地政講堂
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第三十六期,地政講堂,洗錢防制法2018/7/2解析最新洗錢防制法—從地政士之通報義務談起前言 被資本主義驅動下之自由經濟思維,逐步形塑成金融活動熱絡之近代世界。金融活動熱絡促成個人及企業財富之激增並令資本的流通迅速且無國界,然而,便利、快速、跨藩籬的金融流動秩序,卻亦附隨著黑錢竄橫之潛在危機。是以,我國配合國際洗錢防制標準,於2017年06月28日大幅修正洗錢防制法,除了宣示我國打擊洗錢犯罪之決心外,更是為了國際組織2018年第三輪評鑑做準備。立於如此之時序脈絡下被新法納入規範之指定非金融事業人員(例如地政士)應如何因應,厥為本次演講所欲探討之核心議題。洗錢與洗錢防制 要有效率的「防制洗錢」,自須先清楚知悉何謂「洗錢」?依據洗錢防制法第2條之規定,洗錢有三種定義:一為意圖掩飾或隱匿特定犯罪所得來源,或使他人逃避刑事追訴,而移轉或變更特定犯罪所得之行為;二為掩飾或隱匿特定犯罪所得之本質、來源、去向、所在、所有權、處分權或其他權益者之行為;三為收受、持有或使用他人之特定犯罪所得之行為。實則,此三項定義,由一至三係為大多數洗錢行為的動態過程,一稱為處置行為(Placement);二稱為多層化行為(Layering);三稱為整合行為(Integration),以劉偉杰掏空理律案為例,劉偉杰將其盜賣客戶之股票所獲得之新台幣30億元,轉買換成高價值之鑽石即係典型之洗錢行為。目前洗錢方式可謂五花八門,以類型區分略可分成:貪汙型、吸金型、逃稅型、貿易型、炒股型等。唯有精確掌握洗錢之類型,方能有效防制洗錢,最終達到遏止犯罪之目的。洗錢防制法修法重點 2017年06月28日最新洗錢防制法之幾大修法重點,分別為:提升洗錢犯罪之追訴可能性、建立透明化金流軌跡、增強我國洗錢防制體質及強化國際合作,其中,「建立透明化金流軌跡」可謂影響地政士最密切,蓋以,新法新增了客戶審查義務及交易紀錄保存義務,並參照了FATF第22項及第23項之建議將地政士納入規範。地政士之通報義務 地政士目前依照洗錢防制法第5條第2項之規定係為「非金融事業或人員」,其所肩負之義務有:一、客戶審查義務(金融機構及指定之非金融事業或人員應進行確認客戶身分程序,並留存其確認客戶身分程序所得資料;其確認客戶身分程序應以風險為基礎,並應包括實質受益人之審查,詳參同法第7條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第4條)、二、交易紀錄保存義務(金融機構及指定之非金融事業或人員因執行業務而辦理國內外交易,應留存必要交易紀錄,詳參同法第8條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第7條)、三、可疑交易通報義務(金融機構及指定之非金融事業或人員對疑似犯第14條、第15條之罪之交易,應向法務部調查局申報;其交易未完成者,亦同,詳參同法第10條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第8條)。若違反上述義務,恐被處以新臺幣5萬元以上100萬元以下之罰鍰。結論 綜上所述,依照目前國際及國內之趨勢,防制洗錢顯然已成為不可逆之潮流,肩負防制洗錢義務之地政士或其他非金融事業及人員,自應多加注意主管機關針對防制洗錢所進行之宣導(例如內政部地政司官網中之「地政互動」一欄,即有諸多重要之洗錢防制問題可供地政士參酌),避免誤觸紅線。防制洗錢已不僅僅是公部門之職責,而是人人有責,公私部門協力合作,共同遏止非法金流以維護金融秩序,方能保障產業經濟發展,共創全民利益。
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2018/6/25人口與房市結構轉型中的房市趨勢與土地政策方向影響不動產價格的層面廣泛,舉凡經濟、社會、政治、行政等皆有一定程度的關聯,然而當要預測未來房地產市場價格走勢時,我們無法事先預測未來的經濟景氣,亦無法預測未來的兩岸關係或政治發展等,那麼究竟有什麼影響因素是我們可以事先掌握的? 人與房地產的關係密不可分,只要有人的地方,就有房地產需求,地政局特別聘請宏大不動產估價師聯合事務所卓所長輝華擔任講師,主講「人口與房市結構轉型中的房市趨勢與土地政策方向」課程,透過卓所長精闢且生動的演說,讓大家經由人口數量的變動掌握房市脈動,且有助於政府制訂未來的政策方向。我國房市景氣與人口、房市結構的關係圖1 臺灣五波房市景氣起伏 房地產市場是經濟活動的一環,我國從1967年起至2014年共有五波房市高峰(圖1),而自1960年起,我國人口從1,085萬人成長至2,343.3萬人,巧合的是,過去60年來,每當人口增加約200萬至300萬人時,在人口增長的自然需求量帶動,以及經濟、金融、社會等因素的匯集下,便會創造新一波房地景氣與繁榮(表1)。由此可知房地產市場需求與價格的上升,與人口成長的基本居住剛性需求,兩者間有緊密關聯。表1 房地產景氣波段人口成長數量統計 景氣繁 榮波段 景氣高峰時間 當年人口數 (萬人) 波段人口成長數 (萬人) 1960 1,085 - 第一波 1967-1968 1,372.6 287.6 第二波 1973-1974 1,592.7 220.1 第三波 1979-1980 1,786.6 193.9 第四波 1988-1989 2,015.6 229.0 第五波 2009-2014 2,343.3 327.7 高齡化、少子化對未來房市的影響 我國近幾年來出生率越來越低,相較於1951年至1984年的出生人口數,2017年之後的出生人口數不及其一半,在高齡化比例不斷攀升,出生人口逐漸減少的趨勢下,聯合國經濟社會事務處2017年8月的世界人口展望報告推測,我國人口開始負成長的時間點,依低、中、高推計,分別落在2021、2032及2039年 (圖2),換言之人口負成長最快於2021年發生,而最晚將於2039年發生。圖2聯合國對臺灣未來人口預測圖 隨著出生人口減少以及人口的老化,扶養比越來越高,使得工作人口經濟負擔加重,對於房地產支出的負擔也更沉重,而房地產的購買消費能力族群大多落於青壯年期(35~50歲),換言之,倒金字塔型的人口結構將不利於購屋消費活動。另外我國將近七成房屋被高齡族群持有,高齡族群雖因體力喪失、行動不便,產生購買地面層或電梯大樓的換屋需求,但因無經常性和持續性的收入,導致投資房產較趨保守,再者當未來釋出房產給下一代或進入市場時,到時候市場供給增加,房價將有平衡或下跌的反映。結語:房市轉變趨勢下土地及住宅政策探討 房價是人民決定用腳投票的重要因素,過去六都房產市場的價量發展較其他縣市高,得益於我國將近九成的新增人口都搬進六都生活,然而為因應未來面臨總人口減少和高齡化、少子化等情形,政府應趁國土計畫法剛公布實施之際,研擬區域均衡的發展藍圖,打破以往的行政疆界,重新建構都市與鄉村生態紋理,促進區域均衡發展,將各項行政資源統合規劃與運用,打造成具有國際競爭力的都會區。臺灣因人口數量少,內需不足以支撐經濟動能,只有邁向國際市場才能讓經濟持續暢旺,而房地產本就是一個內需為主的產品,當遭逢人口減少之際,如何結合產業、金融、貿易,吸引外國投資或移民置產,將房地產從內部需求擴大到國際需求,將是政府應關注的議題與政策方向。詳細講義內容請點閱網站:https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752
