前言 今年2020年正逢臺北設市100年，而臺北是經過多少前人的耕耘和血汗的凝聚、多少時光的醞釀與歲月的累積，才使臺北能從3、400年前的一片原始叢林轉變成今日的繁華，這次特別與各位一同分享臺北城的過去、現在與未來。 請問各位知道臺北市的中心點在何處嗎？臺北市的「四極與中心點」，分別是極北為北投區湖田里，竹子山前峰（嵩山到竹子山戰備道旁）與金山、三芝、石門四區交界處；極東為南港區大豐里，鹿窟事件紀念碑、光明寺附近，舊莊路1段、汐碇路、碇南路1段等3條路交會處，也是與汐止、石碇三區交界處；極南為文山區指南里十六分山與新店區分界；極西為北投區關渡里，關渡宮的淡水河中央分界。從這四極來看，臺北市的中心點約在「內湖路1段117號」，目前在內湖區的北勢溪公園就有「臺北市地理中心位置點」的標誌碑。過去的臺北 1632年西班牙人探險隊進入北投等社作調查與安撫傳教、1654年荷蘭人調繪《大臺北古地圖》、1697年郁永河來北投採硫磺、1709年陳賴章墾號開墾大佳臘、1860年臺北淡水開港、1864年陶德抵達臺北、1871年馬偕來臺北淡水傳教，在在都呈現出不同時代下，東西方族群都曾經在某一時間點，抵達、駐足、探險、拓墾臺北。直到清末劉銘傳近代化、日本統治臺灣後，臺北市才開啟所謂的「現代化」。 1911年8月31日間，因遭嚴重颱風、洪水的侵襲，臺北三市街木造房屋、土角厝大多倒毀，當局乘機著手「市街改正」，實施都市計畫與上下水道建設，拆除城牆改築三線道，並種樹與舖設煤脂路面，逐步銜接大稻埕、艋舺、城內等3個區域，使市區向外擴展。 1920年臺北正式設市，成為州轄市，昭示著日本對臺統治進入穩定階段，也反映當時西方世界都市化的風潮。學習仿照西方巴黎的圓環、棋盤式街道、火車站前的都市公園與博物館、公共衛生與醫療保健，讓臺北有了實現城市文明的基礎環境。一連串的興革與建設，逐漸轉化至今日雛型。從臺灣歷史來看，臺北正是現代化過程中的一個新嘗試。 國民政府撤退遷臺後，「反共復興基地」中華民國的首都臺北，進行「去殖民化」的大改造。尤其市區道路的命名，將原有日治時期面狀的「町名」，全部改成線狀的「街路名」。當年命名的原則以中正路（今忠孝東路）為經，中山南北路為緯，將中國的「省份、大都市、名山大川、城市史蹟」等地名，幾乎全悉搬進臺北市內。 1950年代後，國防部、警備總部、婦聯會、市政府等單位的努力之下，棚屋、違建，改建成眷村、國宅、商場，其中又以「南機場眷村國宅」以及「中華商場」最具代表。少年離家、鄉愁、他鄉變故鄉等故事，一一體現在當年的眷村生活，以及商場裡販售的家鄉菜。中華商場是當年許多老兵、外省人「品嚐家鄉菜、解鄉愁」的好所在。 1960年代因淡水河、基隆河、新店溪、景美溪等流域堤防的興建後，市內許多原有的水田、旱田、水圳、墓地、雜林、監獄、軍營，藉由「建地化、工業化、都市化」等階段，陸續轉變成各種大型計畫下的公共設施與住宅建築用地。其中又以1960年代由高玉樹市長所主導的「民生社區與華江社區」、1970年代由時任行政院長蔣經國先生所主導並下令張豐緒市長所推動的「萬大計畫與巷清計畫」、1980年代由林洋港與李登輝接續至1990年代陳水扁市長所推出的「信義計劃區」等最具代表。 在聽過「臺北市民歌」、「臺北的天空」、「向前走」等歌曲後，各位是否可以體會到當時臺北的氛圍呢？現在的臺北 身為臺灣首善之都的臺北市，近年來由天下雜誌所進行的全臺22縣市有關競爭力或幸福城市的研究調查結果中，在「經濟力」、「環境力」、「施政力」、「文教力」與「社福力」等5大面向皆為第一，扮演臺灣縣市領頭羊角色，許多縣市首長也前來進行城市交流與學習之旅。 在國際上，臺北市在全球近250個國家與地區、上萬個城市的競爭力比較中，不論是在「安全城市」、「智慧城市」、「高科技城市」、「友善城市」、「旅遊城市」、「永續城市」、「城市運轉」、「金融中心」、「人才競爭力」、「通訊有品質」、「培力創新能量」、「最佳外派城市」、「最佳大學城」、「城市生活品質」等各項評比指標，近年來可說是穩定持續上升。DISCOVERY頻道也針對臺北市進行「臺北101大樓建築奇觀」、「臺北花博」、「臺北聽障奧運」、「臺北舊城區復興運動」、「臺北世大運」、「世界明珠」等主題的拍攝與全球放映，讓臺灣經驗精艷世界。 臺北市曾舉辦的各項國際賽事及會展，除深受國人喜愛外，也替臺北市增加許多國際能見度，在在都呈現出「引領臺灣走向世界的臺北」。未來的臺北 2020年農曆年節尚未過完，全球就壟罩在武漢肺炎（又稱COVID-19、新型冠狀病毒肺炎）的可怕陰影中，臺北市當然也不例外。未來如何打造出永續的生態都市，以因應全球環境氣候異變及各式新興病毒、細菌、超級傳染病，正考驗著您我臺北人的智慧。而未來的臺北又會變得如何，就靜待我們親眼見證。結語 環視全世界，城市歷史發展達百年、千年以上的古城不計其數，臺北相較其中，顯得既年輕又嬌小玲瓏。是歷經前人蓋城池、設鐵路、建官府、籌軍防、興學堂、築廟宇、建市街、架電纜、設電燈、闢公園、營產業等經年累積下，才有今日集全臺政治、經濟、文教核心的臺北市。 在全體市民迎接臺北設市100年的生日之餘，回首百年來先民們胼手胝足的足跡，現今我們當務之急的使命是為下一代族裔「求生存」、「謀生計」、「延生命」，做出經得起歷史洪流淘洗的正確抉擇。

