什麼是徵收？除了基於公用、公益之原因取得私有不動產財產權，你知道「土地徵收」包含哪些行政程序與法律效果嗎？地政局將於2016年3月18日（星期五）上午9時00分至12時00分在臺北市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號）舉辦「行政程序法之重要原則─以土地徵收程序為例」講座，由東海大學法律學系范姜真媺教授擔任講師，親自為大家來解答。本局承辦單位聯絡方式承辦單位及聯絡人：臺北市政府地政局地用科 張矞婷電話：02-2728-7496傳真：02-2720-2005E-mail：oa-0901@mail.taipei.gov.tw

不知大家是否了解「地政局」在市府團隊中扮演的角色及工作為何？它的任務及使命又是什麼?抑或期待地政局能為大家提供什麼服務?地政局將於2016年1月21日（星期四）上午9時30分至11時30分在臺北市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號）舉辦「我所理解與期待的地政局」講座，由本局李得全局長擔任講師，親自為大家來解答，歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名(自即日起至額滿為止)。本局承辦單位聯絡方式承辦單位及聯絡人：臺北市政府地政局秘書室吳明宜電話：02-2728-7352傳真：02-2720-2107E-mail：oa-0783@mail.taipei.gov.tw

我們所處的環境、社會、經濟……，正面臨新的巨變，包括氣候變遷與能源供應、ICT（資通訊科技）邁入5G世代、生產供應鏈走向工業4.0、全球QE（量化寬鬆）與巨型熱錢引導的產業經濟發展等；同時，台灣也產生政府部門財源困絀、民間部門資金充盈、開發建設巨型化、銀行逐步開放進入國際資本市場等情況；身為建築、都市的技術工作者，我們應有何種觀念、何種財務戰略，使新世紀的都市發展，能夠誘導新的產業、容納新的活動、營造新的發展機會？臺灣整體資產與財務參數的重要特質一、整體投入資產市場的資金型態二、整體資本結構的課題與重點 （一）臺灣、整體財源與資金狀況 1.Ÿ 擁有超額流動性、卻又缺乏資本［FDI （外商直接投資）/ FPI（外商間接投資） 差100倍］。 ​ 2.扭曲了投資型資金於長期與短期的分配結構。 ​ （壽險的大額資金屬社會長期結構性資金，卻被引導成如同一般開發商的地產資金） ​ 3.下階段新世紀基礎設施之失焦、與缺乏整合平台。 ​ （數據庫、物聯網、雲端 4G / 5G、智慧城市） ​ 4.政府及國營企業擁有許多固定型資產，卻流動性不足。 ​ （僅以BOT、設定地上權、促參方式等開發機制誘因不足，需要在年租金調幅與制度上放寬移轉條件等來提昇民間部門投資意願） （二）制度上缺乏工業開發銀行、投資銀行及大型投資信託政策性金融機構作前期可行性之誘導機制 Wholesale Banking替社會規劃長期資產、導正社會資源分配、並作為市場投資前期的導引機構（這也是筆者建議新政府的施政重點）。說明：1.Œ指標性巨型開發案：臺北雙子星（C1/D1），總投資額約700～800億、樓地板面積約15.8萬坪；臺北南山廣場（信義世貿二館），總投資額約400～500億、樓地板面積約5萬坪；信義A25，總投資額約300～400億、樓地板面積約2.2萬坪。2.巨型開發案的關鍵不在於工程技術而為財務架構，為因應財務工具及開發現金流與以往極度不同，需要Wholesale Banking和Retail Banking二個層級的銀行體系支援，前者的角色於可行性分析、長期及短期資金的配置、尋求最能承擔風險者，再銜接至後者配合融資。國內目前缺乏Wholesale Banking，不利於巨型案之開發。三、整體開發結構與財務機制的案例 世界都市發展經驗的啟發：六本木之丘（私人投資開發都市更新計畫） 本案的土地權利人近380位，成立「管理委員會」負責統籌決策機制。而對於區分所有法中未載明的跨基地整合管理營運（TownManagement★(3)），則於相關管理規約中規範「統一管理者」的角色和管理營運內容，並依此規約委託森大樓公司與各「管理委員會」代表所共同組成的「協議會」來負責市街整體的管理營運。此案開發架構值得臺灣借鏡的有：★(1)政策投資銀行支持★(2)三菱信託銀行能高度掌握REITs的發行與價格（有市場定價權）★(3)能用區分所有法成立TMC（跨區管理公司）機制，協同管理共有之產權設施（150地主的權益）新世紀規劃觀念的轉變：城市位階 × 區域數據 × 管理機制一、不同城市位階轉變 不同城市位階，有不同等級的基礎設施類型與投資，彰顯區域數據的重要性。二、土地使用分區管制（zoning）的核心從密度深化到基盤設施的整合 基盤設置之參考案例計畫本質的改變 傳統規劃的觀點，係以未來數十年的人口成長預測為基準，進行相關的土地使用分區與發展強度、公共設施、交通運輸……的計畫訂定；典型的代表，即都市計畫法第5條之規定：都市計畫應依據現在及既往情況，並預計25年內之發展情形訂定之。然而，環境、社會、經濟的變遷，不僅幅度變大、速度也變快，己非傳統長期性、整體性的計畫所能因應；同時，台灣面臨的發展態勢，土地及建築管理部門已不足以單獨付，亟需結合環境、財政等不同領域進行跨部門整合管理。