租賃房屋就像談一場戀愛，房客欣喜遇見一見鍾情之房屋，總是急著下訂與簽約，搬入居住後，始發現許多權利義務未於契約約定清楚，形成相愛容易相處難之情境，租賃期限一到，不是單純將房屋還予房東即可，還要一一點交設備與屋況，形成如何和平分手原來也是一門學問；還有可能遇到惡房東或房客情形，就好比遇到恐怖情人一樣。 臺北市政府地政局為協助民眾面對租屋的眉眉角角，能租的安心及放心，訂於4月19日(星期五)下午2時至5時，於臺北市地政講堂(臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號)舉辦「租屋戀愛學」講座，特別邀請崔媽媽基金會劉律師琦富擔任講師，讓市民輕鬆掌握租屋大小事，開心談一場租屋戀愛。歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名(即日起至4月18日或額滿為止)。承辦單位聯絡方式承辦單位：臺北市政府地政局地權及不動產交易科聯絡人：李沛頴電話：02-27208889/1999轉7439傳真：02-27232568E-mail：oa-1113@mail.taipei.gov.tw

前言 徵收補償主要係對財產權損失所做之補償，而「財產權」的概念源於為部族共有，例如臺灣原住民獲取獵物相互共享。隨著人口繁衍、領域擴張後出現衝突，人類選出頭目，由頭目支配資源及人力，逐漸形成國王所有。當國王統領土地逐漸擴增至不易管理後，則將部分領域分封諸侯。而當諸侯領域過大難以管理時，再將部分領土恩賜領主。 隨著時代進到重商主義，商人透過貿易、航海冒險找資源及殖民地，有財富後便與國王、諸侯們交易，而交易出現對價取得，商人付出對價取得之土地就不再是國王、諸侯或領主所有，而「我要如何保障這個產權不會任意被國王、諸侯或領主剝奪及收回」，這裡即產生所有權的概念，後來透過集權主義演化成資本主義，再透過現在法令的保障形成所謂的財產權。 圖一：所有權(財產權)的演進拆遷安置之基礎理論與法規一、徵收補償之內涵 大法官釋字第400號解釋明示，憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。如因公用或其他公益目的之必要，國家機關雖得依法徵收人民之財產，但應給予相當之補償，方符憲法保障財產權之意旨。二、徵收安置法令之變革 內政部最早於79年2月6日訂頒之區段徵收作業補充規定，其中第5條第3項明訂區段徵收土地計畫書應記載原住戶之遷移安置計畫，惟該規定無實質內容及強制力。嗣於92年1月23日區段徵收實施辦法第17條明訂，徵收計畫書針對合法建築改良物應訂定拆遷安置計畫，且需報送內政部審核。而至101年1月4日土地徵收條例新增34條之1規定後，明確把安置對象擴大至徵收公告一年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口，且臚列安置計畫內容的項目，如安置住宅、購置住宅貸款利息補貼、租金補貼等。臺北市區段徵收安置措施 臺北市區段徵收安置措施除補償所有權人因徵收造成財產損失之外，更為補貼民眾額外造成之不便及其他成本，訂有騰空點交獎勵金、遷移費、安置費用或承租社會住宅、自動搬遷行政救濟金等規定，另考量拆遷戶之居住權，特規劃安置住宅供拆遷戶承租或承購。 臺北市安置住宅隨時代而有不同規劃(圖二)，早期以興建之國民住宅安置建物全拆之所有權人，因安置資格限符合國民住宅條例承購、承租資格條件者，造成部分居民同為拆遷受損，卻未能獲得安置；為因應眾多且同屬特別犧牲之拆遷戶，爰衍生出擴大安置對象的專案國(住)宅以滿足需求，即產生部分國宅及部分專案住宅的型態。 隨著法規演進，國宅實施緩建政策，因國宅品牌形象、設計規範、坪型大小、造價等不符合現代需求，故都市計畫已不劃設國民住宅用地，因此專為提供拆遷戶居住之專案住宅隨著時空背景孕育而生，且考量住宅區鄰里公共設施需求，增加相關支援性服務設施。 圖二：臺北市區段徵收安置住宅的演進案例分享與省思 以近年來臺北市區段徵收安置計畫較具代表的案例士林官邸北側地區(官北)及北投士林科技園區(北科)，下列問題值得省思：一、士林官邸北側地區區段徵收 (一)專案住宅坪型問卷調查成果與實際配售結果大相逕庭。 (二)配售選屋規則為先主配後增配，主配拆遷戶全部選擇最大坪型，增 配拆遷戶無最大坪型之住宅可供選配，僅能選擇小坪型住宅，導致 家庭失和、近鄰爭吵及民眾不滿等事端。 (三)專案住宅以成本價計算，價格遠低於當時周邊市價行情，1年4個 月內轉售(移轉)達59.78%。二、北投士林科技園區區段徵收 (一)借鏡官北案例，為避免戶有過度安置情形，爰專案住宅採單一坪型 設計，主配及增配同時抽籤選配(但開發期間居民仍多次陳情室內 房數及坪數，應考量家庭結構差異進行規劃)，以減少住戶間之紛 爭。 (二)專案住宅以成本價計算，價格遠低於本市一般住宅價格，7個月內 轉售(移轉)達18.60%。結語 區段徵收本身就是侵犯私有財產權之行為，依照憲法跟法律對財產權之保障，政府應給予受侵犯者適當之補償，對於原住戶之居住權亦應有妥善安置規劃，此必須本於特別犧牲特別補償的思維，以制定符合規劃效率與公平之方案。更多詳細內容，歡迎參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

為提供民眾正確的房地產規劃觀念、地政法令常識及分享都市土地開發實務，臺北市政府地政局規劃108年｢地政講堂講座｣，預定舉辦10場次。本年度講座邀請各界專家學者，由達麗建設事業股份有限公司法務協理廖政雄、德霖科技大學助理教授古美和、耀南法律事務所律師蔡進良等人擔任講師，開設｢不動產詐騙案例說明及預防｣、｢土地開發實務經驗之分享｣、「農地用地土地登記實務」、「租賃專法之房東房客知多少」等課程。 課程內容多元豐富，歡迎民眾踴躍報名參與，請至地政線上報名系統完成報名作業，更多地政講堂資訊請至臺北市政府地政局網站地政講堂專區查詢。

不動產價值高，常為不法之徒覬覦之目標，看到日前發生假買屋真詐騙案，您一定想要知道，該如何加強注意防範，做出正確的判斷與選擇，來保障自身財產安全呢？讓我們告訴您！ 臺北市政府地政局將於108年1月29日(星期二)下午2時至5時在臺北市地政講堂(臺北市古亭地政事務所2樓，地址為臺北市文山區萬隆街47-12號)舉辦「不動產詐騙案例說明與預防」專題講座，邀請到達麗建設事業股份有限公司法務部廖協理政雄擔任講師，歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名。（即日起至額滿為止）。承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市古亭地政事務所聯絡人：范玉枝電話：02-29355369轉105傳真：02-29328922E-mail：fw_1025@mail.taipei.gov.tw