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2018/4/13土地徵收行政爭訟及實務案例分析從法規範觀點論何謂土地徵收 參照司法院釋字第425號解釋,土地徵收有下列五點特徵:(一)徵收主體:國家才能擔任徵收權之主體,發動徵收程序。(二)公共事業需要:需具有公共性與公益性。(三)對於人民財產權剝奪:財產權包含土地及土地改良物之所有權及他項權利。(四)經由法定程序:需符合正當法律程序。(五)給予合理或相當補償:土地徵收對被徵收土地之所有權人係為公共利益所受特別犧牲,應於相當期限內給予合理補償。人民有無請求徵收之公權利? 所謂「公權利」指人民基於公法法規規定,可要求國家或其他行政主體為一定作為、不作為或忍受的權利。 法律明文規定人民有公法上請求權,如土地徵收條例第5條規定土地改良物所有權人得向需用土地人請求一併徵收土地改良物、第8條規定土地所有權人得請求一併徵收殘餘土地、第57條規定徵收區分地上權後得向需用土地人請求徵收土地所有權。 法律若無明文規定者,可分為兩部分探討:(一)請求對象若非屬中央主管機關,法律關係如何? 參依最高行政法院92判字第1720號判決認為土地徵收之法律關係僅屬國家與需用土地人間函請土地徵收、以及國家與被徵收人間之徵收補償之二面關係,需用土地人與私有土地所有權人間不發生任何法律關係,只有國家才能擔任徵收權之主體,發動徵收程序,一般人民除法律別有規定外,尚無請求國家徵收其所有土地之公法上請求權,但尚有討論空間。(二)憲法財產權保障規定及司法院相關解釋得否導出人民之主觀公法上請求徵收之權利? 常見的實務案例為公用地役關係與地上權,目前實務上公用地役關係之存否尚有爭議,至於可否依平等原則而衍生出請求徵收之權利,司法相關見解亦未有定論;地上權部分,透過司法院釋字第747號解釋明確指出土地所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權。土地徵收實體合法要件 區分為核准徵收處分和補償處分,說明如下:(一)核准徵收處分:參依最高行政法院101年判字第953號判決,土地徵收,乃國家對受憲法保障之人民財產權所為具目的性之強制侵害,係國家為實現所欲興辦公共事業之公益的最後不得已措施,故其徵收,除應確實遵守相關法律規定之徵收要件及程序外,並應符合憲法第23條及行政程序法第7條規定之必要性與比例原則,俾所欲實現之公益暨現存續中之公益與私益維護得以兼顧。故徵收必須符合比例原則及公益原則,依土地徵收條例第3條之2、第13條第2項規定,需用土地人興辦事業徵收土地時需評估興辦事業之公益性及必要性。(二)補償處分:依土地徵收條例第30條規定,徵收補償應按照徵收當期之市價補償,在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。徵收補償市價係依土地徵收補償市價查估辦法查估並由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定。土地徵收程序合法要件 需用土地人需踐行公聽會程序,但特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者,若有爭議,應依行政程序法舉行聽證。依土地徵收條例第11條規定徵收前需依市價先行與所有權人協議價購,協議價購不成始得檢具相關書類申請徵收。中央主管機關核准徵收後,各直轄市、縣(市)政府接到內政部核准徵收函應即公告30日,並以書面通知相關權利人,於公告期滿15日內發給補償費。土地徵收有關救濟程序(一)行政不服程序 依土地徵收條例第22條規定,權利關係人對於公告事項有異議者,得於公告期間內向該管直轄市或縣(市)主管機關以書面提出。該管直轄市或縣(市)主管機關接受異議後應即查明處理,並將查處情形以書面通知權利關係人;對於徵收補償價額有異議者,得於公告期間屆滿之次日起三十日內以書面向該管直轄市或縣(市)主管機關提出異議,該管直轄市或縣(市)主管機關於接受異議後應即查明處理,並將查處情形以書面通知權利關係人,權利關係人對於前項查處不服者,該管直轄市或縣(市)主管機關得提請地價評議委員會復議,權利關係人不服復議結果者,得依法提起行政救濟。權利關係人不服查處結果,依最高行政法院98年6月庭長法官聯席會議決議意旨,不得未經申請復議即逕提訴願;又若主管機關怠為復議處理,則可依訴願法第2條規定提起訴願。資料來源:蔡進良(2017:8)(二)行政訴訟程序 目前我國徵收行政訴訟之類型主要分為三種:撤銷訴訟及情況判決、徵收失效與徵收無效有關之訴、課予義務之訴。 撤銷訴訟及情況判決:依行政訴訟法第198條、第199條相關規定,行政法院受理撤銷訴訟,發現原處分或決定雖屬違法,但其撤銷或變更於公益有重大損害,經斟酌原告所受損害、賠償程度、防止方法及其他一切情事,認原處分或決定之撤銷或變更顯與公益相違背時,得駁回原告之訴。 徵收失效與徵收無效有關之訴: 徵收處分無效,應依行政訴訟法第6條第1項提起確認行政處分無效之訴;至於徵收處分失其效力者,應依同條項提起確認徵收法律關係不存在訴訟。 得提起課予義務之訴: 分為請求徵收而否准或不作為、請求收回而否准或不作為、請求撤銷或廢止徵收而否准或不作為等三種常見課予義務之訴類型。結論 土地徵收行政爭訟案件有逐年增加趨勢,以上簡介「從法規範觀點論何謂土地徵收」、「人民有無請求徵收之公權利」、「土地徵收實體合法要件」、「土地徵收程序合法要件」、「土地徵收有關救濟程序」,希望對大家有所助益。 更多詳細資料,歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載106年8月11日「土地徵收行政爭訟及實務案例分析」課程回顧。
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地政講堂,土地徵收,聽證程序實務,第三十三期2018/3/7土地徵收制度與聽證程序實務解析緒論 近年來台灣各地許多土地使用或開發計畫,有侵害人民財產權與居住正義的疑慮。相關決策的程序正當性與實質合理性一一受到質疑挑戰,社會越來越期待可以透過「聽證」程序解決。 台中中科三期、彰化中科四期、士林文林苑、苗栗大埔、桃園航空城到最近的南鐵東移計畫、高雄果菜市場強拆等全國遍地發生的土地爭議都顯示,從規劃到土地徵用過程中欠缺的程序正義,不僅傷害各項決策的正當性,也撕裂社會對於政府的不信任,導致社會紛擾與不滿。「聽證」與「公聽會」之比較 所謂行政聽證,有學者認為係指行政機關行使其權力以剝奪人民憲法上之權利時所採行之聽證,以符合憲法正當法律程序之要求;亦有人認為係行政權行使之前,對於行政權行使之相對人及其他利害關係人,通知其案由並給予受聽證之機會。故無論採何見解,行政聽證僅指行政機關於作成行政決定前,給予當事人就指控或不利決定,公開進行答辯或說明的機會。 依我國行政程序法及其他法律之規定,聽證權可區分為公聽會與聽證二種,其區別之處如下:一、性質不同聽證為正式程序且富司法色彩,具裁決性質。而公聽會則為非正式、不具司法色彩,故僅具有諮詢性質。二、適用範圍不同目前僅有行政處分、法規命令及行政計畫等行政行為舉行聽證程序,而非一律全面適用於所有行政行為。三、關係人不同聽證係相對人為不利益處分時所為的程序,公聽會則係對申請者以外有利害關係人之意見而為者,並非考量利害關係人的利益。四、程序嚴密不同聽證進行的正式程序,均有明文規定。而公聽會則為一便宜性措施,未受嚴格的程序保障與限制。五、效力不同行政機關於作成應經聽證的行政處分時,應斟酌聽證結果,法規如有特別規定,聽證紀錄將拘束行政機關的裁量權限。反之,公聽會對行政機關並無一定的法拘束力。現行聽證制度的運作及其所面臨之挑戰 為貫徹公開民主之立法理念,預告聽證、聽證及陳述意見等制度,在行政機關與學者的努力下,已達正當法律程序,保障人民權益、提高行政效能等立法目標。舉辦聽證毋寧是強化行政決定之正當性基礎,可增進人民對行政之信賴,並預免事後救濟之勞費與損害之難以回復的一種極重要的事前程序。 行政程序法雖經法務部多年來大力宣導,惟宥於若干因素,聽證程序在實務上並非普遍適用,除了法制上未完備及窒礙難行之處應重新檢討修正之外,相關配套措施之配合,亦應是聽證制度能否順利在我國實務上推展運用之重要關鍵,析言之:一、機關心態之調整行政權長期對人民自居上對下之立場,加上行政機關多一事不如少一事之主觀心態,故多不願舉行聽證,法規範之繁雜與對聽證制度的陌生亦為原因之一,但聽證制度是人民參與行政程序的機會與權利,應積極改變與調整。