一、以「短期‧局部‧基礎設施調整能力」替代了「靜態與長期的預測與計畫」。二、新環境基準的建制，盤查、管理、進入數據時代；整體計畫管理進入新的「BIM（建築資訊模型化）模型建置管理」（從而整編至長短期整合的碳中和盤查模型）。 KEYWORD：新世代環境標準的查核與紀錄方式常用關鍵詞（有別於傳統土地使用分區別的用詞） Auditing（盤點．查核）、Benchmarking（指標．示範點管理） Quota System（總量管理 / 配額 – baseline） Regulatory（現有體制調整與整併） Mandates（授權 / 管理權介入．收益交換- trade off）三、土地及建築管理體制走向「跨部門整合管理」。

人類的發展面臨極大的挑戰，日益嚴重的環境問題、經濟問題、與社會問題，需要結合人類的智慧，共同來面對未來的挑戰，而智慧地球與智慧城市將是人類未來共同努力的方向，人類永續發展的夢想，將不再遙不可及。地政局將於2016年6月7日（星期二）下午2時至5時在臺北市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號）舉辦「智慧城市與智慧地球」講座（報名請點此），由臺灣大學地理環境資源學系孫志鴻教授擔任講師，從空間地理資訊幫大家點出未來永續發展的路。演講大綱 前言 智慧科技發展現況 智慧地球與智慧城市發展現況 智慧決策雲概念架構 結論與建議本局承辦單位聯絡方式承辦單位及聯絡人：臺北市政府地政局土地開發總隊 廖家翎電話：02-8780-7056轉422傳真：02-8780-0583E-mail：gz_14055@mail.taipei.gov.tw

「參與式預算」晚近已在都市治理、發展研究、民主理論等領域中成為熱門關鍵字，其發源地是巴西南大河州（Rio Grande do Sul）的首府愉港（Porto Alegre）。巴西工人黨（Partido dos Trabalhadores）1988年在愉港取得執政權，1989年起在該地推動參與式預算，以結合直接民主與間接民主的方式，由下而上匯集公民意見，讓公民及其代表參與預算的排序、編制和監督，不僅逐步將資源轉移至原先較不受政府重視的公共服務，還促進了公民社會的蓬勃發展。1996年的聯合國人居會議（United Nations Habitat Conference）將愉港的參與式預算選為全世界都市治理的「最佳實踐」之一，也從此成為都市治理的典範。 巴西愉港是第一個出現參與式預算的城市 (圖片引用自：http://twstreetcorner.org/2013/06/17/wanyuze/)參與式預算：從國際到臺灣 二十年來，參與式預算逐漸從拉美擴散到歐洲、北美、非洲與亞洲，全世界已累積超過一千五百個案例。相較下，台灣起步得比較晚，要到2014年底，才由當時競選台北市長的柯文哲及連勝文列為政見。今年起，參與式預算的理念逐漸發酵。台北、新北、台中、高雄等市政府都相繼將其列為未來施政重點。台北市主要交由公民參與委員會、民政局規劃；新北市的經發局、勞工局等局處也正在推動，亦有市議員提供一部份工程建議款，在新店區達觀里完成了參與式預算的試點；台中則由都發局主導，以參與式預算的方式推動台中中區的空間活化；高雄則正由研考會盤點各局處的資源，研擬未來與民間合作推動參與式預算的方向。除了地方政府外，中央的文化部也提出了「推展公民審議及參與式預算實驗計畫」，準備在北中南共六個社區推動參與式預算。目前臺灣推動參與式預算之模式 (一)縣市議員工程建議款模式 由市議員拿出一定比例的工程建議款（配合款），在行政部門的協助下，交由地方居民提案、審議、投票，再由議員提出，行政部門執行。這種模式最主要的好處是：由於議員是運用自己的建議款，故不易產生由行政部門推動時較容易出現的府會衝突；且眾所周知，這筆款項過去經常淪為議員綁樁、固樁的「私房錢」，而「參與式預算」能使其運用更具公共性與正當性。要注意的是，這種模式雖然是由議員推動，但行政部門的角色依然重要，例如各局處必須協助改善市民的提案，落實提案的公共性、合法性及可行性。 今年5月到8月間，新北市國民黨籍市議員陳儀君便循這種模式，釋出一部份工程建議款，交由新店區達觀里的里民提案及投票。但由於部分縣市（如台北、台南、高雄）沒有這筆款項，因此不是每個縣市都適用。此外，由於這種模式需要行政部門的高度支持，包括資源、人力、法規等各方面的協助，也因此涉及潛在的政治角力問題。比如說，假如新北市有非國民黨籍的議員決定跟進，行政部門是否能提供同等規格的支援？無論如何，在頗具爭議的「工程建議款」還存在的縣市，若有議員願意將這筆錢交由民眾以透明、審議的方式規劃運用，都是值得鼓勵的事。 （二）由行政部門推動-完全開放模式 這種做法大致上是開放各轄區民眾提案（任何類型的提案），根據提案性質交由相關的局處評估並協助改善，經民眾審議及投票後，再納入當年度預算或下一年度的概算。其優點是對提案類型的設限小（可能只有經費上限、必須符合法令及政策規劃方向等基本要求），可鼓勵市民發揮創意。但要注意的是：（1）由於必然同時涉及各局處業務，若局處間協調不足、資訊有落差，或基層公務員不瞭解參與式預算的基本原理，將可能產生抱怨及衝突，使推動效率大打折扣。