前言空格土地開發的方式包含市地重劃及區段徵收，兩者相似卻各有特點，其中區段徵收只能由公部門辦理，市地重劃則可採政府公部門辦理或民間自辦，而民間自辦涉及辦理者（開發者）、督導者（公部門）及權利人（所有權人、他項權利人）等不同角色，本次講座係以自辦市地重劃辦理者角度出發，輔以督導者及權利人的立場，分享實務經驗。都市計畫與市地重劃之關係空格當一定範圍土地有重新整理地籍、建設公共設施等整體開發之需要時，都市發展規劃機關得透過都市計畫載明開發方式（如市地重劃或區段徵收），民間亦可自行提出都市計畫變更作業，透過都市計畫上位階引導開發方式，市地重劃即為開發方式之一，換句話說市地重劃是作為實踐都市計畫的工具。依市地重劃實施辦法第9條規定，選定之重劃地區尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃，故都市計畫實為實施市地重劃作業之前提。自辦市地重劃作業的重大變革空格為因應司法院釋字第739號解釋宣告自辦市地重劃部分作業規定有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨，內政部於106、108年2次修正「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」（下稱獎勵辦法），限縮自辦市地重劃籌備會之權責、訂定成立自辦市地重劃籌備會之比率與主管機關任務等。空格依修正後獎勵辦法，土地所有權人數及其所有土地面積超過重劃區總人數及總面積3/10始得成立自辦市地重劃籌備會，故同一地區最多同時成立3個籌備會，土地所有權人得以參考比較並選擇優秀團隊參與，續依法報經政府核定成立重劃會後正式辦理重劃業務。圖1：自辦市地重劃作業程序修正原因及前後差異自辦市地重劃各階段實質作業空格依獎勵辦法第6條規定，自辦市地重劃的主要程序有17項，可以劃分為籌備、正式及結束作業。1.籌備階段空格本階段是由土地所有權人主動發起，透過成立籌備會、重劃會，凝聚重劃範圍內土地所有權人的共識，再由重劃會申請核定重劃範圍，徵求土地所有權人同意，並據以研擬重劃計畫書草案，俾利後續正式作業之執行。空格重劃計畫書草案的研擬，需預估公共設施用地負擔，依平均地權條例第60條第1項規定，市地重劃共同負擔之公共設施用地種類有道路等10項，並可以原有公有道路、溝渠、河川及未登記地等4項土地抵充，不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。2.正式作業空格重劃會依重劃計畫書進行測量調查及地價查估後，據以辦理重劃工程、土地分配設計至土地交接作業，其中重劃前後地價，涉及計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準，依獎勵辦法委由不動產估價師查估，重劃會也會確認所估地價與負擔比率間是否合宜，送理事會提經會員大會通過後，送請直轄市或縣（市）地價評議委員會評定。空格另重劃土地分配設計應依市地重劃辦法第31條規定，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準，並搭配多種調整分配方法，在完成土地交接及清償後，正式作業階段即告完成。3.結束階段空格重劃會在辦竣前開作業後，會結算整體重劃作業的財務狀況，併同重劃辦理之依據、過程狀況、抵費地處分等資料彙整成重劃報告書，報經主管機關核定後，確認重劃作業皆已完成，重劃會任務結束，予以解散。圖2：自辦市地重劃辦理程序更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區111年12月9日「自辦市地重劃實務經驗分享」。

　　政府推動區段徵收是如何兼顧保障當地居民居住權益的呢？桃園航空城的區段徵收又是怎麼推動實施的？111年度地政講堂，臺北市政府地政局土地開發總隊特別邀請桃園市政府地政局朱沅若專門委員擔任講師，為我們介紹及分享桃園航空城的開發經驗，現在，讓我們一同來重溫精彩內容吧！桃園航空城計畫簡介桃園航空城特定區計畫範圍示意圖(第940次審定版) 桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫，係因應桃園機場擴建第三跑道及相關公共設施需要所設置。透過桃園機場客貨運輸與運籌服務的便捷性與國際連結性，吸引關聯產業在其附近地區群聚發展，形成機場與都會永續共生的 多元機能區域核心，藉以打造桃園機場成為東亞的運輸樞紐。　　土地區段徵收作業於109年4月29日經內政部審議通過，並於同年11月9日至12月9日完成公告徵收作業。土地改良物區段徵收作業，為配合本案先建後遷原則及安置作業需要，劃分優先搬遷區及其他搬遷區，分別於110年4月26日及同年7月7日經內政部審議通過，並於同年5月31日至6月30日及7月15日至8月13日完成公告徵收作業。安置措施說明　　本計畫之安置措施分成5類安置對象，並由桃園市政府相關局處分項辦理：一、宗教場所　（一）合法立案登記之宗教場所　　　　依據原位置是否妨礙都市計畫及飛航安全，採原地劃設或於鄰近地區劃設「宗教專用區」予以安置。　（二）未立案宗教場所　　　　辦理方式有劃設宗教專用區（原地或異地）、自行遷移及安排神像暫置場所等措施。二、工廠　　針對領有生產設備搬遷補助費或生產設備搬遷救濟金，且全數拆除遷移並領有抵價地者，以本都市計畫劃設部分乙種工業區供工廠安置；此外，為妥適照顧附近一期內無自有土地或機場園區內之工廠權益，於區段徵收範圍內領有生產設備搬遷補助費或生產設備搬遷救濟金，且全數拆除遷移者，以專案讓售乙種工業區方式，供工廠安置使用。三、弱勢家戶及社會福利機構　　於優先區土地改良物區段徵收公告1年前設籍本區段徵收案範圍內，至公告時仍設籍於該處，並有居住事實者。因居住之建物被拆遷，並為本府列冊之低收入戶、中低收入戶，或經本府社工人員實地查訪，評估其生活陷入困境之家庭，將加發特別救濟金。社會福利機構另劃設社會福利專用區，提供協助拆遷及機構內之人員安置措施。四、住戶　（一）剔除區 　　　依土地使用類型及使用狀況，檢視劃設剔除區之合理性。　（二）申請按原位置保留分配　　　　依土地徵收條例第47條規定，在不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫原則下，合法建物所有權人得於區段徵收公告期間內申請按原位置保留分配，惟其於區段徵收範圍內須經核定領有抵價地。　（三）優先選配安置街廓　　　　桃園市政府於都市計畫劃設之第二種住宅區，規劃適量安置街廓單元，依照就近安置（一里一安置）原則，優先提供被拆遷之建物所有權人選配並自行興建。　（四）提供安置住宅　　　　桃園市政府於都市計畫劃設之第五種住宅區（供社會住宅使用），規劃興建安置住宅，供符合資格之原住戶承購或承租。　（五）人口遷移費　　　　依桃園市興辦公共工程建築改良物拆遷補償標準發給人口遷移費。　（六）優先（其他）搬遷地區補助及獎勵　　　　包含自願優先搬遷獎勵金、房租補助費及搬遷補助費。五、墳墓　　自行遷葬者，按「桃園市墳墓遷葬補償費及救濟金發給辦法」發給補償費（救濟金），骨灰（骸）可就近安置於大園區第22公墓、蘆竹生命紀念園區，或其他公私立納骨塔（堂）、海葬或樹葬；未遷葬者由桃園市政府辦理起掘，安置於骨灰（骸）存放設施。

