一、前言

       共有土地經判決共有物分割後遲遲未辦理登記可能會有什麼登記上的爭議問題？當權利人單獨辦理判決共有物分割登記時，其租稅代繳義務又是否妥適，其代繳之租稅，得否於共有人間應互為金錢補償之數額扣減抵銷？

       本次講座特別邀請中華民國地政士公會全國聯合會不動產學院莊谷中教務長擔任講座，講授共有土地請求判決分割後可能衍伸的相關問題，一起再次複習課程重點吧！

二、民法759條土地登記秩序維護之爭議問題討論

       按民法759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」共有土地經法院判決分割確定者，在完成土地登記前，依法不得處分其物權。惟實務上仍有共有土地經法院判決分割確定已久，遲遲未完成登記手續，而各該共有人卻仍就其個別權利範圍予以處分，並完成物權移轉或設定登記之情形。又按內政部79年11月8日台內地字第848040號函參照，共有土地權利之繼受人，仍應受共有土地分割之確定判決意旨之既判力拘束。

       但是，各該新加入成為土地共有人者，若非繼承之原因，而係買賣、受贈、交換取得，或他項權利設定者，其登記行為既已違反民法第759條規定，是否孳生登記無效，將遭受塗銷登記、物權回復原狀之疑慮，不可等閒忽視。

       因此，建議共有土地一旦經法院判決分割確定，法院應將判決書與判決確定證明書，函知各該管轄之地政事務所，以發揮即時管制效果。

三、為遂行土地登記目的，賦予登記權利人之租稅代繳義務妥適性討論

       現行登記與稅法造成的樣貌如下：

      （一）判決共有土地分割登記，任何共有人皆得單獨辦理（土地登記

                 規則第27條）

      （二）誰單獨辦理土地登記者，誰就必須申報移轉現值（平均地權條

                 例第47條第1項）

      （三）誰單獨申報移轉現值者，誰就必須負擔繳清全部增值稅義務

               （土地稅法第5-1條）

      （四）誰單獨辦理土地登記者，誰就必須負責繳清全部土地稅，包括

                 土地增值稅、地價稅等甚至遺產稅（土地稅法第51條、遺產及

                 贈與稅法第8條第1項）

       故而判決共有土地分割登記，雖依據土地登記規則第100條規定，任何共有人皆可單獨申請登記，但是誰提出申請，誰就必須根據上揭法規條文，代為繳納全體共有人欠繳之稅賦，形同懲罰！

四、土地共有人基於判決意旨之互負金錢補償債務，與前揭代繳租稅債務，得否互為抵充疑義討論

       共有土地分割依規定，必須就各該應受補償者，以其個別應受補償之金額，提示既已受取、提存之相關證據，否則即應同時就各該應受補償金額，於應為補償義務者分取之土地，辦理「法定抵押權」登記。因此，應負擔補償義務之共有人，主動辦理判決共有土地分割登記者，除必須履行對應受補償之共有人為交付金錢補償等義務，以避免其分取之土地被登記法定抵押權外，且須代應受補償之共有人（以及其他共有人）繳清前面所提之全部賦稅，始得續行土地登記之目的。

       而應負擔補償義務之共有人，既已為應受金錢補償者代繳各種租稅，得否就其應為補償之金額範圍內，主張民法第334條債務抵銷，再就剩餘金額為清償或提存？按內政部106年9月7日台內地字第1060433729號函意旨，金錢補償並非互負債務，與民法第334條所定抵銷之要件尚有不同。因此，代繳租稅與互為補償不能抵銷。

       惟茲有問題者係債務抵銷，似不以當事人間有互負債務之約定為前提要件。且「消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意。」（50年台上字第291號裁判要旨）實為疑義。

五、判決共有土地分割互為補償之估價疑義

       民法第824條第3項規定：「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」又決定金錢補償數額之方式有兩種：一、當事人合意。二、請估價師估價。而估價師估價係就法院提供之分割方案，依據不動產估價技術規則據實估算後，製作估價報告書，供法院參考，若補償數額經法院據以判決者，將成為法定抵押權之債權金額；只是互為補償之數額過於微小，對於地政機關將徒增登記作業成本，對於民眾亦將徒增抵押權設定、塗銷之費用成本，甚至孳生清償提存、判決塗銷抵押權之訴訟成本，困擾鉅大而利益甚微，因此建議互為補償之數額，盡量以整千或整萬為數額單位為宜。

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