地政人該認識的危老重建

地政人該認識的危老重建
發表時間 2022/03/16 09:06
閱讀人數 774
作者 臺北市危老重建推動師賴見忠

為什麼要進行危老重建

       由於屋齡在30年以上的老舊建築物,建築材料隨著時間因素及舊建築物在結構設計時所適用的耐震係數不足,經過921大地震慘痛教訓後,政府為因應可能再發生大地震造成災害風險,乃訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(以下簡稱危老條例),期望能以「建築容積獎勵」、「房屋稅」及「地價稅」減免等稅賦上的優惠措施,來加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,進以提升建築安全與國民生活品質。

       再加上以往所常用的「都市更新」方式,來爭取容積獎勵及稅賦優惠,由於各種因素:如最小面積限制、法令繁雜、審議過長及小基地無法適用等原因而推動不易,因此政府才推動另一個重建方式的選擇,在一定期限內讓有意將危險或老舊建物重建的地主能提出重建申請來加速重建案的進行。

老舊房屋存在重建時適用新法規的問題

       建築基地在不同時期申請建築時,由於新舊法規對建築樓地板面積(即建築容積)、建蔽率、日照線規定等皆不同,以致於若無相關的容積獎勵及放寬規定,將造成老舊建築物改建上的困難。舉例而言:臺北市是在民國83年實施容積管制,而民國83年以前所建造的建築物高度是以面前道路寬度的1.5倍加6公尺來做為建築物的絕對高度,在當時只有所謂的「建蔽率」規定,以住宅區建蔽率60%為例,6公尺寬道路蓋的四樓(即6公尺x 1.5倍 + 6公尺 = 15公尺, 15公尺高減3公尺屋頂樓梯間除以每層3公尺樓高舊等於四層樓)舊建物的「原建物容積率」約為240%(即4樓 x 60% = 240% ),8公尺道路蓋的五樓舊建物原建物容積率約為300%,(即5樓 x 60% = 300% ), 10公尺道路蓋的六樓舊建物原建物容積率約為360% (即6樓 x 60% = 360% ),12公尺道路蓋的七樓舊建物原建物容積率約為420% (即7樓 x 60% = 420% );但是在民國83年實施容積管制後,原來的住宅區,有相當大的比例就規定為第三種住宅區,容積率為225%,建蔽率為45%,不論你的舊建物「原建物容積率」是240%(四樓)、300%(五樓)、360%(六樓)或是420%(七樓),全部都只能是225%的容積率,45%的建蔽率,試問:誰會拆除舊有樓地板面積多的房屋,來申請建造樓地板縮水的新房屋呢?這就造成「沒有容積獎勵,就無法執行舊屋改建」的困難議題。

危老重建個案申請行政程序

危老重建個案申請行政程序概略分為:

  • 適用條件確認階段:例如確認屋齡、合法建物認定、釐清是否為歷史文化建物及申辦建築物結構安全性能評估等。
  • 重建計畫報核階段:應經基地範圍內100%合法建築物及土地所有權人同意,擬定「重建計畫」報請主管機關(建築管理工程處)審查及核准。
  • 建築執照申請及核發階段:依據所核准的「重建計畫」內容,委由開業建築師依據建築法規定申請各項建築執照,如舊建物之「拆除執照」及新建物的「建造執照」等。

危老重建建築容積如何取得獎勵

       危老重建個案建築容積獎勵概略分為:原容積大於法定容積獎勵、結構安全性能評估獎勵、基地退縮獎勵、耐震設計獎勵、智慧建築設計獎勵、綠建築設計獎勵、無障礙建築設計獎勵及時程獎勵等,前述各項建築容積獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他應遵行事項,請參照中央主管機關所訂頒之「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」。

重建個案作業實務概述

危老重建個案實施概略分為下列階段:

  • 重建案可行性評估:評估內容有「建築法規檢討」、「開發方案提議」及「財務可行性分析」等。
  • 意見溝通及產權整合:工作內容有「地主意願訪談及溝通」、「容積獎勵試算及坪效分析」、「建築規劃方案」、「權益分配建議」、「召開說明會議」及「專業諮詢服務」等。
  • 規劃設計執行:「釐清歷史文化建築」、「申請竣工圖說」、「建物結構初評作業」、「查調地主需求」、「建築設計方案」、「建築融資建議方案」、「權值比例估價」、「選屋會議及權益分配協調」、「撰擬重建計畫及申請」、「建造執照申請作業」等。
  • 工程招標及施工:「施工圖說及招標作業」、「承攬契約書製作」、「召開投標評選會議」、「實施工程管理及進度控制」等。
  • 完工交屋階段:「辦理工程驗收」、「申請建物所有權第一次登記」、「召開區分所有權人會議」、「選任管理公司」、「辦理管理委員會報備」、「餘屋銷售作業」及「財務結算作業」等。

結語

       在老舊建物重建案實施過程中,除了上述的「事」以外,主要關鍵還是在於參與的「人」,這裡所謂的「人」,若用其所扮演的角色而言,除政府主管部門以外,有房地產權利者的「地主」、負責整合工作的「推動師」、執行建築規劃設計的「建築師」、結構安全評估的「結構技師」或「土木工程技師」、辦理權值比例估算的「估價師」、建築融資資金提供的「金融機構」、辦理建築工程查核的「建築經理公司」、產權釐清及申辦土地登記的「地政士」、法律文件撰擬審核的「律師」、建築工程承攬的「營造廠」、財務記帳管理的「會計師」、房屋代理銷售的「代銷公司」、完工後提供建物管理及保全服務的「物業管理公司」及負責統籌執行的「建設公司」和其他的專業顧問公司等等,總計約有十幾項的專門行業參與,幾乎涵蓋了整個「建設事業」的產業鏈,整個環節中缺一不可,因此所謂的「老屋重建」,絕非一項簡單的工作,值得我們用謹慎及嚴肅的態度來面對此一重要政策。

 

公告

公告

FB粉絲團

隱私權與資訊安全政策 本站使用正體字 聯絡資訊 各科室電話 政府網站資料開放宣告
地址:110204 臺北市信義區市府路1號3樓(交通資訊) 傳真:(02)2720-2107 電話:02-27208889 (代表號)
臺北市民當家熱線 1999 (免付費電話服務,公共電話,放心講及第二類電信除外) 轉7522(服務台) 或 地政局各單位服務電話
Copyright臺北市政府地政局

© 2022 - 臺北地政 (zh-TW) 網站到訪人次: 5331322