不動產說明書法定意義

        依據不動產經紀業管理條例第23條第1項的規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。同法第24條第2項又規定，不動產說明書視為買賣契約書之一部分，由上述之規定可知不動產說明書係執行仲介或代銷業務過程中非常重要的文件，其主要在說明受託銷售的不動產其產權內容及建物現況，涉及不動產經紀業者之調查責任，故同法第22條第3項規定，不動產說明書應記載及不得記載事項由中央主管機關定之，也就是內政部地政司。因此，地政司遂於民國89年首次公布其應記載及不得記載事項，公布以後雖曾經數次修正，惟均屬小幅度調整。直至民國100年左右，為回應監察院之糾正及促進不動產經紀業之健全發展，遂對其內容進行大幅度的調整。在產官學界的共同努力之下歷經3年討論始完成，預計於民國104年10月1日正式實施。在此過程中，各界所付出心血實非三言二語所能道盡，但如確實能發揮功效，則如此付出均屬值得。由於修正幅度頗大，整體的內容自然較舊版本為多，以下將擇要說明其特色。

增列土地調查內容

        針對單純只有土地交易的案件類型，增列土地（素地）的應記載事項，故新版不動產說明書（下稱新版）之應記載事項區分為土地、成屋（含其坐落基地）及預售屋三種類型。同時依據土地交易曾發生或可能發生之糾紛，新增農地套繪管制的查詢及土地委託承購人，若承購土地之目的係為申請土地開發者，為充分揭露土地開發使用之限制情形，並要求房仲業者應敘明是否位屬山坡地範圍，是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範圍，是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍，是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍，是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區，是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區，是否屬自來水法規定之水質水量保護區，及是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址等。

新增周邊環境調查事項

        有鑑於房地周邊環境對於購屋者之購屋意願影響重大，新版要求不動產經紀業者對於受託銷售之不動產應調查周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施，包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）等，須注意的是其範圍不限於負面的嫌惡設施，也包含具有正面影響的機構。

加強建物現況及瑕疵之說明

        新版針對建物目前管理與使用情況增列相當多的調查項目，例如目前作住宅使用之建物，是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區（即俗稱的工業住宅），有無獎勵容積之開放空間提供公共使用情形，有無無障礙設施，水電管線於產權持有期間是否更新，房屋有無施作夾層，是否因地震被建管單位公告列為危險建築，樑柱部分是否有顯見間隙裂痕等攸關居住品質及權益的事項，對於交易資訊的揭露有正面的提升。

新增凶宅之調查

        在成屋類基地部分之其他重要事項中，新版增加建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形的調查，並說明為課予不動產仲介業合理之善良管理人責任，避免不動產仲介業調查責任無限上綱，本事項資訊仲介業者除應徵詢賣方（委售人）、占用人（現使用人）意見後於不動產說明書列明外，亦可透過其他管道查詢，例如：向委售標的所在地村長、里長、鄰長、社區管理委員會、鄰居查訪或經由剪報、網路、媒體相關報導等方式查悉，並於實務調查作業過程，確實作成相關紀錄者，得視為已善盡調查責任。此一說明內容對房仲業者的調查範圍及其責任，在將來發生糾紛時法院之判斷將產生重大影響，實務上至為重要。

預售屋類型新增日照權及淹水的調查

        有鑑於日照、晀望及淹水紀錄等越來越受購屋消費者的重視，故新版預售屋應記載事項中，增加基地毗鄰範圍有無已取得建造執照尚未開工或施工中之建案，及最近5年內基地周邊半徑300公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄等項目，以保障購屋者之權益。

結論：提升產業 降低糾紛 共創雙贏

        綜上所述，我們應該可以發現新版本不動產說明書其應記載事項新增的部分，許多皆是因應近來所發生的不動產交易糾紛，未來對於消費者權益的保護將更為周延。雖然在某種程度上會對於不動產經紀業者形成壓力，增加責任及作業成本，但基於消費者保護及產業提升的立場，相信不動產經紀業者必能全力配合以提升服務品質，降低糾紛共創雙贏。