前言：「建物所有權第一次登記」是指新建或舊有之合法建物，為確保其權屬，向該管登記機關申請所為之登記，也是俗稱的「保存登記」。而市面上建築樣式繁多，除了傳統透天厝單純樣態以外，在土地有限、人口密集的都市地區，公寓大廈建物成為主要建築形式。公寓大廈建物專有部分、公共設施以及停車位等在申請建物所有權第一次登記時，要注意哪些地方，才能符合現行的法規要求？111年度地政講堂，臺北市松山地政事務所特別邀請宏國德霖科技大學古美和助理教授擔任講座，講授辦理建物申請第一次登記之大補帖，從基本概念到登記實務等列舉相當豐富可參循之法令函釋，於課堂上逐一詮釋，一同來重溫精彩內容吧！辧理建物登記好安心建物登記採任意登記制建物所有權第一次登記是屬於任意登記，由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記，如果没有辦理所有權登記也無損其私有之合法性。建物權屬採事實認定▲建物是原始取得，不以地政機關登記為必要：自己出資起造之建築物，於房屋建造足以避風兩而可達經濟上使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。▲起造人非當然之所有權人：房屋之建造係以真正出資者為該建築物之所有權人，與該房屋行政名義上起造之人無關。如果當事人就大樓之興建，如未依約出資，是無法取得建物專用與共用部分之所有權的。最明顯的例子，如信託財產，起造人為受託人，其實真正所有權人為委託人，受託人辦理產權登記後，還是要歸還給委託人。▲辦竣所有權第一次登記（保存登記）逕行認定所有權向地政事務所辦理建物所有權第一次登記，所取得之產權即為合法之建築物，依土地法第43條規定具有絕對之效力。因此所登記之事項賦予絕對真實之公信力，取得房屋所有權之人在交易市場上為真正之所有權人，所以提醒在買賣時，應以地政機關登記之產權為準。辦理保存登記小秘訣Tip1：建物所有權第一次登記要項▲需有合法房屋證明向地政事務所申請所有權第一次登記，有下列情形均得認為合法之建築物： 依建築法規定領有使用執照之建築物。 依建築法第98條及第99條不適用建築法全部或一部之規定，分別經行政院或直轄市、縣(市)主管建築機關許可之建築物。 實施建築管理前已建造完成之合法房屋。 於60年12月22日建築法修正公布前已建築完成，並領有建造執照之建築物。▲檢附測量成果圖申請建物所有權第一次登記應先向地政事務所申請建物第一次測量，並取得建物測量成果圖，才可辦理產權登記。換言之，要有測量成果圖才可登記產權，屬於登記二部曲。▲填明建築完成日期建物所有權狀皆登記有建築完成日期，可確定該建築物建造日期，以確定使用年限，而建築完成日期是依使用執照上之「核發日期」。另實施建築管理前之建築物，則以檢附之證件所記載之完工日期登記，或依當事人按所附證件所填之日期為建築完成日期。▲要有戶政機關所核發之門牌證明建物門牌是建物登記之重要標示之一，目的在於確認建物坐落之地址。未編列門牌之建物，不得辦理建物所有權第一次登記。▲登記之建物權利主體在登記機關可登記產權之權利主體為法人或自然人。不論何人均以取得最後所有權之人提出申請，以預售屋為例，在銷售時是以領有建造執照尚未建造完成建築，而以將來完成之建築物作為交易標的之對象，故預售屋之買賣是就一個尚未存在之物為買賣，消費者僅購買一個於房屋建造完成時得請求移轉所有權之權利，而建物所有權第一次登記是以已建築完成之實體所為之物權行為，得由最後取得所有權之權利人提出申請登記，惟起造人與申請人不同人應提出移轉契約書。▲建物起造人與權利關係人間權利有爭執應如何處理申請建物所有權第一次登記應向地政事務所提出申請，經地政事務所審查無誤後，在地政事務所公布欄及網站上公告15日以徵求權利關係人之異議。於公告期間內，如有利害關係人提出異議，其所提出證明文件涉及公告建物權屬之爭執者，則於公告期滿後，依土地法第59條規定請雙方權利人進行調處程序，如調處成立則依調處結果辦理登記。不服調處者，於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理。逾期不起訴，依原調處結果辦理。Tip2：公寓大廈建物登記注意要領公寓大廈建築物分為專有部分、共有部分與基地權利應有部分等三種，所謂專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。因此，在登記上共有部分及基地之應有部分，應依建築物之專有部分面積與專有部分總面積之比例分配。在申請建物所有權第一次登記時，地政事務所會將基地所分配之權利應有部分登記在建物標示部之其他登記事欄，供明瞭每一建號所分配之基地權利範圍，如有出售、贈與或其他移轉時，專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，應一併移轉或設定，使產權分明。Tip3：臺北市政府遏止違章建築物處理措施臺北市為遏止違章建築，民國104年9月1日起領得使用執照之建築物，起造人或所有權人於申請建物所有權第一次登記時，地政事務所應依都市發展局所核發之使用執照上之注意事項，於登記簿建物標示部其他登記事項欄加註：「嗣後建築物所有權人於因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，得檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明。」，嗣後因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，應檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明。如未檢附開業建築師出具之無違章證明文件，臺北市各地政事務所將於登記完畢後1日內通報臺北市政府都市發展局依法查察，讓買的人放心，住的人安心，建立臺北市優資的居住環境。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區111年7月15日「建物所有權第一次登記」。

現今民眾透過法院判決方式處理不動產移轉糾紛、共有物分割及繼承遺產事宜，然法院判決後該如何辦理申請登記，或應該注意哪些法令規定，而實務上又有哪些判例見解可供參考？常是民眾及地政士申辦法院判決相關登記的疑問。本次課程內容分為（一）確定判決與登記之關係，（二）共有物裁判分割之登記，（三）判決繼承之登記問題，以及（四）私權爭執及先買權異議之處理等四大部分，茲摘述重點概要如下：（一)確定判決與登記之關係: 簡述我國登記申請與法院判決之關連，及確定判決之既判力與對人及對物之效力。我國採登記生效主義，依民法第759條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」；另依土地登記規則第7條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記」、土地登記規則第12條規定：「登記原因證明文件為依法與法院確定判決有同一效力者，於第27條第4款、第30條第1款、第35條第3款、第100條、第119條第5項、第141條第1項第2款及第2項之規定準用之。」；又依民事訴訟法第401條第1項、第2項規定:「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。二、對於為他人而為原告或被告者之確定判決，對於該他人亦有效力」。 判決的效力僅及於主文判斷：既判力，唯於僅於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，換言之，既判力僅及於主文判斷之事項。（二)裁判分割共有物分割之登記: 除簡介2009年民法物權編修正後，共有物分割之多樣化與柔軟化等規定外，主要是談分割判決確定之內容，登記機關固無權審查，但分割共有物之登記事項是否符合法定要件，登記機關本於法定職權，仍有實質審查之權，自應依據相關法規，適法處理之。例如耕地分割，違反農業發展條例第16條，登記機關即有審查權限。 由於我國土地登記制度係採實質審查主義，地政機關對於私權存在之爭執，雖無實體調查認定之權利，但就申請人申辦土地登記之權利存否，仍得本於職權為實體審查，故地政機關受理人民申請登記事件，如發現有依法不應測量或登記之情形，基於法定職權，仍應依法駁回其申請。（三)判決繼承之登記: 談判決分割繼承，因受必要共同訴訟之限制，訴訟過程中如有漏列繼承人，提醒申請人注意，以免發生嚴重的效果；再者，提供幾個權屬未明之爭議案例，關於權利主體之審認，縱有法院確定判決與登記機關仍應善盡審查權責。 訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，必須一同起訴或一同被訴，其當事人之適格，始能謂無欠缺。如未以該共同訴訟人之全體一同起訴或被訴，而法院誤為適格之當事人，對之就訴訟標的為實體之裁判，該裁判縱經確定，對於應參與訴訟之共同訴訟人全體均無若何效力可言。（四)私權爭執與先買權異議之處理: 私權爭執與先買權異議等處理，提到土地登記規則中有關在登記機關審查中，申請登記之權利人與義務人間，於申請登記之地上權設定法律關係有所爭執(土地登記規則第57條第1項第3款)之事例，行政機關應注意行政審查與司法權之分際。例如最高行政法院即認為，私權爭執涉及申請登記之權利是否存在，而與系爭土地所有權移轉登記之法律關係有直接關連，且應由有權為終局認定之民事法院審認，非行政機關所得置喙。

房地合一稅2.0(下稱新制)簡介為達到租稅公平，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得係按實價課稅。新制自110年7月1日起開始適用，即110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用新制的規定。新制增列兩項課稅標的，分別為： 交易預售屋及其坐落基地 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成透過擴大房地合一的課稅範圍，防止透過移轉型態來避稅。其中持有期間之適用稅率為新制之修法重點，短期套利者課重稅，依照持有年數課徵15%~45%之稅率，如下表所示： 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年 20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年 15% 超過10年 超過10年 表：房地合一稅修法前後適用稅率規定(資料來源：財政部)繼承之特別規定繼承案件之適用，以被繼承人之「取得」為決定適用新制房地合一稅或是舊制的財產交易所得稅，且國稅局的課徵，以繼承案件之前後繼承人與被繼承人一體為課稅範圍。依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令，105年1月1日以後出售因繼承取得之房屋、土地，如符合下列情形之一，非屬新制課稅範圍： 於103年1月2日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。 被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。繼承相關案例分享：甲君於103年10月購入A屋，後於104年10月過世，由其子乙君繼承A屋，並於105年3月出售，乙君104年10月取得A屋至105年3月出售，持有期間約5個月，再經併計被繼承人甲君之持有期間1年後，亦僅約1年5個月，未逾2年，但乙君繼承取得A屋於104年12月31日以前，符合上開財政部令釋規定，故乙君出售屋的交易所得適用舊制課稅(僅房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額申報納稅，土地部分免納所得稅)。夫妻相互贈與之取得時間、成本及適用法規案例解析：老公104年買一個房子，在107年12月贈與給老婆(夫妻贈與)；108年6月離婚，當年7月老婆把房子賣掉，請問: 有房地合一稅嗎?依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令，針對夫妻贈與房地合一稅有特別的規定： 房地合一稅制(105年1月1日)前取得，而在實施後才為夫妻贈與，以前配偶取得時間為計算稅率之標準。只要贈與配偶是105年前取得，則無房地合一稅，適用舊制財產交易所得稅。 房地合一稅對夫妻贈與房地、再行買賣，也不以贈與時之公告(評定)現值作為成本認定，而是以原贈與配偶之取得成本計算。 故以本案來說，妻並無房地合一稅，而適用舊制財產交易所得稅。 稅率多少?在舊制財產交易所得，因無土地的課徵，故在計算取得及交易都需折算房屋部份，而舊制財產交易所得是以併入综所税申報，故要依個人綜所稅稅率去核定。 怎麼計算申報?在舊制財產交易所得，只計算取得及交易拆算房屋部份，計算式為：房屋交易時評定現值/(房屋交易時評定現值+土地交易時公告現值)*出售房屋所得夫妻贈與如為舊制,房屋交易損益之計算，應依財政部 106年3月2日台財稅字第10504632520號令第2點規定辦理。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