因此，推動前必須針對各局處、各區公所人員進行完整的培訓，也應考慮到基層公務員的工作負擔，不宜躁進。（2）這種模式只是開放市民提案，但若缺乏民間培力機制，將難以提高市民的提案意願及提案品質，因此行政部門必須結合既有的民間力量，對一般市民進行培訓。台北市在民政局的規劃下，目前正往這個方向設計。 （三）由行政部門推動-各局處模式 這種做法是由個別局處推動與該局處業務有關的參與式預算，將一部份預算額度或計畫交由（特定地區或特定類型的）市民提案、審議、投票。這是新北市（經發局、勞工局、動保處）、台中市（都發局）目前的做法。其優點是衝擊較小，可讓各局處結合既有的業務（如社造、就業、節能……）來推動。但這種模式仍然必須將「民間培力」納入考量，而不是只強調市民「提案」和「投票」，卻忽略了組織、教育及審議的重要性。因此，行政單位必須釋出資源，協助具有在地培力經驗及人脈的團隊（如社區大學、社造團體）進行民間培力，這樣不僅較能確保市民的提案意願及品質，也能成為這些團隊發展在地網絡的動力。 最後，要指出的是，如果長期都只由個別局處推動，可能較難以制度化，也難有開闊的視野，因此最好能逐步將「完全開放模式」及「各局處模式」結合推動。 巴黎市府推出市民參與預算活動文宣 (圖片引用自：https://budgetparticipatif.paris.fr) 推動參與式預算的十點建議 台灣在推動參與式預算方面還在起步階段，因此必須廣納各方意見、從錯誤中學習。筆者有十點建議，供有志推動這種新的都市治理模式的行政團隊參考：(1)不應將參與式預算當成「孤立」的行政改革措施，而是應該成為整體行政改革的一環，例如開放資料（資訊透明化）、在各環節提升市民關心市政的意願及影響力（如強化原有的公聽會及聽證等程序，或繼續推動公民會議等審議機制，讓市民有關心公共政策及民主討論的習慣）。(2)推動參與式預算不是從零開始，而是應檢討、盤點各局處現有與市民參與有關的各項業務、機制，設法與參與式預算結合（如社區規劃師、里鄰建設經費）。(3)最好能有專責單位負責推動公民參與，以確立方向、統整既有資源、規劃府內外的培訓，並弭平各局處的資訊落差。(4)金額多寡不一定是重點：關鍵是能否釋放更多有利推動參與式預算的「條件」（如各局處的積極配合），而非「金額」。(5)參與式預算不只是提案與投票：若提案前沒有（行政部門協助下的）充分調查、討論、使提案細緻化，提案後沒有充分的審議，投票將徒具形式，甚至成為衝突的來源。(6)需在培訓及推動的過程中，培養出熟悉審議操作模式（如主持、桌長、記錄）的公務員及市民（「審議員」）。他們是提升市民參與動能、累積以及傳遞經驗的寶貴資產。此外，也應該考慮與高中及大學的課程結合，開發學生志工。(7)行政部門不能對投票結果置身事外：應研究市民的提案類型及投票結果是否反映原有施政的不足或缺失，進而成為改善施政的反饋。(8)某些版本的參與式預算（如巴西愉港）不是走「民眾提案」路線，而是針對預算優先項目進行排序，在社會正義原則（如同時顧及各區的人口差異、經濟條件、市民自己的投票結果等）的指導下重新分配資源。這也是台灣可以參考的做法。在推動參與式預算時，不要太快就讓想像力被限制住。(9)參與式預算在開始實施時，很難立刻上升到全市層級的議題，畢竟一般市民關心的是周遭社區。但實施過程若順利，可考慮參考愉港等地的經驗，逐步建立類似「全市主題會議」的討論機制，或開放全市層級的提案，讓關心都市整體發展的團體及個人有發言的管道，甚至參與規劃及預算編制。(10)最後是針對台北市的建議：台北市得天獨厚，資源相對優渥，也是媒體關注焦點，最有條件成為各縣市的典範。但眼界要遠、步調要穩，不要搶快。台北市也應試圖與其他縣市交流推動參與式預算的經驗，如每半年或一年辦理一次跨縣市的交流討論。良性的制度競爭、無私的經驗分享方為台灣之福。 推動參與式預算之關鍵因素 (自製)

要如何讓一個城市邁向宜居呢？永續城市一直是規劃者期望邁向的目標，然而不能只是從人類居住角度出發，應善待周圍自然環境，囊括健康、綠色、友善環境及生態等多方概念，強調人與環境和諧相處的環境共生城市，最終方能邁向永續城市。城市當前議題人口變遷 根據聯合國統計，目前全球人口約73億，2030年將增加至84億，2050年則增加至96億，2100年世界人口最高可至160億人，其中人口總量達1000萬以上的城市稱為「巨型都市」（Mega City），像是東京、紐約、孟買等，都面對嚴重的人口膨脹及都市化現象，同時衍生許多社會問題，像是資源配置不均、貧富差距懸殊、社會福利建設、高齡化、少子化等。氣候變遷 長年以來人為活動加速全球各地氣候正在極端變化，其中暖化現象造成海平面上升、乾旱加重、冰川融化、都市熱島效應等現象，衝擊全球生物多樣性及文化多樣性。歷經長久演化及人類活動，還有很多問題與現象是我們必須正視的。城市的進化，建構智慧城市 以長遠角度來看，城市朝永續性發展邁進，須導入智慧型態並構建用戶創新、開放創新、大眾創新、協同創新為特徵的城市以持續創新生態，且應以資源承載為考量建立人本福祉社會。