二、法治觀念之落實行政程序法有關程序保障之概念尚未普及與落實,如連行政機關本身都不清楚「聽證」及「公聽會」等法律名詞之意涵,遑論一般民眾如何能透過正確行使程序上權利以保障其權益?故國家應對人民負起法治教育之責,廣加宣導,以落實良法美意。三、聽證人才之培育聽證主持人必須具備專業性及獨立性,其得行使之法定職權與在聽證會中之地位,相當於審判庭中之審判長,故此類人才之養成與培育實刻不容緩。目前礙於國內聽證程序之施行與運用尚在起步階段,於各機關內遴選適當人員實施聽證主持人培育養成計畫,不失為短期解決之道。四、場地設備之建構行政機關礙於預算編制等人力、物力上之限制,實務上尚難有專業聽證場地之設置,適當選擇聽證場所並妥善使用相關設備(如視訊器材、電子錄音、錄影等儀器),應可大幅增進聽證程序之效率,硬體設備之改進與建構,亦是值得努力的方向。結論 聽證是行政機關之「聽」與「證」,其目的包含積極面與消極面,分別為促進參與及防止行政機關專斷,而面對徵收計畫或都市計畫的形成,不同的需求及目的,應舉辦不同類型之聽證,惟聽證在我國仍為相對陌生的制度,有關上開四個方向:機關心態的調整、法治觀念之落實、聽證人才之培育、場地設備之建構,雖然對完善聽證有重要的作用,但是缺乏拘束效力的聽證結果,何時能真正落實「實質參與」的聽證制度,實為現階段應努力的方向。
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都市更新,地政講堂,第三十一期,都更預審2018/1/30當地政遇見都市更新前言 你家是老房子嗎? 你了解都更嗎?有人找你談都更嗎?還是你的親戚朋友正在都更ing?地政機關在都市更新過程中扮演什麼角色?以上問題你的答案不論是與否,都市更新已是現代人必須了解的課題,因為唯有正確認識都市更新,才能做出最明智的抉擇,因此特藉由地政講堂系列,為您解析都市更新程序中,地政機關的角色及臺北市地政局的便民創新作為。 回顧都市更新制度演進,本局初始以提供土地開發實務經驗為主,後增加協審估價報告,經統計本局委員及3位幹事每年平均參加約300場次審議案件會議,審查約700本估價報告書,過程中委員及幹事共同把關,引導都市更新估價回歸專業,減少外部干擾。 整體而言,「都市更新」旨在復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。而都市更新權利變換由實施者依都市更新條例等規定,擬具事業計畫及權利變換計畫,辦理更新相關事宜,過程中並由專家、學者、機關代表等組成都市更新審議會,審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議。從受理到參與-地政機關在都市更新中的角色 以現今地政機關的角色而言,從協審估價、審核權利價值合理性、相關事業計畫、權變計畫內容,以及嗣後公告禁止移轉、分割或設定部分負擔登記、土地鑑界、地籍整理、建物第一次測量及登記、差額註記……最後到分算地價評定課稅依據,作為都市更新後土地增值稅、地價稅的稅基依據,流程等(圖一),已經成為都更作業中重要成員。圖一:都市更新權利變換流程都市更新過程中地政機關參與項目-地籍測量 都市更新過程中地政機關幾乎總動員,舉凡測繪、登記、地價、地用等科室,都在都市更新程序中擔任不同角色,先以地籍測量來說,當都市更新權利變換計畫核定,實施者依都市更新權利變換辦法第23條規定,向都市更新處申請囑託土地鑑界,地政事務所實地鑑界及檢測地籍線與建築線相符後,即核發土地複丈成果圖予實施者,實施者憑以申請建造執照。 嗣後權利變換工程實施完竣,實施者除向建築管理工程處申請使用執照外,並再次向都市更新處申請囑託地籍測量及建物第一次測量(圖二)。 經過地政機關測量完成後,應檢視「權利變換計畫分配清冊面積」、「建物測量成果圖面積」、「建築規畫設計圖標示計算面積」是否一致,如有不符,實施者應依建物測量成果圖向都市更新處申請釐正圖冊,經統計100年至105年測量案件需釐正比例達67%,造成都更期程延宕。圖二:都市更新地籍測量流程總覽從參與到主動精進-建物測量預審 因此本局體察民意於105年1月1日起創設都市更新預審制度,實施者於申領使用執照時,同時檢附建照執照、設計圖、申請使用執照等相關文件,即可申請測量預審,藉以加速建物測量成果圖審核,事先核對權利變換清冊,提早製作釐正圖冊資料,每個案件約可節省作業時程1.5個月,105年共受理都更預審5案共計555件。 但好還要更好,106年1月1日起試辦(現已正式實施)建物測量預審,實施者於都市更新建物屋頂板申報勘驗完成後,至核發建物使用執照前,得向地政事務所申請建物測量預審,建物面積如有不符,實施者得以提早申請變更權利變換計畫,預審結案後地所提供建物面積清冊予實施者,估計節省作業時間6個月以上,但以一次為限。 《周易》有云:「君子以思患而豫防之」,既然實務上常因建物測量成果圖、權利變換清冊計算面積、建築規畫設計圖標示計算面積三者不一致,衍生差價計算爭議,所以辦理過程中應如何避免錯誤、誤會、訴訟及時程延宕?就以地政機關實務經驗而言,為使都更過程更順利,建議委由專業人士計算都更建物分配面積,事業及權變計畫建物圖說應標明尺寸,先行申請都更預審避免釐正圖冊更面積,另對陽臺、雨遮、停車位等常見測繪面積計算錯誤的案例,亦整理相關法規沿革供實施者參考。都市更新過程中地政機關參與項目-土地/建物登記及後續注意事項 就地政機關登記部分(圖三),首先,都市更新權利變換計畫核定後,實施者如有需要可以向都更處申請公告禁止移轉、分割或設定負擔,並以府函囑託地政事務所辦理相關註記登記。 其次,對於不願或不能參與權利變換領取補償金者,及不參與分配只領取權利金者的權利人,實施者於發給補償金及權利金並完稅後,應列冊送請都更處囑託地政事務所辦理都市更新登記。 最後對於參與分配者,地政機關同樣受都更處囑託,辦理地籍整理,舊地號於此截止記載,新增新地號且加註地籍整理前地號,並以權利變換計畫書中的分配結果清冊,辦理都市更新登記,完成土地所有權權利變換及建物所有權第一次登記。 還有要再次提醒您注意, 若有差額價金尚未繳納的情形,對於土地及建物會辦理註記登記,在未繳清差額價金註記未塗銷前,除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔。如果事後繳納完竣,要記得請實施者送都更處囑託地政事務所塗銷註記,以免造成私權糾紛。 然後在都更過程中,權利變換範圍內土地及建築物未能自行協議消滅之他項權利(抵押權、典權)或限制登記,實施者應列冊送請都更處囑託地政事務所登載,登記原因為「權利變換」,並依原登記先後登載,檔號維持原設定時之檔號,設定義務人則依他項權利登記清冊登載。 最後當地籍整理完竣,舊地號截止記載,公告新地號公告現值,及辦理權利變換登記後,本局地價科對不同所有權人改算前次移轉現值及申報地價,供稅捐機關作為核課土地增值稅及地價稅依據。圖三:都市更新地政登記流程總覽從參與到主動精進-地價改算預審新制 還有要報你知的是,除測量可以預審外,地政局推出地價改算預審新制(如圖四),實施者於土地登記時,同步提供地政局地價改算相關資料,預為核對建置地價改算資料,地政事務所於登記完竣,「即時」通知地政局地價改算聯絡窗口,可再節省7天作業時間,呈現出臺北市政府地政同仁的效率。圖四:都市更新地價改算預審新制 更多詳細資料,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區106年6月15日「當地政遇見都市更新」。
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地政講堂,測繪,測量,圖資管理,第三十期2017/12/13國土測繪發展現況與展望