前言土地徵收條例101年修正，以「市價」作為土地徵收補償的依據（土地徵收條例第30條），並規範需用土地人應踐行「協議價購或以其他方式取得」徵收先行程序（同條例第11條），落實保障人民財產權。又依土地徵收補償市價查估辦法第3條，土地徵收補償市價查估得委託不動產估價師辦理。實務上，需用土地人經常同時委託不產估價師辦理協議價購市價與徵收補償市價查估作業，講座從「法規基礎」與「價值基礎」說明兩者關係（圖一），並指出中華民國不動產估價師公會全國聯合會「第十號公報-土地徵收前協議價購估價指引」，作為不動產估價師依據不動產估價技術規則辦理協議價購評估過程，於技術規則不足部分，得參考土地徵收補償市價查估辦法相關規定之基礎。圖一：協議價購市價與徵收補償市價法規基礎被徵收土地價值補償基礎以被徵收土地原有市場價值與使用效益為基礎，應以周邊類似土地使用效益之正常交易價格為基準以為市價補償。使用效益需符合替代回復；市場價值需提供足額補償。被徵收土地補償價值無須考量變更後之預期效益及使用限制。依據土地徵收前協議價購估價指引（十號技術公報）評估價格基礎並非以公共設施保留地之效用為條件，而以毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，該價值基礎稱之為補償市價。不動產估價技術規則第97條並未基於「徵收補償」之目的來規範估價條件，該法條意旨規範係評估公保地效用基礎於市場一般正常價格為目標，但是，協議價購評估對象為公保地者，依土地徵收條例第30條第1項後段規定，都市計畫公共設施保留地補償價格係按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，此規定與技術規則第97條規定之意涵有別。故，協議價購係評估該公保地協購當時之補償市價為原則，故以推算毗鄰地（非公共設施保留地）產生之效用的市場一般正常價格為目標。兩者目標價值不一致，應不能相提而論。整體開發區土地使用分區適用土地徵收補償市價個別宗地行政條件受到土地使用管制影響甚鉅。依土地徵收補償市價查估辦法第20條規定，非都市土地、都市計畫範圍內公共設施保留地、區段徵收範圍內土地「依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫」。而整體開發的都市計畫，依據內政部都市計畫委員會92年10月14日第570次會議 及93年11月16日第597次會議決議，須俟市地重劃計畫書核定或區段徵收公告實施，始得辦理都市計畫核定及發布實施，致辦理土地徵收補償查估作業時之土地使用管制與核定整體開發之都市計畫間落差。協議價購與徵收補償查估作業核心價值與執行建議講座依執行類似工程案之公聽會或協議價購會議經驗，除工程規劃設計（排水工程、水防道路）外，主要關切用地徵收後畸零地、道路排水復舊、水產遷移補償、農保喪失及協議價購與徵收補償價差、補償（救濟）金額不足等課題。提出協議價購階段應注重意見溝通協調、合理補償（如保證協議價購價不低於徵收價），提升價購意願，徵收程序階段應重視程序遂行，論述嚴謹（如掌握區域行情、前期附近區域協議價購價格與徵收市價），依法徵收完備等執行建議（圖二）。圖二：查估作業核心價值與執行建議

前言「市地重劃」是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內畸零細碎不整之土地，重新規劃整理、興辦公共設施。基於受益者付費的精神，區內之道路、鄰里公園等公共設施及工程費用，由土地所有權人依受益比例共同負擔，按原位次分配土地。其辦理方式可分為公辦、自辦兩種。為鼓勵人民自行辦理，內政部訂有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」。或許是對於自辦市地重劃作業程序的不熟悉，部分所有權人認為自辦重劃的作業流程繁雜。然而，在土地所有權人發起籌備會、籌組成立重劃會及後續辦理自辦市地重劃的過程中，為確保各參與者權益的保障與重劃順進，政府可以給予哪些協助以及主管機關在監督角色的拿捏，值得探討。臺北市地政局111年度教育訓練，特別邀請桃園市政府蕭巧如參議擔任講座，分享創新及精進監督自辦市地重劃的具體作為，更傳授實務上所面對個案及解決問題等重要心法。精進自辦市地重劃的監督機制法令規章 程序正義桃園市政府在執行監督自辦市地重劃時，首先修訂或訂定相關法令規章，訂定統一標準、完善主管機關監督機制。涉及民眾權益之重要事項納入「合議制審議」，彙整專家及各單位意見，保障民眾權益。近年因應中央法令修正，重劃作業程序變革，進一步規範審查程序、注意事項、聽證作業流程，實踐程序正義，同時彰顯行政效能。落實審查 權益把關重劃前後地價擬評價格、計算負擔總計表等，須提請地價評議委員會、市府市地重劃會，經由相關機關及專家委員審議，為民眾權益把關。此外，落實工程聯審，重劃工程基本設計概要提請市地重劃委員會審議，聯合各工程主管機關審查工程設計書圖及工程預算。架設網站 資訊公開要求自辦重劃會架設網站，公布重劃進度及提供聯絡窗口，重劃區備查公文、重劃計畫書及相關書圖亦公開於市府地政局網站供閱覽。會員大會及理事會召開時，會議紀錄寄送全體所有權人及於會址公告，並要求重劃會於地上物查估前辦理相關法令宣導。品質監管 異議處理針對地上物查估補償進行抽查，定期督導並列管重劃工程缺失改善情形，工程進度報送市府備查。並依規定於總工程進度達一定進度30%、75%時，進行工程申報查核，以達監督防弊之效。為妥善處理民眾異議，督促重劃會積極處理異議，市府派員出席協調會議，並於事前召開調處前置會議。成敗取決於想法反向思考講座鼓勵學員辦理業務時，啟動反向順序思考模式。應先思考當下做這件事情的「目的」為何，只是一味地埋頭苦幹並非正確有效的工作方法。試著先通透地了解事情的本質與目的之後，從想要達成之目的來反向思考，要以何種手段才能達成。從想要得到的結果，去思索方法，才能有效提升業務效能。以使用者為中心的設計思維從「使用者角度」進行思考與探討。在設計過程中，從使用者角度縱觀全局，微觀使用者的每個細節，發揮同理心，站在使用者的角度思考。設計也可以運用在公共服務上。公共服務決策前，先定義問題，再釐清具體現況後發現問題，並針對問題設計對策，最後執行對策、解決問題。面對及思考問題時，則須身兼多人角色，以不同的立場思考解決對策，產出的成果才能被多數人所接受。這樣的設計思維模式，無論在主管機關督導重劃會自辦市地重劃業務或其他公共事務的推動層面，相信都可將其試圖導入、運用及體現。

土地徵收補償費如何計算？您應該知曉的相關權益，都在111年5月6日地政講堂系列講座「土地徵收市價補償實務與案例分享」，臺北市政府地政局特別邀請大有國際不動產估價聯合事務所王璽仲所長擔任講師，風趣且深入淺出分享徵收補償實務。本講座採網路報名，因防疫考量，名額有限，額滿為止。