創意的重要性　　「廣告時代（Advertising Age）」雜誌發行人Joe Capper有云："Change or Die（不變革，毋寧死）"，由於現今21世紀的全球化（Globalization）及自由化（Deregulation）趨勢，造成了各行業競爭激烈，遊戲規則隨時被改寫，且由於資訊暢通發達，社會大眾能在短時間內接收大量資訊，因此對產品的要求也變高；再加上科技日新月異，產品的生命週期隨之縮短。正如美國創業家布雷克・麥柯斯基（Blake Mycoskie）及管理學大師湯姆．彼得士（Tom Peters）所言，「身為創業者，你一定要有創意，讓自己能從眾聲喧嘩中被聽到！」、「這是個瘋狂的時代，絕對需要瘋狂的組織和員工來對付速變、瞬變、多變的外在環境。」，擁有創意思維，才能趕上不斷改變的商業環境。創業應有的六個認知一、要有夢想、熱情與堅持，才能不畏創業過程的艱苦。二、要有自己的創意特色，才能在既有的市場裡走出自己的路。三、離開舒適圈開始吃苦，要問自己準備好了嗎？四、創業有風險，計畫跟不上變化。阿里巴巴集團董事長馬雲在創業之初是從事語文相關工作起家，並非一開始就發展網路商業。五、失敗經驗最珍貴。臺灣的中小企業，能夠經營超過30年的只有4.7％。六、要懂得利用政府與民間資源。　　成功的創業，代表著能夠永續經營，不但商品要有特色（例如好吃、好用、方便、迅速等），經營者還必須要有誠信，一旦失去客戶的信任，便無法在市場上立足。國際創業趨勢　　根據全球創業觀察（Global Entrepreneurship Monitor, GEM）於2013年所做的調查，媒體對創業成功報導，臺灣居創新經濟體第一，創業意圖則居創新經濟體第二，且女性創業率為5%（即每百位女性中有5位正處於新生創業階段），在亞洲已開發國家中僅次於新加坡（8%），高過於日本（3%）及南韓（4%），但略低於亞洲開發中國家（13.86%）及美國（10%）等國。　　群眾募資（Crow Funding）為近年新興起的商業模式，替有創意、創新及創業想法的民眾，向消費市場提案獲取產品開發資金，並同時驗證市場。全球目前最大的群眾募資平台為KICKSTARTER，自2009年成立以來，已為3萬多個提案募資成功。　　另一個新興創業型態則是共同工作空間（Co-Working Space）。許多團隊在創業初期，資金並不充裕，辦公場地的租金往往占了最大支出，因此許多大城市皆以低廉的租金甚至免費提供共同工作空間，不但解決個人工作者或小型新創公司對於辦公環境的需求，且來自各方的新創團隊能隨時連結資源並激盪創業想法，例如臺北市的CIT（Center for Innovation Taipei）、新北市的新北創力坊及新加坡的BLOCK71。臺灣的創新創業環境　　臺灣的創業浪潮時代，可以分為三個時期（表1）。表1　臺灣創業浪潮時代　　在現今的商業環境下，良好的創意要成功轉變為可以獲利的產品，往往需要借助產、官、學界的資源。目前臺灣的創業環境具備許多優勢，例如手機滲透率全球第一、產業聚落競爭力全球第一、多項科技產品產值全球第一、寬頻網路滲透率全球第二及液晶電視滲透率全球第二等，公部門為了提升創業環境，也開設了創業諮詢服務專線（0800-589-168）和相關實體及數位課程，並提供創業貸款及中小企業財務管理輔導。創意打造酷城市　　所謂「創意城市」，就是用創意發揮在地特色，結合創新創業與文創，打造城市的創意經濟與城市美學。德國「明鏡週刊」曾以「歐洲的酷城市」做專題介紹，文中指出一個城市酷不酷，將是新世紀的城市競爭力關鍵。例如荷蘭阿姆斯特丹除了鬱金香、風車、漂浮屋等特色外，近年更發展綠色經濟，利用創意使資源能夠循環再利用，同時也能達到城市的永續經營；法國巴黎的艾菲爾鐵塔與香榭大道互相呼應，營造出極富魅力的氛圍，也源自創意打造而來。如果一個城市重視創意與創新創業，可吸納更多創意人才進駐，形成群聚效應，使城市更有創造力，不僅改變城市風貌及產業生態，也使城市更有文化氣息，能吸引更多觀光客造訪。　　又以新加坡為例，2011年新加坡政府建構實體之創新創業園區，改裝整修廢棄工廠為創業基地，除了提供新創企業較便宜的租金以培育新創團隊，亦挹注政府資源協助新創業者開拓國際市場，吸引大批國際知名創業投資和加速器進駐新加坡。經過多年發展，新加坡建構完整創新創業生態體系，至今已成功孵化近300家新創企業、超過1,000名新創業者進駐。新加坡政府為強化串聯新加坡與美國的創新創業生態圈，又在美國矽谷設立「BLOCK71 San Francisco」創業平台， 由新加坡擁有最大創業空間的投資公司、新加坡大學與新加坡電信Innov8基金共同成立，協助新加坡新創企業打入美國科技創新市場，同時提供對東南亞市場有興趣的美國創投基金或新創企業，切入東南亞市場的管道與機會。結論　　臺灣面臨青年低薪問題，薪資成長遲滯，欲解決此問題必須整合產、官、學的資源提升競爭力，建立創新創業的生態系，以提供創業及就業機會。相對於新加坡政府的積極，臺灣公部門相對保守；為提升國家競爭力與協助青年職業發展，亟需注入青年創新創業活力，協助青年創業圓夢，亦為注入經濟活水要項之一。更多詳細資料及講座精彩回顧，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