將城市拆分為「人」、「交通」、「資訊」、「能源」這四層網絡關係，並將這些網絡層的資料加以整合，透過分析，正確預測出未來城市的變化，加入智慧化對都市的進化與居民生活盡最完善的保障，達到高效率能源利用和節能減碳城市，透過「交通」、「資訊」、「能源」的連繫，反映出「人」的需求，實現關懷人與地球的資訊社會。 先進國家諸如美加地區、歐洲地區及日本等，面對諸多城市議題，以永續發展為目標，小至日常所需用品的設計，大至都市設計規劃，提出許多智慧城市執行的項目。智慧防災 面對極端氣候變遷及衝擊，平時採行預防措施，強化防災監測網路與充實資料庫，建立政府與民間的共享與協作機制，迅速確實的傳遞防災資訊。 智慧運輸 整合人、路面、車輛，加入智慧化管理，提供即時資料分析，降低環境衝擊為目標，減少空氣、噪音污染，提高能源使用效率；同時改善運輸效率，提高運輸機動性，降低城市交通擁擠現象，提升安全性。智慧建築臺北市區再生願景-生態及市民福祉 那我們自己的城市呢?臺北市逐步邁向成熟階段，具備多向度發展的優勢，在既有都市景觀生態基盤之潛力與限制下，重視城市景觀生態系統健全運作，將景觀生態基能充分發揮，使得舊有都市重新再生。 市區再生到底該怎麼做?在永續發展前提下，從景觀都市主義的融入，彰顯城市自己的性格，兼蓄自然環境承載力，調整自然與人的關係來解決城市當前面臨議題。「里(理)山」「里(理)水」「里地」-填補地景斷裂點「理（里）綠」-串連加值綠資源「理人(里仁)」-照顧弱勢族群、提昇社會福祉 "The courage to take on difficult challenges"，城市規劃不能只有運用知識與科技去解決問題，要擁有縝密思考長遠規劃，下一期將會為大家延伸介紹全球智慧城市案例，以及如何建構智慧國土。

由於城市土地有限，隨著人口增加，城市密度增加，土地使用越來越複雜，城市土地朝地上及地下空間結合開發，在有限的城市空間中提高土地利用程度。城市土地的立體化開發因涉及到土地使用權、收益權、處分權和立體空間權利的問題，且隨著權利意識的提高也開始重視日照權、通風權、景觀權等空間權利亦受關注。傳統以二維宗地表現地籍之方式已無法精確描述三維空間的權屬資訊，除在技術層面上限制了土地立體化的利用與管理，同時也產生財產安全和權屬糾紛的問題，因此，為有效管理立體化利用土地空間使用權之技術，或稱三維地籍技術已成為當前土地資源管理中一個迫切需要解決的重大技術問題。　　三維地籍是對土地和其三維產權範圍給予權利及限制的地籍登記概念。三維產權範圍是指權利人之空間權利界線，可分為三維土地使用產權與三維建物產權兩部分，三維土地使用產權是以宗地為基礎，登記並管理宗地垂直方向之權屬，由於土地的立體化利用，使同一宗地在垂直方向上的權屬不一致，可分為宗地地表、地上空間及地下空間三部分。三維建物產權是一個封閉的三維權利空間，三維建物產權可將建物之不同權利以空間可視化表現，以管理現實世界中的權屬狀況，區分不同建物產權並減少法律糾紛。　　近年來國際測量師聯合會大力推動並倡導三維地籍，專門成立了三維地籍工作組，自2001年起推動計畫，世界各國也積極參與研究與推動實施三維地籍，期將複雜的三維產權情況進行登記以確保法律效力。學者專家指出推動三維地籍需要對土地管理的程序進行修改，如土地規劃、地籍測量及土地登記等，因此，可以從技術面、管理及應用面、法制面等三個面向進行探討，如下表。三維地籍的發展方向 台灣地區自2010年起進行三維地籍建之探討，利用地政單位於建物產權登記時繪製之建物測量成果圖，建立向量式之建物樓層平面圖資料，再利用建物竣工圖之樓層數及樓層高度，依所設計之建物內部物件如門、窗、柱與隔間等資訊，繪製建立具產權屬性之三維化地籍建物模型，最後再進行建物之外部紋理、內部空間之加值處理，建立一棟美觀的細緻性建物模型資料。其作業程序與成果如下圖。 同時，將作業成果建置了「多目標地籍圖立體圖資建置服務網」，提供多種圖資定位查詢、地政資訊查詢（包括土地及建物之屬性及地籍圖、建物平面圖等）、使用分區及開發區資訊查詢、三維立體圖資及相關應用查詢等，查詢結果主要以三維模式呈現建築物的精細外觀及詳細屬性資料（登記及使照資訊），並可藉由地段建號關聯呈現建物權屬分佈及平面圖配置。 目前正研究辦理新一代地政資訊管理模式(Land Administration Domain Model；LADM)，探討其內涵、架構與標準，並分析各國發展LADM配套之成果，LADM應用於我國土地管理資料之可能性，示範例作業，研擬後續發展方向與策略。同時，透過三維地籍資料模型的建置，進一步研擬法制面上的相關配套措施。　　三維地籍因具有立體空間範圍之特性，將有助於區分所有建物登記。透過三維地籍模型的建立，呈現出區分地上權空間之權利範圍，具有真實建物之感受與檢核，可以減少誤謬情況，並可精確核算不動產之價值，未來不排除能核發具有立面圖示之權利證明書。　　三維地籍建物模型之建置，結合網際網路地理資訊系統後，將可提供予其他政府機關、民間機構及學術團體進行各項加值應用。在政府機關方面，可應用於建管、工務、戶政、民政、都市規畫及消防警政等系統，如戶政系統能提供各戶數之統計，以利消防警政之配置，亦能輔助規劃者進行都市之規劃。民間機構的應用層面，包括不動產房仲業、代銷業、建設公司、物業管理等，以不動產房仲業來說，可以將此模型結合不動產租售、建物內部導覽、不動產估價及空間景觀之分析，將有助於消費者對於不動產之認知，降低資訊不對稱之情形；學術團體方面，可應用於災害模擬、災害防治、環境影響評估、交通運輸、城鄉規劃及開發等層面，如危險地區之防災警示、逃生動線規劃、防災演練、緊急避難空間之分配等。