前言就我國現行不動產登記之法制而言，由於其係以價值不菲之（人民）「不動產」作為登記之權利客體，從而受理申請登記之機關不僅須依相關法規（如土地登記規則）進行審查與登記（公權力之展現），且於登記完畢後亦會對申請登記當事人發生物權變動之法律效力。登記機關對於此種關涉公、私法律關係之登記行政行為至為謹慎，於是對於受理申請登記案件縱使認屬合法者，於登記入簿之前仍藉由「公告」此一機制以濟其審查上之不足，則有問題者為，（例如）當土（基）地無權占有人向登記機關申請「時效取得地上權」者、而基地所有權人於公告期間內對之提出「異議」（Widerspruch）時，登記機關對於該種「私權爭執」應如何予以處理？不動產登記之法律性質及其重要審查原則一、不動產登記之法律性質 按「私法自治」（Privatautonomie）為民法上之重要基本原則。故而，民事權利之取得或消滅應依當事人意思表示而發生，原則上，無須國家之協助或批准（行政介入）。但是，基於一些特殊性因素考慮，尤其來自於土地本身所具特性（如高價值性與數量固定性等）而引發交易安全之維護及交易資訊之適時揭露，於是相關法律也會要求當事人必須以特定方式而從事不動產民事活動，例如民法第758條第1項規定，依法律行為而為不動產物權變動，須經「登記」始生效力；同條第2項規定不動產物權契約應以書面方式為之，均為適例。二、土地登記法上重要審查原則 由於我國不動產登記制度主要係繼受德國土地登記登記制度（亦即「權利登記制」），從而，此處擬以之為例，介紹其不動產登記法上相關基本原則，俾利讀者有一基礎性瞭解，進而作為建構我國登記機關處理異議時之參考基礎。首先，必須明瞭者為，不動產登記法之性質屬於「形式物權法」（formelles Sachenrecht），其存在之必要性係取決於「實體物權法」（materielles Sachenrecht）所決定的。如前所述，就基於法律行為所為不動產物權變動，其係採登記生效要件主義，唯有通過此項主義（機制）之運作與要求，才能確保不動產物相關權利人對於交易資訊知之權利，並使不動產物權變動得以呈現清晰、明確狀態，從而進一步維護交易安全、提高交易效率。例如德國施行已久之「土地登記簿條例」（Grundbuchordnung）」，其性質乃屬不動產物權之「程序法」（Verfahrensrecht）；而其所「服務」之民法（物權編）乃為物權（實體）法，例如在德國，申請原則、在（預）先登記原則與同意原則被明確規定為不動產登記法之基本原則。其原因在於：首先，「申請原則」使私法自治在登記程序中得以得到充分地體現，確保其為啟動登記程序之主要原因，並使登記機關不能超越申請範圍而從事登記之審查（審查範圍受有限制）。繼之，「在（預）先登記原則」則能使登記機關通過援引登記簿上物權記載事項之推定力，將登記簿上記載權利人推定（暫時）為有處分權之人，從而無須審查申請人在實體法上是否真實地享有處分權能。最後，「同意原則」（形式合意原則）係指經由登記程序中之合意（亦即形式合意）替代實體法上之物權合意（如經簽章之土地買賣契約書），以有效地減輕登記機關之審查負擔，進而提高登記效率。從而，旨揭三項原則可謂從不同角度實現確保了登記簿上所載內容之真實、準確與完整性。不動產登記異議之法律性質及其救濟途徑一、異議之法律性質 首先，依據「法治國」（Rechtsstaat）之意旨，人民各種自由權利均受到憲法與法律之保障，於是相對地，行政機關之行使行政權乃均須受到憲法及法律之拘束而不得牴觸之，從而，行政機關應力求行政行為之合法性（如謹守法律保留原則等）及妥適性（如謹守比例原則等），以求防範於未然，若無法做到，亦應主動於事後予以糾正改善。惟若不為之，自應賦予人民有救濟之權利，此即憲法第16條所定「人民有請願、訴願及訴訟之權。」進而據以建構了「法律救濟」（Rechtsbehelf）之途徑，此即為「行政法上法律救濟」（verwaltungsrechtliche Rechtsbehelf）（簡稱為「行政法律救濟」）之意涵。倘若對比於「司法上法律救濟」（gerichtliche Rechtsbehelf ）（簡稱「司法救濟」），就廣義而言，「行政法律救濟」之範圍亦包括「司法救濟」在內，只不過前者之管轄機關為行政機關（如訴願管轄）；而後者為司法機關（如行政訴訟管轄）。二、異議提出後之救濟途徑-司法法律救濟 此處擬以不動產登記機關於不動產登記簿上（其他登記事項欄位）為「註記登記」為案例，再論述土地權利關係人不服該註記登記而提出「異議」時，其應如何為旨揭之「司法法律救濟」，所謂司法救濟，如前所述，係指人民因自己之權利受到行政機關公權力行為之侵害，依據法律規定請求「司法機關」予以審理之一種法律救濟機制，由於其皆出於法律規定（如土地法59條2項），是受理之司法機關亦須依據嚴格之訴訟程序而為具有拘束力之訴訟決定，從而亦屬「正式法律救濟」之範疇。至其種類包括行政訴訟、民事訴訟與刑事訴訟、以及法規審查三大類，茲以行政訴訟為例，依據行政訴訟法之規定，得進一步細分為：1.撤銷訴訟（請求行政法院撤銷違法之行政處分；4條1項）；2.課予義務訴訟（命令行政機關為特定內容之行政處分；5條1項）；3.確認訴訟（確認行政處分無效或確認特定法律關係成立或不成立；6條1項）、以及4.一般給付訴訟（命被告為或不為特定行為；8條1項）。不動產登記異議提出及其處理方式一、土地權利關係人之提出異議(一)土地總登記公告期間之異議 按土地法第59條規定：「土地權利關係人，在前條公告期間內，如有異議，得向該管直轄市或縣（市）地政機關以書面提出，並應附具證明文件（第1項）。因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關（普通法院）訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之（第2項）。」又，土地登記規則第75條亦規定：「土地權利關係人於公告期間內提出異議，而生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法第五十九條第二項規定調處。｣(二)地籍清理公告期間之異議 地籍清理條例第9條第1項規定：「土地權利關係人於前條公告期間（3個月）內，得以書面向該管登記機關提出異議，並應檢附證明文件；經該管登記機關審查屬土地權利爭執者，應移送直轄市或縣（市）主管機關調處。」(三)時效取得地上權登記公告期間之異議 時效取得地上權登記審查要點第14點規定：「土地所有權人或管理者得於第十三點規定之公告期間內，檢具證明文件，以書面向該管登記機關提出異議；經審查屬土地權利爭執者，應依土地法第五十九條規定，移送直轄市或縣（市）主管機關調處。」同要點第15點規定：「申請時效取得地上權登記案件於登記機關審查中或公告期間，土地所有權人或管理者提出已對申請人之占有向法院提起拆屋還地訴訟或確定判決文件聲明異議時，如登記機關審認占有申請人已符合時效取得要件，因該訴訟非涉地上權登記請求權有無之私權爭執，不能做為該時效取得地上權登記申請案件准駁之依據，仍應依有關法令規定續予審查或依職權調處；倘土地所有權人提出足以認定申請案有不合時效取得要件之文件聲明異議時，應以依法不應登記為由駁回其登記申請案件或作為調處結果。」二、登記機關對異議之處理方式(一)登記機關對人民「先行（特殊）救濟機制」之處理 不動產領域涉及人民之土地財產權至鉅，且其事務具有特殊性與專業性，從而立法者乃賦予人民須先向原處分機關為不服之異議權，以請求救濟，若再不服其決定時，始得再向上級機關提起訴願與後續行政訴訟，此相較於人民所具「一般行政救濟機制」（亦即訴願與行政訴訟），本文稱之為「先行（特殊）救濟機制（途徑）」。稽其設置之理由不外為：1.不動產性質特殊且價值不菲而為人民財產權之核心事項；以及2.基於「訴訟經濟原則」考量，以減少興訟可能性（如藉由不動產糾紛調處機制之引入等，但因其屬行政機關者，是例如調處分割之結果尚不具有既判力）。