遙感探測衛星的定義遙感探測是由Remote Sensing翻譯過來的中文名詞。遙感探測一個重要的概念就是不需要真正到那個地方，就可以知道那個地方在過去發生什麼事；不需要真正碰到那個物品，就可以推估那是什麼東西。執行上必須用適合的載具去蒐集資料，像是衛星在太空中固定的軌道運行，持續對地面做一些資料的感測與蒐集。在飛行的過程中，感測器不斷接收從地面傳上來的反射信號，透過這個反射信號的強弱或是其他的特性，進一步去偵測地表上的現象。遙測與碳排放對於遙測有一些基本的瞭解之後，接下來進入個別的議題，第一個議題是二氧化碳排放量的計算。現在二氧化碳排放的計算，最常用的方法是實地量測，有一些實地量測的基準站，用一些特殊的儀器，非常精準地量測到排放的二氧化碳的量，但是以這樣方式蒐集到的資料，屬於單點的量測，在空間上是非常離散的。我們可以透過衛星影像，再搭配一些地面量測的資料，求得大範圍的二氧化碳排放量。先利用衛星影像產生地表覆蓋分類的結果，再搭配簡易測量儀器，得到地面二氧化碳排放比例，算出一張二氧化碳分布的地圖。產製這樣一個地圖，就有一個減排參考的依據，並可據此擬定在一定期限內要減多少的二氧化碳排放量。這個工作的目的是讓我們可以掌握整個城市二氧化碳排放的狀況，並提供一個規範二氧化碳排放量的政策指引。遙測與火星接下來跟各位介紹遙測衛星在火星的應用。MGS（Mars Global Surveyor, 火星全球探勘者號）是美國國家航空暨太空總署於1996年執行的火星衛星任務發射的衛星。這個衛星上裝了一個感測器，簡稱MOLA (Mars Orbiter Laser Altimeter, 火星軌道高度儀），用雷射掃描的方法去接收地面的資料，計算高度，得到每一個點的三維坐標，於2001年，產生了第一張高解析度的火星地形圖。在我們還沒有這些遙測資料之前，透過望遠鏡可以看到火星上面好像有一些河流、高山，跟人類居住的地球很像。從MOLA地形圖再進一步來看，真的有火山，也可以看到一些洪水發生、存在後留下的遺跡，有太多跟地球相對應的地形特徵，這些都引起科學家想要進一步知道火星曾經發生了什麼事情。也就是我們剛剛提到的，遙感探測就是遙遠地探測火星，去蒐集火星的地形資料，再基於我們在地球對這些地形知識的了解，類比判讀火星過去發生過什麼事件。遙感與地表沉降除了多光譜感測器，也可以裝載合成孔徑雷達在衛星上，對地表進行資料的蒐集。只要同一地區有2張雷達影像，就可以產生數值地形模型。如果有3張影像，經過差分處理，可估算特定事件前後發生在地形的變異；若蒐集時間序列多張影像，就可以偵測長時間非常緩慢的變化，而且是高解析度、高涵蓋面的觀察結果。有了這些資料，就可以觀察在特定時間中，發生地表上升或是沉降的地區，以及其變形的規模。雷達影像有它的強度值，如果強度值改變，背後的原因可能是地表改變，地表覆蓋改變時，雷射收到強度值也會跟著改變。此時若用不同時間蒐集的單張影像做強度的比較，找出強度發生變化的地方，比如原本這是一個樹林，強度弱，但是如果發生崩塌變成裸露地，強度就會變強。透過衛星影像偵測到地表可能發生變化的位置，再從這個結果去做預警，例如這個值超過多少警戒值，就要有什麼樣的措施。遙感探測的用途如前面所提到，遙感探測可以用來估算二氧化碳排放量，也可用來監測潛在災害，探索外太空的行星等，遙感探測的用途當然不只這些，遙感探測也不是單單只有影像而已，它可以做的事情其實是更多的，在我們生活中扮演非常重要的角色。這裡用5個M開頭的英文字來歸納遙感探測的任務與重要性，第一個是Measurement，就是我們說的量測，要量這個地方地形上升或是下降量，或是這個地方的二氧化碳排放量有多少等，都是在做量測。量測完之後，再把量測結果作數位化的空間紀錄，就是Mapping，也就是製圖，像是二氧化碳分布的地圖，或是臺北市沉陷狀況的地圖等。第3個M是Ｍonitoring，監測，當我不斷地在測量、製圖時，長時間累積下來，就可以監測這個地方的變化以及規模。第四個M是Ｍodeling，建構模型要靠前面累積的資料，建立一個經驗的模式後就可以預測未來。假設已知某地地層下陷的區域與量值，透過模式，有機會預測未來可能會發生何種規模的地表形變。第五個M就是Management，當我們前面這幾個M都做到之後，對於特定地區就有了大範圍、長時間的全面了解，這對於土地使用的管理或是規劃，將有非常大的幫助。遙感探測可以輔助我們做一些政策的制定，也可以來做一些管理的工作，更重要的是，現在有愈來愈多的開放遙測影像，雖然處理需要一些技術，但整體來說，它是一個成本較低，卻能夠得到不同面向的訊息的一個方法。今天用了3個例子去說明什麼是遙感探測，希望能夠讓大家瞭解遙感探測在特定的目的上有一些很重要應用，在我們生活中其實扮演很重要的角色。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

談測量的種類 依國土測繪法第17條規定：「應用測量應依基本控制測量及加密控制測量成果辦理，其種類如下：一、地籍測量。二、地形測量。三、工程測量。四、都市計畫測量。五、河海測量。六、礦區測量。七、林地測量。八、其他相關之應用測量。」，一般較廣為人知的應用測量種類為前4種，近年來更使用了全測站儀與水準儀、衛星定位及航空攝影等測量方式來獲取前述的應用測量成果。談測繪新科技（UAV）的構成移動式測繪或遙感探測科技由載台、感測器及演算法構成，載台的類別有人、車、船、航空器或衛星等，其中船及航空器可分為有人或無人駕駛，無人駕駛的航空器就是最近很夯的無人機UAV，整個UAV系統如圖1與圖2。UAV可以自主飛行，所以需要地面控制站，無人機與地面控制站多半以無線通訊方式傳輸資料，所以可深入人類無法到達之地區進行探測，例如深山、高溫、火山地形之地區，再加上無人機之即時監控特性，相互配合之下能夠提高無人機的實用性與任務多樣性，並充分發揮其機動性。相關無人機應用如表1所示。▲圖1、UAV的構成▲圖2、任務監控軟體畫面▼表1、無人機應用範圍測繪新科技如何守護家園?測繪新科技用於天然或人為災害的監測，如火山、地層下陷、火災、壩體、邊坡數據分析及汙染等監測，並可用於製作災害潛勢圖、地下管線圖或工廠內部模型等圖資製作上，甚至可用於救災方面的淹水區域或森林大火範圍的災害現況圖及土石流範圍災害偵查。國內地區UAV無人機航空攝影保護家園如圖3所示。▲圖3、國內地區UAV無人機航空攝影保護家園之應用測繪新科技守護家園的展望測繪新科技除了無人機之外，還有如衛星定位GPS系統、透地雷達系統、雷達影像系統、微波雷達系統、移動式或地面型3D雷射掃瞄儀、近景攝影測量等等，隨電子設備、新科技、新載台、及演算法整合，測繪科技隨著創意將有更多方式來守護家園，物聯網的興起以及5G基地台之建置，預期將可達到即時性防救災，在未來，測繪用的儀器將不只是用來測製圖資，更可廣泛應用於生活上各式用途或行業。

談動產不動產之定義　　　　按民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」，不動產包含土地、土地上之定著物及尚未分離於土地之出產物。此外，大法官解釋釋字第93號就「特定之輕便軌道為不動產？」進行了解釋，輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產。談設權登記、宣示登記之差異性　　民法將不動產登記性質依照不同之法律行為或法律事實，分為民法第758條（設權登記），登記為不動產物權行為之特別生效要件，不動產須經登記，始生效力；及民法第759條（宣示登記），指不動產雖未經登記但實質已取得所有權，故因不同法律事實而產生或變動所為之登記稱為宣示登記。談繼承及遺囑　　依民法第1189條規定：「遺囑應依左列方式之一為之：一、自書遺囑。二、公證遺囑。三、密封遺囑。四、代筆遺囑。五、口授遺囑。」，遺囑為要式行為，必須依一定方式行使方能產生效力，其中於課堂特別講授了自書遺囑及代筆遺囑相關案例及有效與否之認定：自書遺囑　　自書遺囑者，應自書遺囑全文，記明年、月、日，並親自簽名；如有增減、塗改，應註明增減、塗改之處所及字數，另行簽名。代筆遺囑　　代筆遺囑，由遺囑人指定三人以上之見證人，由遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日及代筆人之姓名，由見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印代之。談共有物分割　　依民法第824條規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，倘遇共有人數過多導致意見分歧而無法達成協議，應依民法第824條規定訴請法院裁判。

臺北市受理不動產糾紛調處案件概況 土地法第34條之1第6項規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處…」，故臺北市設置不動產糾紛調處委員會，受理民眾申請之不動產糾紛調處案件。自民國（下同）90年9月至108年12月，臺北市不動產糾紛調處委員會受理案件以共有物分割為主，另有時效取得爭議事件、總登記公告異議案件等案件，總共受理案件407件，作成調處結果214件，不服調處結果提起訴訟54件。共有土地分割問題可申請不動產糾紛調處 共有人共同持有共有物，依法雖得按其應有部分，對於共有物之全部使用收益，但實際上，共有物人對於共有物之管理，常常意見分歧，雖然依據法律可以共有人過半數及其應有部分合計過半數行之，或應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算，但少數共有人仍得訴請法院裁定變更。且修繕共有物之費用，雖規定由共有人按其應有部分分擔之，實務上，仍須由處理之共有人先行墊款或事先收取費用。因此，共有物之管理，常爭議不斷。 共有物無法管理時，共有人大多會萌生處分共有物之念頭，共有人欲處分共有物時，如屬土地或建築改良物得依土地法第34條之1規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部份合計逾三分之二者，其人數不予計算，此不失為解決方法之一，但若共有人數眾多或有部分共有人居住國外之情形，處分時得特別注意相關規定，確保少數共有人權益。善用不動產糾紛調處可減少訟源 假使無法處分共有物時，則依法將共有物分割，則是另一個解決途徑。共有物分割，大致可分為共有物分割，有協議分割、擬制的協議分割與裁判分割三種。協議分割須經全體共有人之同意，實務上常因共有人人數過多難以取得全部共有人之同意；或共有人意見分歧，難以整合難成協議分割；或部分共有人實際佔用共有物但應有部分不足，不願分割而難以達成協議分割。裁判分割雖然終將達到分割的目的，但是訴訟費用高，訴訟程序繁複且曠日費時，分割方案又難有共識，待判決確定可能已耗費數年。 不動產糾紛調處機制，是依據土地法第34條之1第6項、第34條之2而設置，共有人得聲請不動產糾紛調處委員會調處分割，不動產糾紛調處委員會委員將視個案之情形，共有人的意願，做出調處方案，此種方式費用遠低於法院訴訟費用，且速度快。惟如共有人不服調處建議，得於接到調處通知後15日內訴請司法機關處理。共有人如欲進行共有物分割，得再訴請法院分割。 土地法第34條之1第6項所規定之不動產糾紛調處屬擬制之協議分割，由行政機關居中協調各共有人間之權利及權益，民眾可善用不動產糾紛調處程序進行共有物分割，既能節省訴訟費用，也能減少時間成本。縱使事後部份共有人起訴否認擬制協議分割，原不動產糾紛調處委員會的調處建議，於分割共有物訴訟中，仍有參考性。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

