何謂商用不動產？其核心概念與種類為何？影響商用不動產市場因素有哪些？信義全球資產管理公司名家經理人─歐人彰資深協理與蕭信余專案經理為大家解析商用不動產市場與趨勢。

商用不動產概念與種類
        具有「租金收益」及「資本利得」為商用不動產之核心概念。其種類有辦公大樓、零售百貨、旅館、廠辦大樓、土地、醫院、休閒產品、其他（宿舍、住宅）等，而國內大多以辦公、廠辦、零售、旅館四種為主：
■辦公：一般常用的商辦大樓，依A、B、C分級。A級以上的辦公室通常集中在少數的機構法人手中，因此以出租居多，較少轉手。
■廠辦：一般指在工業區土地上做辦公室使用的大樓。使用用途的限制多，價格相對較低。
■零售：沿街型商店街、百貨公司、量販店、購物中心等。零售業的租金高低落差大，因不同業種及坪效差異大。零售商場的租金慣採用包底抽成制度。
■旅館：國際觀光旅館、一般觀光旅館、一般旅館、民宿等四種。旅館類一般可分為『旅館業包租』及『開發商委託經營』兩大類。旅館業包租的租金除了一般像辦公大樓以坪計算外，有時也會採用包底抽成制度。     

影響商用不動產市場的因素

        商用不動產受全球經濟影響很大，由於美中貿易爭端，影響投資信心，以及美國聯準會Fed逐步升息、英國脫歐等影響，多數經濟預測機構預估今年全球經濟成長力道將放緩。經濟合作暨發展組織OECD 3月最新預測，全球經濟成長率降至3.3%；全球知名經濟預測及商業諮詢機構IHS Markit 預測今年全球經濟成長下修至2.8%。

        國內經濟成長亦影響商用不動產，主計總處初步統計2018經濟成長率2.63%，預測2019年經濟成長率2.27%，國內經濟成長趨緩。另觀察國內幾個影響商用不動產之經濟指標，如台股指數、外銷訂單、工業指數、零售及餐飲(圖1)，以及金融指標，如房貸利率、貨幣供給(圖2)等，整體而言，商用不動產朝溫和平穩發展。

圖1：國內經濟指標

 圖2：國內金融指標        

臺北主要商用不動產市場—以辦公室市場為例

        臺北市辦公室價格於2016年第1季達高峰，於2017年第2季最低，至2018年第4季逐漸回升。辦公室平均租金於2016年第3季為最低點，自2017年第4季起向上持續爬升。(圖3) 

圖3：臺北市辦公室價格及租金走勢圖

        臺北市辦公室空置率從2015年第4季起下滑至2017年第4季，2018年第1季因新增大量辦公量體致空置率回升，至2018年第4季去化量大於新增供給量，空置率降至最低。(圖4)

圖4: 臺北市辦公室空置率走勢圖

        現階段臺北市辦公室空置率回降到6%以下，供過於求的情況有所改善，台商的回流也增加需求面成長的預期，加上許多老舊商業大樓進行都更，重建期也需要辦公空間，故未來辦公室交易似有逐漸熱絡的趨勢。

結語
        商用不動產受到國內外經濟環境及景氣影響很大，因為使用者大多為產業經營者，所以全球經濟趨勢、國內經濟成長率、金融指標、房地產指數等因素，都會影響商用不動產市場。

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