前言　　現代人生活、工作中，幾乎人手一支「智慧手機」；打開電視，各種不同的「智慧家電」推陳出新；全球各大都市也都不斷宣示「智慧城市」的藍圖……我們的日常生活，似乎漸漸被「智慧○○」所包圍，然而，究竟什麼是「智慧」呢？什麼樣的城市才能稱得上「智慧城市」呢？智慧城市的定義　　首先，我們以四個層級來說明「智慧」的構成（圖1）：一、資料（Data）：如外業測量求得的坐標、航空攝影相片等。二、資訊（Information）：將資料去蕪存菁加以整理，即成為對使用者有價值的資訊，如地形圖、各式主題圖等。三、知識（Knowledge）：由數個資訊以不同的分析方式構成，例如將地形圖與地籍圖進行套疊分析，以了解房屋有無越界建築情形，或利用環域分析了解某位置方圓100公尺內有幾家電動玩具店等。四、智慧（Wisdom）：彙集各種不同領域之知識而產生，以輔助決策，例如防災決策即需要氣象、地形、水文、土壤、三維建物等各類領域的知識。圖1　由資料到智慧　　維基百科對智慧城市的定義為：把新一代資訊科技充分運用在城市的各行各業之中的基於知識社會下一代創新（創新2.0）的城市資訊化高階形態，實作資訊化、工業化與城鎮化深度融合，有助於緩解「大城市病」，提高城鎮化品質，實現精細化和動態管理；而國際數據資訊有限公司（IDC）則認為一個城市要稱得上智慧城市，當地政府需要有良好的覺察力，懂得使用前瞻新科技（例如雲端、巨量資料分析、行動裝置、社群媒體等），來增進市民生活品質、驅動商業投資，並帶動永續經濟發展。在IDC的定義下，是否為智慧城市之重點並非取決於使用了多少資訊科技，而在於能否彙集不同領域之知識，並做出綜觀全局的判斷。智慧城市的發展歷程　　以政府機關的角色為例，智慧城市的發展可分為以下三階段：第一階段－Electronic City（電子城市）：主要以布建電子化基礎設施為主，並將紙本資料或申請表格以電子檔案方式於線上開放，以倡導節能減碳，但民眾仍需親至公務機關臨櫃進行身分認證。第二階段－Ubiquitous City（無所不在的城市）：網路建設更為普及（如公用無線網路），同時藉由網路發揮其工作效能，例如可線上驗證申請人身分，或提供網路申辦業務，且可於網路上回復。第三階段－Smart City（智慧城市）：區分不同申請角色，為民眾量身打造客製化資訊，並能進一步創造民眾需求。判斷是否夠「智慧」的四個要件一、有感知能力：建置各類感測器（Sensor），例如手機內的各類感測器、城市內的影像監視器等。二、有通訊能力：例如手機將感測到的光線、傾斜度回傳至中央處理系統（CPU），分布於城市內的感測器藉由網路將資料回傳至控制中心等。三、有運算能力：將所獲得的資料利用演算法進行自動分析、除錯、計算整理得到知識，例如某路段的平均車速。四、有反應能力：依據所獲得之知識進行決策反應，例如在感測到塞車的路段自動調節紅綠燈秒數，或自動通知交通警察到場指揮。空間資訊科學　　空間資訊是任何與地球及其特徵、居民、現象、環境有關的資訊，也是建置智慧城市重要的基礎軟體建設，缺乏空間資訊，智慧城市即無法獲得特定對象的位置，也無法得知其周遭環境之狀態，更無法做出正確的判斷與決策。做為其基礎的空間資料同時描述了空間特徵物的幾何位置（如坐標、位相關係等）及其相關屬性（如溫度、水質、地價、土地使用分區等），在一幾何位置上，這些不同領域的屬性經過分析後即為不同領域的知識。在達成智慧城市的目標之前，必須先經由以下四個階段完成空間資訊的基礎架構：一、資料獲取：利用各式儀器，如全測站經緯儀（Total Station）、水準儀、平板儀等，以航空攝影測量、全球導航衛星系統（Global Navigation Satellite System, GNSS）、光達（LiDAR）、移動式製圖系統（Mobilen Mapping System）等不同方式或技術獲得位置資料。二、資料處理：將資料加以篩選、分析、整理以獲得資訊，常用的工具為地理資訊系統（Geography Information System, GIS）。三、資訊呈現：各種形式的地圖即為地理資料呈現的方式之一，使用者於此階段可藉由資訊呈現而獲得知識。四、資訊應用：將資訊呈現後，結合不同知識進行後續加值應用。結論　　「智慧」是由資料、資訊及知識所一層一層而形成的，因此在宣稱「智慧」時，需要思考的是：有什麼樣的資料？能形成什麼樣的資訊？能彙整成什麼樣的知識？是否能利用不同領域的知識，做出智慧的決策判斷？而能感測到需求，並能利用知識給予正確的回應，才能稱作智慧城市。而智慧城市的智慧程度，即取決於其營運核心－空間資訊系統是否具備多維度空間分析的能力，且當越多不同領域之屬性資料參與交叉分析，並搭配空間位置資料，所呈現的豐富成果將更令人驚豔。更多詳細資料及講座精彩回顧，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區。

前言 不動產涉及相關判決登記之各個面向，從基本概念、判決文件到登記實務等列舉相當豐富可參循之法令函釋，於課堂上逐一詮釋，摘錄如下：一、判決確定之效力(一) 確認判決確定之本案終局判決有執行力者，以給付判決為限；若為確認判決，則雖為確認請求權存在之判決，亦無執行力。(最高法院26年渝抗字第51號判例)(二) 給付判決依買賣關係取得土地所有權移轉登記之確定判決，係屬給付判決，核與民法第759條規定取得不動產物權之法院判決有間，並無物權效力。 (內政部72.1.13台內地字第134661號函)(三) 形成判決不動產共有人之一或數人訴請分割共有物，經法院判准為原物分割確定者，當事人之任何一造，均得依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記，毋待法院另行判命對造協同辦理分割登記，如訴請判命對造「協同辦理分割登記」，則欠缺權利保護要件。(最高法院80年台上字第1955號判例)二、判決登記之審查(一) 判決與繼承法院共有物分割判決，將有繼承權者漏列或無繼承權者誤列，登記機關得依法院判決主文辦理登記。(內政部83.1.6台內地字第8216481號函)(二) 判決與限制登記共有土地經法院判決分割確定後，辦理登記前共有人之一之部分應有部分經辦畢查封登記，該查封登記未塗銷前，其他共有人持憑法院確定判決申辦共有土地分割登記時，地政機關應先洽原囑託查封登記法院。（內政部88.8.18台內中地字第8804614號函）(三) 申請不動產權利登記者1、持憑法院判決(給付判決)單獨申辦土地登記之權利人，係指判決主文諭知勝訴之當事人。(內政部88.9.10台內中地字第8809530號函)2、權利人依法院判決確定取得土地權利，因故怠於申辦登記，被告單獨申請移轉登記時，應另取得執行名義。(內政部75.12.4台內地字第461736號函)3、就請求分割共有物之裁判而言，法院之判決不論僅命兩造當事人為共有物如何分割之主文宣告(形成判決)，抑併有命兩造就分割結果偕同辦理分割登記(給付判決)之主文宣示，地政機關均准予單獨申請登記。(內政部80.1.8台內地字第888138號函)(四) 對待給付1、法院提存書所載提存金額低於執行名義判決所命對待給付之金額，提存書難謂係對待給付證明書。(內政部72.10.18台內地字第187897號函)2、和解筆錄中有未到期之給付者，俟清償期屆至時，始有給付之義務。(內政部75.10.6台內地字第445814號函)(五) 時效抗辯1、權利人依法院確定判決等文件申辦土地所有權移轉登記，義務人有時效之抗辯權。(內政部81.12.4台內地字第8114492號函；內政部87.9.4台內地字第8793374號函）2、時效抗辯應由當事人自行主張，地政機關無須要求未為抗辯之文件。(內政部76.10.14台內地字第542247號函)(六) 判決共有物分割登記1、判決共有物分割為形成判決，惟其形成力，無由當事人以調解或和解之方式代之，即調解、和解分割共有物，無形成判決所生之形成力。(內政部77.5.3台內地字第594065號函)2、共有物分割涉及權利移轉變動者，性質上屬處分行為，公有土地自應依土地法第25條規定辦理，惟如係經法院判決分割確定者，基於司法機關所作確定判決對當事人（行政機關）具有既判力（民事訴訟法第400條及第401條參照），可無需再依土地法第25條規定程序辦理。(內政部89.4.12台（89）內中地字第8905485號函)。三、地政機關調處依土地法所為調處共有物分割，僅生協議分割之效，不動產標的所有權人與調處紀錄所載不符，該調處結果對受讓之第三人並不生效力。依直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法作成調處結果，未具有如確定判決之既判力，當事人之繼受人不受拘束。(內政部93.9.21內授中辦地字第0930012910號函)。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區107年9月7日「不動產判決登記實務」。

