「四號公報」為進行不動產估價中使用成本法之主要依據，其內容包含「營造或施工費標準表」、「廣告費、銷售費、管理費及稅捐費率」、「建物經濟耐用年數表」、「建物殘餘價格率」等，用於推算建物成本及土地建築開發之直接成本、間接成本，為不動產估價必備工具。「四號公報(草案)」於106年1月18日經中華民國不動產估價師公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)第四屆第七次理監事會議修正通過，為探討如何與操作實務結合，以及有關建築工程造價要項使用方式等相關資訊之瞭解，地政局於6月份特別聘請社團法人台北市不動產估價師公會名譽理事長張能政，以及財團法人臺灣營建研究院產業資訊組組長黃正翰擔任講師，主講「四號公報(草案)操作實務」課程，透過兩位講師深入且詳細的解說，讓大家對四號公報操作實務有進一步的認識。

本次修正重點與操作實務

        這次「四號公報(草案)」全聯會主要針對營造或施工費做了大幅度的調整，同時還有一些加減價因子的考量，詳細說明如下：

• 改以建材設備等級決定營造或施工費

四號公報原依房價水準決定營造或施工費，現改依建材設備等級決定營造或施工費，建材設備分為第一級(一般建材)、第二級(中、高級建材)及第三級(高等級建材)，為利估價人員判斷建材設備等級，增訂建材設備等級表。

營造或施工費增訂鋼骨鋼筋混凝土造、加強磚造、重鋼架造及輕鋼架造等不同結構之造價，及增加工業廠房用造價。營造或施工費標準表之物價指數以105年1月1日為基期，估價師得依勘估標的所在地之直轄市、縣(市)政府公布之營造工程物價指數中的建築工程類物價指數調整之，該直轄市、縣(市)政府如未公布，則依照行政院主計總處物價統計月報中營造工程物價指數之建築工程類指數表調整之。

• 建材設備等級判斷原則

估價人員未能進入建物內部勘察時，以外牆建材等級作為全棟所屬等級判斷之依據，並依不動產估價技術規則第13條第2項規定於報告書中敘明。估價人員雖進入建物內部勘察，但部分項目無法查看者，依委託人提供資料判定之；若委託人未能提供，則該項目可不作為勘估標的全棟整體等級判斷之項目。建物各項建材設備水準低於第一級或無該項設備時，以第一級判定。土地開發分析法營造或施工費之建材設備等級依委託人提供之建材設備表判定；但委託人未提供建材設備時，由估價師逕行判斷等級。建材設備等級判定由估價師依勘察結果或依委託人所提供之建材設備表，以達60%以上項目等級決定之。可分為第一級、第二級、第三級等三類，再依其對應本公報之營造或施工費區間決定之。但無法依前述原則判別時，估價師應依勘估結果決定等級，不受上開等級標準區間限制之，並於報告書中敘明。

• 加減價因子

鋼骨造(SC)建物得按標準表中鋼骨鋼筋混凝土造之單價，視實際狀況每平方公尺加計0~5,000元。勘估建物樓層高度與四號公報內建物樓層高度不同者，以每增(減)10公分為一單位，調整標準單價增(減)1%，未達10公分者不計。

勘估建物地下室層數多於(少於)四號公報者，以各增(減)建樓層之實際樓地板面積，按公報之單價，並依表1調整。

表1：增(減)樓層數造價調幅一覽表

地下室開挖深度達二層樓以上均採連續壁構造施工，如勘估建物地下室施工方式與本標準表不同者，得視施工方式、基地條件、地下室形狀、面積規模…等之差異，按標準表之單價酌予調整，惟每平方公尺施工費之增減以不大於3,000元為原則。

建築工程造價介紹

• 建築工程造價基準核計項目

建築工程造價包含項目有建築工程、機電工程及相關費用等3大主要項目。 (如圖1)

   圖1：建築工程造價基準核計項目(包含項目)

除以上包含之項目外，尚有不包含的項目及另外核計的特殊因素。(如圖2)

圖2：建築工程造價基準核計項目(不包含項目及特殊因素)

 四號公報(草案)修正試行半年，視試用情形修正實施 

        四號公報(草案)目前先行試用半年，試用期間估價師仍應依修正施行前內容進行評估，試用半年再依試用意見修正後，由全聯會公告實施日期。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區106年6月14日「四號公報操作實務」講座。