秉持精進服務、培育人才之理念，本局自104年起辦理「地政講堂系列講座」，課程開放市民及地政從業人員參與，透過專家學者之經驗分享與互動，解析房地實務及疑難雜症，強化地政人員專業知能，並促進產、官、學界交流。 本局109年預計辦理14場地政講堂，課程內容多元豐富，在登記測量部分，開授「探討土地登記實務問題-從民法觀點論述」、「測繪新科技守護您我家園」、「遙測衛星的生活應用」、「土地複丈實務經驗分享」等課程；另因應內政部109年施行不動產實價登錄新制，辦理「實價登錄新制介紹」課程宣導相關注意事項；在不動產相關實務部分，辦理「不動產糾紛調處實務及案例解析」、「房子被盜賣了，怎麼辦?-土地法第68條之法律見解分析」及「常見契約爭議案例解析」等課程；此外，本(109)年逢臺北設市100周年，特別辦理「臺北設市100年-過去、現在、未來」課程，藉此讓市民朋友們一覽臺北百年歷史風貌。 地政講堂課程免費，每場次名額有限，歡迎有興趣的民眾至臺北市政府地政局地政講堂專區報名；此外，為促進知識共享，地政局會在課程結束後將相關講義或影音資料上傳於前述專區，歡迎市民查詢、瀏覽及多加利用喔!

電子化政府的下一步-智能（SMART） 隨著資訊時代來臨，愈來愈多私部門開始利用資訊科技提供更優質顧客服務。面對新的服務型態趨勢，我國數位政府計畫也邁入第五階段，政府在這五個重要階段做了什麼努力與改變？而新的浪潮—「智能政府」又是什麼？如何改變公共服務形態及增進社會福祉？電子治理發展趨勢 臺灣電子化政府發展的五階段，第一階段係以致力於政府網路基礎建設、發展網路便民及行政應用；第二階段主要以推廣普及政府網路服務為主；第三階段主軸為發展服務流程簡化，將全國各機關整合在整合互通的基礎資通環境架構下，提供主動及隨手可得的資訊服務；第四階段則善用Web 2.0社會網絡發展創新服務，提供更契合使用者需求的主動服務、分眾服務及全程服務。現階段以達成「提供以民為本便捷服務」、「落實開放透明智慧治理」及「優化數據分析決策效能」三大目標邁進。智能政府的新浪潮 智慧政府簡單來說就是一種混同了新興科技(特別是資訊通訊科技) 與政府創新的政府改革方案與策略。智慧政府是展現「資料」(Data)力量，對政府公共治理的一種作為改革，包括改善公共服務、推動整合性服務經驗、進行與公民的接觸、落實解決方案，改善社區服祉四個面向。政府並於106年至109年發展跨域一站整合服務、多元協作環境，以打造服務型智慧政府為願景，達成提供便捷服務、落實透明管理之策略目標。智能政府須面對的挑戰 由於時代的演變與科技日新月異，智能政府也面臨不少挑戰，其中包括在公共傳播、網路輿情、假新聞三個面向。 溝通傳播是古老的需求，也是一個交互影響的過程。專家、利害關係團體、政黨影響媒體，媒體影響人民偏好，最後這些偏好經由民主過程聚合至政府中。在社群媒體崛起後，傳統媒體不再是最主要的議題設定者，兩者間會因議題的不同而有不同的影響力。了解誰具有議題設定的力量，是智能政府進行議題管理的重要任務。 另外隨著網路普及化，越來越多網路世代藉由資訊科技進行政策參與，網路輿情成為政府治理中重要一環。解讀民意的工具也從傳統的民意調查，加入了網路輿論分析。做好網路輿情議題管理，並經由透明治理、智慧生活、智慧國土等政策，達到電子民主的政策回應。 至於假新聞的虛假程度可依據嚴重性不同而區分成完全虛構(全部無中生有)、明顯錯誤(說法顯然出錯、與事實不符或曲解事實)、似是而非(正確說法與錯誤說法互相參雜)、訊息不全(相關說法不夠精準、資料不齊或欠缺)、反映真實(正確事實的陳述)。智能政府面對假新聞的處理工具包括法規規範、事實查核與媒體素養教育，要使用何種工具應視假新聞的性質而定。未來課題與展望 公務服務應當隨著時代不斷進步，結合不同新興科技提供更優質的服務。最大的忌諱就是流於形式追新，沒有讓創新的做法落實到人民真正需求。開放政府更是電子化政府的重要核心，非機密資訊應盡量向人民公開，讓人民有更多政策參與與監督的空間。相信電子化政府可邁入更貼近人民需求、創造人民更高滿意度的下一步。 更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

內政部於108年7月1日起試辦跨直轄市收辦土地登記案件、試辦項目包括住址變更登記、姓名變更登記、門牌整編登記等7項簡易案件類型。為因應未來辦理登記類型將有涉及農業用地移轉登記相關法令，本局特別聘請私立宏國德霖科技大學古美和兼任助理教授擔任講師，主講「農業用地土地登記實務」課程，透過古老師解說，了解農業用地登記時應注意事項及實務上常用相關條文，以期增進審查同仁及地政從業人員對於農業用地土地登記之了解。耕地及農業用地定義一、耕地(一)指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。 (農業發展條例第3條第11款)(二)出租人依耕地三七五減租條例第19條第2項規定，為擴大家庭農場經營規模，申請收回與其自耕地同一或鄰近地段內耕地自耕者，所稱「耕地」及 「自耕地」認定：（內政部102.8.13台內地字第1020275696號令）1.依都市計畫法編為農業區、保護區內依法供農、漁、牧使用之土地。2.依區域計畫法編定之農牧用地、養殖用地。3.國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前1、2規定之用地。4.同條例第15條第1項「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權」，所稱耕地比照上開規定辦理；至同條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」係指經依法編定或變更為上開土地以外之情形。二、農業用地(包含耕地)(一)農業發展條例第3條第10款「農業用地」定義：農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：1.供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。2.供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨 場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。3.農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。(二)農業發展條例第3條第12款「農業使用」定義：農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關農業設施或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。農業發展條例修正實施時間一、「農業發展條例」部分條文提及「本條例修正施行前」與「本條例中華民國89年1月4日修正施行」前或後之時間認定問題，修正施行前係指89年1月27日（含）；而修正施行後則係指89年1月28日（含）。(法務部89.4.18（89）法律字第011874號函)二、農業發展條例部分條文中提及「本條例中華民國92年1月13日修正施行後」之時間認定，係指92年2月9日（含）以後；本條例第17條所稱「本條例修正施行前」時間認定，係指92年2月8日（含）以前。農業保護政策一、辦理耕地分割，如該耕地有違法使用時，應同時將違法使用情形，送請區域計畫法或都市計畫法主管機關妥為處理。(內政部89.8.3台內地字第8910327號函)二、基於落實農地農用政策及提高行政效能考量，都市計畫農業區、保護區土地，已非屬農業發展條例第3條第11款法定之耕地定義，地政事務所辦理分割、測量或移轉時，如發現有違規使用情事，應同時逕行報請直轄市或縣(市)政府區域計畫法或都市計畫法主管機關依法核處，與同條例第16條或第31條規定無涉。 (內政部92.10.27台內地字第0920014271號函)更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