前言 目前國內的住宅及房市存在著「三高一低」的結構問題，分別是「高房價」、「高自有率」、「高空屋率」，我們的全國房價所得比為9.22倍，而全國住宅自有率則有85.36％，全國空屋則約有86.2萬戶，因此租屋變成是許多國人買不起房或是因就業或其他因素面臨的居住選擇。 依內政部的統計，我國目前的租屋市場規模大約有290.8萬人之多，這些人口數面臨租屋的需求，相對的有需要如此多的供給才能解決他們居住的問題。長久以來租屋問題一直困擾著許多房客及房東，因為房東會有管不好（房東缺乏管理能力）、管不到（房東持有的房屋分散）、管不了（房東年紀大，管理能力下降）的情形；然而房客則會有租不好（租屋品質差，契約糾紛）、租不到（因年齡身分、職業工作收入、稅賦申報等因素被房東拒絕）、租不起（租金高或租金上漲）等因素，導致租屋衍生的問題一直困擾著雙方。 然而租屋是解決住的需求很重要的方式之一，若能針對常發生的問題預防或規範，讓租屋雙方都能在一個透明、安全及有制度規範的情況下進行供需雙方問題的解決及平衡，將會消弭許多糾紛，並讓租屋雙方都得到某種程度的保障。最新的租屋政策 政府為解決這個由來已久的問題，經過立法於106年12月27日公布通過「租賃住宅市場發展及管理條例」，並於107年6月27日實施，希望透過這部法律能夠將長久被詬病的租賃糾紛及租屋雙方的權利義務作明確的規範，讓租賃資訊能夠更加透明，同時增設糾紛處理管道，讓租屋糾紛能有效迅速弭平，另正式導入專業服務制度，輔導租屋的包租代管業者成立及經營，並納入行業的管理及規範，讓租賃的供需導入專業及經濟規模的經營管理，使租屋市場能擴大規模，讓需求者租得到房、供應者能因省事省力而將空屋提供出租，進而降低空屋率。租賃安全-如何當一位聰明的房東、房客 當發生租屋糾紛時，很多人也許會認為房東與房客的角色是對立的，但其實房東提供一棟價值數百萬甚至上千萬的房子出租，每月收到數千或數萬元的租金，衡量其風險及報酬，房東何嘗不希望找到一位願意愛護房子的房客；而房客每月用相當比例的收入所得來支付房租，當然也希望能租到好的房屋，遇到好的房東解決住的問題，因此其實雙方都對對方抱著期待又怕受傷害的心情，希望能有良好和睦的互動關係。 然而房客在尋屋時如何預防及保障租屋安全？依內政部的調查統計，房客最困擾的事項前10名分別是： （一）租金議價機制。 （二）房東修繕處理效率不佳。 （三）支付費用約定不明確。 （四）修繕責任判定不易。 （五）房屋實際品質與認知有差距。 （六）租金申報無法申報所得稅。 （七）終止契約困難。 （八）屋況點交或返還標準不明確。 （九）押金返還問題。 （十）房東擅自更改租屋內容。 針對以上這些房客最大的痛點及困擾，為避免發生在自己身上，房客於尋屋及簽約時應分別明確了解及釐清以上問題，並在經與房東溝通確認後，在衡量自身可以接受的條件下於契約中載明相關約定事項，並約定違反合約時之罰則，這樣便有機會降低租屋糾紛的風險。 至於房東租屋最困擾的10大事項分別是： （一）房客租金遲繳。 （二）房屋遭受破壞。 （三）房客管理不易。 （四）遺留物處理不易。 （五）修繕事務繁雜。 （六）返還房屋時間長。 （七）糾紛處理成本高。 （八）修繕責任判定不易。 （九）終止契約困難。 （十）不易招攬房客。 針對這些痛點，當然最好是預防於先，例如在挑選房客時就需仔細觀察，透過詢問及互動了解房客履約的風險高低，若經雙方溝通確認認可的條件及權利義務後，當然就需載明於合約當中，以便履約時有遵循的依據。 「房屋租賃」這個住的需求及行為，未來在資訊更透明、制度更健全、民眾認知度提高後，相信租屋雙方會有更具體清楚的權利義務之遵循，也就會有更和諧及緊密的關係，雙方一起朝「房東放心，房客安心」的目標前進，租屋自然就會是一件簡單容易的事。 更多詳細內容，歡迎參考臺北市政府地政局網站地政講堂系列專區。

前言 為因應社會對於信託業務需求，「信託法」於民國85年1 月26 日由總統公布，其中在不動產信託方面，「土地登記規則」亦增訂「土地權利信託登記」專章，作為地政機關受理人民申請不動產信託登記時處理依據。 然而信託功能型態多樣，不僅是一般人保障債權或財團的理財工具，更和你我息息相關，只要您能理解箇中精妙，信託可以讓您規劃各種理財方式，或趨避特定風險，既然信託有這多樣功能，認識信託是現代人必修的一堂課。●信託之功能 防止子女財產被強制執行、查封等 一旦發生財務危機而致其名下房產恐有被法院查封之虞，因父母已事先將子女房產辦理信託登記給受託人管理，依信託法第12條規定：「對信託財產不得強制執行。」信託財產具有獨立性，原則上任何人不得對他益信託強制執行，所以不用擔心此筆房產會被法院查封拍賣！ 保障債權 抵押給A銀行後，另外甲又將土地信託給乙，之後甲發生財務危機恐有被A銀行實行抵押權，此時因甲之土地因已辦理信託登記給乙，依信託法第12條規定：「對信託財產不得強制執行。」，其他債權人不能對已信託之土地查封登記，但A銀行之債權因先有設定抵押權仍有保障。 防止子孫不孝 信託約定每月給老人家固定金額保障老年生活，不用擔心被小孩拿走或敗掉，可防止子孫不孝。 ●信託的意義信託法第一條規定，稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨(就是信託契約)，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係，表解說明如下：●信託範圍信託法第2條規定，信託，除法律另有規定外，應以契約或遺囑為之。該條所指「除法律另有規定外」，指的是公益信託、宣言信託(對外宣言自己為委託人兼受託人，邀公眾加入為委託人(例如：臺北古蹟公益信託基金，召集大眾每一個人出1元，這些不特定之人皆是委託人，再將募集之基金用來維護古蹟。)。l信託利益之歸屬可分為自益信託與他益信託： 自益信託：委託人以自己利益而設定信託，使信託上之利益歸屬於委託人本身者，稱為自益信託。 他益信託：委託人為第三人的利益設定信託，使信託上之利益歸屬於第三人者，稱為他益信託。●信託財產受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產(信託法第9條)。 管理，例如：出租，其租金收入也是屬於信託財產。 處分：受託人賣掉信託房地，其價金也是屬於信託財產。 滅失：例如信託以後房子燒掉，其保險金也是屬於信託財產。 毁損：例如房子被惡意破壞，經向對方求償，其所得之損壞賠償金也是屬於信託財產。 其他事由：例如徵收，徵收補償金額也是屬於信託財產。 ●信託登記對抗原則信託法第4條第1項規定，以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。表解說明如下：●信託與土地登記之關係所謂土地權利信託登記，係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記 (土地登記規則第124條) 。 信託登記 以契約方式成立信託關係：信託以契約為之者，信託登記應由委託人與受託人會同申請之(土地登記規則第125條)。 以遺囑方式成立信託關係：信託以遺囑為之者，信託登記應由繼承人辦理繼承登記後，會同受託人申請之；如遺囑另指定遺囑執行人時，應於辦畢遺囑執行人及繼承登記後，由遺囑執行人會同受託人申請之(土地登記規則第126條)。 受託人變更登記：信託財產因受託人變更，應由新受託人會同委託人申請受託人變更登記，委託人未能或無須會同申請時，得由新受託人提出足資證明文件單獨申請之(土地登記規則第129條)。 信託歸屬：土地權利因信託關係消滅而移轉予委託人以外之歸屬權利人時所為之登記。 信託取得：受託人於信託期間，因信託行為取得土地權利所為之登記。l無效的信託 目的違反強制或禁止規定者：舉例來說，甲於信託登記案主張為受託人兼受益人可不可以？依信託法第34條，受託人不能兼受益人，惟如增加1人為共同受益人，則不在此限。 目的違反公共秩序善良風俗：舉例來說，甲欲與乙發生婚外情，約定只要乙同意與甲婚外情，則將其財產信託並約定乙為信託受益人，或丙公司因丁女服務生工作認真，遂與丁訂立信託私約並約定丁可終生為丙公司服務，惟一輩子不能結婚，以上案例皆因違反公序良俗，信託行為無效。 以進行訴願或訴訟為目的：舉例來說，丙欠乙500萬，資產管理公司甲與乙(債權人)訂立信託契約書約定由甲代為追討該500萬欠款，惟乙需先將其不動產信託與甲，待甲追回乙之債權500萬，乙須支付相當金額予甲，因為甲擔心乙不支付相當金額給甲，而成立附條件之信託，此信託行為無效。 以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人：例如耕地，私法人可不可以取得耕地？依農業發展條例第33條規定，私法人不得承受耕地。既然不能取得耕地，當然也就不能當耕地之受益人及受託人。l信託當事人（委託人、受託人、受益人） 委託人我國信託法並無明文規定，惟觀信託法第1條規定信託財產必移轉或其他處分為要件，因此委託人必須具有行為能力。依民法規定無行為能力、限制行為能力人處分財產應得法定代理人同意始得為之；遺囑信託十六歲以上之自然人，未經監護宣告者均有遺囑能力。至於法人須由法人之董事為之，且必須符合章程及相關特許規定。 受託人 未成年人、受監護或輔助宣告之人及破產人，不得為受託人(信託法第21條)。 受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務(信託法第22條)。 受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時，委託人、受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬(信託法第23條)。 受益人 受益人因信託之成立而享有信託利益。但信託行為另有訂定者，從其所定。受益人得拋棄其享有信託利益之權利(信託法第17條)。 受託人違反信託本旨處分信託財產時，受益人得聲請法院撤銷其處分。受益人有數人者，得由其中一人為之(信託法第18條)。l信託登記之申請注意事項一、會同申請。二、以信託契約立約日為原因日期。三、無申請期限及登記費罰鍰之規定。四、自行具結權利價值。五、非自益信託之申報贈與稅。六、不課徵稅捐，但他益核課贈與稅，受益人死亡核課遺產稅。七、他益信託應貼用印花稅票。八、查欠稅費。九、登記原因證明文件為公契與私契。十、信託私契應予審查。●不動產信託登記申請人表解更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載107年2月27日「不動產信託登記理論與實務」課程回顧。