為什麼要進行危老重建 由於屋齡在30年以上的老舊建築物，建築材料隨著時間因素及舊建築物在結構設計時所適用的耐震係數不足，經過921大地震慘痛教訓後，政府為因應可能再發生大地震造成災害風險，乃訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(以下簡稱危老條例)，期望能以「建築容積獎勵」、「房屋稅」及「地價稅」減免等稅賦上的優惠措施，來加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，進以提升建築安全與國民生活品質。 再加上以往所常用的「都市更新」方式，來爭取容積獎勵及稅賦優惠，由於各種因素：如最小面積限制、法令繁雜、審議過長及小基地無法適用等原因而推動不易，因此政府才推動另一個重建方式的選擇，在一定期限內讓有意將危險或老舊建物重建的地主能提出重建申請來加速重建案的進行。老舊房屋存在重建時適用新法規的問題 建築基地在不同時期申請建築時，由於新舊法規對建築樓地板面積(即建築容積)、建蔽率、日照線規定等皆不同，以致於若無相關的容積獎勵及放寬規定，將造成老舊建築物改建上的困難。舉例而言：臺北市是在民國83年實施容積管制，而民國83年以前所建造的建築物高度是以面前道路寬度的1.5倍加6公尺來做為建築物的絕對高度，在當時只有所謂的「建蔽率」規定，以住宅區建蔽率60%為例，6公尺寬道路蓋的四樓(即6公尺x 1.5倍 + 6公尺 = 15公尺， 15公尺高減3公尺屋頂樓梯間除以每層3公尺樓高舊等於四層樓)舊建物的「原建物容積率」約為240%(即4樓 x 60% = 240% )，8公尺道路蓋的五樓舊建物原建物容積率約為300%，(即5樓 x 60% = 300% )， 10公尺道路蓋的六樓舊建物原建物容積率約為360% (即6樓 x 60% = 360% )，12公尺道路蓋的七樓舊建物原建物容積率約為420% (即7樓 x 60% = 420% )；但是在民國83年實施容積管制後，原來的住宅區，有相當大的比例就規定為第三種住宅區，容積率為225%，建蔽率為45%，不論你的舊建物「原建物容積率」是240%(四樓)、300%(五樓)、360%(六樓)或是420%(七樓)，全部都只能是225%的容積率，45%的建蔽率，試問：誰會拆除舊有樓地板面積多的房屋，來申請建造樓地板縮水的新房屋呢？這就造成「沒有容積獎勵，就無法執行舊屋改建」的困難議題。危老重建個案申請行政程序危老重建個案申請行政程序概略分為： 適用條件確認階段：例如確認屋齡、合法建物認定、釐清是否為歷史文化建物及申辦建築物結構安全性能評估等。 重建計畫報核階段：應經基地範圍內100%合法建築物及土地所有權人同意，擬定「重建計畫」報請主管機關(建築管理工程處)審查及核准。 建築執照申請及核發階段：依據所核准的「重建計畫」內容，委由開業建築師依據建築法規定申請各項建築執照，如舊建物之「拆除執照」及新建物的「建造執照」等。危老重建建築容積如何取得獎勵 危老重建個案建築容積獎勵概略分為：原容積大於法定容積獎勵、結構安全性能評估獎勵、基地退縮獎勵、耐震設計獎勵、智慧建築設計獎勵、綠建築設計獎勵、無障礙建築設計獎勵及時程獎勵等，前述各項建築容積獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他應遵行事項，請參照中央主管機關所訂頒之「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」。重建個案作業實務概述危老重建個案實施概略分為下列階段： 重建案可行性評估：評估內容有「建築法規檢討」、「開發方案提議」及「財務可行性分析」等。 意見溝通及產權整合：工作內容有「地主意願訪談及溝通」、「容積獎勵試算及坪效分析」、「建築規劃方案」、「權益分配建議」、「召開說明會議」及「專業諮詢服務」等。 規劃設計執行：「釐清歷史文化建築」、「申請竣工圖說」、「建物結構初評作業」、「查調地主需求」、「建築設計方案」、「建築融資建議方案」、「權值比例估價」、「選屋會議及權益分配協調」、「撰擬重建計畫及申請」、「建造執照申請作業」等。 工程招標及施工：「施工圖說及招標作業」、「承攬契約書製作」、「召開投標評選會議」、「實施工程管理及進度控制」等。 完工交屋階段：「辦理工程驗收」、「申請建物所有權第一次登記」、「召開區分所有權人會議」、「選任管理公司」、「辦理管理委員會報備」、「餘屋銷售作業」及「財務結算作業」等。結語 在老舊建物重建案實施過程中，除了上述的「事」以外，主要關鍵還是在於參與的「人」，這裡所謂的「人」，若用其所扮演的角色而言，除政府主管部門以外，有房地產權利者的「地主」、負責整合工作的「推動師」、執行建築規劃設計的「建築師」、結構安全評估的「結構技師」或「土木工程技師」、辦理權值比例估算的「估價師」、建築融資資金提供的「金融機構」、辦理建築工程查核的「建築經理公司」、產權釐清及申辦土地登記的「地政士」、法律文件撰擬審核的「律師」、建築工程承攬的「營造廠」、財務記帳管理的「會計師」、房屋代理銷售的「代銷公司」、完工後提供建物管理及保全服務的「物業管理公司」及負責統籌執行的「建設公司」和其他的專業顧問公司等等，總計約有十幾項的專門行業參與，幾乎涵蓋了整個「建設事業」的產業鏈，整個環節中缺一不可，因此所謂的「老屋重建」，絕非一項簡單的工作，值得我們用謹慎及嚴肅的態度來面對此一重要政策。

為精進業務並強化地政人員知能，臺北市政府地政局自104年起辦理「地政講堂系列講座」，課程開放市民及地政從業人員免費參與，透過專家學者講授房地實務，促進產、官、學界交流互動。 111年預計辦理16場地政講堂，課程內容多元豐富，包含登記、測量、徵收、重劃、房地實務等課程，課程結束後將於「地政講堂專區」上傳相關講義供各界查詢利用。 此外，因應肺炎疫情，本(111)年度課程將配合中央流行疫情指揮中心及臺北市政府發布之準則落實防疫工作，另課程講師、開課日期、上課人數及上課方式可能視疫情狀況而有所調整，本局保有課程變更、異動之權利，如有調整以本局網站公告為準。【地政講堂課程專區】：https://reurl.cc/g0Yz0L

臺北市控制網系沿革 控制測量為各項應用測量之開端，控制測量施測完成，後續之應用測量始可據以進行，如控制測量不正確，則應用測量必將產生偏差， 故控制測量之成果，影響應用測量成果甚鉅，因此控制測量之作業程序及精度之掌控，不可不審慎以待。 本市控制網系大致可分為地政局權管之地籍控制網系及都市發展局權管之都市計畫控制網系，兩控制網系分別使用不同坐標系統。內政部為建立完整、統一及高精度之基本控制點系統，於87年間公布國家坐標系統(一九九七臺灣地區大地基準，簡稱TWD97)，本市遂於91至99年間陸續將坐標系統轉換為TWD97，相關控制網系沿革，如圖1及圖2。 圖1 臺北市地籍測量大事紀 圖2 臺北市都市計畫測量大事紀 臺北市衛星定位基準網(Taipei CORS)　　為整合本市地理空間資訊、提升測量作業精度，管理收納測繪成果，推廣儀器簡易校正，地政局作為本市控制測量之權責機關，提供臺北市衛星定位基準網(Taipei CORS)系統服務，以提升測量作業效率及精度，並建構本市測量單一坐標測量框架有效整合本府各機關測量成果。另為擴大服務範圍，於106年間納入內政部國土測繪中心分布於基隆市、新北市及桃園市等5站衛星定位基準站，構成大臺北都會區衛星定位基準網(圖3)。衛星定位基準網服務24小時全天候接收GPS+GLONASS等多星系衛星，可提供大臺北地區使用者2至6公分之高精度即時定位成果，就本府推動各項公共政策，均可有效應用蒐集空間資訊作為執行、推動及分析之決策參考，對於本市邁入智慧城市，實為不可或缺之基礎建設。 圖3 Taipei CORS建置大事紀 　　Taipei CORS 於106年已率先應用於本市地籍測量及土地複丈作業，靜態衛星觀測資料亦開放各界免費申請，至於即時動態定位服務將陸續提供本府各局處之各項測量作業及與本府合作之學校或廠商，後續逐步規劃擴大於其他公私服務作為發展智慧城市的各項應用(圖4至圖6)，例如：公車或機車管理的交通應用、橋樑或水庫壩體的監測應用、輔助地政事務所土地指界、巡邏車管理的保全應用、地質敏感區監控的防災應用、老人或寵物照顧管理的照護應用等。 圖4 協助無人小巴測試 圖5 協助翡翠水庫監測壩堤 圖6 輔助土地指界 建築線與地籍線檢測　　本市經濟及產業發展較早，其都市計畫制定及地籍重測辦理時期皆早於其他縣市，檢測建築線與地籍線是否相符極為重要。建築線與地籍線不一致的原因，在地政單位可能為地籍測量成果與實地不一致、歷年都市計畫樁聯測成果有誤或圖根點補建累積之誤差，而在都市計畫單位可能為不同時期都市計畫樁位成果不一致、都市計畫樁位測設有誤或設置未考量原有地籍成果，兩者因素再加以控制網系不同，導致成果不一致存在。　　 建築線與地籍線不一致的解決方法，近期本市已於100年9月實施辦理土地鑑界複丈時一併檢測建築線、註記之土地複丈成果圖納入建照執照必備文件，並於104年5月起將簡化申請案流程至少60天；103年亦研擬辦理地籍線與建築線疑義清理及地籍測量品質精進作業計畫，分期分區快速解決問題；後續將建立本市單一控制測量網系，以地段為處理單位，辦理後續資料釐正。　　控制測量作業為本市測繪工作打下基礎，也期待未來Taipei CORS能使本市定位、監測及智慧生活等應用更蓬勃發展。　　更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