整體開發的概念整體開發是指將一定範圍內土地重新規劃整理，配合都市發展政策，設置相當公共設施，改善市民生活品質，而政府以取得的可建築土地來回收開發成本，使公私互蒙其利，其常見方式有區段徵收及市地重劃（如圖1）。圖1、整體開發概念（區段徵收、市地重劃）示意圖整體開發的目的是追求公平及增加全體效益，但公平不應僅是齊頭式平等，更應為立足點的平等。如早期土地若被劃定為道路用地，僅能拿取補償費，但如被劃定為商業用地或住宅區，卻能坐享增值，一線之隔卻天差地遠。以區段徵收及市地重劃等整體開發方式辦理，則是讓開發區內的所有權人都一起分擔公共設施、一起享受開發利益，趨近真正的公平正義。另外，如何使開發效率極大化是整體開發另一重要的課題。少數人利益受到減損，但能增進全體的效益，即為有效率。如：整體開發可能會影響到少數人的居住權、遷徙自由，但開發後能提升環境品質、增加產業產值、帶動區域發展…...等，增添社會整體的效益，即達成整體開發之效率。過去的困難與突破臺北市辦理的整體開發案例並非一帆風順，其遭遇之困難與解決方法，整理重點如下：一、日據時期重劃案地籍疑義之處理日據時期，臺北市重劃案件多位於中山區一帶，惟當時僅完成換地計畫（規劃）與通知，地價找補、地籍變更登記等作業尚未進行，直到光復後的60年代始陸續完成後續作業，但由於年代差距及日據時期採用度量衡單位與公制不同，導致建築線位置一直有所爭議，每當該地有建案就需重新釐清地籍；後來與本府都發局研商解決方法，採以都市計畫寬度為主，如建物與既有地籍線與都市計畫寬度不一致，則依現地為準，減少對民眾的影響。二、領回抵價地制度之演變原本區段徵收是以現金補償為原則，但為能使土地所有權人共享開發成果，而設計抵價地的制度。然而過往的制度是先發給現金，再賦予土地所有權人有優先買回的權利，但面對大面積的區段徵收案，政府前期資金需求甚鉅，難以籌措。現經過修法後，雖仍以發給現金補償為原則，但土地所有權人可選擇申請以徵收後可供建築之土地折算抵付，共享未來開發利益，也因此提高了參與開發的意願。三、抵價地計算基準由面積主義到地價主義區段徵收之抵價地，在平均地權條例及土地徵收條例未明文規定以地價或面積為計算依據前，全國相關案例作法都以面積為計算基準，且為公平起見，常於每個街廓都留設抵價地，但此種作法，使得土地位置零散、不利於使用，致土地所有權人常有所不滿。為解決此種情形，臺北市建議改以地價權值做基準，經向內政部請示後，內政部不僅認為未逾越法令，甚至納入後續施行細則的修法內容，此改變是臺北市經驗對全國法令的貢獻。四、避免開發區內地價比值差距懸殊民眾可領回的區段徵收抵價地面積依權利價值的比值來計算，而非僅依土地面積大小而論，故同一區段徵收區內，若地價差異過大，可能造成領回抵價地面積的不公，甚至配回部分超過原有面積的情形。如表一所示，甲持有之土地面積僅乙的4分之1，但因地價差距懸殊，致權利價值計算後，可領回抵價地面積與乙相同，如甲持有土地之原地價更高，則甲可領回之抵價地甚至會比原有面積更多，故勘選區段徵收範圍時，應留意區內地價差異，勿將差距懸殊者規劃成同一案，以免造成以小搏大的不公問題。表1、地價比值懸殊造成領回抵價地面積問題五、安置住宅之演變早期區段徵收採區外安置，將拆遷戶安置於本府所興建之國民住宅為主，但受限於國民住宅條例等相關法規之規定，僅少部分符合國宅資格條件者可獲得安置，無法滿足區內拆遷戶需求。嗣因國民住宅條例廢止，故臺北市配合修正作法，改為區內安置，於區內劃設專案國（住）宅用地，興建專案國（住）宅，放寬申請資格，並提升居住品質。至今又進化為專案住宅，相關安置資格及條件均以法制化的安置計畫，明文規範，降低爭議。現在的成果臺北市目前已辦竣及辦理中的整體開發區面積達2144.6公頃，約占臺北市都市發展用地比率的16%，取得公共設施用地總面積超過800公頃，且大多屬於無償取得，不僅提升市容環境品質，也減輕政府財政壓力（如圖2）。圖2、臺北市整體開發現況近期臺北市辦竣的整體開發案有文山一期及南港三期市地重劃案，現正辦理中的有北投士林科技園區區段徵收案。其中文山一期市地重劃工程在開發思考上將原有樹木保存公園用地內，並配合景美溪堤岸既有櫻花林木種植櫻花樹，而且為了維護生態永續，使用透水鋪面與透水性側溝，打造前瞻、愉悅、宜居、兼顧樹木保護及生態景觀之智慧永續社區（如圖3）。圖3、文山一期市地重劃案南港三期市地重劃案，作為東區門戶計畫的先鋒，不僅取得了車站及文創中心用地，還擴大保留瓶蓋工廠的歷史建物、縫合開發區內外的公共設施，讓道路、維生管線銜接順暢，更納入環保永續智慧生態的思維，在新闢公園中設置直飲台、節能減碳的LED燈、透水性鋪面人行步道、保水量17.3噸的滲透性側溝、綠色交通Youbike站等設施，做為臺北市智慧生態示範區，為南港居民打造更美好的家園，朝宜居城市的目標大步邁進（如圖4）。圖4、南港三期市地重劃案北投士林科技園區區段徵收案，係為串連內湖科技園區及南港軟體工業園區等產業軸帶，打造本市高科技產業創新走廊，除區內引進智慧生態的作法外，辦理過程中採先建後遷，降低開發對拆遷戶的衝擊。整體開發要能順利完成，溝通協調是個關鍵，北投士林科技園區案就是當中的典範，地政局土地開發總隊訂立「小蜜蜂計畫」，以「敲開民眾的大門來直通民眾的心門」的精神，不停與民眾溝通，減少開發過程的不實訊息、提高民眾與政府間的互信，讓整個開發案順利推展，小蜜蜂計畫更榮獲政府服務品質獎的肯定。圖4、北投士林科技園區區段徵收案未來的課題與展望整體開發還有很多進步的空間，如因違建滋生、安置人數及費用的增加等問題影響，未來的拆遷安置將會更加困難；另外臺北市屬於發展成熟的都市，市區內已無大面積平坦土地可供開發利用，尋找新的整體開發區亦是困難重重，且都市土地若開發殆盡，未來都市成長發展、策略性需求又該如何處理？而文資審議、老樹保留等亦深化臺北市辦理整體開發業務的難度。除了上述問題外，如何與都市計畫緊密搭配，營造更好的宜居城市也是未來要特別注意的課題，以內湖區的經驗來說，該地可謂臺北市整體開發案數量最多的地區，但早期都市規劃對於交通成長的估算不足，以致於現在內湖科學園區的交通窘境。整體開發是臺北市發展的一大利器，但上述課題還需要大家深入的思考。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

　　不動產價值龐大，影響人民財產權益甚鉅，然而在不動產估價執行過程中，經常面臨許多法律爭議；因此，培養基本的法律知識，藉以維護自身權益，格外重要。地政局與台北市不動產估價師公會特別聘請璞實法律事務所池泰毅所長擔任講師，主講「不動產估價法律爭訟案例解析」課程，透過池所長精闢且生動的演說，藉著各類爭訟案例的解析，了解不動產估價師執行業務時有哪些應注意事項及應盡的專業職責，以期減少類似的不動產估價爭訟案件。不動產估價爭訟案例解析　　不動產估價產業於民國89年正式法制化，明確規定領有不動產估價師開業資格者，於受託後，得辦理土地、建築改良物、農作物改良物及其權利之估價業務。隔年(民國90年)訂定的不動產估價技術規則，規定了不動產估價師應遵循的估價程序與方法。在法院面對不動產估價爭訟案件時，法官常以是否符合法定要件的角度來檢視與判決，例如是否確認勘估標的資料、是否採用2種以上估價方法等事項進行審判，至於有關價格專業的認定，法官多予以尊重，以下例舉2種案例說明。　　案例1為債務人拒不告知勘估標的確切的數量及位置，而估價師僅依執行債權代理人的片面陳述，即依錯誤的資訊製作估價報告書，法院審理時認為不動產估價師估價時應依不動產估價技術規則規定，確定估價基本事項、擬定估價計畫、蒐集資料、確認勘估標的狀態……等，並至現場勘查，確認勘估標的之基本資料及權利狀態，本案估價師因應注意而未能注意事項之故，造成債務人財產損失，判決估價師需負過失責任。為避免發生上述類似情形，池所長建議，估價師得聲請執行法院調查確定後，再據以推估價格，以減少風險。　　案例2為估價師僅採用「問卷調查法」的結果計算房屋「外觀瑕疵」之價值減損率，法院在審理時認為估價師未依不動產估價技術規則規定，採2種以上估價方法推算勘估標的價格，且未於估價報告書中敘明因何特殊情況致不能採取2種以上方法估價(意旨係為協調不同估價方法之估價結果差異，以決定適當價格，避免單一估價方法的估價結果有失偏頗)，顯見估價過程有諸多未洽之處，判決該估價結論當無可取。池所長建議，估價師估價時應以2種以上方法推估，若僅能使用一種估價方法時，應於估價報告書中敘明。結論-專業責任的重要　　不動產估價的爭訟案件，在法院審理時大部分係審理是否符合不動產估價技術規則的規定，所以池所長建議不動產估價師於執行業務時，應遵守不動產估價技術規則等相關規定，並妥善保存工作底稿及佐證，同時以法院相關爭訟案例為借鏡，提醒專業責任的重要，以保障估價師的權利。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