前言　　被資本主義驅動下之自由經濟思維，逐步形塑成金融活動熱絡之近代世界。金融活動熱絡促成個人及企業財富之激增並令資本的流通迅速且無國界，然而，便利、快速、跨藩籬的金融流動秩序，卻亦附隨著黑錢竄橫之潛在危機。是以，我國配合國際洗錢防制標準，於2017年06月28日大幅修正洗錢防制法，除了宣示我國打擊洗錢犯罪之決心外，更是為了國際組織2018年第三輪評鑑做準備。立於如此之時序脈絡下被新法納入規範之指定非金融事業人員（例如地政士）應如何因應，厥為本次演講所欲探討之核心議題。洗錢與洗錢防制　　要有效率的「防制洗錢」，自須先清楚知悉何謂「洗錢」？依據洗錢防制法第2條之規定，洗錢有三種定義：一為意圖掩飾或隱匿特定犯罪所得來源，或使他人逃避刑事追訴，而移轉或變更特定犯罪所得之行為；二為掩飾或隱匿特定犯罪所得之本質、來源、去向、所在、所有權、處分權或其他權益者之行為；三為收受、持有或使用他人之特定犯罪所得之行為。實則，此三項定義，由一至三係為大多數洗錢行為的動態過程，一稱為處置行為（Placement）；二稱為多層化行為（Layering）；三稱為整合行為（Integration），以劉偉杰掏空理律案為例，劉偉杰將其盜賣客戶之股票所獲得之新台幣30億元，轉買換成高價值之鑽石即係典型之洗錢行為。目前洗錢方式可謂五花八門，以類型區分略可分成：貪汙型、吸金型、逃稅型、貿易型、炒股型等。唯有精確掌握洗錢之類型，方能有效防制洗錢，最終達到遏止犯罪之目的。洗錢防制法修法重點　　2017年06月28日最新洗錢防制法之幾大修法重點，分別為：提升洗錢犯罪之追訴可能性、建立透明化金流軌跡、增強我國洗錢防制體質及強化國際合作，其中，「建立透明化金流軌跡」可謂影響地政士最密切，蓋以，新法新增了客戶審查義務及交易紀錄保存義務，並參照了FATF第22項及第23項之建議將地政士納入規範。地政士之通報義務　　地政士目前依照洗錢防制法第5條第2項之規定係為「非金融事業或人員」，其所肩負之義務有：一、客戶審查義務（金融機構及指定之非金融事業或人員應進行確認客戶身分程序，並留存其確認客戶身分程序所得資料；其確認客戶身分程序應以風險為基礎，並應包括實質受益人之審查，詳參同法第7條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第4條）、二、交易紀錄保存義務（金融機構及指定之非金融事業或人員因執行業務而辦理國內外交易，應留存必要交易紀錄，詳參同法第8條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第7條）、三、可疑交易通報義務（金融機構及指定之非金融事業或人員對疑似犯第14條、第15條之罪之交易，應向法務部調查局申報；其交易未完成者，亦同，詳參同法第10條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第8條）。若違反上述義務，恐被處以新臺幣5萬元以上100萬元以下之罰鍰。結論　　綜上所述，依照目前國際及國內之趨勢，防制洗錢顯然已成為不可逆之潮流，肩負防制洗錢義務之地政士或其他非金融事業及人員，自應多加注意主管機關針對防制洗錢所進行之宣導（例如內政部地政司官網中之「地政互動」一欄，即有諸多重要之洗錢防制問題可供地政士參酌），避免誤觸紅線。防制洗錢已不僅僅是公部門之職責，而是人人有責，公私部門協力合作，共同遏止非法金流以維護金融秩序，方能保障產業經濟發展，共創全民利益。