前言　　整體開發是政府機關依照都市計畫內容，於一定範圍內重新整理規劃地籍，布建適當公共設施，引導都市發展的方式。區段徵收及市地重劃均為整體開發的方式之一，二者性質相似但仍有差異，對民眾權益的影響也不同，本次講座針對以上2種開發方式，進行精闢且全面的介紹，就讓我們繼續看下去吧！區段徵收　　區段徵收是政府基於新市區建設、舊都市更新或其他開發目的需要，經過法定程序嚴謹的檢視公益性及必要性後，徵收一定範圍內土地，並依照都市計畫內容，布建公共設施及地籍整理的整體開發方式。　　區段徵收是以政府為實施主體，公共設施用地由政府直接支配使用，其餘可供建築土地處分後所得，則用來償還開發總費用；土地所有權人原則上領取土地市價的現金補償，例外得申請按權利價值領回抵價地。圖1區段徵收概念圖　　抵價地的分配原則是採公開抽籤、自由選配方式，以先抽順序籤、再抽配地籤，並按該分配區塊之分配方向線依序選定，由地主自行選配商業區、住宅區等可建築土地，共享區段徵收後環境的改善及提升。　　此外，土地徵收條例第34條之1明訂，政府應為徵收公告一年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口訂定安置計畫，保障居民的居住權。政府除規劃安置住宅、安置街廓外，也會視開發個案的特性規劃工廠安置及就業輔導，進一步保障居民的生存權及工作權。＞＞土地徵收之公益性及必要性報告審查重點＜＜市地重劃　　市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內畸零細碎不整土地加以規劃整理，並興闢公共設施，使其成為整齊劃一、臨路且可立即供建築使用的宗地，按原有土地相關位次分配回原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，是一種受益者付費，且有效促進土地經濟使用及健全都市發展的綜合性土地改良方式。　圖２市地重劃概念圖　　市地重劃可以分為政府主導（公辦）及土地所有權人主導（自辦）兩種方式進行，其中105年7月29日大法官第739號解釋宣告自辦市地重劃部分作業規定違反法律保留原則及正當行政程序，內政部於106年7月27日及108年4月9日2次修正「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」，限縮籌備會職權、訂定成立籌備會比率、增加主管機關任務、保障財產權益及重劃作業進行方式。　　市地重劃方式開發，原則上土地所有權人是以原位次分配領回土地，例外才是領取現金補償。跟區段徵收原則領錢、例外領地恰恰好相反。此外，目前市地重劃並無明文規定安置計畫措施，這也是政府機關正在努力的方向。＞＞105年7月29日大法官第739號解釋＜＜區段徵收與市地重劃的差異比較更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

前言 土地是不動產的基本原料，因土地資源稀少，所以，一坪土地可蓋多少的建物銷售面積，決定了土地價值的高低。不同條件的土地，其坪效計算也有所差異，因為土地使用管制、土地面積、形狀、寬深度、臨路狀況、建築規劃、法規等條件，都是影響土地坪效的重要因素。而坪效的高低，也與建商最終售價有著密不可分的關係，”一塊(坪)地可蓋(賣)幾坪屋?”不僅是建坪、售坪的憑據，更是評估地價的關鍵因素。如何正確估算土地坪效 評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。在進入規劃建物配置圖(排厝間)、精算可銷售面積與成本建坪(算坪數)之前，一般多以公式“地價=每坪房價中的土地成本×土地坪效”來概估地價，且多以“容積率×坪效係數1.6”來概估土地坪效，而忽略不同條件的土地，其土地坪效各有不同，絕非任一數值可一律套用。此外，上述概估地價公式也忽略不動產開發與銷售實務有關①房價vs均價、②房價vs車位價、③土地成本vs地價……等因素，致錯估地價。因此應先從適用法規與土地條件，導正上述“土地坪效=容積率×1.6”的迷思。步驟一、檢討適用法規 各層級法規對各類可建地的使用強度管制與適用標準互有差異。而土地可供建築使用之最大面積規定，主要依據下列三層級法規： 中央：中央政府各部會所頒定的法規。如:【都市計畫法】、【建築法】……等。(全國一體適用) 地方：各地方政府依地方自治所頒定的法規。如:【都市計畫法○○市施行細則】、【○○市建築管理自治條例】……等。(適用於各地方政府轄區) 專案：基地所屬都市計畫案計畫書(以「土地使用分區管制要點」為主)，如:【○○市○○都市計畫主要/細部計畫書】……等。或各目的事業主管機構針對其轄區訂定的專屬規定，如:【淡水河洪水平原管制辦法】……等。(優先適用) 因此，土地開發估價要先知道土地位在哪個都市計畫區及其土地使用分區管制如何規定，相關資訊可從都發局或城鄉發展局網站，以地段地號查詢該土地所屬之都市計畫區，並可下載都市計畫書。其中土地使用管制內容決定這塊土地的土地使用分區、使用強度及使用項目。步驟二、評估土地條件 從適用法規雖可得知基準容積、免計容積、獎勵容積及增移容積等相關規定，但個別基地的土地條件(土地使用分區、土地面積與形狀、臨路寬度……等)是否達到上述四項容積細部規範之適用條件，而取得各細項可建築面積及如何爭取最大可建築容積額度，仍須由檢討基地本身的條件及法規適用要件著手。因此，基地最大可建築面積之組成，可從下述四個構面檢視。 基準樓地板面積：基地所屬土地使用分區的基準容積率有多高？有無得調高容積率的規定?基地條件可否適用？ 免計樓地板面積：得設計免計樓地板面積的項目有那些？ 其免計額度有多少？ 獎勵樓地板面積：得否適用開放空間……等容積獎勵規定？有何基地所屬縣市或專案的其他獎勵規定？允許增加容積率有多少？累計獎勵容積上限規定為何？ 增移樓地板面積：得否適用容積移轉、增額容積規定？基地得移入多少容積面積？累計增移容積上限規定為何？結語 由於每塊土地條件不同，土地坪效不宜通案用容積率乘以1.6倍作為評估基準，唯有透過適用法規及土地條件檢討，務實評估有無達到適用法規所規範的要件，據以衡量允建強度有多少，再實際進到精算作業階段依照產品定位、基地狀況、法規細部要求，由建築師於建築規劃時將基準、免計、獎勵、增移等容積充分利用，並就建築圖說範圍量測計算，彙整為最大可建築面積及陽台面積，據以精算土地坪效。最後再結合不動產市場分析與開發銷售實務，預估銷售收益與相關投入成本，以求得相對可靠的土地價格。

前言 有土斯有財，不動產是國人重要的置產項目，不動產的稅制有基於持有而須繳納的稅賦，如地價稅、房屋稅；以及有因移轉發生時產生的稅賦，而俗稱的「過戶」即為不動產的移轉，其牽涉稅賦包含土地增值稅、契稅等，本次講座地政局特別聘請本市稅捐處信義分處莊慧貞主任擔任講師，主講「不動產移轉相關稅賦分享」課程，透過莊主任精闢且生動的演說，深入剖析不動產移轉稅賦相關法令及應用，以期增加大眾對於稅賦的專業知識。土地增值稅、契稅講解一、土地增值稅：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。(一)納稅義務人 有償移轉，為原所有權人 無償移轉，為取得所有權之人 出典，為典權人 信託土地有償移轉或設定典權，為受託人 信託土地歸屬，為委託人以外之權利歸屬人(二)免徵及不課徵之情形(三)土地增值稅計算方式及申報期限 稅額=〔漲價總數額=申報移轉現值-(前次移轉現值或原規定地價x物價指數)-土地改良費〕x稅率，稅率則依土地漲價總數額之級距，適用不同稅率。 申報期限為訂立契約之日起30日內，在30日內申報，以訂約當期之公告土地現值為準；如超過30日申報，則以收件機關收件日之公告土地現值為準。(四)土地增值稅優惠稅率之適用要件二、契稅：因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而依取得不動產之所有權。 (一)納稅義務人及稅率 (二)契稅計算方式及申報期限 稅額=核定契價x稅率，契價已當地不動產評價委員會評定之標準價格為準，標準價格係房屋課稅現值加上免稅現值。 申報期限為契約成立、取得權利移轉證書及法院判決確定之日起30日內；或新建房屋取得使用執照之日起60日內。都市更新相關稅賦講解 依都市更新條例規定，都市更新的處理方式分為3種，重建、整建、維護，以採重建的更新方式改變最大；又實施方式又可分為權利變換、協議合建或部分協議合建部分權利變換，而採行不同的實施方式，在不動產移轉的稅賦減免規定上也有所不同，一、權利變換與協議合建土增稅、契稅之差異二、地價、房屋稅減免規定結語 不動產價格高昂，當出售/購買不動產時，繳納稅賦為一項重大的成本，故計算需繳納的稅賦多寡是極為重要的考量因素，而民眾可以透過事先各項稅務的規劃，以符合各項稅賦減免的規定。 而近年來，鑒於都市地區老舊房屋有急需都市更新的需求，政府也在都市更新條例中給予參與都市更新者相當的稅賦減免，所以莊主任在講座上提醒學員多留意各項減免情形適用的條件以及優惠，以保障民眾自身的權利。 更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