何謂商用不動產？其核心概念與種類為何？影響商用不動產市場因素有哪些？信義全球資產管理公司名家經理人─歐人彰資深協理與蕭信余專案經理為大家解析商用不動產市場與趨勢。商用不動產概念與種類 具有「租金收益」及「資本利得」為商用不動產之核心概念。其種類有辦公大樓、零售百貨、旅館、廠辦大樓、土地、醫院、休閒產品、其他（宿舍、住宅）等，而國內大多以辦公、廠辦、零售、旅館四種為主：■辦公：一般常用的商辦大樓，依A、B、C分級。A級以上的辦公室通常集中在少數的機構法人手中，因此以出租居多，較少轉手。■廠辦：一般指在工業區土地上做辦公室使用的大樓。使用用途的限制多，價格相對較低。■零售：沿街型商店街、百貨公司、量販店、購物中心等。零售業的租金高低落差大，因不同業種及坪效差異大。零售商場的租金慣採用包底抽成制度。■旅館：國際觀光旅館、一般觀光旅館、一般旅館、民宿等四種。旅館類一般可分為『旅館業包租』及『開發商委託經營』兩大類。旅館業包租的租金除了一般像辦公大樓以坪計算外，有時也會採用包底抽成制度。 影響商用不動產市場的因素 商用不動產受全球經濟影響很大，由於美中貿易爭端，影響投資信心，以及美國聯準會Fed逐步升息、英國脫歐等影響，多數經濟預測機構預估今年全球經濟成長力道將放緩。經濟合作暨發展組織OECD 3月最新預測，全球經濟成長率降至3.3%；全球知名經濟預測及商業諮詢機構IHS Markit 預測今年全球經濟成長下修至2.8%。 國內經濟成長亦影響商用不動產，主計總處初步統計2018經濟成長率2.63%，預測2019年經濟成長率2.27%，國內經濟成長趨緩。另觀察國內幾個影響商用不動產之經濟指標，如台股指數、外銷訂單、工業指數、零售及餐飲(圖1)，以及金融指標，如房貸利率、貨幣供給(圖2)等，整體而言，商用不動產朝溫和平穩發展。圖1：國內經濟指標圖2：國內金融指標 臺北主要商用不動產市場—以辦公室市場為例 臺北市辦公室價格於2016年第1季達高峰，於2017年第2季最低，至2018年第4季逐漸回升。辦公室平均租金於2016年第3季為最低點，自2017年第4季起向上持續爬升。(圖3)圖3：臺北市辦公室價格及租金走勢圖 臺北市辦公室空置率從2015年第4季起下滑至2017年第4季，2018年第1季因新增大量辦公量體致空置率回升，至2018年第4季去化量大於新增供給量，空置率降至最低。(圖4)圖4: 臺北市辦公室空置率走勢圖 現階段臺北市辦公室空置率回降到6%以下，供過於求的情況有所改善，台商的回流也增加需求面成長的預期，加上許多老舊商業大樓進行都更，重建期也需要辦公空間，故未來辦公室交易似有逐漸熱絡的趨勢。結語 商用不動產受到國內外經濟環境及景氣影響很大，因為使用者大多為產業經營者，所以全球經濟趨勢、國內經濟成長率、金融指標、房地產指數等因素，都會影響商用不動產市場。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

何謂土地徵收　　土地徵收，參照司法院釋字425號等解釋，係指國家為公共事業需要，依法定程序，對於人民財產權予以強制剝奪並給予相當或合理補償之行政作用。徵收既屬國家作用，因此須由中央主管機關內政部代表國家為核准徵收，徵收處分機關為內政部；至於補償決定事屬徵收執行機關即直轄市、縣（市）政府權責，故補償決定機關為直轄市、縣（市）政府。又因土地徵收係對民眾財產權之強制剝奪，若屬公有地自不能成為徵收財產權客體；至於徵收財產權客體包括土地及土地改良物，權利內容包括所有權及他項權利。另徵收既屬財產權剝奪，當徵收補償費發放完竣或申領抵價地核准通知送達後，土地所有權人等權利即消滅，而歸國家所有，故徵收係屬原始取得權利之原因。又土地所有權人為了公共利益受特別犧牲，故徵收除需符合正當法律程序，具備公益性及必要性外，亦應給予合理或相當之補償。土地徵收合法要件　　土地徵收合法要件包含程序合法及實質合法要件，說明如下：一、 程序合法：徵收程序應依土地徵收條例規定辦理，需用土地人需踐行公聽會程序，另依土地徵收條例第11條規定徵收前需依市價先行與所有權人協議價購，協議價購不成始得檢具相關書類申請徵收，且應注意不可使公聽會及協議價購程序流於形式。中央主管機關核准徵收後，各直轄市、縣(市)政府接到內政部核准徵收函應即公告30日，並以書面通知相關權利人，於公告期滿15日內發給補償費。二、 實質合法：土地徵收，乃國家對受憲法保障之人民財產權所為具目的性之強制侵害，係國家為實現所欲興辦公共事業之公益的最後不得已措施，故徵收除應確實遵守相關法律規定之徵收要件及程序，給予人民相當之補償外，並應符合憲法第23條及行政程序法第7條規定之必要性與比例原則，方符憲法保障財產權之意旨，使所欲實現之公益與私益維護得以兼顧。從法律觀點談撤銷、廢止徵收　　土地徵收後，需用土地人應切實按核准計畫及所定期限使用，若後續執行時發生因徵收當時不可預見之事由，導致原徵收錯誤或缺乏必要性，需用土地人得依土地徵收條例第49條規定辦理撤銷或廢止徵收，以保障及維護民眾權益，避免浮濫徵收。　　依土地徵收條例規定，撤銷或廢止徵收係針對已公告徵收之土地，於徵收完成後，所欲興辦之公共事業尚未依徵收計畫完成使用前，若有土地徵收條例第49條規定原因，例如因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內，或已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要等原因，得由需用土地人向中央主管機關申請撤銷或廢止徵收，或由原土地所有權人向直轄市、縣(市)政府或中央主管機關請求撤銷或廢止徵收，循序再由中央主管機關決定。　　由此可見，除政府具有撤銷、廢止徵收之主動權外，原土地所有權人亦具有公法上之請求權，在政府未主動辦理撤銷或廢止徵收時，原土地所有權人得向直轄市、縣(市)政府或中央主管機關提出請求撤銷或廢止徵收，以保障、維護自身權益。撤銷、廢止徵收之效力　　撤銷徵收後，徵收溯及既往失其效力；廢止徵收後，徵收往後失其效力。於一定條件下回復原有權利狀態，原土地所有權人需繳回補償費，原有土地則發還給原土地所有權人。行政程序法有關撤銷、廢止之適用　　撤銷或廢止徵收不排除適用行政程序法第117條或第122條有關撤銷、廢止原處分之規定，由於土地徵收條例第49條針對撤銷、廢止徵收之法定要件明確，倘發生無法適用第49條第1、2項規定之情況時，例如徵收後原土地所有權人願意改以設定地上權方式無償提供土地興辦公共事業，此時已無徵收必要，就有可能適用行政程序法第122條規定廢止徵收。　　值得注意的是，行政程序法有關撤銷、廢止原處分之規定，並不賦予人民公法上之請求權，意即，原土地所有權人僅得以陳述意見或陳情等方式「促使」原處分機關辦理撤銷、廢止徵收。　　另外，引用行政程序法第122條規定辦理廢止徵收時，亦需考量廢止徵收之一致性、通案性處理原則，以確保廢止徵收之公平性。又倘廢止徵收後依現存之事實與法令狀態，行政機關仍有義務再作成相同內容之處分(徵收)時，應不得廢止徵收。結論　　為確保徵收之適法，土地徵收條例第49條規定針對徵收錯誤或徵收後因情事變更導致徵收喪失必要性等情況，賦予原土地所有權人撤銷或廢止徵收之請求權，更督促政府對於徵收土地的程序更加嚴謹處理，政府亦應定期檢討徵收後土地是否達成徵收目的及公益，針對不合時宜之徵收適時予以修正，以增進人民對政府之信賴與整體社會之利益。　　更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載108年5月10日「撤銷或廢止徵收法令及爭訟案例解析」課程回顧、106年8月11日「土地徵收行政爭訟及實務案例分析」課程回顧。