從根本開始 甚麼是徵收?徵收是個憲法上基本權利問題，徵收問題其一是法理本身問題，其二是法規制定與法理或解釋上有落差。土地法及土地徵收條例的徵收，是狹義的徵收，一旦送進行政法院或釋憲機關就有不一樣解釋。徵收基本概念為基於公用、公益之原因，剝奪民間私人不動產財產權，提供國家機器使用，再由國家所分派要用到的機關來使用。現代憲法的機能就是控制公權力的運用，私人之間原則上不能運用徵收。徵收原則上只直接涉及財產權，不直接涉及生命、人格與自由權。徵收的概念不限制在不動產上，而是任何生存相關的資產全部在保謢的範疇內。徵收的運作環境 徵收的運作必須存在私財產權利可供國家機器剝奪與取得，徵收預設的前提是自由經濟的財產制，必須存在法治主義與私財產權保障才有討論徵收之意義，因此徵收應符合一定的代價、條件。徵收的特徵是「國家機器強制力作為徵收後盾」，說明國家機器在徵收的角色。徵收是貫徹國家意志用，正當性高，所以徵收權力必須具備可控制性。徵收的運作必須由法制規範，徵收法理制約徵收法制，問題著眼點在於徵收法規制定得合不合徵收法理。土地徵收條例不等於徵收法理，如法律制定有問題，沒有正當性是害執法的公務員。現代法治國家下法規的功能是雙面向的，不僅保謢百姓也保護公務員。歷史觀點下的徵收 早期產權的概念是集體的，沒有所有權只有使用權，羅馬時代對現世最大的貢獻與影響之一，為所有權概念的產生。羅馬的私有單一所有權與民事秩序的基礎理念使徵收自始具有類似強制買賣之性質。因此，歐洲自2000年前左右就有徵收紀錄，現代的徵收原理與歐洲有直接的關連。中古時期的歐洲日耳曼地區原為部落總有制，在封建體制下產權依政治及權力結構分配，屬分離所有權制，與羅馬時代單一所有權截然不同。文藝復興後期，隨著城市發展及城市自治，發生復古羅馬時代單一財產權制之情形，使產權重新自由化及單一化，以保障權益。 至於在財產權保障問題上有法律保留適用的觀念，可回溯700年前的大憲章。十字軍東征後，英國貴族要求國王簽署大憲章，自此以後，國王要和貴族課稅、徵兵的時候，要先立法通過，於焉產生之大憲章因此是法律保留的先驅。大憲章到大革命經過400年，是人權觀念發展的關鍵期，而大革命的貢獻為古典徵收概念的成形。美國憲法第五增修條款以及法國人權宣言完成後，確立私財產權地位，促使「無補償無徵收」連結條款的誕生，以及徵收必須有公益性、必要性、必須是最後手段等合法要件，徵收法理的基礎架構與徵收合法性要件因而得以確立。19世紀中葉到20世紀前半-現代徵收 1850年代為工業革命高峰期，資本主義吸引大量人口，需要都市計畫處理如住宅、衛生等相關問題。法國發展出區段徵收，原為都市更新而做。早期區段徵收不是用抵價地，主要是發放補償金，徵收不僅徵收公共設施使用的範圍，而及於整個特定地區，以包裹式徵收可能使用的區域。該制度至20世紀初就消失。德國現在不存在區段徵收而僅有個案徵收，此與財政負擔及個人財產權保障觀念發展有關，以德國現行相關法制而言，主要建立多種可運用土地取得工具，並鼓勵以私法交易的方式進行土地取得。 現代徵收概念的呈現出對於古典徵收的多重擴張，從公用徵收到公益徵收(目的擴張)、私用性存續保障的確立 (徵收標的擴大)、特別犧牲與嚴重性理論出現(徵收態樣的擴張)。在二十世紀後，可以在徵收觀念裡將私財產權的社會義務當成一條線，當公權力對於私財產權的干預嚴重到各該私財產權所承受社會義務被超過，就衍生補償義務。最典型的例子就如釋字第400號說明既成道路、釋字第440號說明的公用地役關係。 從連結條款來看，徵收與補償在臺灣是二件事，也是兩個不同的行政處分 -內政部核定徵收和補償處分是分別存在。德日實務上在為徵收處分時就告知補償額度，無單獨的補償處分。未依限補償導致徵收失效顯示補償作為徵收繼續有效之條件(解除條件)。然而，沒有合法發動的有效的徵收，無法產生補償債權。因此，邏輯上無法以”有補償”逆向地合法化原本合法性有瑕疵的徵收，何況補償是用來創造被徵收私財產權的替代品(代位物)，用在保障被徵收私財產權無間斷地受到保障，也因此，徵收法制的制度邏輯為保障個人對於的資產的維持，所以一定要先給補償才能剝奪各該私財產權，在這點上面，土地徵收條例應該算是忠實反映。現代意義的徵收 整體而言，現代意義的徵收，是廣泛地指涉合法剝奪私財產權私有或私用上之權利，以供國家機器之特定利用。這種對於私有或私用狀態的破壞，必須轉換成相對應之價值做為補償。現在各級法院已經開始在處理私財產權使用價值的補償問題，舉例而言：自來水公司管路通過地下是否應付租金、或者公用地役問題。而不論在台灣依照釋字第400號以來意見，將特別犧牲與徵收當成平行存在之不同法理，其實在憲法意義下，的徵收的觀念特別犧牲概念可謂幾乎並無二致，而二者都導向國家機器的補償義務。徵收合法性要件的調整 徵收合法性要件彰顯徵收法理及用以限制徵收的功能，而從前面提到徵收發動與補償間的前後架構邏輯，如前面已經簡單提到徵收合法要件必須區分為發動要件與解除條件。發動要件包含公益性、比例原則、法律保留。解除條件包含補償與徵收目的。徵收先合法發動，產生補償債務，未發放補償費將成就解除條件。