區段徵收為推動都市開發或國家建設的重要土地開發方式，在未來，如何更有效地整合各方資源、地主與政府之間要如何協議與合作，以實現多方共贏共好？本次講座特別邀請內政部洪天貺科長為我們講授土地開發制度發展與轉型，讓我們一起重溫精彩內容吧！

前言

        整體開發是政府機關依照都市計畫內容，於一定範圍內重新整理規劃地籍，布建適當公共設施，引導都市發展的方式。政府部門主導區段徵收、公辦市地重劃，而民間部門則主導自辦市地重劃，其概念均係受益者公平負擔。透過整體開發得以有效整合資源、優化土地利用、提高都市品質，同時確保發展的公平性和可持續性。

        我國的區段徵收制度建立可追朔到民國19年制定地《土地法》，當時的區段徵收被定義為對一定區域內的土地進行重新分段整理的徵收方式，並賦予原土地所有權人或他項權利人在土地重新整理後具優先承受權。

土地所有權人優先買回制

        民國43年制定《實施都市平均地權條例》，明確規定土地徵收後的地價補償應由都市地價評議委員會按市價評議，確保被徵收的土地所有權人能夠獲得公平的補償。

        民國66年將《實施都市平均地權條例》擴大修正為《平均地權條例》，除公共設施用地外，其餘土地可以由原土地所有權人按其原有土地價值比例優先買回 ，即原土地所有權人地在經過政府的規劃和整理後，還能夠在整理完的地土地上進行開發，減少被徵收而遭受的經濟損失，提高與政府合作開發的意願。

抵價地式區段徵收制度

        民國75年修訂《平均地權條例》啟動抵價地式區段徵收制度，改善僅有現金補償方式不足，將徵收補償制度由改良為以現金補償地價為原則，開發後可建築土地折價抵付為例外，增加原土地所有權人更多選擇，能根據需求選擇最適合自己的補償方式。藉由分回土地模式，帶入政府與土地所有權人共享整體開發成果的互利模式。民國89年制定《土地徵收條例》，原土地所有權人不領取現金補償，得向主管機關申請發給抵價地，進一步規範抵價地式區段徵收制度。

區段徵收制度的轉捩點 

        民國99年苗栗大埔事件發生後，揭示了當時區段徵收制度上的問題，並促使政府重新審視制度和改革 ，並於民國101年修正《土地徵收條例》，對區段徵收制度進行多項改革。

1. 強化區段徵收公益性和必要性的審議，規定興辦事業徵收土地時應依循「社會因素」、「經濟因素」、「文化及生態因素」、「永續發展因素」、「開發範圍之選定及面積規劃是否合理」、「用地範圍有無其他可替代地區」及「是否可改以其他方式取得」等原則審慎評估。
2. 要求政府必須制訂完善的安置措施保障原住戶，並規定應設置安置街廓及提供安置住宅，保障居民的居住權。
3. 保障原土地所有權人繼續從事耕作之權利，政府得於範圍內規劃農業專用區。
4. 土地徵收補償費從公告土地現值加成補償，修正為按照徵收當期之市價補償其地價，合理化補償費，保障原土地所有權人利益。

區段徵收制度展望與轉型─協議合作開發

      土地開發模式未來將朝向以協議合作方式進行改革，土地所有權人可選擇自願參與開發或配合開發達成協議，充分考量土地所有權人的意見和需求；俟協議未達成，政府才會透過徵收手段取得土地，並發還現金補償給土地所有權人；未參與開發之土地所有權人，在土地分配完成後也得申請優先買回土地。

        除減少徵收手段之外，也規劃更加保障原住戶居住權，要求興建安置住宅以安置原住戶，另規劃將安置住宅優先讓售原住戶，倘安置住宅有剩餘，則提供作為社會住宅使用，且提供安置街廓優先分配妥適規劃，延伸區段徵收公益性及必要性。