詐騙手法有跡循 利字當前莫輕信 詐騙集團常用的手法，首先是取得你的信賴，比如會找在地的專業公司或知名品牌讓你產生信賴感，再來是利誘，以對方虧錢或可以獲得高額利潤來吸引你，最後是讓你相信他們的專業跟權威。歸納起來，他們有三個特徵，第一個特徵，他們會說自己非常厲害，賺了很多的錢；第二個特徵，他們會說自己認識很多有頭有臉的名人；第三個特徵，他們會說現在有非常好的機會要告訴你，讓你能夠賺大錢。遇到以上狀況，千萬要冷靜思考，以免吃虧上當。交易流程概念清 事事弄清較安心 不動產交易的流程，一般可分為簽約、用印、完稅跟交屋四個階段。簽約指的是雙方出來簽約，記得要確認身分跟核對權狀字號，如果是代理人，一定要有授權書；用印就是一些過戶的文件要蓋章，賣方需要檢附印鑑證明，去申請印鑑證明時，戶政事務所會問你要做什麼？印鑑證明上面是可以指定用途的，清楚的記明用途可以保護自己；完稅是指申報完土地增值稅跟契稅，將稅單拿去把該繳的稅繳清。 交易過程中，買賣雙方都有擔心的風險，就買方來講，第一是怕賣方跑掉或遇到假屋主，此時，辦約定價金的履約保證，可以預防屋主在房屋過戶前，將款項先行拿走；第二是怕房子有瑕疵或沒辦法過戶，無論在簽約、用印、完稅、交屋作每個手續前，都要調當下的謄本，看看有沒有被限制登記；第三是怕原抵押權沒有塗銷，你可以在過戶前，請賣方出具餘額證明，確定賣方的實際欠款金額。 接著，如果是賣方，你會擔心什麼？第一個，擔心遇到假買方，只付了頭期款，房子就被過戶掉；第二個，擔心買方直接把貸款取走，第三個，擔心未過戶前先被辦理抵押權設定。在過戶前，可以要求看買方的抵押權設定契約書，建議約定買賣連件辦理抵押權設定，並且限定只跟金融機構借錢，避免跟地下錢莊借錢，再來可以向銀行索取指定撥款委託書，指定銀行撥款的流向，避免貸款被取走。買屋交屋不馬虎 魔鬼細節不輕忽 一般人都是在資訊有限的情況下決定買房子，尤其是預售屋。我建議買房子要看建照平面圖，因為上面會有很清楚標示它的尺寸，還有結構圖，看樑柱位置及方向，可以算實際的牆壁厚度，還有水電配置圖，看看管線到底怎麼牽？最好也看看樓上跟樓下的平面圖，為什麼？萬一，樓上作客製化變更，如果你的臥室上面，變成了廁所，糞管從你房間的上面穿過呢？你也可以參考公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則，裡面對應該以書面提供予購屋人審閱的重要交易資訊都有規定。買賣房子是件美好的事，事前防範、注意，可以避免產生糾紛。 更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

租賃房屋就像談一場戀愛，房客欣喜遇見一見鍾情之房屋，總是急著下訂與簽約，搬入居住後，始發現許多權利義務未於契約約定清楚，形成相愛容易相處難之情境，租賃期限一到，不是單純將房屋還予房東即可，還要一一點交設備與屋況，形成如何和平分手原來也是一門學問；還有可能遇到惡房東或房客情形，就好比遇到恐怖情人一樣。 臺北市政府地政局為協助民眾面對租屋的眉眉角角，能租的安心及放心，訂於4月19日(星期五)下午2時至5時，於臺北市地政講堂(臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號)舉辦「租屋戀愛學」講座，特別邀請崔媽媽基金會劉律師琦富擔任講師，讓市民輕鬆掌握租屋大小事，開心談一場租屋戀愛。歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名(即日起至4月18日或額滿為止)。承辦單位聯絡方式承辦單位：臺北市政府地政局地權及不動產交易科聯絡人：李沛頴電話：02-27208889/1999轉7439傳真：02-27232568E-mail：oa-1113@mail.taipei.gov.tw

前言 徵收補償主要係對財產權損失所做之補償，而「財產權」的概念源於為部族共有，例如臺灣原住民獲取獵物相互共享。隨著人口繁衍、領域擴張後出現衝突，人類選出頭目，由頭目支配資源及人力，逐漸形成國王所有。當國王統領土地逐漸擴增至不易管理後，則將部分領域分封諸侯。而當諸侯領域過大難以管理時，再將部分領土恩賜領主。 隨著時代進到重商主義，商人透過貿易、航海冒險找資源及殖民地，有財富後便與國王、諸侯們交易，而交易出現對價取得，商人付出對價取得之土地就不再是國王、諸侯或領主所有，而「我要如何保障這個產權不會任意被國王、諸侯或領主剝奪及收回」，這裡即產生所有權的概念，後來透過集權主義演化成資本主義，再透過現在法令的保障形成所謂的財產權。 圖一：所有權(財產權)的演進拆遷安置之基礎理論與法規一、徵收補償之內涵 大法官釋字第400號解釋明示，憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。如因公用或其他公益目的之必要，國家機關雖得依法徵收人民之財產，但應給予相當之補償，方符憲法保障財產權之意旨。二、徵收安置法令之變革 內政部最早於79年2月6日訂頒之區段徵收作業補充規定，其中第5條第3項明訂區段徵收土地計畫書應記載原住戶之遷移安置計畫，惟該規定無實質內容及強制力。嗣於92年1月23日區段徵收實施辦法第17條明訂，徵收計畫書針對合法建築改良物應訂定拆遷安置計畫，且需報送內政部審核。而至101年1月4日土地徵收條例新增34條之1規定後，明確把安置對象擴大至徵收公告一年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口，且臚列安置計畫內容的項目，如安置住宅、購置住宅貸款利息補貼、租金補貼等。臺北市區段徵收安置措施 臺北市區段徵收安置措施除補償所有權人因徵收造成財產損失之外，更為補貼民眾額外造成之不便及其他成本，訂有騰空點交獎勵金、遷移費、安置費用或承租社會住宅、自動搬遷行政救濟金等規定，另考量拆遷戶之居住權，特規劃安置住宅供拆遷戶承租或承購。 臺北市安置住宅隨時代而有不同規劃(圖二)，早期以興建之國民住宅安置建物全拆之所有權人，因安置資格限符合國民住宅條例承購、承租資格條件者，造成部分居民同為拆遷受損，卻未能獲得安置；為因應眾多且同屬特別犧牲之拆遷戶，爰衍生出擴大安置對象的專案國(住)宅以滿足需求，即產生部分國宅及部分專案住宅的型態。 隨著法規演進，國宅實施緩建政策，因國宅品牌形象、設計規範、坪型大小、造價等不符合現代需求，故都市計畫已不劃設國民住宅用地，因此專為提供拆遷戶居住之專案住宅隨著時空背景孕育而生，且考量住宅區鄰里公共設施需求，增加相關支援性服務設施。 圖二：臺北市區段徵收安置住宅的演進案例分享與省思 以近年來臺北市區段徵收安置計畫較具代表的案例士林官邸北側地區(官北)及北投士林科技園區(北科)，下列問題值得省思：一、士林官邸北側地區區段徵收 (一)專案住宅坪型問卷調查成果與實際配售結果大相逕庭。 (二)配售選屋規則為先主配後增配，主配拆遷戶全部選擇最大坪型，增 配拆遷戶無最大坪型之住宅可供選配，僅能選擇小坪型住宅，導致 家庭失和、近鄰爭吵及民眾不滿等事端。 (三)專案住宅以成本價計算，價格遠低於當時周邊市價行情，1年4個 月內轉售(移轉)達59.78%。二、北投士林科技園區區段徵收 (一)借鏡官北案例，為避免戶有過度安置情形，爰專案住宅採單一坪型 設計，主配及增配同時抽籤選配(但開發期間居民仍多次陳情室內 房數及坪數，應考量家庭結構差異進行規劃)，以減少住戶間之紛 爭。 (二)專案住宅以成本價計算，價格遠低於本市一般住宅價格，7個月內 轉售(移轉)達18.60%。結語 區段徵收本身就是侵犯私有財產權之行為，依照憲法跟法律對財產權之保障，政府應給予受侵犯者適當之補償，對於原住戶之居住權亦應有妥善安置規劃，此必須本於特別犧牲特別補償的思維，以制定符合規劃效率與公平之方案。更多詳細內容，歡迎參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