至於徵收後目的不繼續存在之情形，自然產生國家機器必須廢止徵收的義務問題。徵收之公益性如何判斷? 都市計畫附隨性徵收，公益性、必要性大體上可以經都市計畫取得肯定，但目前已有一連串的行政法院判決，否認都市計畫對於計畫附隨性徵收可百分百提供公益性及必要性，因此，縱使是都市計畫附隨性徵收，其實施仍應依照隨個案判斷其具體公益性與必要性。嚴格來說，都市計畫內容本來就有公益性，只是多和少。因此，都市計畫附隨性徵收的問題的，尤其是採取區段徵收與公共設施用地徵收的情形，其根源仍決定性地在於都市計畫內容的合理性，而在這上面，臺灣都市計畫的權力是無所控制，公用徵收的未來戰場應在都市計畫。 至於抵價地式區段徵收是否違憲的問題，其實目前仍有爭議?在個案事務上公益及私益的區分並不絕對，無法明確區分。所以問題不在於徵收個案是否具有公益性，而是甚麼樣程度的公益性可以有效支持一個徵收案。基本原則其實以德國法來說相對簡單，也就是抽象性公益(例如總體經濟上之利益)不可當作徵收原因。德國曾經發生一個釋憲案(Boxberg Urteil)，涉及Benz企圖以土地重劃設置F1賽車跑道重劃案，主張對於地方觀光之貢獻曾，被聯邦憲法法院認定判決不具公益性。如此來看，連重劃都要談具體公益性，更何況徵收呢?總結來說，徵收是必要之惡，因而需要有效而合理的控制。就此言之，由徵收的上游，無論開發計畫、都市計畫本身就要注意做到侵害最小等比例原則之要求。也因此，機關(代表國家機器)不可以財務上有比較低的負擔做，作為區段徵收必要性的緩和或鬆動理由。而徵收的司法審查，雖然司法機關應原則上尊重行政機關的判斷，但在徵收之情形，司法機關可就徵收作完全的合法性、合目的性審查。土徵條例下的徵收 土徵條例中的徵收與徵用分別對應私有與私用的破壞與取得。無論普通徵收與徵用都屬於極狹義的徵收，大體上在實體法面向尚符合徵收法理，但在臺灣常被質疑程序正義的問題，例如協議價購或是應否辦理聽證等。就行政實務來說，在徵收事務上建議主管辦機關辦理聽證或其他較高強度的民眾參與程序，因為只要如果行政機關就民眾質疑的問題提出專業判斷之答覆，司法機關基於對行政專業判斷大多會予以尊重，反而對於徵收案的執行更具安定效果。所以，辦理民眾參與，布建得進然都是行政作業的麻煩，反而可能將使民眾、行政機關雙面獲利；，民眾不會質疑行政黑箱、圖利，行政機關亦受到保護，使機關在行政訴訟勝訴率提高。徵用與公用地役 他有公物構成公用地役，公用地役符合特別犧牲，而特別犧牲之形成應於法有據。自釋字第440號以降，特別犧牲理論在台灣的理論發展已實質融合特別犧牲與嚴重性理論，但在結果面來看，特別犧牲的產生必須合法則較少明確提及，進而必須思考既然沒有無補償的特別犧牲，究竟台灣大量公用地役或他種構成特別犧牲情形如何處理，最起碼這些情形到底是否合法，又如何補償，在在都是問題。也因此，也必須意識到，浮濫的公用地役現象，等於實質架空徵用制度。抵價地式區段徵收 至於抵價地式區段徵收有高度違憲嫌疑，對於徵收公益性與比例原則要求存在過度放鬆，同時。實質造成國家機器對於私權間重分配歷程的公權力介入。由於抵價地式區段徵收確實發生對於私財產權的剝奪，應該實質還是符合徵收的特徵，至於配發抵價地在這種架構下仍然只是種用以補償徵收的方法，從前述徵收法理邏輯來看，實無法以有配發土地或配發土地權利價值高就得以合法化徵收的發動。更進一步來看，不領抵價地者所領取補償金的計算基準是徵收當期地價，與領取抵價地依改算過權利價值為準，截然不同，似違反憲法第7條平等原則。換言之，如果把抵價地式區段徵收它當成聯合開發，領補償金者的土地對整體開發仍有貢獻，為何受補償基準會不同，亦有解釋上的困難。都市計畫領域專家以區段徵收作為建設前提的既有觀概念，現已被挑戰。

不動產說明書法定意義 依據不動產經紀業管理條例第23條第1項的規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。同法第24條第2項又規定，不動產說明書視為買賣契約書之一部分，由上述之規定可知不動產說明書係執行仲介或代銷業務過程中非常重要的文件，其主要在說明受託銷售的不動產其產權內容及建物現況，涉及不動產經紀業者之調查責任，故同法第22條第3項規定，不動產說明書應記載及不得記載事項由中央主管機關定之，也就是內政部地政司。因此，地政司遂於民國89年首次公布其應記載及不得記載事項，公布以後雖曾經數次修正，惟均屬小幅度調整。直至民國100年左右，為回應監察院之糾正及促進不動產經紀業之健全發展，遂對其內容進行大幅度的調整。在產官學界的共同努力之下歷經3年討論始完成，預計於民國104年10月1日正式實施。在此過程中，各界所付出心血實非三言二語所能道盡，但如確實能發揮功效，則如此付出均屬值得。由於修正幅度頗大，整體的內容自然較舊版本為多，以下將擇要說明其特色。增列土地調查內容 針對單純只有土地交易的案件類型，增列土地（素地）的應記載事項，故新版不動產說明書（下稱新版）之應記載事項區分為土地、成屋（含其坐落基地）及預售屋三種類型。