前言

       你家是老房子嗎? 你了解都更嗎?有人找你談都更嗎?還是你的親戚朋友正在都更ing?地政機關在都市更新過程中扮演什麼角色?以上問題你的答案不論是與否，都市更新已是現代人必須了解的課題，因為唯有正確認識都市更新，才能做出最明智的抉擇，因此特藉由地政講堂系列，為您解析都市更新程序中，地政機關的角色及臺北市地政局的便民創新作為。

       回顧都市更新制度演進，本局初始以提供土地開發實務經驗為主，後增加協審估價報告，經統計本局委員及3位幹事每年平均參加約300場次審議案件會議，審查約700本估價報告書，過程中委員及幹事共同把關，引導都市更新估價回歸專業，減少外部干擾。

       整體而言，「都市更新」旨在復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。而都市更新權利變換由實施者依都市更新條例等規定，擬具事業計畫及權利變換計畫，辦理更新相關事宜，過程中並由專家、學者、機關代表等組成都市更新審議會，審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議。

從受理到參與-地政機關在都市更新中的角色

       以現今地政機關的角色而言，從協審估價、審核權利價值合理性、相關事業計畫、權變計畫內容，以及嗣後公告禁止移轉、分割或設定部分負擔登記、土地鑑界、地籍整理、建物第一次測量及登記、差額註記……最後到分算地價評定課稅依據，作為都市更新後土地增值稅、地價稅的稅基依據，流程等(圖一)，已經成為都更作業中重要成員。

 圖一：都市更新權利變換流程

都市更新過程中地政機關參與項目-地籍測量

       都市更新過程中地政機關幾乎總動員，舉凡測繪、登記、地價、地用等科室，都在都市更新程序中擔任不同角色，先以地籍測量來說，當都市更新權利變換計畫核定，實施者依都市更新權利變換辦法第23條規定，向都市更新處申請囑託土地鑑界，地政事務所實地鑑界及檢測地籍線與建築線相符後，即核發土地複丈成果圖予實施者，實施者憑以申請建造執照。

       嗣後權利變換工程實施完竣，實施者除向建築管理工程處申請使用執照外，並再次向都市更新處申請囑託地籍測量及建物第一次測量(圖二)。

       經過地政機關測量完成後，應檢視「權利變換計畫分配清冊面積」、「建物測量成果圖面積」、「建築規畫設計圖標示計算面積」是否一致，如有不符，實施者應依建物測量成果圖向都市更新處申請釐正圖冊，經統計100年至105年測量案件需釐正比例達67%，造成都更期程延宕。

圖二：都市更新地籍測量流程總覽

從參與到主動精進-建物測量預審

       因此本局體察民意於105年1月1日起創設都市更新預審制度，實施者於申領使用執照時，同時檢附建照執照、設計圖、申請使用執照等相關文件，即可申請測量預審，藉以加速建物測量成果圖審核，事先核對權利變換清冊，提早製作釐正圖冊資料，每個案件約可節省作業時程1.5個月，105年共受理都更預審5案共計555件。

       但好還要更好，106年1月1日起試辦(現已正式實施)建物測量預審，實施者於都市更新建物屋頂板申報勘驗完成後，至核發建物使用執照前，得向地政事務所申請建物測量預審，建物面積如有不符，實施者得以提早申請變更權利變換計畫，預審結案後地所提供建物面積清冊予實施者，估計節省作業時間6個月以上，但以一次為限。

       《周易》有云：「君子以思患而豫防之」，既然實務上常因建物測量成果圖、權利變換清冊計算面積、建築規畫設計圖標示計算面積三者不一致，衍生差價計算爭議，所以辦理過程中應如何避免錯誤、誤會、訴訟及時程延宕？就以地政機關實務經驗而言，為使都更過程更順利，建議委由專業人士計算都更建物分配面積，事業及權變計畫建物圖說應標明尺寸，先行申請都更預審避免釐正圖冊更面積，另對陽臺、雨遮、停車位等常見測繪面積計算錯誤的案例，亦整理相關法規沿革供實施者參考。

都市更新過程中地政機關參與項目-土地/建物登記及後續注意事項

       就地政機關登記部分(圖三)，首先，都市更新權利變換計畫核定後，實施者如有需要可以向都更處申請公告禁止移轉、分割或設定負擔，並以府函囑託地政事務所辦理相關註記登記。

       其次，對於不願或不能參與權利變換領取補償金者，及不參與分配只領取權利金者的權利人，實施者於發給補償金及權利金並完稅後，應列冊送請都更處囑託地政事務所辦理都市更新登記。

       最後對於參與分配者，地政機關同樣受都更處囑託，辦理地籍整理，舊地號於此截止記載，新增新地號且加註地籍整理前地號，並以權利變換計畫書中的分配結果清冊，辦理都市更新登記，完成土地所有權權利變換及建物所有權第一次登記。

      還有要再次提醒您注意， 若有差額價金尚未繳納的情形，對於土地及建物會辦理註記登記，在未繳清差額價金註記未塗銷前，除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔。如果事後繳納完竣，要記得請實施者送都更處囑託地政事務所塗銷註記，以免造成私權糾紛。

       然後在都更過程中，權利變換範圍內土地及建築物未能自行協議消滅之他項權利(抵押權、典權)或限制登記，實施者應列冊送請都更處囑託地政事務所登載，登記原因為「權利變換」，並依原登記先後登載，檔號維持原設定時之檔號，設定義務人則依他項權利登記清冊登載。

       最後當地籍整理完竣，舊地號截止記載，公告新地號公告現值，及辦理權利變換登記後，本局地價科對不同所有權人改算前次移轉現值及申報地價，供稅捐機關作為核課土地增值稅及地價稅依據。

圖三：都市更新地政登記流程總覽

從參與到主動精進-地價改算預審新制

       還有要報你知的是，除測量可以預審外，地政局推出地價改算預審新制(如圖四)，實施者於土地登記時，同步提供地政局地價改算相關資料，預為核對建置地價改算資料，地政事務所於登記完竣，「即時」通知地政局地價改算聯絡窗口，可再節省7天作業時間，呈現出臺北市政府地政同仁的效率。

圖四：都市更新地價改算預審新制    

   更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區106年6月15日「當地政遇見都市更新」。