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2017/12/13不動產糾紛實例解析─「借名登記」借名登記之概念 所謂「借名登記」,依最高法院判決之定義,係指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約」。借名登記之原因在台灣非常常見,為規避法律上資格限制(例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅)、有為規避稅捐(例如地價稅累進稅率)、躲避債務、債信(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產(例如避免朋友借錢、公務員身分)、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等,原因不一而足。 借名登記之前,一般人可能從未考慮過:借名登記的約定是否有效?有沒有可能出名的親友翻臉不認人,反過來侵占財產?出名的親友在外欠錢,導致財產被查封?出名的親友偷偷把財產賣掉了?借名登記久了,財產要不回來?自身其實可能已經構成犯罪了?等等問題。借名登記民事上法律關係 最高法院現對「借名登記」契約,若不違反強制規定而構成脫法行為,例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規定,原則上認定借名登記契約的有效性,屬於民法債編所未規定之「無名契約」,類推適用民法「委任」之規定。 然而,將自己的財產借名登記將承受許多風險。首先,依法院實務,若產生爭議,借名人必須提出資金、權狀等證據,證明為實際所有權人,若無法舉證,即有敗訴無法請求返還之風險。其次,出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等,依最高法院106年度第3次民庭會議決議,即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形,借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任,不得請求第三買受人返還該不動產。再者,若該登記名義人在外欠債受執行,借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗執行。借名登記相關刑事責任 如前所述,出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時,實務上雖認為不構成侵占,但仍構成刑法第342條之背信罪。而另觀察實務上判決,若是由借名人直接移轉予出名人,謄本上之登記原因係登載「買賣」或「贈與」,然實質上並無買賣或贈與之事實,而涉及使公務員登載不實面臨刑責之問題。因此,從事借名登記行為應審慎為之,更多相關層面及內容歡迎請至本局官網地政講堂下載課程回顧。
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2017/11/17如何善用不動產糾紛調處機制不動產糾紛調處委員會設立依據及受理案件概況 臺北市依據土地法第34-2條設置不動產糾紛調處委員會,受理直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第2條所列案件。自民國(下同)90年9月至106年6月,臺北市不動產糾紛調處委員會受理案件以共有物分割為大宗,另有少量的時效取得爭議事件、總登記公告異議案件、界址爭議等案件,總共受理案件373件,204件作成調處結果,其中53件不服調處結果提起訴訟。 臺北市共有物分割案件之所以占受理案件之大宗,原因不外乎臺北市土地價值高,土地因繼承等因素有多數共有人難以利用,提起分割訴訟成本過高等。如何善用不動產糾紛調處機制協助解決共有土地分割問題 共有土地雖可由共有人共同管理或依照約定方式管理,但實際上共有人甚難達成管理約定,常見少數共有人或第三人占用共有物;或共有人人數過多,每位共有人應有部分過小,致無人願意管理修繕共有物,導致共有物荒置或任令他人占用。 共有人如欲處分共有物,當共有人人數多,或有不居住在國內之情形,則除非符合土地法第34條之一之要求亦難以處分。而依據土地法第34條之一處分共有物,需踐行之程序繁雜冗長。對於其他共有人而言,處分價格是否與周遭行情相符,主張優先承買權需大量資金等。 除了處分共有物外,將共有物分割是另一種讓土地得以活化利用之方法。共有人雖可透過協議方式進行分割,但實務上因共有人人數過多,意見分歧難以整合,加上有時部分共有人實際佔用共有物但應有部分比例不足而不願分割,有時是部分共有人急欲出售,但其他人不願分割也不願出售,而難以達成協議分割。共有人如無法達成協議分割,雖可至法院提起分割訴訟,但因原告、被告人數眾多,兩造均可提出分割方案,法院多需將各種分割方案送請不動產估價師進行鑑價,鑑價後再讓雙方表示意見進行辯論,判決確定時已耗費數年(最高法院105年台上第1769號判決、最高法院104年台上字第1056號判決參照)。 土地法第34條之1第6項所規定不動產糾紛調處,性質屬協議分割之一種,僅因某些共有物人數眾多,始設計由行政機關加以調和各共有人間之利益及以「一段時期內合法通知無異議」,在法律上為擬制之同意協議之效果。共有人可善用此機制進行共有物分割,不僅節省訴訟費用,也能節省時間,儘快促成不動產之利用。縱使事後少數共有人起訴否認擬制協議分割,原不動產糾紛調處委員會的調處建議,於具體分割共有物訴訟中,仍具有高度參考價值,期盼共有人能善用不動產糾紛調處機制。
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地政講堂,第二十九期,買賣房屋注意事項2017/11/15房屋買賣注意事項暨相關法院判例評析
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2017/11/8從地政訴訟類型 ─談確認經界之訴、訴訟繫屬註記、假處分及損害賠償等實務問題前言 簡單來說,一個國家的法規範大概可分為三大類:規範人民與政府機關之間權利義務關係的行政法,規範人民與人民之間權利義務關係的民事法,及規範國家能否科處人民刑罰的刑事法。在這些法律關係中,一旦產生糾紛,便需要由中立的法院,依照一定程序,來查證糾紛的事實,及按照法規範做出裁判,以定分止爭。而這個由法院進行查證、裁判的程序,就是訴訟程序,對照上述法規範的類別,訴訟程序就可分為行政訴訟程序、民事訴訟程序和刑事訴訟程序,而各種訴訟程序都有各自要遵守的規範,這規範就是訴訟法,主要是行政訴訟法、民事訴訟法和刑事訴訟法。 人民因為不動產發生糾紛,大體上也可以按照上述分類,分為行政法上的糾紛(例如土地登記錯誤)、民事法上的糾紛(例如使用土地越界的爭議)及刑事法上的糾紛(例如竊佔土地)。而各類糾紛,如果要以訴訟途徑解決,就必須選擇正確的訴訟程序,才能獲得適當的救濟。 在民事訴訟程序中,有關不動產糾紛而牽涉到地政登記的類型,可稱為地政訴訟類型,在這類訴訟中,確認經界之訴、訴訟繫屬註記、假處分及損害賠償等實務問題,都有著重要的地位。確認經界之訴 不動產經界訴訟,是指不動產經界不明,或就經界有爭執,而起訴要求法院為其定出界線所在的訴訟。以下圖所示為例: A C E 甲 乙 B D F假設甲主張他的土地與乙的土地的界線是EF連線,乙卻主張界線是AB連線。此時甲乙對於彼此土地的界線有所爭執,便可向法院提起不動產經界訴訟,要求法院用判決為他們定出界線。 而法院的判決,不一定只能從AB連線或EF連線中選擇其一,法院依照調查辯論的結果,可以判定以當事人主張的連線(例如AB或EF連線)為甲乙土地的界線,也可以自行定出一條連線(例如CD連線),做為雙方土地的界線。 通常,法院判斷這條界線,多會參考(1)地籍圖、(2)鄰接各土地的買賣契約或地圖、(3)經界標幟狀況(經界路、經界木、木樁、基石、埋炭等)、(4)經界附近占有的沿革(房屋、廚房、廁所、自來水管、水溝的位置及雙方土地的利用狀況)、(5)登記簿面積與各土地實測面積的差異、(6)占有狀態等情事,依公平原則決定之。