同時依據土地交易曾發生或可能發生之糾紛，新增農地套繪管制的查詢及土地委託承購人，若承購土地之目的係為申請土地開發者，為充分揭露土地開發使用之限制情形，並要求房仲業者應敘明是否位屬山坡地範圍，是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範圍，是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍，是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍，是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區，是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區，是否屬自來水法規定之水質水量保護區，及是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址等。新增周邊環境調查事項 有鑑於房地周邊環境對於購屋者之購屋意願影響重大，新版要求不動產經紀業者對於受託銷售之不動產應調查周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施，包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）等，須注意的是其範圍不限於負面的嫌惡設施，也包含具有正面影響的機構。加強建物現況及瑕疵之說明 新版針對建物目前管理與使用情況增列相當多的調查項目，例如目前作住宅使用之建物，是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區（即俗稱的工業住宅），有無獎勵容積之開放空間提供公共使用情形，有無無障礙設施，水電管線於產權持有期間是否更新，房屋有無施作夾層，是否因地震被建管單位公告列為危險建築，樑柱部分是否有顯見間隙裂痕等攸關居住品質及權益的事項，對於交易資訊的揭露有正面的提升。新增凶宅之調查 在成屋類基地部分之其他重要事項中，新版增加建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形的調查，並說明為課予不動產仲介業合理之善良管理人責任，避免不動產仲介業調查責任無限上綱，本事項資訊仲介業者除應徵詢賣方（委售人）、占用人（現使用人）意見後於不動產說明書列明外，亦可透過其他管道查詢，例如：向委售標的所在地村長、里長、鄰長、社區管理委員會、鄰居查訪或經由剪報、網路、媒體相關報導等方式查悉，並於實務調查作業過程，確實作成相關紀錄者，得視為已善盡調查責任。此一說明內容對房仲業者的調查範圍及其責任，在將來發生糾紛時法院之判斷將產生重大影響，實務上至為重要。預售屋類型新增日照權及淹水的調查 有鑑於日照、晀望及淹水紀錄等越來越受購屋消費者的重視，故新版預售屋應記載事項中，增加基地毗鄰範圍有無已取得建造執照尚未開工或施工中之建案，及最近5年內基地周邊半徑300公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄等項目，以保障購屋者之權益。結論：提升產業 降低糾紛 共創雙贏 綜上所述，我們應該可以發現新版本不動產說明書其應記載事項新增的部分，許多皆是因應近來所發生的不動產交易糾紛，未來對於消費者權益的保護將更為周延。雖然在某種程度上會對於不動產經紀業者形成壓力，增加責任及作業成本，但基於消費者保護及產業提升的立場，相信不動產經紀業者必能全力配合以提升服務品質，降低糾紛共創雙贏。

上漲的不動產價格，有益於整體社會嗎？有些研究認為：不動產價格上漲可能帶來財富效果；也就是不動產所有者因為資產價值上升，而覺得自己變的富有，因此增加消費，帶動了經濟成長。另外就是不動產產業的火車頭效果：不動產相關產業很多，因此不動產交易熱絡時，可以帶動相關產業，提高整體經濟產值。但是這兩個效果，在臺灣都缺乏證據的支持。因為土地無法增加，過多的資本流入徒增價格上漲。不動產價格上漲帶來的住宅可負擔能力降低、財富分配惡化等壞處，應該是遠高於未獲證據支持的財富以及火車頭效果。當前房地稅改方向 現行土地、建物分離估價以及課稅的做法弊多於利，因此未來方向應以房地合併估價及課稅為原則。但是仍然應該保留房地分開的估價技術；因為土地與建物有時可能屬於不同所有權人，或是需要分開價格、以配合相關政策；例如對於某些建物加速折舊，以提供稅賦優惠等。改革的關鍵在稅基 稅制問題應該要重新檢討，而檢討的第一步，應該就是將課稅稅基統一。透過稅基與市價間的比值、也就是估價比值 (assessment ratio)的分配狀況，來了解稅基與市價間的關係在各不動產間是否穩定。如果估價比值在各不動產間差異很大，那麼相同價值的不動產，將會因為稅基價格不同而付出不同的稅額，這明顯地不公平。在估價比值不一致的情況下，即便法定的名目稅率相同，有效稅率卻不同。這就是稅基估價不公所造成的。房地價值拆分的挑戰 房地稅基分開的目的，在於採行重課土地、輕課建物的差別稅率財產稅。這樣的稅制，被認為有促進土地利用的功能。著名的美國匹茲堡研究，就被視為支持差別稅率財產稅的主要證據。如果這樣的證據是普遍的，土地和建物價格就應該分開估算，以便課以不同的稅率。但是這樣的思維，遺漏了土地利用另外一個重要面向：土地使用管制。 在建蔽和容積管制之下，透過稅賦影響土地利用的功能很難存在。因為土地利用強度已經有了上限，而且這個使用強度是考慮都市整體發展所決定的，不應該輕易改變。如果現行建物興建皆已達到最高法定使用強度，那麼房地分離課稅的土地利用功能更是無法發揮。地政單位應該提供估價的專業服務 在房地合併課稅為原則的改革方向下，未來應該以地政機關來負責土地及建物估價，而非現行土地由地政機關、建物由稅捐機關估價的方式。地政機關不僅擁有長期估算土地及不動產價格的經驗，也負責不動產交易實價登錄的工作。應該將地政機關的地價單位轉型成不動產估價的專業單位，提供政府各部門不動產市場資訊，以及各種政策需要下的不動產估價。 更多豐富的內容，請至臺北市政府地政局下載更多 more

