不動產糾紛調處案例停看聽

不動產糾紛調處案例停看聽
發表時間 2020/03/31 09:50
閱讀人數 1119
作者 張珮琦(廣華律師事務所主持律師)講述,謝采璇(臺北市政府地政局)整理

臺北市受理不動產糾紛調處案件概況

    土地法第34條之1第6項規定:「依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處…」,故臺北市設置不動產糾紛調處委員會,受理民眾申請之不動產糾紛調處案件。自民國(下同)90年9月至108年12月,臺北市不動產糾紛調處委員會受理案件以共有物分割為主,另有時效取得爭議事件、總登記公告異議案件等案件,總共受理案件407件,作成調處結果214件,不服調處結果提起訴訟54件。

共有土地分割問題可申請不動產糾紛調處

    共有人共同持有共有物,依法雖得按其應有部分,對於共有物之全部使用收益,但實際上,共有物人對於共有物之管理,常常意見分歧,雖然依據法律可以共有人過半數及其應有部分合計過半數行之,或應有部分合計逾三分之二者,人數不予計算,但少數共有人仍得訴請法院裁定變更。且修繕共有物之費用,雖規定由共有人按其應有部分分擔之,實務上,仍須由處理之共有人先行墊款或事先收取費用。因此,共有物之管理,常爭議不斷。

    共有物無法管理時,共有人大多會萌生處分共有物之念頭,共有人欲處分共有物時,如屬土地或建築改良物得依土地法第34條之1規定,以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之,但其應有部份合計逾三分之二者,其人數不予計算,此不失為解決方法之一,但若共有人數眾多或有部分共有人居住國外之情形,處分時得特別注意相關規定,確保少數共有人權益。

善用不動產糾紛調處可減少訟源

    假使無法處分共有物時,則依法將共有物分割,則是另一個解決途徑。共有物分割,大致可分為共有物分割,有協議分割、擬制的協議分割與裁判分割三種。協議分割須經全體共有人之同意,實務上常因共有人人數過多難以取得全部共有人之同意;或共有人意見分歧,難以整合難成協議分割;或部分共有人實際佔用共有物但應有部分不足,不願分割而難以達成協議分割。裁判分割雖然終將達到分割的目的,但是訴訟費用高,訴訟程序繁複且曠日費時,分割方案又難有共識,待判決確定可能已耗費數年。

    不動產糾紛調處機制,是依據土地法第34條之1第6項、第34條之2而設置,共有人得聲請不動產糾紛調處委員會調處分割,不動產糾紛調處委員會委員將視個案之情形,共有人的意願,做出調處方案,此種方式費用遠低於法院訴訟費用,且速度快。惟如共有人不服調處建議,得於接到調處通知後15日內訴請司法機關處理。共有人如欲進行共有物分割,得再訴請法院分割。

    土地法第34條之1第6項所規定之不動產糾紛調處屬擬制之協議分割,由行政機關居中協調各共有人間之權利及權益,民眾可善用不動產糾紛調處程序進行共有物分割,既能節省訴訟費用,也能減少時間成本。縱使事後部份共有人起訴否認擬制協議分割,原不動產糾紛調處委員會的調處建議,於分割共有物訴訟中,仍有參考性。

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