訴訟繫屬註記訴訟繫屬註記,是指某項「物權」的取得、設定、變更或喪失,必須經政府機關登記才能生效(例如土地或房屋所有權、抵押權、地上權等等),當這項物權成為民事訴訟審判的對象時,該訴訟的原告可以在事實審言詞辯論終結前,向審理的法院聲請裁定准許在這項權利的登記事項內,註記目前有訴訟繫屬的事實,並且在裁定准許後,以此裁定向登記機關申辦登記的制度。這項制度的目的,一是保護欲取得這項物權的善意第三人(善意是指不知情),避免因為不知這項權利涉訟,而遭受意外的損失,導致紛爭擴大;另一是保護判決的效力,避免判決效力因為這項權利移轉於善意第三人而中斷,造成原告就算勝訴也不能實現權利。 關於辦理訴訟繫屬註記的要件和程序,規定在民事訴訟法第254條第5項以下。由於訴訟繫屬註記常會造成被註記的物權利用上的障礙,例如土地所有權被訴訟繫屬註記後,銀行不願受理該筆土地的抵押貸款,或已經向銀行貸款的土地被訴訟繫屬註記後,銀行因此縮銀根要求立即還款等等,都會對這項權利的擁有者造成損失,所以前述的法律也賦予被註記的一方向法院提出異議的權利,以及在訴訟終結後,要求法院發給證明,以向登記機關辦理塗銷註記的權利。不動產假處分 當債權人在法律上有權要求債務人移轉不動產所有權時,如有相當跡象顯示債務人不願履行移轉義務,即將脫產,債權人就算可向法院起訴要求判命債務人移轉該不動產給自己,但訴訟要到勝訴確定畢竟要相當時間,若債務人在法院判決確定前脫產,則債權人就算最後獲得勝訴確定判決,也一樣不能取得該不動產。為了使債權人對債務人請求移轉不動產的權利,在勝訴後可透過強制執行獲得實現,法院在一定條件下,可依債權人聲請,裁定禁止債務人處分該不動產。這個禁止不動產處分的裁定,就是不動產假處分。債權人於取得假處分裁定後,向法院執行處聲請強制執行,執行處便會通知地政機關辦理假處分查封登記,被登記的不動產,在假處分期間內,便無法辦理假處分裁定內所禁止的事項。 關於不動產假處分的聲請和執行程序及其要件,規定在民事訴訟法第532條以下,及強制執行法第五章,債權人可以妥善應用。但為避免債務人在紛爭未受法院判決確定前,就被假處分禁止處分不動產,而遭受損失,法院通常會要求債權人提出相當證據,釋明債權人對債務人的請求權存在,及債務人有脫產的可能性,另外也會在假處分裁定中要求債權人提供相當擔保,以保障債務人因不當假處分所受到的損失,將來可以獲得賠償。損害賠償 會發生損害賠償責任的原因很多,違約、侵權行為,都是常見的原因。公務員違法執行職務,或怠於執行職務,或公有公共設施設置保管有欠缺,也會衍生國家的損害賠償責任。在地政訴訟類型中,不動產經界糾紛常伴有越界的損害賠償責任;濫行聲請訴訟繫屬註記,造成不動產權利人受損,也會發生損害賠償責任;假處分自始不當而經法院撤銷,或債權人自行請求法院撤銷假處分,如債務人因假處分受有損害,債權人也要負損害賠償責任。而地政機關登記遺漏錯誤或虛偽,也是發生損害賠償責任的常見類型。 有關損害賠償的範圍及方法,主要規定在民法第192至197條、第213至218條之1。我國法律規定的損害賠償方法,是採「損害填補」原則,只有某些特別法例如消費者保護法第51條、金融消費者保護法第11條之3、證券投資信託及顧問法第9條才有懲罰性損害賠償的特別規定。而所謂損害填補原則,是指受有多少損害,只能要求多少賠償,不能因受賠償反獲不當得利。但可以請求的損害賠償,是包含「所受損害」和「所失利益」,前者是指既有財產的減損,後者是指應獲得而未獲得的利益損失,這兩項都可以要求填補。 損害賠償另一重點是消滅時效問題,同樣是請求賠償損害的權利,但不同的發生原因,其權利的消滅時效期間會不同,例如承攬契約雙方當事人的損害賠償請求權時效期間只有1年。侵權行為損害賠償請求權時效期間是2年,從知有損害及賠償義務人時起算,但自有侵權行為時起,超過10年者,時效也消滅。因地政登記錯誤遺漏或虛偽而生的損害賠償請求權,時效期間也是2年,是從知有損害時起算。但自損害發生時起,超過5年者,時效也消滅。至於一般違約的損害賠償請求權,時效期間則為15年。損害賠償的權利,一旦超過時效期間未行使,賠償義務人就可以拒絕賠償。因此,權利人應該儘早行使權利。結語 地政訴訟類型繁多,牽涉的法令規範及實務問題錯綜複雜,爭議的金額價值通常又甚高,遇有相關爭議,及時採取合適的法律行動,才能保護自己的權利。以上簡介不動產經界訴訟、訴訟繫屬註記、不動產假處分、損害賠償的基本概念,希望對於權利的認知與保護,有所助益。
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地政講堂,第二十八期2017/11/7建物所有權第一次登記
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2017/10/17智慧博物館-數位典藏及加值應用數位典藏及加值應用已蔚為潮流「數位典藏」(digital archive)聽起來很陌生,但此概念其實很早就已出現。1998年政府首先提出了文化臺灣的概念,並在2002年推展的「挑戰2008:國家發展重點計畫」中,正式列有一項「數位典藏國家型科技計畫」子計畫,在該子計畫中,公部門開始投入大量資源進行數位典藏及數位學習,並進行人才培育,提升整體社會與文化之水準。計畫實施不久後,外界對於「數位典藏」是否需具有「產值」陸續提出質疑;有鑑於此,各類數位化之典藏開始與商業做結合,這就是現在經常聽到的「數位典藏加值應用」,而這部份同時也為臺灣的文化創意產業奠定了很好的基礎。數位典藏使全世界都能認識臺灣近年來政府致力於臺灣文物申報自然遺產及試圖建立非物質文化遺產的潛力點,例如金門的僑鄉洋樓、蘭嶼拼板舟、阿里山森林鐵道文化等等。隨著數位資訊科技的進步及網際網路的普及,無論是物質或是非物質的文化資產,都可以透過數位化手段進行非常完整保存、傳承、教育、傳播、研究、甚至是文創的商業應用。透過科技的協助,我們可以以互動性極高的方式將典藏的數位內容一源多用(one input, many output)的應用在教育、研究、生活、娛樂上面。就數位典藏的歷史來看,一開始數位典藏的目的是為了文化保存與傳承,從整理資料、建立資料庫,到提供給各單位作使用,然而「Open to public(公開展示)」才是數位典藏最終極的目標,透過網際網路資訊技術,數位典藏更能將其展示、研究、教育等功能,在任何時間提供給世界上任何地點的任何人,讓廣大民眾甚至全世界公民都可以輕易的接觸臺灣文化的內涵並加以應用。這同時也是傳統博物館所不能及的。數位典藏是將有保存價值之資料,透過數位化方式建檔儲存,並為其增添正確之背景資訊簡單的說,數位典藏係指將有保存價值之資料,透過數位化方式(例如攝影、掃描、影音拍攝等)建檔儲存,並加上對「資料的詮釋」,為儲存的檔案增添更多背景資訊,也真正達到典藏的目的。數位典藏的過程可分為以下五個工作:一、文物清查造冊:為文物編碼,編碼方式前後要一致、並且能清楚分類,文物一定要取得智慧財產權的合法授權才能使用其內容。二、數位化:數位化是運用拍攝、掃描、影音轉檔等技術處理文物的數位化,這些都有國家的數位化規格可以參考。三、後設資料(Metadata):即權威資料庫的撰寫,每筆數位內容都必須有專家為其撰寫摘要說明,例如檔案本身的內容、背景、屬性等介紹。此資料庫之正確性非常重要。四、網站設計:互動式網頁設計才能表現文物特色,並且能增加與觀眾的互動,一定要做到圖文的正確性,以免因為文字、圖像的錯誤導致觀者,接收到錯誤資訊。五、加值應用:係指透過創意發想和科技的加值達到「內容增值」的過程。創意加值的商業應用可從四個面向進行,包括學習教育、休閒育樂、研究發展及文化生活。加值應用為臺灣文創產業開啟嶄新一頁數位典藏的成果除典藏文化之外,若能經過創意加值成為各種商品,不僅能促進產業發展,而且對於文化的推廣與散播亦有所助益。此外,數位化資料要能吸引大眾,就必須做加值性之設計與功能開發,甚至可以結合遊戲及3D、AR、VR等穿戴裝置,讓典藏更貼近人們的生活。即數位典藏的加值應用是典藏成果能否永續經營,並發揮典藏實際價值的一個關鍵因素,否則典藏再好的數位內容也會乏人問津,徒增資源的浪費。目前加值應用之趨勢是從歷史文化、藝術領域中,把物質、非物質的文物數位化後,轉換成數位博物館;典藏內容透過創意設計的轉換成產品,這些產品經由創意的加值注入文化元素,投入市場最後演變成文化創意產業。像是國立故宮博物院文物,能在國內外各領域的設計家手中,幻化出蘊含東方精神卻兼具實用功能的時尚精品,並積極透過品牌授權等方式進行量產,讓時代久遠的文物,融入現代生活;而這些成功應用的產品為臺灣之後許多文化創意廠商開啟了一扇門。數位典藏加值應用未來發展可期相信在民間與政府的共同努力之下,未來數位典藏加值應用發展定能更上一層樓,讓文化透過數位化的方式徹底融入生活及教育甚至娛樂之中,讓看似冰冷的典藏繽紛的綻放於日常中。