　　影響不動產價格的層面廣泛，舉凡經濟、社會、政治、行政等皆有一定程度的關聯，然而當要預測未來房地產市場價格走勢時，我們無法事先預測未來的經濟景氣，亦無法預測未來的兩岸關係或政治發展等，那麼究竟有什麼影響因素是我們可以事先掌握的？　　人與房地產的關係密不可分，只要有人的地方，就有房地產需求，地政局特別聘請宏大不動產估價師聯合事務所卓所長輝華擔任講師，主講「人口與房市結構轉型中的房市趨勢與土地政策方向」課程，透過卓所長精闢且生動的演說，讓大家經由人口數量的變動掌握房市脈動，且有助於政府制訂未來的政策方向。我國房市景氣與人口、房市結構的關係圖1 臺灣五波房市景氣起伏　　房地產市場是經濟活動的一環，我國從1967年起至2014年共有五波房市高峰(圖1)，而自1960年起，我國人口從1,085萬人成長至2,343.3萬人，巧合的是，過去60年來，每當人口增加約200萬至300萬人時，在人口增長的自然需求量帶動，以及經濟、金融、社會等因素的匯集下，便會創造新一波房地景氣與繁榮(表1)。由此可知房地產市場需求與價格的上升，與人口成長的基本居住剛性需求，兩者間有緊密關聯。表1 房地產景氣波段人口成長數量統計 景氣繁 榮波段 景氣高峰時間 當年人口數 (萬人) 波段人口成長數 (萬人) 1960 1,085 - 第一波 1967-1968 1,372.6 287.6 第二波 1973-1974 1,592.7 220.1 第三波 1979-1980 1,786.6 193.9 第四波 1988-1989 2,015.6 229.0 第五波 2009-2014 2,343.3 327.7 高齡化、少子化對未來房市的影響　　我國近幾年來出生率越來越低，相較於1951年至1984年的出生人口數，2017年之後的出生人口數不及其一半，在高齡化比例不斷攀升，出生人口逐漸減少的趨勢下，聯合國經濟社會事務處2017年8月的世界人口展望報告推測，我國人口開始負成長的時間點，依低、中、高推計，分別落在2021、2032及2039年 (圖2)，換言之人口負成長最快於2021年發生，而最晚將於2039年發生。圖2聯合國對臺灣未來人口預測圖　　隨著出生人口減少以及人口的老化，扶養比越來越高，使得工作人口經濟負擔加重，對於房地產支出的負擔也更沉重，而房地產的購買消費能力族群大多落於青壯年期(35~50歲)，換言之，倒金字塔型的人口結構將不利於購屋消費活動。另外我國將近七成房屋被高齡族群持有，高齡族群雖因體力喪失、行動不便，產生購買地面層或電梯大樓的換屋需求，但因無經常性和持續性的收入，導致投資房產較趨保守，再者當未來釋出房產給下一代或進入市場時，到時候市場供給增加，房價將有平衡或下跌的反映。結語：房市轉變趨勢下土地及住宅政策探討　　房價是人民決定用腳投票的重要因素，過去六都房產市場的價量發展較其他縣市高，得益於我國將近九成的新增人口都搬進六都生活，然而為因應未來面臨總人口減少和高齡化、少子化等情形，政府應趁國土計畫法剛公布實施之際，研擬區域均衡的發展藍圖，打破以往的行政疆界，重新建構都市與鄉村生態紋理，促進區域均衡發展，將各項行政資源統合規劃與運用，打造成具有國際競爭力的都會區。臺灣因人口數量少，內需不足以支撐經濟動能，只有邁向國際市場才能讓經濟持續暢旺，而房地產本就是一個內需為主的產品，當遭逢人口減少之際，如何結合產業、金融、貿易，吸引外國投資或移民置產，將房地產從內部需求擴大到國際需求，將是政府應關注的議題與政策方向。詳細講義內容請點閱網站：https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752

從法規範觀點論何謂土地徵收 參照司法院釋字第425號解釋，土地徵收有下列五點特徵：(一)徵收主體：國家才能擔任徵收權之主體，發動徵收程序。(二)公共事業需要：需具有公共性與公益性。(三)對於人民財產權剝奪：財產權包含土地及土地改良物之所有權及他項權利。(四)經由法定程序：需符合正當法律程序。(五)給予合理或相當補償：土地徵收對被徵收土地之所有權人係為公共利益所受特別犧牲，應於相當期限內給予合理補償。人民有無請求徵收之公權利？ 所謂「公權利」指人民基於公法法規規定，可要求國家或其他行政主體為一定作為、不作為或忍受的權利。 法律明文規定人民有公法上請求權，如土地徵收條例第5條規定土地改良物所有權人得向需用土地人請求一併徵收土地改良物、第8條規定土地所有權人得請求一併徵收殘餘土地、第57條規定徵收區分地上權後得向需用土地人請求徵收土地所有權。 法律若無明文規定者，可分為兩部分探討：(一)請求對象若非屬中央主管機關，法律關係如何？ 參依最高行政法院92判字第1720號判決認為土地徵收之法律關係僅屬國家與需用土地人間函請土地徵收、以及國家與被徵收人間之徵收補償之二面關係，需用土地人與私有土地所有權人間不發生任何法律關係，只有國家才能擔任徵收權之主體，發動徵收程序，一般人民除法律別有規定外，尚無請求國家徵收其所有土地之公法上請求權，但尚有討論空間。(二)憲法財產權保障規定及司法院相關解釋得否導出人民之主觀公法上請求徵收之權利？ 常見的實務案例為公用地役關係與地上權，目前實務上公用地役關係之存否尚有爭議，至於可否依平等原則而衍生出請求徵收之權利，司法相關見解亦未有定論；地上權部分，透過司法院釋字第747號解釋明確指出土地所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權。土地徵收實體合法要件 區分為核准徵收處分和補償處分，說明如下：(一)核准徵收處分：參依最高行政法院101年判字第953號判決，土地徵收，乃國家對受憲法保障之人民財產權所為具目的性之強制侵害，係國家為實現所欲興辦公共事業之公益的最後不得已措施，故其徵收，除應確實遵守相關法律規定之徵收要件及程序外，並應符合憲法第23條及行政程序法第7條規定之必要性與比例原則，俾所欲實現之公益暨現存續中之公益與私益維護得以兼顧。故徵收必須符合比例原則及公益原則，依土地徵收條例第3條之2、第13條第2項規定，需用土地人興辦事業徵收土地時需評估興辦事業之公益性及必要性。(二)補償處分：依土地徵收條例第30條規定，徵收補償應按照徵收當期之市價補償，在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。徵收補償市價係依土地徵收補償市價查估辦法查估並由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定。土地徵收程序合法要件 需用土地人需踐行公聽會程序，但特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證。依土地徵收條例第11條規定徵收前需依市價先行與所有權人協議價購，協議價購不成始得檢具相關書類申請徵收。中央主管機關核准徵收後，各直轄市、縣(市)政府接到內政部核准徵收函應即公告30日，並以書面通知相關權利人，於公告期滿15日內發給補償費。土地徵收有關救濟程序(一)行政不服程序 依土地徵收條例第22條規定，權利關係人對於公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人；對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起三十日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人，權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。權利關係人不服查處結果，依最高行政法院98年6月庭長法官聯席會議決議意旨，不得未經申請復議即逕提訴願；又若主管機關怠為復議處理，則可依訴願法第2條規定提起訴願。資料來源:蔡進良(2017:8)(二)行政訴訟程序 目前我國徵收行政訴訟之類型主要分為三種:撤銷訴訟及情況判決、徵收失效與徵收無效有關之訴、課予義務之訴。 撤銷訴訟及情況判決:依行政訴訟法第198條、第199條相關規定，行政法院受理撤銷訴訟，發現原處分或決定雖屬違法，但其撤銷或變更於公益有重大損害，經斟酌原告所受損害、賠償程度、防止方法及其他一切情事，認原處分或決定之撤銷或變更顯與公益相違背時，得駁回原告之訴。 徵收失效與徵收無效有關之訴: 徵收處分無效，應依行政訴訟法第6條第1項提起確認行政處分無效之訴；至於徵收處分失其效力者，應依同條項提起確認徵收法律關係不存在訴訟。 得提起課予義務之訴: 分為請求徵收而否准或不作為、請求收回而否准或不作為、請求撤銷或廢止徵收而否准或不作為等三種常見課予義務之訴類型。結論 土地徵收行政爭訟案件有逐年增加趨勢，以上簡介「從法規範觀點論何謂土地徵收」、「人民有無請求徵收之公權利」、「土地徵收實體合法要件」、「土地徵收程序合法要件」、「土地徵收有關救濟程序」，希望對大家有所助益。 更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載106年8月11日「土地徵收行政爭訟及實務案例分析」課程回顧。

