前言

    簡單來說，一個國家的法規範大概可分為三大類：規範人民與政府機關之間權利義務關係的行政法，規範人民與人民之間權利義務關係的民事法，及規範國家能否科處人民刑罰的刑事法。在這些法律關係中，一旦產生糾紛，便需要由中立的法院，依照一定程序，來查證糾紛的事實，及按照法規範做出裁判，以定分止爭。而這個由法院進行查證、裁判的程序，就是訴訟程序，對照上述法規範的類別，訴訟程序就可分為行政訴訟程序、民事訴訟程序和刑事訴訟程序，而各種訴訟程序都有各自要遵守的規範，這規範就是訴訟法，主要是行政訴訟法、民事訴訟法和刑事訴訟法。

    人民因為不動產發生糾紛，大體上也可以按照上述分類，分為行政法上的糾紛(例如土地登記錯誤)、民事法上的糾紛(例如使用土地越界的爭議)及刑事法上的糾紛(例如竊佔土地)。而各類糾紛，如果要以訴訟途徑解決，就必須選擇正確的訴訟程序，才能獲得適當的救濟。

    在民事訴訟程序中，有關不動產糾紛而牽涉到地政登記的類型，可稱為地政訴訟類型，在這類訴訟中，確認經界之訴、訴訟繫屬註記、假處分及損害賠償等實務問題，都有著重要的地位。

確認經界之訴

    不動產經界訴訟，是指不動產經界不明，或就經界有爭執，而起訴要求法院為其定出界線所在的訴訟。以下圖所示為例：

                   A           C           E

                   B          D           F

假設甲主張他的土地與乙的土地的界線是EF連線，乙卻主張界線是AB連線。此時甲乙對於彼此土地的界線有所爭執，便可向法院提起不動產經界訴訟，要求法院用判決為他們定出界線。

    而法院的判決，不一定只能從AB連線或EF連線中選擇其一，法院依照調查辯論的結果，可以判定以當事人主張的連線(例如AB或EF連線)為甲乙土地的界線，也可以自行定出一條連線(例如CD連線)，做為雙方土地的界線。

    通常，法院判斷這條界線，多會參考(1)地籍圖、(2)鄰接各土地的買賣契約或地圖、(3)經界標幟狀況（經界路、經界木、木樁、基石、埋炭等）、(4)經界附近占有的沿革（房屋、廚房、廁所、自來水管、水溝的位置及雙方土地的利用狀況）、(5)登記簿面積與各土地實測面積的差異、(6)占有狀態等情事，依公平原則決定之。

訴訟繫屬註記

訴訟繫屬註記，是指某項「物權」的取得、設定、變更或喪失，必須經政府機關登記才能生效(例如土地或房屋所有權、抵押權、地上權等等)，當這項物權成為民事訴訟審判的對象時，該訴訟的原告可以在事實審言詞辯論終結前，向審理的法院聲請裁定准許在這項權利的登記事項內，註記目前有訴訟繫屬的事實，並且在裁定准許後，以此裁定向登記機關申辦登記的制度。

這項制度的目的，一是保護欲取得這項物權的善意第三人(善意是指不知情)，避免因為不知這項權利涉訟，而遭受意外的損失，導致紛爭擴大；另一是保護判決的效力，避免判決效力因為這項權利移轉於善意第三人而中斷，造成原告就算勝訴也不能實現權利。

    關於辦理訴訟繫屬註記的要件和程序，規定在民事訴訟法第254條第5項以下。由於訴訟繫屬註記常會造成被註記的物權利用上的障礙，例如土地所有權被訴訟繫屬註記後，銀行不願受理該筆土地的抵押貸款，或已經向銀行貸款的土地被訴訟繫屬註記後，銀行因此縮銀根要求立即還款等等，都會對這項權利的擁有者造成損失，所以前述的法律也賦予被註記的一方向法院提出異議的權利，以及在訴訟終結後，要求法院發給證明，以向登記機關辦理塗銷註記的權利。

