不動產估價法律爭訟案例解析

不動產估價法律爭訟案例解析
發表時間 2019/06/10 09:39
閱讀人數 466
作者 池泰毅所長(璞實法律事務所)講述,莊雅雯(臺北市政府地政局)整理

  不動產價值龐大,影響人民財產權益甚鉅,然而在不動產估價執行過程中,經常面臨許多法律爭議;因此,培養基本的法律知識,藉以維護自身權益,格外重要。地政局與台北市不動產估價師公會特別聘請璞實法律事務所池泰毅所長擔任講師,主講「不動產估價法律爭訟案例解析」課程,透過池所長精闢且生動的演說,藉著各類爭訟案例的解析,了解不動產估價師執行業務時有哪些應注意事項及應盡的專業職責,以期減少類似的不動產估價爭訟案件。

不動產估價爭訟案例解析

  不動產估價產業於民國89年正式法制化,明確規定領有不動產估價師開業資格者,於受託後,得辦理土地、建築改良物、農作物改良物及其權利之估價業務。隔年(民國90年)訂定的不動產估價技術規則,規定了不動產估價師應遵循的估價程序與方法。在法院面對不動產估價爭訟案件時,法官常以是否符合法定要件的角度來檢視與判決,例如是否確認勘估標的資料、是否採用2種以上估價方法等事項進行審判,至於有關價格專業的認定,法官多予以尊重,以下例舉2種案例說明。

  案例1為債務人拒不告知勘估標的確切的數量及位置,而估價師僅依執行債權代理人的片面陳述,即依錯誤的資訊製作估價報告書,法院審理時認為不動產估價師估價時應依不動產估價技術規則規定,確定估價基本事項、擬定估價計畫、蒐集資料、確認勘估標的狀態……等,並至現場勘查,確認勘估標的之基本資料及權利狀態,本案估價師因應注意而未能注意事項之故,造成債務人財產損失,判決估價師需負過失責任。為避免發生上述類似情形,池所長建議,估價師得聲請執行法院調查確定後,再據以推估價格,以減少風險。

  案例2為估價師僅採用「問卷調查法」的結果計算房屋「外觀瑕疵」之價值減損率,法院在審理時認為估價師未依不動產估價技術規則規定,採2種以上估價方法推算勘估標的價格,且未於估價報告書中敘明因何特殊情況致不能採取2種以上方法估價(意旨係為協調不同估價方法之估價結果差異,以決定適當價格,避免單一估價方法的估價結果有失偏頗),顯見估價過程有諸多未洽之處,判決該估價結論當無可取。池所長建議,估價師估價時應以2種以上方法推估,若僅能使用一種估價方法時,應於估價報告書中敘明。

結論-專業責任的重要

  不動產估價的爭訟案件,在法院審理時大部分係審理是否符合不動產估價技術規則的規定,所以池所長建議不動產估價師於執行業務時,應遵守不動產估價技術規則等相關規定,並妥善保存工作底稿及佐證,同時以法院相關爭訟案例為借鏡,提醒專業責任的重要,以保障估價師的權利。

更多詳細資料,歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載。

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