房屋被盜賣怎麼辦~土地法第68條之法律見解分析

房屋被盜賣怎麼辦~土地法第68條之法律見解分析
發表時間 2020/12/08 17:03
閱讀人數 1640
作者 陳明燦教授講授(鄧芯婷整理)

前言

       隨著我國都會地區土地價值之日趨昂貴,基於登記因錯誤、遺漏或虛偽所致損害賠償案件,往往造成地政機關須為鉅額之賠償。究竟土地法第68條制度為何?又為探究土地法第68條於司法實務上之運作情形,以最高法院108年度台上第1444號判決為中心敘述並以之作為結論。

土地法第68條損害賠償制度簡述

「國家責任主義」之體現

       我國土地法第68條明定登記機關因登記錯誤、遺漏或虛偽造成人民損失時,由該地政機關負損害賠償責任。亦即土地權利因登記人員執行職務而有登記錯誤、遺漏或虛偽等情事,地政機關應負(相對)無過失之損害賠償責任,此應得解為國家擔保責任主義之體現。除非其得證明損害之發生,地政機關不具可歸責性,始得免除其賠償責任。

設置「登記損害賠償基金」

       為讓受損害者得予迅速獲賠,土地法第70條第1項規定,地政機關所收登記費,應提存10%作為登記儲金,專備同法第68條所定賠償之用,其目的應在於避免登記機關面臨巨額損害賠償時,產生支付困難而損及受害人之利益。

地政機關對登記人員求償「重大過失責任主義」為要件

       土地登記錯誤等之損害賠償,由地政機關賠償後,倘如該賠償係因登記人員之重大過失所致者,則依土地法第70條第2項規定,由該應負責之登記人員償還,並撥歸登記儲金。

與「更正登記」制度結合並確保人民權利

       土地法第69條規定,登記人員或利害關係人,於登記完畢後,倘發現登記錯誤或遺漏時,應以書面聲請該管上級機關查明核准後更正。但登記錯誤或遺漏,純屬登記人員記載時之疏忽,並有原始登記原因證明文件可稽者,則得由登記機關逕行更正,避免登記錯誤狀態續存而影響善意第三人之權益。

確立人民權益雙重保障機制

       依土地法第71條規定,損害賠償之請求,如經該地政機關拒絕,受害人尚得向司法機關起訴,請求地政機關賠償,以資保障其權利。

最高法院對於土地登記虛偽之國家賠償判決內容分析(以最高法院108年度台上第1444號判決為例)

       按土地法第68條之規範意旨,除非地政機關能證明登記錯誤、遺漏或虛偽之原因,係可歸責於受害者外,否則應就登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者,負損害賠償責任。然在此判決中,被上訴人(地政機關)辯稱土地法第68條第1項規定,不適用於第三人施用詐術致地政機關為不實登記之情形,自不足採。又不動產登記關係人民權益甚鉅,地政機關人員於辦理土地登記業務時,應盡善良管理人之注意義務,自應本於專業知識及技術,盡其職務上相當之注意義務,據以審查不動產登記申請之文件是否真實,而為准否登記之處分。則為求人民財產權之保障,地政機關就不動產權利之變動,原應本於專業知識及技術,負較高之審查責任。故上訴人主張被上訴人應依土地法第68條第1項之規定,就上訴人受有共同繼承之系爭土地不能或難以回復原狀之損害,負國家賠償責任,自屬有據。

結語

       綜上所結,我國土地登記錯誤、虛偽等損害賠償制度乃回歸到「(相對)無過失責任主義」之立論。然而問題點在於,我國現行土地登記制度尚有諸多不備之處(例如登記人員非為司法人員、登記機關非屬司法機關及登記審查時間具時效性等事實),倘若不分登記錯誤等導致原因而全由地政機關負擔損害賠償責任,則有不符「權責衡平原則」之意旨。

 

 

 

 

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