緒論 近年來台灣各地許多土地使用或開發計畫，有侵害人民財產權與居住正義的疑慮。相關決策的程序正當性與實質合理性一一受到質疑挑戰，社會越來越期待可以透過「聽證」程序解決。 台中中科三期、彰化中科四期、士林文林苑、苗栗大埔、桃園航空城到最近的南鐵東移計畫、高雄果菜市場強拆等全國遍地發生的土地爭議都顯示，從規劃到土地徵用過程中欠缺的程序正義，不僅傷害各項決策的正當性，也撕裂社會對於政府的不信任，導致社會紛擾與不滿。「聽證」與「公聽會」之比較 所謂行政聽證，有學者認為係指行政機關行使其權力以剝奪人民憲法上之權利時所採行之聽證，以符合憲法正當法律程序之要求；亦有人認為係行政權行使之前，對於行政權行使之相對人及其他利害關係人，通知其案由並給予受聽證之機會。故無論採何見解，行政聽證僅指行政機關於作成行政決定前，給予當事人就指控或不利決定，公開進行答辯或說明的機會。 依我國行政程序法及其他法律之規定，聽證權可區分為公聽會與聽證二種，其區別之處如下：一、性質不同聽證為正式程序且富司法色彩，具裁決性質。而公聽會則為非正式、不具司法色彩，故僅具有諮詢性質。二、適用範圍不同目前僅有行政處分、法規命令及行政計畫等行政行為舉行聽證程序，而非一律全面適用於所有行政行為。三、關係人不同聽證係相對人為不利益處分時所為的程序，公聽會則係對申請者以外有利害關係人之意見而為者，並非考量利害關係人的利益。四、程序嚴密不同聽證進行的正式程序，均有明文規定。而公聽會則為一便宜性措施，未受嚴格的程序保障與限制。五、效力不同行政機關於作成應經聽證的行政處分時，應斟酌聽證結果，法規如有特別規定，聽證紀錄將拘束行政機關的裁量權限。反之，公聽會對行政機關並無一定的法拘束力。現行聽證制度的運作及其所面臨之挑戰 為貫徹公開民主之立法理念，預告聽證、聽證及陳述意見等制度，在行政機關與學者的努力下，已達正當法律程序，保障人民權益、提高行政效能等立法目標。舉辦聽證毋寧是強化行政決定之正當性基礎，可增進人民對行政之信賴，並預免事後救濟之勞費與損害之難以回復的一種極重要的事前程序。 行政程序法雖經法務部多年來大力宣導，惟宥於若干因素，聽證程序在實務上並非普遍適用，除了法制上未完備及窒礙難行之處應重新檢討修正之外，相關配套措施之配合，亦應是聽證制度能否順利在我國實務上推展運用之重要關鍵，析言之：一、機關心態之調整行政權長期對人民自居上對下之立場，加上行政機關多一事不如少一事之主觀心態，故多不願舉行聽證，法規範之繁雜與對聽證制度的陌生亦為原因之一，但聽證制度是人民參與行政程序的機會與權利，應積極改變與調整。二、法治觀念之落實行政程序法有關程序保障之概念尚未普及與落實，如連行政機關本身都不清楚「聽證」及「公聽會」等法律名詞之意涵，遑論一般民眾如何能透過正確行使程序上權利以保障其權益？故國家應對人民負起法治教育之責，廣加宣導，以落實良法美意。三、聽證人才之培育聽證主持人必須具備專業性及獨立性，其得行使之法定職權與在聽證會中之地位，相當於審判庭中之審判長，故此類人才之養成與培育實刻不容緩。目前礙於國內聽證程序之施行與運用尚在起步階段，於各機關內遴選適當人員實施聽證主持人培育養成計畫，不失為短期解決之道。四、場地設備之建構行政機關礙於預算編制等人力、物力上之限制，實務上尚難有專業聽證場地之設置，適當選擇聽證場所並妥善使用相關設備（如視訊器材、電子錄音、錄影等儀器），應可大幅增進聽證程序之效率，硬體設備之改進與建構，亦是值得努力的方向。結論 聽證是行政機關之「聽」與「證」，其目的包含積極面與消極面，分別為促進參與及防止行政機關專斷，而面對徵收計畫或都市計畫的形成，不同的需求及目的，應舉辦不同類型之聽證，惟聽證在我國仍為相對陌生的制度，有關上開四個方向：機關心態的調整、法治觀念之落實、聽證人才之培育、場地設備之建構，雖然對完善聽證有重要的作用，但是缺乏拘束效力的聽證結果，何時能真正落實「實質參與」的聽證制度，實為現階段應努力的方向。