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2017/9/25從地政訴訟類型 ─談確認經界之訴、訴訟繫屬註記、假處分及損害賠償等實務問題前言 簡單來說,一個國家的法規範大概可分為三大類:規範人民與政府機關之間權利義務關係的行政法,規範人民與人民之間權利義務關係的民事法,及規範國家能否科處人民刑罰的刑事法。在這些法律關係中,一旦產生糾紛,便需要由中立的法院,依照一定程序,來查證糾紛的事實,及按照法規範做出裁判,以定分止爭。而這個由法院進行查證、裁判的程序,就是訴訟程序,對照上述法規範的類別,訴訟程序就可分為行政訴訟程序、民事訴訟程序和刑事訴訟程序,而各種訴訟程序都有各自要遵守的規範,這規範就是訴訟法,主要是行政訴訟法、民事訴訟法和刑事訴訟法。 人民因為不動產發生糾紛,大體上也可以按照上述分類,分為行政法上的糾紛(例如土地登記錯誤)、民事法上的糾紛(例如使用土地越界的爭議)及刑事法上的糾紛(例如竊佔土地)。而各類糾紛,如果要以訴訟途徑解決,就必須選擇正確的訴訟程序,才能獲得適當的救濟。 在民事訴訟程序中,有關不動產糾紛而牽涉到地政登記的類型,可稱為地政訴訟類型,在這類訴訟中,確認經界之訴、訴訟繫屬註記、假處分及損害賠償等實務問題,都有著重要的地位。確認經界之訴 不動產經界訴訟,是指不動產經界不明,或就經界有爭執,而起訴要求法院為其定出界線所在的訴訟。以下圖所示為例: A C E 甲 乙 B D F假設甲主張他的土地與乙的土地的界線是EF連線,乙卻主張界線是AB連線。此時甲乙對於彼此土地的界線有所爭執,便可向法院提起不動產經界訴訟,要求法院用判決為他們定出界線。 而法院的判決,不一定只能從AB連線或EF連線中選擇其一,法院依照調查辯論的結果,可以判定以當事人主張的連線(例如AB或EF連線)為甲乙土地的界線,也可以自行定出一條連線(例如CD連線),做為雙方土地的界線。 通常,法院判斷這條界線,多會參考(1)地籍圖、(2)鄰接各土地的買賣契約或地圖、(3)經界標幟狀況(經界路、經界木、木樁、基石、埋炭等)、(4)經界附近占有的沿革(房屋、廚房、廁所、自來水管、水溝的位置及雙方土地的利用狀況)、(5)登記簿面積與各土地實測面積的差異、(6)占有狀態等情事,依公平原則決定之。訴訟繫屬註記訴訟繫屬註記,是指某項「物權」的取得、設定、變更或喪失,必須經政府機關登記才能生效(例如土地或房屋所有權、抵押權、地上權等等),當這項物權成為民事訴訟審判的對象時,該訴訟的原告可以在事實審言詞辯論終結前,向審理的法院聲請裁定准許在這項權利的登記事項內,註記目前有訴訟繫屬的事實,並且在裁定准許後,以此裁定向登記機關申辦登記的制度。這項制度的目的,一是保護欲取得這項物權的善意第三人(善意是指不知情),避免因為不知這項權利涉訟,而遭受意外的損失,導致紛爭擴大;另一是保護判決的效力,避免判決效力因為這項權利移轉於善意第三人而中斷,造成原告就算勝訴也不能實現權利。 關於辦理訴訟繫屬註記的要件和程序,規定在民事訴訟法第254條第5項以下。由於訴訟繫屬註記常會造成被註記的物權利用上的障礙,例如土地所有權被訴訟繫屬註記後,銀行不願受理該筆土地的抵押貸款,或已經向銀行貸款的土地被訴訟繫屬註記後,銀行因此縮銀根要求立即還款等等,都會對這項權利的擁有者造成損失,所以前述的法律也賦予被註記的一方向法院提出異議的權利,以及在訴訟終結後,要求法院發給證明,以向登記機關辦理塗銷註記的權利。不動產假處分 當債權人在法律上有權要求債務人移轉不動產所有權時,如有相當跡象顯示債務人不願履行移轉義務,即將脫產,債權人就算可向法院起訴要求判命債務人移轉該不動產給自己,但訴訟要到勝訴確定畢竟要相當時間,若債務人在法院判決確定前脫產,則債權人就算最後獲得勝訴確定判決,也一樣不能取得該不動產。為了使債權人對債務人請求移轉不動產的權利,在勝訴後可透過強制執行獲得實現,法院在一定條件下,可依債權人聲請,裁定禁止債務人處分該不動產。這個禁止不動產處分的裁定,就是不動產假處分。債權人於取得假處分裁定後,向法院執行處聲請強制執行,執行處便會通知地政機關辦理假處分查封登記,被登記的不動產,在假處分期間內,便無法辦理假處分裁定內所禁止的事項。 關於不動產假處分的聲請和執行程序及其要件,規定在民事訴訟法第532條以下,及強制執行法第五章,債權人可以妥善應用。但為避免債務人在紛爭未受法院判決確定前,就被假處分禁止處分不動產,而遭受損失,法院通常會要求債權人提出相當證據,釋明債權人對債務人的請求權存在,及債務人有脫產的可能性,另外也會在假處分裁定中要求債權人提供相當擔保,以保障債務人因不當假處分所受到的損失,將來可以獲得賠償。損害賠償 會發生損害賠償責任的原因很多,違約、侵權行為,都是常見的原因。公務員違法執行職務,或怠於執行職務,或公有公共設施設置保管有欠缺,也會衍生國家的損害賠償責任。在地政訴訟類型中,不動產經界糾紛常伴有越界的損害賠償責任;濫行聲請訴訟繫屬註記,造成不動產權利人受損,也會發生損害賠償責任;假處分自始不當而經法院撤銷,或債權人自行請求法院撤銷假處分,如債務人因假處分受有損害,債權人也要負損害賠償責任。而地政機關登記遺漏錯誤或虛偽,也是發生損害賠償責任的常見類型。 有關損害賠償的範圍及方法,主要規定在民法第192至197條、第213至218條之1。我國法律規定的損害賠償方法,是採「損害填補」原則,只有某些特別法例如消費者保護法第51條、金融消費者保護法第11條之3、證券投資信託及顧問法第9條才有懲罰性損害賠償的特別規定。而所謂損害填補原則,是指受有多少損害,只能要求多少賠償,不能因受賠償反獲不當得利。但可以請求的損害賠償,是包含「所受損害」和「所失利益」,前者是指既有財產的減損,後者是指應獲得而未獲得的利益損失,這兩項都可以要求填補。 損害賠償另一重點是消滅時效問題,同樣是請求賠償損害的權利,但不同的發生原因,其權利的消滅時效期間會不同,例如承攬契約雙方當事人的損害賠償請求權時效期間只有1年。侵權行為損害賠償請求權時效期間是2年,從知有損害及賠償義務人時起算,但自有侵權行為時起,超過10年者,時效也消滅。因地政登記錯誤遺漏或虛偽而生的損害賠償請求權,時效期間也是2年,是從知有損害時起算。但自損害發生時起,超過5年者,時效也消滅。至於一般違約的損害賠償請求權,時效期間則為15年。損害賠償的權利,一旦超過時效期間未行使,賠償義務人就可以拒絕賠償。因此,權利人應該儘早行使權利。結語 地政訴訟類型繁多,牽涉的法令規範及實務問題錯綜複雜,爭議的金額價值通常又甚高,遇有相關爭議,及時採取合適的法律行動,才能保護自己的權利。以上簡介不動產經界訴訟、訴訟繫屬註記、不動產假處分、損害賠償的基本概念,希望對於權利的認知與保護,有所助益。
