地籍管理的新紀元 -三維地籍

地籍管理的新紀元 -三維地籍
發表時間 2015/10/12 15:46
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作者 臺北大學不動產與城鄉環境學系 江渾欽

        由於城市土地有限,隨著人口增加,城市密度增加,土地使用越來越複雜,城市土地朝地上及地下空間結合開發,在有限的城市空間中提高土地利用程度。城市土地的立體化開發因涉及到土地使用權、收益權、處分權和立體空間權利的問題,且隨著權利意識的提高也開始重視日照權、通風權、景觀權等空間權利亦受關注。傳統以二維宗地表現地籍之方式已無法精確描述三維空間的權屬資訊,除在技術層面上限制了土地立體化的利用與管理,同時也產生財產安全和權屬糾紛的問題,因此,為有效管理立體化利用土地空間使用權之技術,或稱三維地籍技術已成為當前土地資源管理中一個迫切需要解決的重大技術問題。

  三維地籍是對土地和其三維產權範圍給予權利及限制的地籍登記概念。三維產權範圍是指權利人之空間權利界線,可分為三維土地使用產權與三維建物產權兩部分,三維土地使用產權是以宗地為基礎,登記並管理宗地垂直方向之權屬,由於土地的立體化利用,使同一宗地在垂直方向上的權屬不一致,可分為宗地地表、地上空間及地下空間三部分。三維建物產權是一個封閉的三維權利空間,三維建物產權可將建物之不同權利以空間可視化表現,以管理現實世界中的權屬狀況,區分不同建物產權並減少法律糾紛。

  近年來國際測量師聯合會大力推動並倡導三維地籍,專門成立了三維地籍工作組,自2001年起推動計畫,世界各國也積極參與研究與推動實施三維地籍,期將複雜的三維產權情況進行登記以確保法律效力。學者專家指出推動三維地籍需要對土地管理的程序進行修改,如土地規劃、地籍測量及土地登記等,因此,可以從技術面、管理及應用面、法制面等三個面向進行探討,如下表。

三維地籍的發展方向

       台灣地區自2010年起進行三維地籍建之探討,利用地政單位於建物產權登記時繪製之建物測量成果圖,建立向量式之建物樓層平面圖資料,再利用建物竣工圖之樓層數及樓層高度,依所設計之建物內部物件如門、窗、柱與隔間等資訊,繪製建立具產權屬性之三維化地籍建物模型,最後再進行建物之外部紋理、內部空間之加值處理,建立一棟美觀的細緻性建物模型資料。其作業程序與成果如下圖。

        同時,將作業成果建置了「多目標地籍圖立體圖資建置服務網」,提供多種圖資定位查詢、地政資訊查詢(包括土地及建物之屬性及地籍圖、建物平面圖等)、使用分區及開發區資訊查詢、三維立體圖資及相關應用查詢等,查詢結果主要以三維模式呈現建築物的精細外觀及詳細屬性資料(登記及使照資訊),並可藉由地段建號關聯呈現建物權屬分佈及平面圖配置。

        目前正研究辦理新一代地政資訊管理模式(Land Administration Domain Model;LADM),探討其內涵、架構與標準,並分析各國發展LADM配套之成果,LADM應用於我國土地管理資料之可能性,示範例作業,研擬後續發展方向與策略。同時,透過三維地籍資料模型的建置,進一步研擬法制面上的相關配套措施。

  三維地籍因具有立體空間範圍之特性,將有助於區分所有建物登記。透過三維地籍模型的建立,呈現出區分地上權空間之權利範圍,具有真實建物之感受與檢核,可以減少誤謬情況,並可精確核算不動產之價值,未來不排除能核發具有立面圖示之權利證明書。

  三維地籍建物模型之建置,結合網際網路地理資訊系統後,將可提供予其他政府機關、民間機構及學術團體進行各項加值應用。在政府機關方面,可應用於建管、工務、戶政、民政、都市規畫及消防警政等系統,如戶政系統能提供各戶數之統計,以利消防警政之配置,亦能輔助規劃者進行都市之規劃。民間機構的應用層面,包括不動產房仲業、代銷業、建設公司、物業管理等,以不動產房仲業來說,可以將此模型結合不動產租售、建物內部導覽、不動產估價及空間景觀之分析,將有助於消費者對於不動產之認知,降低資訊不對稱之情形;學術團體方面,可應用於災害模擬、災害防治、環境影響評估、交通運輸、城鄉規劃及開發等層面,如危險地區之防災警示、逃生動線規劃、防災演練、緊急避難空間之分配等。

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