前言 你家是老房子嗎? 你了解都更嗎?有人找你談都更嗎?還是你的親戚朋友正在都更ing?地政機關在都市更新過程中扮演什麼角色?以上問題你的答案不論是與否，都市更新已是現代人必須了解的課題，因為唯有正確認識都市更新，才能做出最明智的抉擇，因此特藉由地政講堂系列，為您解析都市更新程序中，地政機關的角色及臺北市地政局的便民創新作為。 回顧都市更新制度演進，本局初始以提供土地開發實務經驗為主，後增加協審估價報告，經統計本局委員及3位幹事每年平均參加約300場次審議案件會議，審查約700本估價報告書，過程中委員及幹事共同把關，引導都市更新估價回歸專業，減少外部干擾。 整體而言，「都市更新」旨在復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。而都市更新權利變換由實施者依都市更新條例等規定，擬具事業計畫及權利變換計畫，辦理更新相關事宜，過程中並由專家、學者、機關代表等組成都市更新審議會，審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議。從受理到參與-地政機關在都市更新中的角色 以現今地政機關的角色而言，從協審估價、審核權利價值合理性、相關事業計畫、權變計畫內容，以及嗣後公告禁止移轉、分割或設定部分負擔登記、土地鑑界、地籍整理、建物第一次測量及登記、差額註記……最後到分算地價評定課稅依據，作為都市更新後土地增值稅、地價稅的稅基依據，流程等(圖一)，已經成為都更作業中重要成員。圖一：都市更新權利變換流程都市更新過程中地政機關參與項目-地籍測量 都市更新過程中地政機關幾乎總動員，舉凡測繪、登記、地價、地用等科室，都在都市更新程序中擔任不同角色，先以地籍測量來說，當都市更新權利變換計畫核定，實施者依都市更新權利變換辦法第23條規定，向都市更新處申請囑託土地鑑界，地政事務所實地鑑界及檢測地籍線與建築線相符後，即核發土地複丈成果圖予實施者，實施者憑以申請建造執照。 嗣後權利變換工程實施完竣，實施者除向建築管理工程處申請使用執照外，並再次向都市更新處申請囑託地籍測量及建物第一次測量(圖二)。 經過地政機關測量完成後，應檢視「權利變換計畫分配清冊面積」、「建物測量成果圖面積」、「建築規畫設計圖標示計算面積」是否一致，如有不符，實施者應依建物測量成果圖向都市更新處申請釐正圖冊，經統計100年至105年測量案件需釐正比例達67%，造成都更期程延宕。圖二：都市更新地籍測量流程總覽從參與到主動精進-建物測量預審 因此本局體察民意於105年1月1日起創設都市更新預審制度，實施者於申領使用執照時，同時檢附建照執照、設計圖、申請使用執照等相關文件，即可申請測量預審，藉以加速建物測量成果圖審核，事先核對權利變換清冊，提早製作釐正圖冊資料，每個案件約可節省作業時程1.5個月，105年共受理都更預審5案共計555件。 但好還要更好，106年1月1日起試辦(現已正式實施)建物測量預審，實施者於都市更新建物屋頂板申報勘驗完成後，至核發建物使用執照前，得向地政事務所申請建物測量預審，建物面積如有不符，實施者得以提早申請變更權利變換計畫，預審結案後地所提供建物面積清冊予實施者，估計節省作業時間6個月以上，但以一次為限。 《周易》有云：「君子以思患而豫防之」，既然實務上常因建物測量成果圖、權利變換清冊計算面積、建築規畫設計圖標示計算面積三者不一致，衍生差價計算爭議，所以辦理過程中應如何避免錯誤、誤會、訴訟及時程延宕？就以地政機關實務經驗而言，為使都更過程更順利，建議委由專業人士計算都更建物分配面積，事業及權變計畫建物圖說應標明尺寸，先行申請都更預審避免釐正圖冊更面積，另對陽臺、雨遮、停車位等常見測繪面積計算錯誤的案例，亦整理相關法規沿革供實施者參考。都市更新過程中地政機關參與項目-土地/建物登記及後續注意事項 就地政機關登記部分(圖三)，首先，都市更新權利變換計畫核定後，實施者如有需要可以向都更處申請公告禁止移轉、分割或設定負擔，並以府函囑託地政事務所辦理相關註記登記。 其次，對於不願或不能參與權利變換領取補償金者，及不參與分配只領取權利金者的權利人，實施者於發給補償金及權利金並完稅後，應列冊送請都更處囑託地政事務所辦理都市更新登記。 最後對於參與分配者，地政機關同樣受都更處囑託，辦理地籍整理，舊地號於此截止記載，新增新地號且加註地籍整理前地號，並以權利變換計畫書中的分配結果清冊，辦理都市更新登記，完成土地所有權權利變換及建物所有權第一次登記。 還有要再次提醒您注意， 若有差額價金尚未繳納的情形，對於土地及建物會辦理註記登記，在未繳清差額價金註記未塗銷前，除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔。如果事後繳納完竣，要記得請實施者送都更處囑託地政事務所塗銷註記，以免造成私權糾紛。 然後在都更過程中，權利變換範圍內土地及建築物未能自行協議消滅之他項權利(抵押權、典權)或限制登記，實施者應列冊送請都更處囑託地政事務所登載，登記原因為「權利變換」，並依原登記先後登載，檔號維持原設定時之檔號，設定義務人則依他項權利登記清冊登載。 最後當地籍整理完竣，舊地號截止記載，公告新地號公告現值，及辦理權利變換登記後，本局地價科對不同所有權人改算前次移轉現值及申報地價，供稅捐機關作為核課土地增值稅及地價稅依據。圖三：都市更新地政登記流程總覽從參與到主動精進-地價改算預審新制 還有要報你知的是，除測量可以預審外，地政局推出地價改算預審新制(如圖四)，實施者於土地登記時，同步提供地政局地價改算相關資料，預為核對建置地價改算資料，地政事務所於登記完竣，「即時」通知地政局地價改算聯絡窗口，可再節省7天作業時間，呈現出臺北市政府地政同仁的效率。圖四：都市更新地價改算預審新制 更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區106年6月15日「當地政遇見都市更新」。

借名登記之概念 所謂「借名登記」，依最高法院判決之定義，係指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。借名登記之原因在台灣非常常見，為規避法律上資格限制（例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅）、有為規避稅捐（例如地價稅累進稅率）、躲避債務、債信（例如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產（例如避免朋友借錢、公務員身分）、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等，原因不一而足。 借名登記之前，一般人可能從未考慮過：借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的親友翻臉不認人，反過來侵占財產？出名的親友在外欠錢，導致財產被查封？出名的親友偷偷把財產賣掉了？借名登記久了，財產要不回來？自身其實可能已經構成犯罪了？等等問題。借名登記民事上法律關係 最高法院現對「借名登記」契約，若不違反強制規定而構成脫法行為，例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規定，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規定。 然而，將自己的財產借名登記將承受許多風險。首先，依法院實務，若產生爭議，借名人必須提出資金、權狀等證據，證明為實際所有權人，若無法舉證，即有敗訴無法請求返還之風險。其次，出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。再者，若該登記名義人在外欠債受執行，借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗執行。借名登記相關刑事責任 如前所述，出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時，實務上雖認為不構成侵占，但仍構成刑法第342條之背信罪。而另觀察實務上判決，若是由借名人直接移轉予出名人，謄本上之登記原因係登載「買賣」或「贈與」，然實質上並無買賣或贈與之事實，而涉及使公務員登載不實面臨刑責之問題。因此，從事借名登記行為應審慎為之，更多相關層面及內容歡迎請至本局官網地政講堂下載課程回顧。

不動產糾紛調處委員會設立依據及受理案件概況 臺北市依據土地法第34-2條設置不動產糾紛調處委員會，受理直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第2條所列案件。自民國(下同)90年9月至106年6月，臺北市不動產糾紛調處委員會受理案件以共有物分割為大宗，另有少量的時效取得爭議事件、總登記公告異議案件、界址爭議等案件，總共受理案件373件，204件作成調處結果，其中53件不服調處結果提起訴訟。 臺北市共有物分割案件之所以占受理案件之大宗，原因不外乎臺北市土地價值高，土地因繼承等因素有多數共有人難以利用，提起分割訴訟成本過高等。如何善用不動產糾紛調處機制協助解決共有土地分割問題 共有土地雖可由共有人共同管理或依照約定方式管理，但實際上共有人甚難達成管理約定，常見少數共有人或第三人占用共有物；或共有人人數過多，每位共有人應有部分過小，致無人願意管理修繕共有物，導致共有物荒置或任令他人占用。 共有人如欲處分共有物，當共有人人數多，或有不居住在國內之情形，則除非符合土地法第34條之一之要求亦難以處分。而依據土地法第34條之一處分共有物，需踐行之程序繁雜冗長。對於其他共有人而言，處分價格是否與周遭行情相符，主張優先承買權需大量資金等。 除了處分共有物外，將共有物分割是另一種讓土地得以活化利用之方法。共有人雖可透過協議方式進行分割，但實務上因共有人人數過多，意見分歧難以整合，加上有時部分共有人實際佔用共有物但應有部分比例不足而不願分割，有時是部分共有人急欲出售，但其他人不願分割也不願出售，而難以達成協議分割。共有人如無法達成協議分割，雖可至法院提起分割訴訟，但因原告、被告人數眾多，兩造均可提出分割方案，法院多需將各種分割方案送請不動產估價師進行鑑價，鑑價後再讓雙方表示意見進行辯論，判決確定時已耗費數年（最高法院105年台上第1769號判決、最高法院104年台上字第1056號判決參照）。 土地法第34條之1第6項所規定不動產糾紛調處，性質屬協議分割之一種，僅因某些共有物人數眾多，始設計由行政機關加以調和各共有人間之利益及以「一段時期內合法通知無異議」，在法律上為擬制之同意協議之效果。共有人可善用此機制進行共有物分割，不僅節省訴訟費用，也能節省時間，儘快促成不動產之利用。縱使事後少數共有人起訴否認擬制協議分割，原不動產糾紛調處委員會的調處建議，於具體分割共有物訴訟中，仍具有高度參考價值，期盼共有人能善用不動產糾紛調處機制。