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地政講堂,第二十七期2017/9/19探討土地登記實務問題-從民法觀點論述從民法對不動產之定義論述 按民法第66條規定:「稱不動產者,謂土地及其定著物。不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。」,不動產包含土地、土地上之定著物及尚未分離於土地之出產物。另依大法官解釋釋字第93號解釋,定著物為獨立之不動產,與土地構成及動產顯有區別,即指非土地之構成分,繼續附著於土地而達一定經濟上目的不易移動其所在之物。從民法觀點闡述不動產登記性質 不動產登記性質依不同之法律行為或法律事實,可分為設權登記及宣示登記。一、 設權登記 因不同法律行為而產生或變動所為之登記稱為設權登記,依民法第758條規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。前項行為,應以書面為之。」、土地登記規則第6條第1項規定:「土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿,並校對完竣,加蓋登簿及校對人員名章後,為登記完畢」,因此,登記為不動產物權行為之特別生效要件,不動產須經登記,始生效力。二、 宣示登記 按民法第759條規定:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」,係指不動產雖未經登記但實質已取得所有權,故因不同法律事實而產生或變動所為之登記稱為宣示登記。遺囑種類及有效與否之認定 遺囑為要式行為,必須依一定方式行使方能產生效力,依民法第1189條規定:「遺囑應依左列方式之一為之:一、自書遺囑。二、公證遺囑。三、密封遺囑。四、代筆遺囑。五、口授遺囑。」計有5種,分為民法第1190條至1195條所規定。主要之目的在確認遺囑之真實及正確性,以減少繼承所衍生之爭議:一、 自書遺囑 自書遺囑者,應自書遺囑全文,記明年、月、日,並親自簽名;如有增減、塗改,應註明增減、塗改之處所及字數,另行簽名。二、 公證遺囑 公證遺囑,應指定二人以上之見證人,在公證人前口述遺囑意旨,由公證人筆記、宣讀、講解,經遺囑人認可後,記明年、月、日,由公證人、見證人及遺囑人同行簽名,遺囑人不能簽名者,由公證人將其事由記明,使按指印代之。前項所定公證人之職務,在無公證人之地,得由法院書記官行之,僑民在中華民國領事駐在地為遺囑時,得由領事行之。三、 密封遺囑 密封遺囑,應於遺囑上簽名後,將其密封,於封縫處簽名,指定二人以上之見證人,向公證人提出,陳述其為自己之遺囑,如非本人自寫,並陳述繕寫人之姓名、住所,由公證人於封面記明該遺囑提出之年、月、日及遺囑人所為之陳述,與遺囑人及見證人同行簽名。前條第二項之規定,於前項情形準用之。四、 代筆遺囑 代筆遺囑,由遺囑人指定三人以上之見證人,由遺囑人口述遺囑意旨,使見證人中之一人筆記、宣讀、講解,經遺囑人認可後,記明年、月、日及代筆人之姓名,由見證人全體及遺囑人同行簽名,遺囑人不能簽名者,應按指印代之。五、 口授遺囑 遺囑人因生命危急或其他特殊情形,不能依其他方式為遺囑者,得依左列方式之一為口授遺囑:一、由遺囑人指定二人以上之見證人,並口授遺囑意旨,由見證人中之一人,將該遺囑意旨,據實作成筆記,並記明年、月、日,與其他見證人同行簽名。二、由遺囑人指定二人以上之見證人,並口述遺囑意旨、遺囑人姓名及年、月、日,由見證人全體口述遺囑之為真正及見證人姓名,全部予以錄音,將錄音帶當場密封,並記明年、月、日,由見證人全體在封縫處同行簽名。
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GPS,GNSS,第二十五期,衛星定位基準站2017/9/8衛星定位基準站技術發展與智慧生活應用
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2017/9/6從大數據分析不動產市場本局於2016年地政週與社團法人台北市不動產估價師公會簽署合作辦理教育訓練備忘錄,自簽署以來首場由該公會研究發展委員會楊主任委員長達主講「從大數據分析不動產市場」,本次講座藉由大數據分析土地及商用不動產、住宅市場及房市政策對不動產市場的影響,課程內容豐富有趣,講師妙語如珠、講演生動,吸睛指數極高。土地及商用不動產市場 由不動產成交資訊進行大數據分析,發現自金融海嘯迄今土地及商用不動產市場變動趨勢並不相同,土地部分,以買賣為例,2016年因受房地合一稅制施行影響,交易量及交易金額平均值皆呈現下降趨勢;而商用不動產部分,則多為租賃案例,大致可分為商辦、零售、廠辦、旅館及其他等5類,以廠辦大樓而言,交易主力在內湖科技園區,其中西湖段因供給量有限,租金持續溫和上漲,反觀文德段及舊宗段則因尚有存量仍待去化,故租金呈現持平走勢。住宅市場 分析全國住宅市場,就成交量而言,2016年全年買賣移轉棟數僅24.5萬棟,創下自1991年以來的新低,另就房價變動率來說,六都中除臺中市年增0.4%外,其餘五都均為負值。整體觀察全國住宅市場,目前房市價格走勢已脫離急跌格局,短線修正已趨緩止穩,長期觀之,價格支撐力道仍舊偏弱,2017年將轉為緩跌走勢。近期房市政策對不動產市場的影響 不論中央或地方政府之房市政策往往影響房地產市場甚鉅,經由大數據資料顯示,受政策影響,不動產市場的交易量大幅萎縮,形成想買的買不起,買得起的不敢買,買賣交易去化天數拉長,價格呈現略微下跌的現象。第四節 結語 藉由解讀大數據瞭解不動產市場走勢,有利於買賣時選擇之參考,至房市後續如何發展,仍需觀察新政府的房市措施及財稅政策,才能確定市場盤整時間及發展方向。 詳細講義內容請點閱網站:http://land.gov.taipei/ct.asp?xItem=98696362&CtNode=84807&mp=111001
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2017/8/22四號公報(草案)操作實務「四號公報」為進行不動產估價中使用成本法之主要依據,其內容包含「營造或施工費標準表」、「廣告費、銷售費、管理費及稅捐費率」、「建物經濟耐用年數表」、「建物殘餘價格率」等,用於推算建物成本及土地建築開發之直接成本、間接成本,為不動產估價必備工具。「四號公報(草案)」於106年1月18日經中華民國不動產估價師公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)第四屆第七次理監事會議修正通過,為探討如何與操作實務結合,以及有關建築工程造價要項使用方式等相關資訊之瞭解,地政局於6月份特別聘請社團法人台北市不動產估價師公會名譽理事長張能政,以及財團法人臺灣營建研究院產業資訊組組長黃正翰擔任講師,主講「四號公報(草案)操作實務」課程,透過兩位講師深入且詳細的解說,讓大家對四號公報操作實務有進一步的認識。本次修正重點與操作實務 這次「四號公報(草案)」全聯會主要針對營造或施工費做了大幅度的調整,同時還有一些加減價因子的考量,詳細說明如下: 改以建材設備等級決定營造或施工費四號公報原依房價水準決定營造或施工費,現改依建材設備等級決定營造或施工費,建材設備分為第一級(一般建材)、第二級(中、高級建材)及第三級(高等級建材),為利估價人員判斷建材設備等級,增訂建材設備等級表。營造或施工費增訂鋼骨鋼筋混凝土造、加強磚造、重鋼架造及輕鋼架造等不同結構之造價,及增加工業廠房用造價。營造或施工費標準表之物價指數以105年1月1日為基期,估價師得依勘估標的所在地之直轄市、縣(市)政府公布之營造工程物價指數中的建築工程類物價指數調整之,該直轄市、縣(市)政府如未公布,則依照行政院主計總處物價統計月報中營造工程物價指數之建築工程類指數表調整之。 建材設備等級判斷原則估價人員未能進入建物內部勘察時,以外牆建材等級作為全棟所屬等級判斷之依據,並依不動產估價技術規則第13條第2項規定於報告書中敘明。估價人員雖進入建物內部勘察,但部分項目無法查看者,依委託人提供資料判定之;若委託人未能提供,則該項目可不作為勘估標的全棟整體等級判斷之項目。建物各項建材設備水準低於第一級或無該項設備時,以第一級判定。土地開發分析法營造或施工費之建材設備等級依委託人提供之建材設備表判定;但委託人未提供建材設備時,由估價師逕行判斷等級。