房屋買賣注意事項暨相關法院判例評析

房屋買賣注意事項暨相關法院判例評析
發表時間 2017/11/15 17:11
閱讀人數 620
作者 劉琦富律師

前言

買房應該是一件快樂的人生大事,但是依內政部營建署發布房價負擔能力指標統計結果,在臺北市買房平均要14.9年不吃不喝才有辦法成達買房夢想,大部分的民眾都要辛苦工作大半輩子後才能存到第一桶金進而達成人生夢想。然而有些民眾在沈溺於買房夢想的同時,往往簽約過於急躁或是受到銷售人員話術的影響,急於簽約或是沒有充分閱覽買賣契約,導致買房後迭生糾紛反生苦果。報章媒體上會教大家怎麼挑好房子、好地段,卻很少人告訴買房的民眾怎麼買房子,或是怎麼好好簽一份不動產買賣契約保障自己的權益。
因此,藉由法院數以千計的判決中,審視過去的買房民眾有多少人因為輕忽或是受騙權益受損,並分門別類選擇了五大主要糾紛的判決,看看法院怎麼說,藉由法院的判決來協助修正我們契約的內容,讓我們不會再遇到同樣的糾紛。

一、貸款成數不足

由於房價高漲,很多民眾會面臨到的是自備款過低而會有貸款成數不足的問題。雖然很多銷售人員在銷售時都會保證說可以貸到一定成數,但是當你簽完約親自跑了銀行發現貸款成數跟銷售人員說的都不一樣後,銷售人員卻拿出契約跟你說,如果解約的話要賠償頭期款,而通常頭期款都高達數百萬之譜,買方上了法院之後才發現當初簽的契約條款都是對自己不利,而上法院之後銷售人員又矢口否認說過保證可以貸到一定成數的貸款等類似的話,法院也只能依契約判處買方敗訴。也有部分民眾也知道要把他們的貸款需求寫在契約上,但是往往不夠具體、明確,結果最後還是敗訴。所以講師建議如果買方有需求,一定要在契約上載明「雙方同意,如買方以系爭房地向特定銀行申貸房地貸款,如特定銀行核貸金額不達新臺幣OOOO萬時,買方得無條件解除本買賣契約,買方已交付之金額,賣方願無條件全數退還」,較為妥適。

二、海砂屋

臺北市海砂屋的建物雖然大部分已經浮出水面並造冊列管,但是仍有少部分海砂屋建築物不易發現而需仰賴氯離子檢測後才能確認,但是坊間的契約條款並沒有詳細的對於氯離子的標準和建築物的安全性為規範,所以最後訴諸法院時尚須花高額的鑑定費用後確認房屋是否無法安全居住、是否具備結構上的安全性,來作為解約或是減少價金的判斷基礎。而依照目前的法院判決見解,主要還是會依據鑑定機關的鑑定報告,確定海砂屋的氯離子含量以及房屋現況裂損情形、鋼筋腐蝕情況和對結構安全性的影響,判斷是否可以為永久性的修復補強,作為得否解除契約之基礎。
而坊間雖然有仲介業提供海砂屋履約保證,但是往往設下很多前提,比方說適用原價承購之條件,必須以買賣雙方未能達成解約協議,並經法院判決確定而賣方不履行購回時為限,而且履約保證通常是限於交屋後一年內始得主張,這些約定,消費者在簽約時一定要先確認清楚。

三、凶宅

凶宅往往是新聞中的焦點,但是凶宅的認定涉及到個人主觀認知、宗教信仰以及時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除不安之心理等等因素影響,所以凶宅的認定不易。內政部在不動產委託銷售契約書定型化範本第11項裡載明「本建築改良物 (專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自致死之情事。」作為認定凶宅之標準,所以像是同棟不同樓層、同社區不同棟曾發生自殺事件並非凶宅。而發生的事件必須是兇殺或是自殺死亡,而排除意外死亡及自然死亡,例如老人摔倒意外而撞擊腦部陳屍屋內,就不算是凶宅。
此外,如果凶宅被拆除後重建,亦有法院見解認為因為地上物已拆除而且也經過20多年,並沒有導致現在房屋交易價值的減損,買受人不得主張是凶宅而請求減少價金或解約。

四、房屋買賣契約違約金

如果買賣一方違約了,要賠多少違約金?一般契約條款及內政部成屋買賣契約應記載事項中所記載的買賣契約總價最高15%違約金,但是否一定就沒有酌減的空間,目前法院的見解認為違約金的酌減應該以契約解除時的一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形以及財政部核定之營利事業各業同業利潤標準表酌定標準,至於房屋日後的漲跌則不得作為酌減違約金之標準。

五、商業宅違法作為住宅使用

目前喧騰一時的商業宅、工業宅違法做為住宅使用,建商出售工業宅給民眾是否構成詐欺,法院衡酌建商有沒有詳盡說明建物主要用途為「一般事務所」以及房屋座落土地之使用分區、有無刻意誤導將來可以合法做為住宅使用或是有無故意告知將來可以興建夾層、變更設計等等作為有無構成詐欺之標準。

結論

買房千頭萬緒,以上歸納五大糾紛類型的法院判決並一一剖析,希望對於權利的認知與保護,有所助益,讓我們聰明訂約、開心買房選房,若不動產交易過程中發生爭議,應及時向相關領域專業人士尋求協助,甚者趕緊採取合適的法律行動,才能有效維護自身權益。

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