人口與房市結構轉型中的房市趨勢與土地政策方向

人口與房市結構轉型中的房市趨勢與土地政策方向
發表時間 2018/06/25 12:38
閱讀人數 480
作者 卓輝華

  影響不動產價格的層面廣泛,舉凡經濟、社會、政治、行政等皆有一定程度的關聯,然而當要預測未來房地產市場價格走勢時,我們無法事先預測未來的經濟景氣,亦無法預測未來的兩岸關係或政治發展等,那麼究竟有什麼影響因素是我們可以事先掌握的?

  人與房地產的關係密不可分,只要有人的地方,就有房地產需求,地政局特別聘請宏大不動產估價師聯合事務所卓所長輝華擔任講師,主講「人口與房市結構轉型中的房市趨勢與土地政策方向」課程,透過卓所長精闢且生動的演說,讓大家經由人口數量的變動掌握房市脈動,且有助於政府制訂未來的政策方向。

 

我國房市景氣與人口、房市結構的關係

圖1 臺灣五波房市景氣起伏

  房地產市場是經濟活動的一環,我國從1967年起至2014年共有五波房市高峰(圖1),而自1960年起,我國人口從1,085萬人成長至2,343.3萬人,巧合的是,過去60年來,每當人口增加約200萬至300萬人時,在人口增長的自然需求量帶動,以及經濟、金融、社會等因素的匯集下,便會創造新一波房地景氣與繁榮(表1)。由此可知房地產市場需求與價格的上升,與人口成長的基本居住剛性需求,兩者間有緊密關聯。

表1 房地產景氣波段人口成長數量統計

景氣繁

榮波段

景氣高峰時間

當年人口數

(萬人)

波段人口成長數

(萬人)

  1960 1,085 -
第一波 1967-1968 1,372.6 287.6

第二波

1973-1974 1,592.7 220.1
第三波 1979-1980 1,786.6 193.9
第四波 1988-1989 2,015.6 229.0
第五波 2009-2014 2,343.3 327.7

 

高齡化、少子化對未來房市的影響

  我國近幾年來出生率越來越低,相較於1951年至1984年的出生人口數,2017年之後的出生人口數不及其一半,在高齡化比例不斷攀升,出生人口逐漸減少的趨勢下,聯合國經濟社會事務處2017年8月的世界人口展望報告推測,我國人口開始負成長的時間點,依低、中、高推計,分別落在2021、2032及2039年 (圖2),換言之人口負成長最快於2021年發生,而最晚將於2039年發生。

圖2 聯合國對臺灣未來人口預測圖

  隨著出生人口減少以及人口的老化,扶養比越來越高,使得工作人口經濟負擔加重,對於房地產支出的負擔也更沉重,而房地產的購買消費能力族群大多落於青壯年期(35~50歲),換言之,倒金字塔型的人口結構將不利於購屋消費活動。另外我國將近七成房屋被高齡族群持有,高齡族群雖因體力喪失、行動不便,產生購買地面層或電梯大樓的換屋需求,但因無經常性和持續性的收入,導致投資房產較趨保守,再者當未來釋出房產給下一代或進入市場時,到時候市場供給增加,房價將有平衡或下跌的反映。

 

結語:房市轉變趨勢下土地及住宅政策探討

  房價是人民決定用腳投票的重要因素,過去六都房產市場的價量發展較其他縣市高,得益於我國將近九成的新增人口都搬進六都生活,然而為因應未來面臨總人口減少和高齡化、少子化等情形,政府應趁國土計畫法剛公布實施之際,研擬區域均衡的發展藍圖,打破以往的行政疆界,重新建構都市與鄉村生態紋理,促進區域均衡發展,將各項行政資源統合規劃與運用,打造成具有國際競爭力的都會區。臺灣因人口數量少,內需不足以支撐經濟動能,只有邁向國際市場才能讓經濟持續暢旺,而房地產本就是一個內需為主的產品,當遭逢人口減少之際,如何結合產業、金融、貿易,吸引外國投資或移民置產,將房地產從內部需求擴大到國際需求,將是政府應關注的議題與政策方向。

詳細講義內容請點閱網站:

https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752

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