土地活化 地適其用

土地活化 地適其用
發表時間 2016/07/22 16:29
閱讀人數 649
作者 李得全

    去年11月由地政學者、專家、官員及房地產業者,共同發起成立「台灣土地社會聯盟」並提出「台灣土地宣言」(註1),破題指出「土地是珍貴且有限的自然資源,且為國民生存與產業發展的基本要素,具有高度公共性」。近百年前孫中山先生便說過「蓋釀成經濟組織之不平均者,莫大於土地權之為少數人所操縱」,因此憲法第142條揭示「平均地權」及第143條揭示「照價納稅」、「照價收買」與「徵收土地增值稅」以落實漲價歸公的理想。然而這樣的狀況百年後依然存在,朱敬一的研究指出「台灣貧富差距來自土地交易」(註2),本應該有「公共性」的土地,富人靠著交易獲取巨額利益,使富者更富,肇因一是低公告地價因此囤積房地產成本相對低廉,二是公告土地現值僅約市價的5成,實際能課徵的土地增值稅有限,使「漲價歸公」的精神亦無法彰顯。



    臺北市已是高度開發的都市,公共設施與服務要取得私有土地相對不易,然而公有土地卻常有閒置或低度利用的情形。為了避免有地能用而不自知,身為北市土地權管機關,「公地清查 · 促進地用」列為本局的施政使命之一,並側重於「審慎徵收用地」與「活化土地利用」兩個施政重點。




活化土地、公地善治



    公地清查是政府土地活化的第一步,104年本局清查全市非市有或非市管(註3)、土地上無已登記建物、面積在100平方公尺以上且非抵稅之公有土地,總計清出16,153筆土地,面積5455.53公頃,當年公告現值達1兆4,000億元。所有清查的公有土地已在本局網站公告,接續召開專案會議協調本府各用地機關優先訂定無償撥用期程,管控各機關撥用進度,增加本市(非市有)公有公共設施無償撥用開闢及活化使用之成效,截至104年12月底為止,各用地機關依評估結果撥用取得各類土地面積逾22公頃,已超過過去年四年總和的4倍,為市府增加可運用約386億元的土地資產。



    本期連載之地政公民咖啡館「土地活化」主題,透過討論使閒置或低度利用的公有土地發揮效能,參採三項建議至本局平衡計分卡中,並訂定KPI執行目標。〈土地活化益全民〉談公有土地的活化策略,除了清查公地外,處分土地後的盈餘設立「平均地權基金」用以挹注相關市政建設及財源,並且隨著時代進步利用抵費地盈餘款推動「智慧生態社區」計畫,讓早期開發的重劃區有足夠預算持續進行地區活化與機能提升。〈從閒置空地到都市田園——田園城市〉回應田園城市政策,不讓待處分的賸餘可建築土地閒置任其荒蕪,開放民眾認養,透過協助整地、種植,從中獲得都市農趣。落實民眾參與土地活化,是公私互助雙贏的辦法。〈新思維:公有不動產管理系統之善治〉係以國外公有不動產善治的原則與案例,審視臺北市如何管理活化公有土地且提升效能。



審慎徵收、合理補償



    徵收影響民眾權益甚大,政府定當審慎為之,除依法審視徵收公益性及必要性外,合理市價補償亦是關鍵。六月底本局除已完成徵收補償市價暨市價變動幅度查估作業外,辦理土地徵收時,各用地機關也先與所有權人以市價進行協議價購,如協議不成始進行徵收;拜讀林英彥博士針對〈對土地徵收「協議價購」之省思〉(註4),本期在〈土地徵收前協議架構作業之探討〉一文為此提出臺北市辦理協議價購的現況,並且指出在2012年土徵條例修正後,實務上已減少過去徵收價格過低而為人詬病的情形。



地適其用、永續發展



    臺北市曾於民國57-62年及68-72年間兩度辦理私有空地限期建築使用,當時用意為迫使地主出售閒置土地作建築使用,增加建築用地供給並抑制地價上漲。現在時空背景已不同,強制私有土地開發反而會惡化使台北市建地超量供給及空屋率攀升。反之,公告地價及公告現值適時反應市價真實狀況,提高養地成本及促成地利共享,當可抑制房地飆漲。



    過去大家講求「地盡其利」,但近年土地倫理的觀念漸普及,在尊重人與土地的關係下,「地適其用」反而更接近這個概念,合理利用土地資源、公平分配土地利益、永續保育生態環境,讓土地活化的受益者為全體市民及後代子孫,而非寡頭壟斷短視獲益,當是因應全球暖化及永續發展挑戰下土地利用的基本原則。



 



封面註:本文封面圖片取自林旻柔〈產學專家發表土地宣言 呼籲土地改革〉。檢自:http://grinews.com/news/產學專家發表土地宣言 呼籲土地改革 /



註1:原文亦刊載於政大《地政學訊》第五十三期。檢自:http://landeconomics.nccu.edu.tw/download/archive.php?class=205



註2:本文所引用朱敬一研究出自葉瑜娟〈台灣貧富差距的真相〉文中的整理資料。 檢自:https://www.twreporter.org/a/taiwan-wealth-inequality



註3:市有、市管土地由財政局主政。



註4:林英彥(2016)。對土地徵收「協議價購」之省思。在隨筆(頁202-208)。台北:文笙書局。



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