不動產假處分

    當債權人在法律上有權要求債務人移轉不動產所有權時，如有相當跡象顯示債務人不願履行移轉義務，即將脫產，債權人就算可向法院起訴要求判命債務人移轉該不動產給自己，但訴訟要到勝訴確定畢竟要相當時間，若債務人在法院判決確定前脫產，則債權人就算最後獲得勝訴確定判決，也一樣不能取得該不動產。為了使債權人對債務人請求移轉不動產的權利，在勝訴後可透過強制執行獲得實現，法院在一定條件下，可依債權人聲請，裁定禁止債務人處分該不動產。這個禁止不動產處分的裁定，就是不動產假處分。債權人於取得假處分裁定後，向法院執行處聲請強制執行，執行處便會通知地政機關辦理假處分查封登記，被登記的不動產，在假處分期間內，便無法辦理假處分裁定內所禁止的事項。

    關於不動產假處分的聲請和執行程序及其要件，規定在民事訴訟法第532條以下，及強制執行法第五章，債權人可以妥善應用。但為避免債務人在紛爭未受法院判決確定前，就被假處分禁止處分不動產，而遭受損失，法院通常會要求債權人提出相當證據，釋明債權人對債務人的請求權存在，及債務人有脫產的可能性，另外也會在假處分裁定中要求債權人提供相當擔保，以保障債務人因不當假處分所受到的損失，將來可以獲得賠償。

損害賠償

    會發生損害賠償責任的原因很多，違約、侵權行為，都是常見的原因。公務員違法執行職務，或怠於執行職務，或公有公共設施設置保管有欠缺，也會衍生國家的損害賠償責任。在地政訴訟類型中，不動產經界糾紛常伴有越界的損害賠償責任；濫行聲請訴訟繫屬註記，造成不動產權利人受損，也會發生損害賠償責任；假處分自始不當而經法院撤銷，或債權人自行請求法院撤銷假處分，如債務人因假處分受有損害，債權人也要負損害賠償責任。而地政機關登記遺漏錯誤或虛偽，也是發生損害賠償責任的常見類型。

   有關損害賠償的範圍及方法，主要規定在民法第192至197條、第213至218條之1。我國法律規定的損害賠償方法，是採「損害填補」原則，只有某些特別法例如消費者保護法第51條、金融消費者保護法第11條之3、證券投資信託及顧問法第9條才有懲罰性損害賠償的特別規定。而所謂損害填補原則，是指受有多少損害，只能要求多少賠償，不能因受賠償反獲不當得利。但可以請求的損害賠償，是包含「所受損害」和「所失利益」，前者是指既有財產的減損，後者是指應獲得而未獲得的利益損失，這兩項都可以要求填補。

    損害賠償另一重點是消滅時效問題，同樣是請求賠償損害的權利，但不同的發生原因，其權利的消滅時效期間會不同，例如承攬契約雙方當事人的損害賠償請求權時效期間只有1年。侵權行為損害賠償請求權時效期間是2年，從知有損害及賠償義務人時起算，但自有侵權行為時起，超過10年者，時效也消滅。因地政登記錯誤遺漏或虛偽而生的損害賠償請求權，時效期間也是2年，是從知有損害時起算。但自損害發生時起，超過5年者，時效也消滅。至於一般違約的損害賠償請求權，時效期間則為15年。損害賠償的權利，一旦超過時效期間未行使，賠償義務人就可以拒絕賠償。因此，權利人應該儘早行使權利。

結語

    地政訴訟類型繁多，牽涉的法令規範及實務問題錯綜複雜，爭議的金額價值通常又甚高，遇有相關爭議，及時採取合適的法律行動，才能保護自己的權利。以上簡介不動產經界訴訟、訴訟繫屬註記、不動產假處分、損害賠償的基本概念，希望對於權利的認知與保護，有所助益。