臺北市105年不動產市場動態年報

臺北市105年不動產市場動態年報
發表時間 2017/08/07 15:00
閱讀人數 1670
作者 地價科 蕭佑嘉

        資訊的公開透明是引導不動產市場健全發展的重要工作,為提供完整的不動產資訊,讓各界掌握房市脈動趨勢,本府地政局以買賣登記及實價登錄資料為基礎,分為兩大部分進行大數據分析,第一大主軸從市場總體面出發,回顧分析臺北市近年整體房市。第二大主軸則以105年不動産實價登錄資訊統計分析不動產次市場面,包括住宅市場、辦公市場、店面市場及停車位等市場型態資訊,解碼實價資訊,透明房市脈動。

總體面

臺北市近年房市回顧與分析

        歷經了91年開始實行土地增值稅減半政策,98年開始實施調降遺贈稅,100年實施奢侈稅,105年的房地合一稅等四大政府重大稅賦政策,造成89年至90年為「量縮價跌」,91年至95年為「量增價穩」、96年至103年為「量縮價漲」、104年後為「量縮價跌」。基此,可簡單歸納出近十餘年來臺北市不動產市場呈現「政策寬鬆、房市飆車」、「量縮七年、房價始跌」以及「炒房打房、市場起伏」現象(詳圖1)。

 圖1 臺北市近年房市回顧分析圖

105年全市建物買賣登記棟數創89年以來新低

        綜觀全市89年至105年建物買賣登記棟數趨勢,交易量波動狀況易受政府施政及整體經濟環境影響,建物買賣登記棟數,以95年68,976棟為歷史最高點,105年的21,500棟歷史最低點,跌幅超過6成(詳圖2)。

圖2 臺北市歷年建物買賣登記棟數及季平均棟數趨勢圖

105年全市核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量

        建造執照與使用執照的總核發數量,長久以來被視為預售屋與新成屋的供給量指標,105年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆呈現減幅,另105年核發建造執照戶數、核發使用執照戶數皆創下歷史新低量(詳圖3)。

圖3 核發建造執照戶數、使用執照戶數、建物第一次登記棟數

105年不動產經紀業執業中家數較104年減少40家

        自100年6月實施奢侈稅、101年實施實價登錄後,102年後不動產經紀業家數成長趨緩,整體家數於104年達到最高1049家後,於105年減少40家。同時不動產經紀業開業家數比呈現下降趨勢,105年不動產仲介經紀業開業家數比為歷年最低僅37%,不動產代銷經紀業家數比為歷年第二低32%,兼營仲介及代銷經紀業開業家數比為歷年最低26%(詳圖4)。

圖4 臺北市不動產經紀業執業中家數及開業家數比分析圖

次市場面

住宅交易量逐年下滑,交易量及金額105年第1季最低

        全市102年至105年實價登錄住宅交易件數分別為21,860件、15,246件及13,912件及11,386件,交易量逐年下滑。105年交易件數較104年減少18.16%,交易總金額亦較104年減少25.14%。以各季交易量比較,每年第2季交易量均為最高,其中最高量出現在102年第2季交易件數6,544件,最低量則落在105年第1季1,961件,僅102年第2季的29.97%(詳圖5)。

圖5 102至105年住宅交易量及總金額圖

105年全市平均交易總價下跌8.54%,105年平均交易單價下跌4.02%

        從全市住宅平均交易總價觀察,102年至105年全市平均總價分別為2,190萬元、2,330萬元、2,507萬元及2,293萬元,105年平均總價較104年下跌8.54%。105年各行政區平均交易總價前3名依次為大安區、中正區及松山區。從全市住宅平均交易單價觀察,102年至105年全市平均單價分別為62.3萬元、66.3萬元、64.6萬元及62萬元,105年平均單價較104年下跌4.02%。105年各行政區平均交易單價居冠為大安區86.8萬元,最低為文山區48.1萬元(詳表1)。

表1 105年平均交易總價、平均交易單價及排名

全市以大樓、坪數20-40坪、屋齡31年以上、格局3房為交易主流

        從全市住宅建物型態觀察,105年仍以大樓為主流購屋型態,占比56.25%最高。交易坪數部分,以20-40坪為交易主力,占比45.81%最高。屋齡部分,以屋齡31年以上為交易主力,占比35.83%最高。現況格局部分,以3房格局為購屋者最愛,占比37.34%(詳圖6)。

圖6 102年-105年各行政區住宅交易件數及交易型態排名

105年辦公市場信義商辦價格及毛利率最高

        信義商辦於平均交易單價、平均租金及毛利率皆居第一名,可說是價格最高貴的辦公商圈。南港經貿廠辦交易單價及租金最低,廠辦毛利率內科園區居冠(詳圖7)。

圖7 主要辦公商圈價格及平均毛利率

105年店面市場忠孝商圈店面租賃量持續稱王

        「主要街道店面」102至105年平均月租金單價前3名依次為忠孝商圈、西門商圈及站前商圈,分別為每坪17,981元、13,992元及12,109元。忠孝商圈平均租金最高、西門、站前商圈緊追在後。交通便利帶動商圈發展,各大商圈大多位於捷運站旁(詳圖8)。

圖8 全市主要店面商圈平均租金圖

坡平車位為每坪房價3.6倍,大安區單價最高,文山區單價最低

        全市各行政區坡道平面停車位平均單價以大安區322萬元為最高,文山區182萬元最低。機械(含坡道機械及升降機械)停車位平均單價以大安區169萬元最高,文山區115萬元最低。統計全市停車位價格比值,機械車位價格大約是每坪房價2.23倍,而坡平車位則為每坪房價3.6倍(詳圖9)。

圖9 停車位交易價格比值

一張表看懂105年臺北房市

        經整理分析以上105年資訊,彙整表2,希藉由重點的掌握,一張表看懂105年臺北房市,目的更在於透明資訊,進而健全房市。

表2 臺北市105年房地產分析重點表

更多年報資訊

    本年報完整呈現出不動產市場交易量、價的真實情況,其用意在於透明房價資訊,提供全面的不動產資訊,讓任何想了解或進入臺北市不動產市場的人,無論是學界、業者或消費者,皆更能掌握市場脈動,深入了解房市交易狀況,引導不動產市場健全發展。更多不動產市場分析,可詳見不動產動態報導專區( https://goo.gl/zmQEF8 )。

 

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