新世紀都市發展及財務戰略-臺北的機會

新世紀都市發展及財務戰略-臺北的機會
發表時間 2015/12/09 18:00
閱讀人數 939
作者 邵棟綱建築師

        我們所處的環境、社會、經濟……,正面臨新的巨變,包括氣候變遷與能源供應、ICT(資通訊科技)邁入5G世代、生產供應鏈走向工業4.0、全球QE(量化寬鬆)與巨型熱錢引導的產業經濟發展等;同時,台灣也產生政府部門財源困絀、民間部門資金充盈、開發建設巨型化、銀行逐步開放進入國際資本市場等情況;身為建築、都市的技術工作者,我們應有何種觀念、何種財務戰略,使新世紀的都市發展,能夠誘導新的產業、容納新的活動、營造新的發展機會?

臺灣整體資產與財務參數的重要特質

一、整體投入資產市場的資金型態

二、整體資本結構的課題與重點

        (一)臺灣、整體財源與資金狀況

            1.Ÿ 擁有超額流動性、卻又缺乏資本[FDI (外商直接投資)/ FPI(外商間接投資) 差100倍]。

        ​    2.扭曲了投資型資金於長期與短期的分配結構。

        ​    (壽險的大額資金屬社會長期結構性資金,卻被引導成如同一般開發商的地產資金)

        ​    3.下階段新世紀基礎設施之失焦、與缺乏整合平台。

        ​    (數據庫、物聯網、雲端 4G / 5G、智慧城市)

        ​    4.政府及國營企業擁有許多固定型資產,卻流動性不足。

        ​    (僅以BOT、設定地上權、促參方式等開發機制誘因不足,需要在年租金調幅與制度上放寬移轉條件等來提昇民間部門投資意願)

        (二)制度上缺乏工業開發銀行、投資銀行及大型投資信託政策性金融機構作前期可行性之誘導機制

            Wholesale Banking替社會規劃長期資產、導正社會資源分配、並作為市場投資前期的導引機構(這也是筆者建議新政府的施政重點)。

說明:

1.Œ指標性巨型開發案:臺北雙子星(C1/D1),總投資額約700~800億、樓地板面積約15.8萬坪;臺北南山廣場(信義世貿二館),總投資額約400~500億、樓地板面積約5萬坪;信義A25,總投資額約300~400億、樓地板面積約2.2萬坪。

2.巨型開發案的關鍵不在於工程技術而為財務架構,為因應財務工具及開發現金流與以往極度不同,需要Wholesale Banking和Retail Banking二個層級的銀行體系支援,前者的角色於可行性分析、長期及短期資金的配置、尋求最能承擔風險者,再銜接至後者配合融資。國內目前缺乏Wholesale Banking,不利於巨型案之開發。

三、整體開發結構與財務機制的案例

        世界都市發展經驗的啟發:六本木之丘(私人投資開發都市更新計畫)

        本案的土地權利人近380位,成立「管理委員會」負責統籌決策機制。而對於區分所有法中未載明的跨基地整合管理營運(Town Management★(3)),則於相關管理規約中規範「統一管理者」的角色和管理營運內容,並依此規約委託森大樓公司與各「管理委員會」代表所共同組成的「協議會」來負責市街整體的管理營運。

此案開發架構值得臺灣借鏡的有:

★(1)政策投資銀行支持

★(2)三菱信託銀行能高度掌握REITs的發行與價格(有市場定價權)

★(3)能用區分所有法成立TMC(跨區管理公司)機制,協同管理共有之產權設施(150地主的權益)

新世紀規劃觀念的轉變:城市位階 × 區域數據 × 管理機制

一、不同城市位階轉變

        不同城市位階,有不同等級的基礎設施類型與投資,彰顯區域數據的重要性。

二、土地使用分區管制(zoning)的核心從密度深化到基盤設施的整合

        基盤設置之參考案例

計畫本質的改變

        傳統規劃的觀點,係以未來數十年的人口成長預測為基準,進行相關的土地使用分區與發展強度、公共設施、交通運輸……的計畫訂定;典型的代表,即都市計畫法第5條之規定:都市計畫應依據現在及既往情況,並預計25年內之發展情形訂定之。然而,環境、社會、經濟的變遷,不僅幅度變大、速度也變快,己非傳統長期性、整體性的計畫所能因應;同時,台灣面臨的發展態勢,土地及建築管理部門已不足以單獨付,亟需結合環境、財政等不同領域進行跨部門整合管理。

一、以「短期‧局部‧基礎設施調整能力」替代了「靜態與長期的預測與計畫」。

二、新環境基準的建制,盤查、管理、進入數據時代;整體計畫管理進入新的「BIM(建築資訊模型化)模型建置管理」(從而整編至長短期整合的碳中和盤查模型)。

         KEYWORD:新世代環境標準的查核與紀錄方式常用關鍵詞(有別於傳統土地使用分區別的用詞)

                Auditing(盤點.查核)、Benchmarking(指標.示範點管理)

                Quota System(總量管理 / 配額 – baseline)

                Regulatory(現有體制調整與整併)

                Mandates(授權 / 管理權介入.收益交換- trade off)

三、土地及建築管理體制走向「跨部門整合管理」。

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