臺北市受理不動產糾紛調處案件概況

    土地法第34條之1第6項規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處…」，故臺北市設置不動產糾紛調處委員會，受理民眾申請之不動產糾紛調處案件。自民國（下同）90年9月至108年12月，臺北市不動產糾紛調處委員會受理案件以共有物分割為主，另有時效取得爭議事件、總登記公告異議案件等案件，總共受理案件407件，作成調處結果214件，不服調處結果提起訴訟54件。

共有土地分割問題可申請不動產糾紛調處

    共有人共同持有共有物，依法雖得按其應有部分，對於共有物之全部使用收益，但實際上，共有物人對於共有物之管理，常常意見分歧，雖然依據法律可以共有人過半數及其應有部分合計過半數行之，或應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算，但少數共有人仍得訴請法院裁定變更。且修繕共有物之費用，雖規定由共有人按其應有部分分擔之，實務上，仍須由處理之共有人先行墊款或事先收取費用。因此，共有物之管理，常爭議不斷。

    共有物無法管理時，共有人大多會萌生處分共有物之念頭，共有人欲處分共有物時，如屬土地或建築改良物得依土地法第34條之1規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部份合計逾三分之二者，其人數不予計算，此不失為解決方法之一，但若共有人數眾多或有部分共有人居住國外之情形，處分時得特別注意相關規定，確保少數共有人權益。

善用不動產糾紛調處可減少訟源

    假使無法處分共有物時，則依法將共有物分割，則是另一個解決途徑。共有物分割，大致可分為共有物分割，有協議分割、擬制的協議分割與裁判分割三種。協議分割須經全體共有人之同意，實務上常因共有人人數過多難以取得全部共有人之同意；或共有人意見分歧，難以整合難成協議分割；或部分共有人實際佔用共有物但應有部分不足，不願分割而難以達成協議分割。裁判分割雖然終將達到分割的目的，但是訴訟費用高，訴訟程序繁複且曠日費時，分割方案又難有共識，待判決確定可能已耗費數年。

    不動產糾紛調處機制，是依據土地法第34條之1第6項、第34條之2而設置，共有人得聲請不動產糾紛調處委員會調處分割，不動產糾紛調處委員會委員將視個案之情形，共有人的意願，做出調處方案，此種方式費用遠低於法院訴訟費用，且速度快。惟如共有人不服調處建議，得於接到調處通知後15日內訴請司法機關處理。共有人如欲進行共有物分割，得再訴請法院分割。

    土地法第34條之1第6項所規定之不動產糾紛調處屬擬制之協議分割，由行政機關居中協調各共有人間之權利及權益，民眾可善用不動產糾紛調處程序進行共有物分割，既能節省訴訟費用，也能減少時間成本。縱使事後部份共有人起訴否認擬制協議分割，原不動產糾紛調處委員會的調處建議，於分割共有物訴訟中，仍有參考性。

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