社子島，臺北市最後處女地之一，是不是能跳出「何時開發」的單一思維，深入思考在極端氣候常態化的現在，這塊土地在臺北市氣候調適戰略中能夠扮演的角色。若莫拉克颱風的極端暴雨發生在臺北盆地時，現有排水設施能夠保護臺北都會區免於水患威脅嗎？又以整體都市整體的高度觀察，臺北都會區不需要大型滯洪空間嗎？如果，將近300公頃的社子島，做為全臺北都會區最大的自然、生態保育空間，會不會是我們邁向綠色城市的重要基石呢？ 然而，私有財產權保障係社會安定發展的基石，社子島若留作臺北都會區滯洪保留空間，對於當地居民、土地所有權人應該給予何種補償？若按照土地徵收條例規定辦理徵收，市政府財政是否有能力負擔？若用區段徵收方式開發，對於區域滯洪的功能以及不動產市場的影響又是否為市政府所樂見？都市的分區管制 現今大家所熟悉的住宅區、工業區之概念起源於1920年代美國創設的「土地使用分區管制」制度。這是一種管理都市的方法，透過都市計畫的法定程序，將都市內的土地劃分為各種使用分區，嚴格規範各分區中可以容許的使用項目，同時配置公共設施、規劃開放空間系統，確保都市生活環境能維持一定水準。然而隨著現代都市變化快速，過往程序冗長、規範僵化的都市計畫逐漸無法滿足日新月異的世界，在美國經過多年的發展，許多更靈活、彈性的管理手段即應孕而生。臺北市分區管制的困境 臺灣現行對都市的管理方式主要源於自美國，因此「土地使用分區管制」之缺點也一併承襲。過去都市計畫常發生所謂「一線之隔、天堂地獄」的情形，即2筆相鄰的土地，因為都市計畫的規劃，其中之一規劃為商業區價值暴漲；另一塊規劃為公共設施用地價值暴跌，甚至政府長期無財力編列預算徵收。然而政府投入大量資源開闢道路、公園、捷運系統等公共設施，其效果是周邊房地產價格快速上漲，形成政府用全民納稅投資，卻讓周邊土地增值、地主獲利的不公平現象。 另一方面，為了全市居民生活、安全，都市計畫內劃設有山坡地保護區、水源保護區等使用強度較受限的區域，這些地區的土地價值則遠不及市中心的住宅區或商業區。這樣的現象在現行制度下希望透過審議制度，針對不動產開發行為要求回饋以收繳部分「不勞利得」，然而全市開發案的數量龐大且各具差異，現行機制實難客觀有效地衡量各案的利得程度課予相應的負擔。且審議制度可能受到人為或政治因素的影響，長期以來造成市區房地產價格高漲、貧富差距擴大的惡性循環。發展權移轉方案 為了解決傳統土地使用分區管制的缺點，應導入「發展權」的概念，正確地理解土地「所有權」與「發展權」為兩個不同的概念，所有權係地主擁有土地的象徵，而發展權則是使用土地的權利，這樣的權利是政府的都市計畫所創造，土地不應該僅因計畫賦予不同之分區而享有不同之發展權利。相對地，每塊土地都應該有相同的發展權，市府的都市計畫係規範個別土地可以開發的強度上限，在這樣的限度內，若地主提出的開發量超過原有的發展權利，不足部分便須向其他開發量低於原有發展權利之地主購買。市中心商業區容許開發強度雖高，但開發時必須向水源保護區、公共設施保留地等容許強度較低區域之地主購買發展權。一方面透過市場機制確保發展權的交易價格具有經濟效益，另一方面政府無須投入公共資源，即可實現利益平衡的目標，這就是所謂「發展權移轉」的概念。社子島開發的新思維 用傳統思維辦理社子島的開發，不論計畫內容如何，均不免須由市府投入大量時間、百億以上的經費，搬遷數百戶以上的人口，且勢必在一定程度上犧牲防洪保育的功能。若能引入發展權移轉概念，改變現行實體開發的計畫，將基隆河右岸與淡水河左岸高保護堤防所圍之社子島地區、關渡自然公園、關渡自然保留區及水域劃設為「臺北都會重要溼地」，同時建立「社子島發展權移轉方案」，以確保社子島地主與利害關係人之權益，讓社子島地區發揮滯洪與蓄洪、生態資源維護、紓解熱島效應、吸存二氧化碳、休閒遊憩、農業生產等功能，並由發展權接收者直接擔負社子島保育之責任，才能真正落實都市發展利益共享之原則。 社子島的臺北都市區的意義不應僅止於一塊「未建築土地」，這塊位於淡水河出海口的土地，在氣象上是大臺北盆地換氣的重要孔道；在自然上緊鄰關渡自然公園、關渡自然保留區及紅樹林保護區；在都市發展上是臺北市少有的大規模綠色開放空間。整個社子島未來的發展，不應該僅侷限於何時解除禁建、每戶補償費多少錢等操作性問題，應該站在更高、更遠的角度，思考這樣一個「困局」是否同時提供我們一個重新思考臺北應該如何成長、如何管理的機會，進而成由臺北開始改變全臺灣都市發展的模式，朝向更具公平正義的方向前進。更多豐富的內容，請至臺北市政府地政局下載課程講義，或上youtube搜尋「臺北地政-咱的社子島」