適用第49條第1、2項規定之情況時，例如徵收後原土地所有權人願意改以設定地上權方式無償提供土地興辦公共事業，此時已無徵收必要，就有可能適用行政程序法第122條規定廢止徵收。　　值得注意的是，行政程序法有關撤銷、廢止原處分之規定，並不賦予人民公法上之請求權，意即，原土地所有權人僅得以陳述意見或陳情等方式「促使」原處分機關辦理撤銷、廢止徵收。　　另外，引用行政程序法第122條規定辦理廢止徵收時，亦需考量廢止徵收之一致性、通案性處理原則，以確保廢止徵收之公平性。又倘廢止徵收後依現存之事實與法令狀態，行政機關仍有義務再作成相同內容之處分(徵收)時，應不得廢止徵收。結論　　為確保徵收之適法，土地徵收條例第49條規定針對徵收錯誤或徵收後因情事變更導致徵收喪失必要性等情況，賦予原土地所有權人撤銷或廢止徵收之請求權，更督促政府對於徵收土地的程序更加嚴謹處理，政府亦應定期檢討徵收後土地是否達成徵收目的及公益，針對不合時宜之徵收適時予以修正，以增進人民對政府之信賴與整體社會之利益。　　更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載108年5月10日「撤銷或廢止徵收法令及爭訟案例解析」課程回顧、106年8月11日「土地徵收行政爭訟及實務案例分析」課程回顧。

詐騙手法有跡循 利字當前莫輕信 詐騙集團常用的手法，首先是取得你的信賴，比如會找在地的專業公司或知名品牌讓你產生信賴感，再來是利誘，以對方虧錢或可以獲得高額利潤來吸引你，最後是讓你相信他們的專業跟權威。歸納起來，他們有三個特徵，第一個特徵，他們會說自己非常厲害，賺了很多的錢；第二個特徵，他們會說自己認識很多有頭有臉的名人；第三個特徵，他們會說現在有非常好的機會要告訴你，讓你能夠賺大錢。遇到以上狀況，千萬要冷靜思考，以免吃虧上當。交易流程概念清 事事弄清較安心 不動產交易的流程，一般可分為簽約、用印、完稅跟交屋四個階段。簽約指的是雙方出來簽約，記得要確認身分跟核對權狀字號，如果是代理人，一定要有授權書；用印就是一些過戶的文件要蓋章，賣方需要檢附印鑑證明，去申請印鑑證明時，戶政事務所會問你要做什麼？印鑑證明上面是可以指定用途的，清楚的記明用途可以保護自己；完稅是指申報完土地增值稅跟契稅，將稅單拿去把該繳的稅繳清。 交易過程中，買賣雙方都有擔心的風險，就買方來講，第一是怕賣方跑掉或遇到假屋主，此時，辦約定價金的履約保證，可以預防屋主在房屋過戶前，將款項先行拿走；第二是怕房子有瑕疵或沒辦法過戶，無論在簽約、用印、完稅、交屋作每個手續前，都要調當下的謄本，看看有沒有被限制登記；第三是怕原抵押權沒有塗銷，你可以在過戶前，請賣方出具餘額證明，確定賣方的實際欠款金額。 接著，如果是賣方，你會擔心什麼？第一個，擔心遇到假買方，只付了頭期款，房子就被過戶掉；第二個，擔心買方直接把貸款取走，第三個，擔心未過戶前先被辦理抵押權設定。在過戶前，可以要求看買方的抵押權設定契約書，建議約定買賣連件辦理抵押權設定，並且限定只跟金融機構借錢，避免跟地下錢莊借錢，再來可以向銀行索取指定撥款委託書，指定銀行撥款的流向，避免貸款被取走。買屋交屋不馬虎 魔鬼細節不輕忽 一般人都是在資訊有限的情況下決定買房子，尤其是預售屋。我建議買房子要看建照平面圖，因為上面會有很清楚標示它的尺寸，還有結構圖，看樑柱位置及方向，可以算實際的牆壁厚度，還有水電配置圖，看看管線到底怎麼牽？最好也看看樓上跟樓下的平面圖，為什麼？萬一，樓上作客製化變更，如果你的臥室上面，變成了廁所，糞管從你房間的上面穿過呢？你也可以參考公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則，裡面對應該以書面提供予購屋人審閱的重要交易資訊都有規定。買賣房子是件美好的事，事前防範、注意，可以避免產生糾紛。 更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。