建物所有權第一次登記

建物所有權第一次登記
發表時間 2017/11/07 16:31
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作者 (本府地政局前副局長 曾秋木先生講授; 臺北市中山地政事務所 王啟聰記錄整理)

合法建物方可辦理建物所有權第一次登記

        建築改良物必須為合法房屋始能辦理所有權第一次登記,係依行政院57年6月5日台(57)內字第4423號令核示,基於上述行政院令規定,建物所有權第一次登記之標的物必須是合法之房屋才可以辦理登記。


建物所有權第一次登記應備文件與申辦程序

一、建物所有權第一次登記應備文件
(一)申請建物所有權第一次登記前,應先向地政事務所申請建物第一次測量,俟測量完竣核發建物測量成果圖後再辦理所有權第一次登記。
(二)中華民國102年10月1日以後領有使用執照之建物,倘係檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理建物所有權第一次登記,依土地登記規則第78條但書及地籍測量實施規則第282-3條規定免再申請建物第一次測量。申請建物所有權第一次登記應備文件請參考臺北市民e點通查詢,相關法令參照土地登記規則第79條及有關函釋辦理。

二、建物所有權第一次登記申辦程序

區分所有建物專有部分及共有部分之闡釋

(一)何謂區分所有建物之「專有部分」?
      按公寓大廈管理條例第3條規定:「……專有部分︰指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。……」及民法第799條規定:「……專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。……」,換言之,區分所有建物之專有部分在構造上與使用上應具有獨立性,並經編釘有門牌,始得為區分所有建物之「專有部分」。
(二)何謂區分所有建物之「共有部分」?其登記項目及方式為何?
  1.按公寓大廈管理條例第3條規定:「……共用部分︰指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。…… 」及民法第799條規定:「……共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。…… 」。
  2.共有部分登記項目及登記方式︰
    (1)依建物所有權第一次登記法令補充規定第12點第1項規定︰「區分所有建物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分,應以共有部分辦理登記。」。又依同點第2項規定共有部分登記之項目如下︰
      a.共同出入、休憩交誼區域,如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。
      b.空調通風設施區域,如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。
      c.法定防空避難室。
      d.法定停車空間(含車道及其必要空間)。
      e.給水排水區域,如水箱、蓄水池、水塔等。
      f.配電場所,如變電室、配電室、受電室等。
      g.管理委員會使用空間。
      h.其他經起造人或區分所有權人按其設置目的及使用性質約定為共有部分者。
    (2)共有部分登記之方式,依土地登記規則第81條規定︰「區分所有建物所屬共有部分,除法規另有規定外,依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形,分別合併,另編建號,單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表,其建號、總面積及權利範圍,應於各專有部分之建物所有權狀中記明之,不另發給所有權狀。」。

(三)區分所有建物地下室(層)究應登記為專有部分或共有部分?
      區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應登記為專有部分或共有部分,可分為下列2種情形︰
  1.80年9月18日前請領建造執照建築完成︰
    原則登記為共有部分,但如經起造人或承受該所有權之人全體依法約定(協議)為專有部分,並領有戶政機關核發之所在地址證明者,得依土地登記規則第79條規定辦理建物所有權第一次登記,登記為專有部分。登記為專有部分,其移轉承受人不以該區分所有建築物之區分所有權人為限。
  2.80年9月18日後請領建造執照建築完成︰
    (1)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。
    (2)前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記,參照土地登記規則第81條規定辦理。
    (3)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間,其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。(內政部80年9月18日台內營字第8071337號函)

(四)停車位種類及登記方式
        停車位依「建築技術規則」規定,可分為法定停車位、增設停車位、獎勵增設停車位等3種,說明定義如下:
 1.法定停車位:「建築技術規則」第59條規定,建築物依其總樓地板面積的多寡,而必須附設一定數量的法定停車空間(俗稱法定停車位),若該建物的空間不足,依「建築技術規則」第59條之1規定,可與其他建築物合併檢討集中留設。上述必要附設的停車空間,稱為法定停車位。
 2.增設停車位:指起造人或建築業者於建築法令容許範圍內,自行增設的停車位。
 3.獎勵增設停車位:係「建築技術規則」規定增加容積的獎勵,以鼓勵業者增加停車位的供給,以解決停車位問題,故依各縣市政府訂頒的建築物增設停車空間鼓勵要點規定,而設置的停車位。
        又停車位以有無利用機械輔助,可加以區分為機械式停車位與平面車位。所稱機械式係指須以機械移動進出者;而平面車位則指利用建築物的樓地板平面供停車使用的車位。(資料來源:內政部網站首頁/常見問答/地政/ Q86.49)
        至於停車位登記方式,請參依建物所有權第一次登記法令補充規定第10點內政部80年9月18日台內營字第8071337號函81年8月1日台內營字第8184759號函85年9月7日台內地字第8580947號函等相關規定辦理。

結語

        鑑於現今建築的多樣化,不同類型、不同規劃之區分所有建築物共有部分及基地應有部分之分配多寡及內容常因建築個案不同而異,且起造人於領得建照後多有嗣後銷售之期待,致實務上即使1人所有數個區分建築物、共有部分權利範圍與停車位配置亦有其複雜性,建議此類案件宜委由合法專業地政士來協助辦理,可避免因法規不熟悉而造成整體作業時間增加,將來至地政事務所送件登記時,亦可減少補正作業的發生,加快案件處理。


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