邁向居住正義- 租賃契約規定上路了!

邁向居住正義- 租賃契約規定上路了!
發表時間 2016/11/08 19:13
閱讀人數 2589
作者 太平洋房屋資深協理 蔣美龍律師

 

        在大台北地區有一名房東號稱手上有上百間出租套房出租,但其與多位房客發生租屋糾紛在一年內告了20多名房客,房客們指責這名房東欺騙、態度惡劣及租約的條款嚴苛不合理等,經媒體報導後引起社會大眾的注意,一個看來單純的租賃糾紛卻受到如此的關注,大概也是目前社會大眾普遍關注居住正義的課題所導致吧。

租賃權益,散各法        

        其實房屋租賃行為原係頗為常見之私法行為,民法因此訂有專節之租賃規範,內容涵蓋租賃雙方的權利義務。另外土地法也有規定。如以承租人權利的角度出發,內容有規範出租人的租賃物交付及保持義務(第423條),租賃物的瑕疵如危及承租人或同居人的安全或健康時承租人的終止權(第424條),買賣不破租賃的原則(第425條),租賃物應納之一切稅捐由出租人負擔(第427條),出租人的修繕義務(第429條),出租人修繕義務不履行的效力(第430條),承租人對於租賃物所支出有益費用的償還(第431條),承租人的部分轉租權(第443條但書),及限制房屋租賃出租人的終止權(第440條)等,以上係就民法部分的說明。至於土地法之部分更是對於城市地方房屋租金的上限(土地法第97條),租賃擔保金數額的限制(也就是押租金,土地法第99條)及出租人房屋租賃收回房屋的的限制(土地法第100條,依司法解釋此規定僅適用於不定期租賃關係)。至於出租人的權利部分,則有承租人就第三人的行為責任(第433條),失火責任(第434條),承租人依約定方法使用收益的義務(第438條),出租人因承租人遲付租金的終止權(第440條),承租人轉租的限制(第443條),出租人的留置權(第445條)及返還租賃物的義務(第455條)等。由上述的說明可知,關於租賃法律關系所涉及雙方的主要權利義務,民法及土地法的規定大致上均已涵蓋。但仍然會制訂“租賃定型化契約應記載及不得記載事項”及“範本”的原因則是希望藉由消費者保護法的介入,避免某些人濫用契約自由原則,尤其是經常性反覆性擁有多間供住宅使用不動產出租之房東,更是此租賃定型化契約應記載及不得記載事項規範之對象,使處與經濟上弱勢的承租人更多的保障,現在就其內容簡單說明如下:

                                                                                                                   

重點事項,不可少

        應記載事項共有二十項,分別為:一、契約審閱期(契約審閱期間至少三日)。二、房屋租賃標的。三、租賃期間。四、租金約定及支付。五、擔保金(押金)約定及返還 (最高不得超過二個月房屋租金之總額)。六、租賃期間相關費用之支付。七、稅費負擔之約定。八、使用房屋之限制(包含轉租之約定)。九、修繕及改裝。十、承租人之責任。十一、房屋部分滅失。十二、提前終止租約。十三、房屋之返還。十四、房屋所有權之讓與。十五、出租人終止租約。十六、承租人終止租約等。十七、通知送達及寄送。十八、其他約定。十九、契約及其相關附件效力。二十、當事人及其基本資料。個人認為下列部分值得注意,首先,依第一條規定承租人可要求事前審閱租賃契約內容,以明瞭自身的權利及義務及相關之風險,此實為租賃法律關係的創舉。其次在押金的部分,明確規定最高不得超過二個月房屋租金之總額,此部分法律雖早有規定,但是承租人多半不了解列為應記載事項中可加強規範的落實。再來在第八條之部分,明確訂出出租人及承租人對於承租人可否轉租應明確約定,如此一來將可減少糾紛的發生。另外在第十二條之部分,雙方須對於可否提前終止租賃契約及提前終止之通知及賠償方式做出明確之約定,個人認為此一事項對於承租方甚具實益,因為如果居住以後發現對於環境不適應或是其他因素無法繼續居住時可有一退場機制,避免雙方發生爭執,而賠償金更可自押金中扣抵,對於承租方而言自屬便利有保障。第十八條則是將租賃契約是否須依公證法之規定進行公證及約定逕受強制執行事項,也列入雙方須約定之事項,也是一降低紛爭的好方法。

約定這些,即無效

        不得記載事項共有八項,分別為:一、不得約定拋棄審閱期間。二、不得約定廣告僅供參考。三、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。四、不得約定承租人不得遷入戶籍。五、不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。六、出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者,不得約定排除民法上瑕疵擔保責任。七、不得約定承租人須繳回契約書。八、不得約定違反法律上強制或禁止規定。上述不得記載事項如果記載,依消費者保護法第17條第3項之規定會導致契約無效,所以出租人及承租人都應該要特別注意。

        不過私法領域內的行為均與個人切身利害及權利義務相關,即使法律規範週全,對於因自身疏忽或未能深思熟慮率爾為之的行為幫助其實有限,所以任何人在與他人成立任何法律關係之前均應謹慎為之,才是避免糾紛的根本之道。      

  

                                                                                                        

隱私權與資訊安全政策 本站使用正體字 聯絡資訊 各科室電話 政府網站資料開放宣告
地址:11008 臺北市信義區市府路1號3樓(交通資訊) 傳真:(02)2720-2107 電話:02-27208889 (代表號)
臺北市民當家熱線 1999 (免付費電話服務,公共電話,放心講及第二類電信除外) 轉7522(服務台) 或 地政局各單位服務電話
Copyright臺北市政府地政局

© 2019 - 臺北地政 (zh-TW) 網站到訪人次: 2096579