從掌握土地坪效進階評估地價

從掌握土地坪效進階評估地價
發表時間 2021/06/11 10:22
閱讀人數 3003
作者 王英欽 講述 , 蔡羚玉(臺北市政府地政局)整理

前言

        土地是不動產的基本原料,因土地資源稀少,所以,一坪土地可蓋多少的建物銷售面積,決定了土地價值的高低。不同條件的土地,其坪效計算也有所差異,因為土地使用管制、土地面積、形狀、寬深度、臨路狀況、建築規劃、法規等條件,都是影響土地坪效的重要因素。而坪效的高低,也與建商最終售價有著密不可分的關係,”一塊(坪)地可蓋(賣)幾坪屋?”不僅是建坪、售坪的憑據,更是評估地價的關鍵因素。

如何正確估算土地坪效

        評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。在進入規劃建物配置圖(排厝間)、精算可銷售面積與成本建坪(算坪數)之前,一般多以公式“地價=每坪房價中的土地成本×土地坪效”來概估地價,且多以“容積率×坪效係數1.6”來概估土地坪效,而忽略不同條件的土地,其土地坪效各有不同,絕非任一數值可一律套用。此外,上述概估地價公式也忽略不動產開發與銷售實務有關①房價vs均價、②房價vs車位價、③土地成本vs地價……等因素,致錯估地價。因此應先從適用法規與土地條件,導正上述“土地坪效=容積率×1.6”的迷思。

步驟一、檢討適用法規

        各層級法規對各類可建地的使用強度管制與適用標準互有差異。而土地可供建築使用之最大面積規定,主要依據下列三層級法規:

  1. 中央:中央政府各部會所頒定的法規。如:【都市計畫法】、【建築法】……等。(全國一體適用)
  2. 地方:各地方政府依地方自治所頒定的法規。如:【都市計畫法○○市施行細則】、【○○市建築管理自治條例】……等。(適用於各地方政府轄區)
  3. 專案:基地所屬都市計畫案計畫書(以「土地使用分區管制要點」為主),如:【○○市○○都市計畫主要/細部計畫書】……等。或各目的事業主管機構針對其轄區訂定的專屬規定,如:【淡水河洪水平原管制辦法】……等。(優先適用)

        因此,土地開發估價要先知道土地位在哪個都市計畫區及其土地使用分區管制如何規定,相關資訊可從都發局或城鄉發展局網站,以地段地號查詢該土地所屬之都市計畫區,並可下載都市計畫書。其中土地使用管制內容決定這塊土地的土地使用分區、使用強度及使用項目。

步驟二、評估土地條件

        從適用法規雖可得知基準容積、免計容積、獎勵容積及增移容積等相關規定,但個別基地的土地條件(土地使用分區、土地面積與形狀、臨路寬度……等)是否達到上述四項容積細部規範之適用條件,而取得各細項可建築面積及如何爭取最大可建築容積額度,仍須由檢討基地本身的條件及法規適用要件著手。因此,基地最大可建築面積之組成,可從下述四個構面檢視。

  1. 基準樓地板面積:基地所屬土地使用分區的基準容積率有多高?有無得調高容積率的規定?基地條件可否適用?
  2. 免計樓地板面積:得設計免計樓地板面積的項目有那些? 其免計額度有多少?
  3. 獎勵樓地板面積:得否適用開放空間……等容積獎勵規定?有何基地所屬縣市或專案的其他獎勵規定?允許增加容積率有多少?累計獎勵容積上限規定為何?
  4. 增移樓地板面積:得否適用容積移轉、增額容積規定?基地得移入多少容積面積?累計增移容積上限規定為何?

結語

        由於每塊土地條件不同,土地坪效不宜通案用容積率乘以1.6倍作為評估基準,唯有透過適用法規及土地條件檢討,務實評估有無達到適用法規所規範的要件,據以衡量允建強度有多少,再實際進到精算作業階段依照產品定位、基地狀況、法規細部要求,由建築師於建築規劃時將基準、免計、獎勵、增移等容積充分利用,並就建築圖說範圍量測計算,彙整為最大可建築面積及陽台面積,據以精算土地坪效。最後再結合不動產市場分析與開發銷售實務,預估銷售收益與相關投入成本,以求得相對可靠的土地價格。

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