壹、信託之法律關係與立法特色 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係（信託法第1條）。一般而言，委託人得以信託契約、信託遺囑或信託宣言（限法人成立公益信託）等方式成立信託。在信託關係中，委託人係提供一定之財產，成立信託關係之人；受託人則係受委託人之託，為受益人之利益或特定之目的（無受益人）管理、運用或處分信託財產之人；受益人則因信託關係成立，對信託財產享有受益權之人。而信託財產，則係獨立於委託人、受託人及受益人自有財產之外的財產；信託關係中若設有信託監察人時，其乃監督受託人，維護受益人權益或特定目的之人。 現行之信託制度可謂源自於英美，經歐陸法系之我國引進。此繼受於英美之信託法，於立法時所具有之特色包含：採所有權與利益分立原則、富於彈性與多樣化原則、信託財產獨立原則、信託公示原則、信託目的適法原則、受託人具有裁量權原則以及加強保護受益人原則等。並且，為使受託人善盡其處分或管理信託財產之責任，信託法特明定受託人有忠實管理、分別管理、造具帳簿、親自處理事務之義務。鑑於信託法律關係所具之特殊性，有別於民法上之委任或代理等法律關係，於個案之法解釋適用時，誠應加以注意。貳、不動產物權登記與信託公示之登記 基於信託公示之立法原則，屬應登記財產權之不動產物權信託時，非經信託登記，不得對抗第三人（信託法第4條第1項）。不動產物權信託之程序中，其登記主要係依土地登記規則第9章土地權利信託登記之規定為之。以不動產所有權之信託而言，為對抗第三人，除須辦理以信託為由之不動產所有權移轉登記（土地權利變更登記）外，並應為信託登記（信託公示登記）。於我國現行法之規定下，不動產物權信託時所為之登記程序，具有公示方法之二重性及登記手續之一體性。 固然，土地登記規則關於不動產物權信託時所為登記之規定，係以委託人及受託人所為之物權行為（土地權利變更登記）為核心。然自信託法之面向而言，信託法第4條第1項規定之信託登記，既係信託財產與信託內容之公示，其負推定第三人知悉信託關係與信託財產之內容，藉以保護信託受益人與信託財產交易相對人之權益，此於不動產物權登記之面向，亦有其重要性；就保護交易安全而言，登記機關對信託登記（信託公示登記）之審查，至少宜採形式之審查主義並負相應之損害賠償責任，此並於土地法中有加以明文之必要。此外，現行土地登記規則之規定，就宣言信託及相關規定之欠缺，則有增修之必要。參、若干不動產信託登記爭議問題之探討 一、信託契約要物性對成立不動產信託登記之影響 目前成立不動產物權信託之方式，主要仍以契約為主。我國學說與司法實務多認為，委託人未將財產權移轉或為其他處分前，受託人無法依信託本旨，為受益人之利益或為特定目的，管理或處分信託財產，故財產權之移轉為信託之特別成立要件，故此為要物契約（參最高法院95年台上字第500號民事判決）。嚴格來說，地政士辦理之信託業務中，信託契約尚包含委託人與受託人就信託關係規劃所簽定之書面（由契約當事人自行撰擬之契約書，簡稱私契）與為移轉或設定財產權使其成為信託財產之書面（由登記機關提供之公定契約書，簡稱公契），兩者之間密切相關。通常的作法是如同不動產買賣一般，先有信託約定之私契（如同買賣之私契），再為物權處分之公契（如同買賣之公契），並據以辦理不動產信託之登記。 因英美法之信託，未就債權行為及物權行為做嚴格之區分，委託人與受託人就信託為意思表示後，即生一定之效力。此情形於歐陸法系國家繼受時，委託人與受託人於成立信託時所為之法律行為，究為債權行為或物權行為，其性質與發生效力之時點為何，旋生疑義。日本已於2006年信託法修正時，揭示信託契約採諾成契約說，我國現行之信託法中並未有明確之規定。因而，在通說及司法實務係採要物契約說之情形下，於不動產信託關係中，受益人為非委託人或其繼承人時，若委託人於不動產信託之登記完畢前死亡，委託人之繼承人得援用學說實務之見解，以該信託契約欠缺特別成立要件，受託人並無移轉信託財產之請求權，且因信託尚未成立，受益人未有受益權可主張，據為阻止該信託之成立。則委託人生前所欲為之信託，即會因此而無法實現。此因委託人之繼承人與受益人間利害衝突所產生之問題，於信託法修法前，宜加以注意。 二、基於受託人地位與受託人自身所為處分之區別 過往共有土地之開發整合，買受人在無法取得土地全體共有人同意時，為避免共有土地因部分共有人主張優先購買權，或避免於買受人先出資供共有人主張優先購買權承受土地後，未順利取得該土地之情形發生。多策劃同意出售之共有人中，部分先贈與移轉其應有部分予買受人或買受人指定之人，使其成為共有人之一，以取得共有人優先購買之權利或確保買受人與該共有人間之金錢債權。然此應有部分以假贈與真買賣之方式，移轉於原非共有人之舉，除已侵害他共有人之優先購買權外，並涉及詐欺、偽造文書等刑事違法之問題。晚近，遂有以應有部分信託之方式，為共有土地之開發整合。 就信託財產而言，受託人為登記之所有權人，非為代理人，受託人將信託財產轉為自有財產之情形，核與民法第106條禁止自己代理或雙方代理之規定無涉（內政部96年10月12日內授中辦地字第0960052318號函參照）。另依信託法第35條第1項之規定：「受託人除有左列各款情形之一外，不得將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利：一、經受益人書面同意，並依市價取得者。二、由集中市場競價取得者。三、有不得已事由經法院許可者。」，其立法理由謂：「本條係規定受託人之忠實義務，禁止受託人將信託財產轉為自有財產或於該信託財產上設定或取得權利，以避免發生信託財產之利益與受託人個人之利益衝突之情事。但如經受益人書面同意並依市價取得、由集中市場公開競價取得或有不得已之事由經法院許可者，即非屬忠實義務之違反，不在禁止之列（第一項）」。因此，共有土地之處分，若受託人係基於自己之地位（為自己利益），而非基於信託關係之受託人地位（為受益人之利益），欲取得信託土地之應有部分時，即有信託法第35條第1項規定之情形。其有經受益人（或自益信託之委託人）書面之同意，並依市價取得者，受託人個人之利益與受益人就信託財產享有之利益尚無衝突，且無忠實義務之違反，而不在禁止之列。 三、基於信託前存在於該財產之權利保障 自益信託之委託人（亦為受益人），於信託成立前，就其債務以其所有擬信託之土地設定普通抵押權供擔保者，該債權人（即抵押權人）於設定抵押權之土地信託後，讓與其債權予信託土地之受託人。則受託人受讓該債權後，於辦理擔保該債權之普通抵押權移轉登記時，須否經受益人（同為委託人、債務人及原抵押人）之同意？亦即，受託人此時取得之普通抵押權，究否屬信託法第35條第1項規定所稱之「將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利」之情形。 對此，將債權讓與受託人之債權人，其對信託土地享有之普通抵押權，係設定於該土地成立信託之前。信託法為保障信託關係發生前已存在之權利，其普通抵押權設定後權利之保護不受信託成立之影響（信託法第12條第1項但書），此於信託成立後該抵押權經讓與者，對受讓人權利之保護亦同。因債權讓與無須經債務人同意（民法第297條第1項），且普通抵押權與其擔保之債權有不可分性與從屬性。從而，該土地成立信託後，受託人基於個人之地位受讓取得該債權時，該土地信託前既存為擔保該債權之普通抵押權即隨同移轉（民法第295條第1項），此擔保之普通抵押權係來自債權人，而非自信託財產。此與信託成立後，受託人以信託土地擔保借款設定普通抵押權給自己（受託人自信託財產設定物權）之情形有別；亦非信託成立後，受託人自信託財產中取得其對他人享有之債權及其擔保之普通抵押權（受託人自信託財產取得權利）之情形。惟應注意的是，該普通抵押權之內容，於讓與移轉後有變更時（例如增加擔保金額等），則容有發生信託法第35條第1項規定情形之可能。