建材設備等級判定由估價師依勘察結果或依委託人所提供之建材設備表,以達60%以上項目等級決定之。可分為第一級、第二級、第三級等三類,再依其對應本公報之營造或施工費區間決定之。但無法依前述原則判別時,估價師應依勘估結果決定等級,不受上開等級標準區間限制之,並於報告書中敘明。 加減價因子鋼骨造(SC)建物得按標準表中鋼骨鋼筋混凝土造之單價,視實際狀況每平方公尺加計0~5,000元。勘估建物樓層高度與四號公報內建物樓層高度不同者,以每增(減)10公分為一單位,調整標準單價增(減)1%,未達10公分者不計。勘估建物地下室層數多於(少於)四號公報者,以各增(減)建樓層之實際樓地板面積,按公報之單價,並依表1調整。表1:增(減)樓層數造價調幅一覽表地下室開挖深度達二層樓以上均採連續壁構造施工,如勘估建物地下室施工方式與本標準表不同者,得視施工方式、基地條件、地下室形狀、面積規模…等之差異,按標準表之單價酌予調整,惟每平方公尺施工費之增減以不大於3,000元為原則。建築工程造價介紹 建築工程造價基準核計項目建築工程造價包含項目有建築工程、機電工程及相關費用等3大主要項目。 (如圖1) 圖1:建築工程造價基準核計項目(包含項目)除以上包含之項目外,尚有不包含的項目及另外核計的特殊因素。(如圖2)圖2:建築工程造價基準核計項目(不包含項目及特殊因素)四號公報(草案)修正試行半年,視試用情形修正實施 四號公報(草案)目前先行試用半年,試用期間估價師仍應依修正施行前內容進行評估,試用半年再依試用意見修正後,由全聯會公告實施日期。更多詳細資料,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區106年6月14日「四號公報操作實務」講座。
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2017/8/7行政程序法之重要原則及規範-以土地徵收程序為例行政行為之基本原則 「土地徵收」是政府基於公益需要行使公權力以取得私有不動產之財產權,相關行政程序應包含程序透明化、人民參與及監督、公正作為處分、理由說明義務等,「土地徵收」為「行政機關」所為「行政行為」,為行政程序法規範、適用之對象,基本原則如下:一、依法行政原則:依權力分立原則,國家應依法律行使公權力。二、明確性原則:行政行為之內容應明確,使民眾得以預估風險、成本,防止國家公權力濫用。三、平等原則:行政行為,非有正當理由,不得為差別待遇。四、比例原則:強調目的與手段之均衡。有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。五、信賴保護原則與誠信原則:行政行為應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理之信賴。六、注意當事人有利及不利原則:應依職權調查證據,不受當事人主張之拘束,對當事人有利及不利事項一律注意。行政行為應具可理解性、可預見性及可審查性 土地徵收之程序除具行政處分「依法行政」特性,行政行為並應具可理解性、可預見性及可審查性,以防止公權力濫用、侵害民眾權利,禁止有恣意之差別待遇,其對私有財產權之剝奪並應符合憲法所規範之法律保留原則,於必要且最小限度範圍內為之。如有違反,民眾自得尋求救濟管道由司法機關依法判決,並得依行政程序透明化及政府資訊公開等原則,閱覽相關卷宗以保全自身權益。作成不利處分前應提供民眾陳述意見機會 行政處分既為行政機關就公法上具體事件所為之決定或公權力措施,對外直接發生法律效力之單方面行政行為,行政機關在作成不利處分前,為促進程序透明並聽取民眾意見,依法辦理公聽會、聽證會等並提供民眾陳述意見之機會,行政機關並應特別注意行政處分作成前之相關法律程序,避免影響行政處分之效力。土地徵收應完備相關行政程序 總體而言,土地徵收自用地之勘選、公益性及必要性之評估、公聽會之舉行、公告徵收及通知至徵收補償費之發放,皆應實踐行政程序法所定之基本原則,除應落實徵收土地應為必要及最小限度範圍內、舉辦公聽會以提供土地所有權人、利害關係人(承租人等)參與管道,且應依法回復、處理相關陳述意見,並應依法完成通知送達程序,以期完備行政行為法律效果。
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2017/8/7國土計畫法下之規劃與土地使用管制臺灣土地資源過度開發,造成資源浪費,為引導土地有秩序使用,追求生活、生產及生態之永續發展,國土計畫法以土地使用分區管制為核心概念,透過計畫管制及使用管制雙軌並行之管制方式,以落實保育自然環境與人文資產為重任。引導土地有秩序使用,追求永續發展為緣起 近年來全球暖化及極端氣候現象頻仍,然臺灣土地資源過度開發,造成資源浪費,誘發各種災害發生,凸顯土地管理制度長期以來欠缺總體規劃及永續利用之思維及作法,致國土資源面臨前所未有的考驗,尤甚者將損及人民生命財產之安全。為引導土地有秩序使用,追求生活、生產及生態之永續發展,遂有「國土計畫法」之提出,希冀建構一元化之系統,以引導土地資源之合理規劃及管理。三階段推動歷程,105年5月1日發布實施 國土計畫法源於82年間,行政院頒布實施「振興經濟方案」,指示前行政院經濟建設委員會檢討修訂「國土綜合開發計畫」及研擬「國土綜合開發計畫法」。 92年5月,內政部檢討「國土綜合開發計畫」草案並修正其名稱為「國土計畫法」草案,報請行政院審查。 歷經多次審查會議及數次朝野協商後,終於104年12月18日完成三讀程序,並於105年1月6日公布,105年5月1日發布實施。劃設四大國土功能分區 基於保育利用及管理之需要,未來土地使用管理體系將依土地使用性質及功能區分為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」、「城鄉發展地區」。並應依劃設原則再予以分類,分別訂定不同層級之管制。表1:國土功能分區之劃設原則及土地使用原則資料來源:賴宗裕(2016:12)結語 國土計畫法以土地使用分區管制為核心概念,強化計畫指導之功能,透過計畫管制及使用管制雙軌並行之管制方式,釐清土地資源之特性,以落實保育自然環境與人文資產為重任。透過成長管理理念布局城鄉發展區位,維護全國農地總量,指導部門空間發展用地之供需總量與合宜區位,以促進資源與產業之合理配置。未來5年的過渡期,除中央須訂出21項子法規,直轄市、縣(市)政府亦須積極配合國土計畫之研擬、國土功能分區之劃定,地方土地使用管制法制之研訂及建立使用許可之審議機制等事項。即是透過合作與協調整合,才能達成提昇國土整合管理效能之目標。
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智慧城市,臺北智慧生態社區,生態城市,社區營造2017/6/8智慧城市、生態城市走入社區營造日前連2日瞬間暴雨使大臺北地區各地有淹水災情傳出,使氣候變遷與極端氣候等問題再度成為近期新聞焦點,而未來此種情形也會越發頻繁,且都市不當開發造成環境污染、資源枯竭,以及全球化競爭等問題,臺北市也要有因應之道,臺北市政府地政局體認落實環境共生、永續發展的重要性與急迫性,因此結合智慧城市、生態城市及社區營造之理念,於整體開發地區導入智慧科技及生態環境,以營造創新、節能、低碳、環保、永續、高齡友善與人性化的智慧生態示範社區,逐步邁向宜居永續城市的目標。然而智慧與生態分別是什麼,以及如何去實踐?今年3月份透過資策會資深分析師林信亨「智慧城市應用現況與案例分析」、中國文化大學景觀所所長兼系主任郭瓊瑩「生態城市發展現況與營造實例」,及臺北市社區營造中心/中華民國社區營造協會吳碧霜執行長「社區營造工作坊」三門講座課程,以提升市府同仁推動智慧生態社區計畫專業知能及體認,以下精簡、濃縮課程內容,帶領讀者初步理解智慧城市、生態城市及社區營造。
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