為提供民眾正確的房地產規劃觀念、地政法令常識及分享都市土地開發實務，臺北市政府地政局規劃108年｢地政講堂講座｣，預定舉辦10場次。本年度講座邀請各界專家學者，由達麗建設事業股份有限公司法務協理廖政雄、德霖科技大學助理教授古美和、耀南法律事務所律師蔡進良等人擔任講師，開設｢不動產詐騙案例說明及預防｣、｢土地開發實務經驗之分享｣、「農地用地土地登記實務」、「租賃專法之房東房客知多少」等課程。 課程內容多元豐富，歡迎民眾踴躍報名參與，請至地政線上報名系統完成報名作業，更多地政講堂資訊請至臺北市政府地政局網站地政講堂專區查詢。

不動產價值高，常為不法之徒覬覦之目標，看到日前發生假買屋真詐騙案，您一定想要知道，該如何加強注意防範，做出正確的判斷與選擇，來保障自身財產安全呢？讓我們告訴您！ 臺北市政府地政局將於108年1月29日(星期二)下午2時至5時在臺北市地政講堂(臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號)舉辦「不動產詐騙案例說明與預防」專題講座，邀請到達麗建設事業股份有限公司法務部廖協理政雄擔任講師，歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名。（即日起至額滿為止）。承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市古亭地政事務所聯絡人：范玉枝電話：02-29355369轉105傳真：02-29328922E-mail：fw_1025@mail.taipei.gov.tw

創意的重要性　　「廣告時代（Advertising Age）」雜誌發行人Joe Capper有云："Change or Die（不變革，毋寧死）"，由於現今21世紀的全球化（Globalization）及自由化（Deregulation）趨勢，造成了各行業競爭激烈，遊戲規則隨時被改寫，且由於資訊暢通發達，社會大眾能在短時間內接收大量資訊，因此對產品的要求也變高；再加上科技日新月異，產品的生命週期隨之縮短。正如美國創業家布雷克・麥柯斯基（Blake Mycoskie）及管理學大師湯姆．彼得士（Tom Peters）所言，「身為創業者，你一定要有創意，讓自己能從眾聲喧嘩中被聽到！」、「這是個瘋狂的時代，絕對需要瘋狂的組織和員工來對付速變、瞬變、多變的外在環境。」，擁有創意思維，才能趕上不斷改變的商業環境。創業應有的六個認知一、要有夢想、熱情與堅持，才能不畏創業過程的艱苦。二、要有自己的創意特色，才能在既有的市場裡走出自己的路。三、離開舒適圈開始吃苦，要問自己準備好了嗎？四、創業有風險，計畫跟不上變化。阿里巴巴集團董事長馬雲在創業之初是從事語文相關工作起家，並非一開始就發展網路商業。五、失敗經驗最珍貴。臺灣的中小企業，能夠經營超過30年的只有4.7％。六、要懂得利用政府與民間資源。　　成功的創業，代表著能夠永續經營，不但商品要有特色（例如好吃、好用、方便、迅速等），經營者還必須要有誠信，一旦失去客戶的信任，便無法在市場上立足。國際創業趨勢　　根據全球創業觀察（Global Entrepreneurship Monitor, GEM）於2013年所做的調查，媒體對創業成功報導，臺灣居創新經濟體第一，創業意圖則居創新經濟體第二，且女性創業率為5%（即每百位女性中有5位正處於新生創業階段），在亞洲已開發國家中僅次於新加坡（8%），高過於日本（3%）及南韓（4%），但略低於亞洲開發中國家（13.86%）及美國（10%）等國。　　群眾募資（Crow Funding）為近年新興起的商業模式，替有創意、創新及創業想法的民眾，向消費市場提案獲取產品開發資金，並同時驗證市場。全球目前最大的群眾募資平台為KICKSTARTER，自2009年成立以來，已為3萬多個提案募資成功。　　另一個新興創業型態則是共同工作空間（Co-Working Space）。許多團隊在創業初期，資金並不充裕，辦公場地的租金往往占了最大支出，因此許多大城市皆以低廉的租金甚至免費提供共同工作空間，不但解決個人工作者或小型新創公司對於辦公環境的需求，且來自各方的新創團隊能隨時連結資源並激盪創業想法，例如臺北市的CIT（Center for Innovation Taipei）、新北市的新北創力坊及新加坡的BLOCK71。臺灣的創新創業環境　　臺灣的創業浪潮時代，可以分為三個時期（表1）。表1　臺灣創業浪潮時代　　在現今的商業環境下，良好的創意要成功轉變為可以獲利的產品，往往需要借助產、官、學界的資源。目前臺灣的創業環境具備許多優勢，例如手機滲透率全球第一、產業聚落競爭力全球第一、多項科技產品產值全球第一、寬頻網路滲透率全球第二及液晶電視滲透率全球第二等，公部門為了提升創業環境，也開設了創業諮詢服務專線（0800-589-168）和相關實體及數位課程，並提供創業貸款及中小企業財務管理輔導。創意打造酷城市　　所謂「創意城市」，就是用創意發揮在地特色，結合創新創業與文創，打造城市的創意經濟與城市美學。德國「明鏡週刊」曾以「歐洲的酷城市」做專題介紹，文中指出一個城市酷不酷，將是新世紀的城市競爭力關鍵。例如荷蘭阿姆斯特丹除了鬱金香、風車、漂浮屋等特色外，近年更發展綠色經濟，利用創意使資源能夠循環再利用，同時也能達到城市的永續經營；法國巴黎的艾菲爾鐵塔與香榭大道互相呼應，營造出極富魅力的氛圍，也源自創意打造而來。如果一個城市重視創意與創新創業，可吸納更多創意人才進駐，形成群聚效應，使城市更有創造力，不僅改變城市風貌及產業生態，也使城市更有文化氣息，能吸引更多觀光客造訪。　　又以新加坡為例，2011年新加坡政府建構實體之創新創業園區，改裝整修廢棄工廠為創業基地，除了提供新創企業較便宜的租金以培育新創團隊，亦挹注政府資源協助新創業者開拓國際市場，吸引大批國際知名創業投資和加速器進駐新加坡。經過多年發展，新加坡建構完整創新創業生態體系，至今已成功孵化近300家新創企業、超過1,000名新創業者進駐。新加坡政府為強化串聯新加坡與美國的創新創業生態圈，又在美國矽谷設立「BLOCK71 San Francisco」創業平台， 由新加坡擁有最大創業空間的投資公司、新加坡大學與新加坡電信Innov8基金共同成立，協助新加坡新創企業打入美國科技創新市場，同時提供對東南亞市場有興趣的美國創投基金或新創企業，切入東南亞市場的管道與機會。結論　　臺灣面臨青年低薪問題，薪資成長遲滯，欲解決此問題必須整合產、官、學的資源提升競爭力，建立創新創業的生態系，以提供創業及就業機會。相對於新加坡政府的積極，臺灣公部門相對保守；為提升國家競爭力與協助青年職業發展，亟需注入青年創新創業活力，協助青年創業圓夢，亦為注入經濟活水要項之一。更多詳細資料及講座精彩回顧，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