為精進地政業務並強化地政人員知能，本局自104年起辦理「地政講堂系列講座」，課程開放市民及地政從業人員免費參與，透過專家學者傳授房地實務經驗，促進產、官、學界交流互動，打造更專業、便捷及智慧化的服務，確保市民不動產權益。 本局本(110)年度預計辦理12場次課程，課程內容多元豐富，舉凡測量與空間資訊、不動產移轉相關稅賦、從掌握土地坪效進階評估地價、房屋買賣詐騙陷阱、租屋法律常識、區段徵收、市地重劃、土地徵收、使用執照與竣工平面圖判讀、認識危老重建及資安法對地政機關的影響等課程，皆與民眾生活息息相關。本局經取得授課講師同意後，課程結束後將講義公開於「局網專區」供各界查詢利用。 此外，因應肺炎疫情，本課程將配合中央流行疫情指揮中心及臺北市政府發布之準則落實防疫工作，另課程講師、開課日期、上課人數及上課方式可能視疫情狀況而有所調整，本局保有課程變更、異動之權利，如有調整以本局網站公告為準。地政講堂課程專區網址：https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752

107年起附屬建物測繪新規定 附屬建物得測繪之項目，內政部71年訂定的「建物測量辦法」(現已廢止，並併入地籍測量實施規則)即規定竣工平面圖上標明屋簷、雨遮及陽台者，以附屬建物辦理產權測繪登記。 內政部為維護消費者權益，減少建物虛坪買賣及交易計價爭議，以符合各界對於健全登記制度及公平交易環境的期待。於106年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」第273條，對於107年1月1日後申請建造執照的建物，僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記，「屋簷」及「雨遮」等附屬建物無法辦理測繪及登記。 雖然內政部於106年最新修正發布的「地籍測量實施規則」刪除了屋簷、雨遮以附屬建物測繪的規定，但如屬107年1月1日前已申請建造執照，或都市更新事業計畫已報核，並依都市更新條例第61條之1第1項及第2項規定（都市更新條例於108年1月30日已修正為第83條）期限申請建造執照之建物，仍得以修正前規定辦理。也就是說，107年1月1日前申請建造執照之建物，以及都市更新案件依上述都市更新條例相關規定，於107年1月1日前已將都市更新事業計畫報核，並依期限申請建造執照者，不受這次法規變動的影響。為明確建物產權範圍區分所有建物應檢附經建管機關核備之「專共用圖說」作為建物測量及登記之依據 為了保障交易安全，減少消費糾紛，明確建物產權範圍，內政部以105年1月22日台內地字第1051300822號令規定，自103年3月12日以後申請建築執照的建物，於105年1月22日起向地政事務所申請區分所有建物共有部分第一次測量登記時，如果建管機關備查的圖說有明確標示全部共有與一部共有的項目範圍，地政事務所就可以依圖說標示，將全部共有(俗稱的大公)編為1個建號，再將一部共有(俗稱的小公)另編為1個建號，例如圖說上標示一部共有的有3種範圍，地政事務所就可以編為3個建號。但如果圖說標示的共有部分範圍沒有區分為全部共有與一部共有時，地政事務所只能將全部的公設編成1個建號。因此為了確保建物登記時的產權範圍及分配，申請建物第一次測量及登記時，務必要依規定檢附標示全部區分所有權人共有及一部分區分所有權人共有之範圍完整明確之「專共用圖說」，俾利地政機關實務測繪及登記作業。

前言 隨著我國都會地區土地價值之日趨昂貴，基於登記因錯誤、遺漏或虛偽所致損害賠償案件，往往造成地政機關須為鉅額之賠償。究竟土地法第68條制度為何？又為探究土地法第68條於司法實務上之運作情形，以最高法院108年度台上第1444號判決為中心敘述並以之作為結論。土地法第68條損害賠償制度簡述「國家責任主義」之體現 我國土地法第68條明定登記機關因登記錯誤、遺漏或虛偽造成人民損失時，由該地政機關負損害賠償責任。亦即土地權利因登記人員執行職務而有登記錯誤、遺漏或虛偽等情事，地政機關應負(相對)無過失之損害賠償責任，此應得解為國家擔保責任主義之體現。除非其得證明損害之發生，地政機關不具可歸責性，始得免除其賠償責任。設置「登記損害賠償基金」 為讓受損害者得予迅速獲賠，土地法第70條第1項規定，地政機關所收登記費，應提存10%作為登記儲金，專備同法第68條所定賠償之用，其目的應在於避免登記機關面臨巨額損害賠償時，產生支付困難而損及受害人之利益。地政機關對登記人員求償以「重大過失責任主義」為要件 土地登記錯誤等之損害賠償，由地政機關賠償後，倘如該賠償係因登記人員之重大過失所致者，則依土地法第70條第2項規定，由該應負責之登記人員償還，並撥歸登記儲金。與「更正登記」制度結合並確保人民權利 土地法第69條規定，登記人員或利害關係人，於登記完畢後，倘發現登記錯誤或遺漏時，應以書面聲請該管上級機關查明核准後更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，則得由登記機關逕行更正，避免登記錯誤狀態續存而影響善意第三人之權益。確立人民權益雙重保障機制 依土地法第71條規定，損害賠償之請求，如經該地政機關拒絕，受害人尚得向司法機關起訴，請求地政機關賠償，以資保障其權利。最高法院對於土地登記虛偽之國家賠償判決內容分析（以最高法院108年度台上第1444號判決為例） 按土地法第68條之規範意旨，除非地政機關能證明登記錯誤、遺漏或虛偽之原因，係可歸責於受害者外，否則應就登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，負損害賠償責任。然在此判決中，被上訴人（地政機關）辯稱土地法第68條第1項規定，不適用於第三人施用詐術致地政機關為不實登記之情形，自不足採。又不動產登記關係人民權益甚鉅，地政機關人員於辦理土地登記業務時，應盡善良管理人之注意義務，自應本於專業知識及技術，盡其職務上相當之注意義務，據以審查不動產登記申請之文件是否真實，而為准否登記之處分。則為求人民財產權之保障，地政機關就不動產權利之變動，原應本於專業知識及技術，負較高之審查責任。故上訴人主張被上訴人應依土地法第68條第1項之規定，就上訴人受有共同繼承之系爭土地不能或難以回復原狀之損害，負國家賠償責任，自屬有據。結語 綜上所結，我國土地登記錯誤、虛偽等損害賠償制度乃回歸到「(相對)無過失責任主義」之立論。然而問題點在於，我國現行土地登記制度尚有諸多不備之處(例如登記人員非為司法人員、登記機關非屬司法機關及登記審查時間具時效性等事實)，倘若不分登記錯誤等導致原因而全由地政機關負擔損害賠償責任，則有不符「權責衡平原則」之意旨。

　　購屋是多數人一生一次的大事，要是存了大半輩子的錢卻買到漏水屋、凶宅，卻求助無門，只能摸摸鼻子往肚裡吞，真的是得不償失！究竟買屋時該注意什麼事情，賣屋又該主動告知買方哪些資訊呢？ 臺北市政府地政局為協助民眾面對買賣房屋的眉眉角角，能買的安心住的放心，訂於12月9日(星期三)下午2時至5時，於本市地政講堂(臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號)舉辦「常見契約爭議案例解析-以房屋買賣之瑕疵為討論中心」講座，特別邀請碩成國際法律事務所陳律師家祥擔任講師，讓市民從常見房屋買賣瑕疵中瞭解如何保障自己的權益。歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名(即日起至12月8日或額滿為止)。承辦單位聯絡方式承辦單位：臺北市政府地政局地權及不動產交易科聯絡人：徐右恩電話：02-27208889/1999轉7477傳真：02-27232568E-mail：oa-1158@mail.taipei.gov.tw