前言　　現代人生活、工作中，幾乎人手一支「智慧手機」；打開電視，各種不同的「智慧家電」推陳出新；全球各大都市也都不斷宣示「智慧城市」的藍圖……我們的日常生活，似乎漸漸被「智慧○○」所包圍，然而，究竟什麼是「智慧」呢？什麼樣的城市才能稱得上「智慧城市」呢？智慧城市的定義　　首先，我們以四個層級來說明「智慧」的構成（圖1）：一、資料（Data）：如外業測量求得的坐標、航空攝影相片等。二、資訊（Information）：將資料去蕪存菁加以整理，即成為對使用者有價值的資訊，如地形圖、各式主題圖等。三、知識（Knowledge）：由數個資訊以不同的分析方式構成，例如將地形圖與地籍圖進行套疊分析，以了解房屋有無越界建築情形，或利用環域分析了解某位置方圓100公尺內有幾家電動玩具店等。四、智慧（Wisdom）：彙集各種不同領域之知識而產生，以輔助決策，例如防災決策即需要氣象、地形、水文、土壤、三維建物等各類領域的知識。圖1　由資料到智慧　　維基百科對智慧城市的定義為：把新一代資訊科技充分運用在城市的各行各業之中的基於知識社會下一代創新（創新2.0）的城市資訊化高階形態，實作資訊化、工業化與城鎮化深度融合，有助於緩解「大城市病」，提高城鎮化品質，實現精細化和動態管理；而國際數據資訊有限公司（IDC）則認為一個城市要稱得上智慧城市，當地政府需要有良好的覺察力，懂得使用前瞻新科技（例如雲端、巨量資料分析、行動裝置、社群媒體等），來增進市民生活品質、驅動商業投資，並帶動永續經濟發展。在IDC的定義下，是否為智慧城市之重點並非取決於使用了多少資訊科技，而在於能否彙集不同領域之知識，並做出綜觀全局的判斷。智慧城市的發展歷程　　以政府機關的角色為例，智慧城市的發展可分為以下三階段：第一階段－Electronic City（電子城市）：主要以布建電子化基礎設施為主，並將紙本資料或申請表格以電子檔案方式於線上開放，以倡導節能減碳，但民眾仍需親至公務機關臨櫃進行身分認證。第二階段－Ubiquitous City（無所不在的城市）：網路建設更為普及（如公用無線網路），同時藉由網路發揮其工作效能，例如可線上驗證申請人身分，或提供網路申辦業務，且可於網路上回復。第三階段－Smart City（智慧城市）：區分不同申請角色，為民眾量身打造客製化資訊，並能進一步創造民眾需求。判斷是否夠「智慧」的四個要件一、有感知能力：建置各類感測器（Sensor），例如手機內的各類感測器、城市內的影像監視器等。二、有通訊能力：例如手機將感測到的光線、傾斜度回傳至中央處理系統（CPU），分布於城市內的感測器藉由網路將資料回傳至控制中心等。三、有運算能力：將所獲得的資料利用演算法進行自動分析、除錯、計算整理得到知識，例如某路段的平均車速。四、有反應能力：依據所獲得之知識進行決策反應，例如在感測到塞車的路段自動調節紅綠燈秒數，或自動通知交通警察到場指揮。空間資訊科學　　空間資訊是任何與地球及其特徵、居民、現象、環境有關的資訊，也是建置智慧城市重要的基礎軟體建設，缺乏空間資訊，智慧城市即無法獲得特定對象的位置，也無法得知其周遭環境之狀態，更無法做出正確的判斷與決策。做為其基礎的空間資料同時描述了空間特徵物的幾何位置（如坐標、位相關係等）及其相關屬性（如溫度、水質、地價、土地使用分區等），在一幾何位置上，這些不同領域的屬性經過分析後即為不同領域的知識。在達成智慧城市的目標之前，必須先經由以下四個階段完成空間資訊的基礎架構：一、資料獲取：利用各式儀器，如全測站經緯儀（Total Station）、水準儀、平板儀等，以航空攝影測量、全球導航衛星系統（Global Navigation Satellite System, GNSS）、光達（LiDAR）、移動式製圖系統（Mobilen Mapping System）等不同方式或技術獲得位置資料。二、資料處理：將資料加以篩選、分析、整理以獲得資訊，常用的工具為地理資訊系統（Geography Information System, GIS）。三、資訊呈現：各種形式的地圖即為地理資料呈現的方式之一，使用者於此階段可藉由資訊呈現而獲得知識。四、資訊應用：將資訊呈現後，結合不同知識進行後續加值應用。結論　　「智慧」是由資料、資訊及知識所一層一層而形成的，因此在宣稱「智慧」時，需要思考的是：有什麼樣的資料？能形成什麼樣的資訊？能彙整成什麼樣的知識？是否能利用不同領域的知識，做出智慧的決策判斷？而能感測到需求，並能利用知識給予正確的回應，才能稱作智慧城市。而智慧城市的智慧程度，即取決於其營運核心－空間資訊系統是否具備多維度空間分析的能力，且當越多不同領域之屬性資料參與交叉分析，並搭配空間位置資料，所呈現的豐富成果將更令人驚豔。更多詳細資料及講座精彩回顧，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

前言 不動產涉及相關判決登記之各個面向，從基本概念、判決文件到登記實務等列舉相當豐富可參循之法令函釋，於課堂上逐一詮釋，摘錄如下：一、判決確定之效力(一) 確認判決確定之本案終局判決有執行力者，以給付判決為限；若為確認判決，則雖為確認請求權存在之判決，亦無執行力。(最高法院26年渝抗字第51號判例)(二) 給付判決依買賣關係取得土地所有權移轉登記之確定判決，係屬給付判決，核與民法第759條規定取得不動產物權之法院判決有間，並無物權效力。 (內政部72.1.13台內地字第134661號函)(三) 形成判決不動產共有人之一或數人訴請分割共有物，經法院判准為原物分割確定者，當事人之任何一造，均得依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記，毋待法院另行判命對造協同辦理分割登記，如訴請判命對造「協同辦理分割登記」，則欠缺權利保護要件。(最高法院80年台上字第1955號判例)二、判決登記之審查(一) 判決與繼承法院共有物分割判決，將有繼承權者漏列或無繼承權者誤列，登記機關得依法院判決主文辦理登記。(內政部83.1.6台內地字第8216481號函)(二) 判決與限制登記共有土地經法院判決分割確定後，辦理登記前共有人之一之部分應有部分經辦畢查封登記，該查封登記未塗銷前，其他共有人持憑法院確定判決申辦共有土地分割登記時，地政機關應先洽原囑託查封登記法院。（內政部88.8.18台內中地字第8804614號函）(三) 申請不動產權利登記者1、持憑法院判決(給付判決)單獨申辦土地登記之權利人，係指判決主文諭知勝訴之當事人。(內政部88.9.10台內中地字第8809530號函)2、權利人依法院判決確定取得土地權利，因故怠於申辦登記，被告單獨申請移轉登記時，應另取得執行名義。(內政部75.12.4台內地字第461736號函)3、就請求分割共有物之裁判而言，法院之判決不論僅命兩造當事人為共有物如何分割之主文宣告(形成判決)，抑併有命兩造就分割結果偕同辦理分割登記(給付判決)之主文宣示，地政機關均准予單獨申請登記。(內政部80.1.8台內地字第888138號函)(四) 對待給付1、法院提存書所載提存金額低於執行名義判決所命對待給付之金額，提存書難謂係對待給付證明書。(內政部72.10.18台內地字第187897號函)2、和解筆錄中有未到期之給付者，俟清償期屆至時，始有給付之義務。(內政部75.10.6台內地字第445814號函)(五) 時效抗辯1、權利人依法院確定判決等文件申辦土地所有權移轉登記，義務人有時效之抗辯權。(內政部81.12.4台內地字第8114492號函；內政部87.9.4台內地字第8793374號函）2、時效抗辯應由當事人自行主張，地政機關無須要求未為抗辯之文件。(內政部76.10.14台內地字第542247號函)(六) 判決共有物分割登記1、判決共有物分割為形成判決，惟其形成力，無由當事人以調解或和解之方式代之，即調解、和解分割共有物，無形成判決所生之形成力。(內政部77.5.3台內地字第594065號函)2、共有物分割涉及權利移轉變動者，性質上屬處分行為，公有土地自應依土地法第25條規定辦理，惟如係經法院判決分割確定者，基於司法機關所作確定判決對當事人（行政機關）具有既判力（民事訴訟法第400條及第401條參照），可無需再依土地法第25條規定程序辦理。(內政部89.4.12台（89）內中地字第8905485號函)。三、地政機關調處依土地法所為調處共有物分割，僅生協議分割之效，不動產標的所有權人與調處紀錄所載不符，該調處結果對受讓之第三人並不生效力。依直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法作成調處結果，未具有如確定判決之既判力，當事人之繼受人不受拘束。(內政部93.9.21內授中辦地字第0930012910號函)。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區107年9月7日「不動產判決登記實務」。