前言

    高房價是全球多數國家面臨的嚴峻挑戰，本次講座特別邀請馨傳不動產智庫何世昌執行長擔任講師，以各國房產資訊為例，透過比較各國的居住政策，客觀地審視臺灣的房市現況與政策，以下節錄部分講座內容，讓我們一同來重溫這場精彩的課程吧！

一、臺灣與全球房市概況：

    根據全球資料庫 Numbeo 的統計，以房價水準來看，香港為全球房價最高的城市，市中心公寓每平方公尺約 26,120.14 美元。相較之下，臺北市113年住宅平均房價為每坪 81.7 萬元（折合約每平方公尺 8,283 美元），尚未擠進全球房價前十名。然而，若從Numbeo的房價所得比數據衡量購屋負擔，香港達 28.5 倍，臺灣也高達 23.5 倍，顯示即便房價排名不在前段，臺灣民眾的購屋壓力仍十分沉重。此外，與全球各國家相比，臺灣的市中心總租金收益率為 1.3 %，與韓國同屬購屋負擔高、但租金相對較低的國家。

二、亞洲主要國家房市措施：

1. 新加坡在房市調控上主要採取抑制需求的措施，包括對外國買家及多屋族課徵高額稅負，並透過調整房貸成數來管理市場流動性。同時，政府提供符合資格的首次購屋者購屋補助，以確保新加坡公民能負擔組屋價格。值得注意的是，新加坡的公共住宅制度（HDB）屬於以公民為主的房屋政策，並非各國皆可直接套用。因此，臺灣亦難以完全複製新加坡的房市政策，主因兩國在土地制度、房產權屬性及經濟結構上存在根本差異，致使政策移植可行性有限。
2. 韓國透過房貸限貸措施來抑制需求，另一方面增加社宅供應量，興建青年社宅，並針對青年、新婚夫妻和育有子女的家庭提供優惠房貸及租金補助，協助解決購屋或租屋問題。
3. 日本沒有明確的打房措施，類似的抑制措施就是利率上升，但日本非特意用利率上升來抑制房價，而是貨幣政策調整進而對房地產市場產生影響。

三、歐美主要國家的房市措施：

    歐美國家在解決居住負擔問題上，多採用稅制措施，如英國採用調高印花稅率及免稅門檻、美國則透過加重房屋稅，但這些政策的長期效果和公平性仍有爭議。歐美經驗顯示，各國政策雖然多元，但沒有單一解方能完全消除高房價問題。

四、其他房市政策：

1. 首購補貼政策：各國針對首次購屋族提供多種形式的補貼，例如臺灣的利率補貼、德國的育兒家庭額外補貼、美國加州頭期款補貼、韓國延長房貸期限及新加坡等國家推出的首購族購屋補助金等。
2. 共享產權計畫：英國的共享產權計畫，以半租半買方式，買家一開始至少購買房屋10%產權，剩下90%再依約分年購入，未購入前承租部分產權，幫助無法負擔全額房產的首次購屋者實現擁房夢想，缺點是產權不完整，轉售困難且房屋交易價格評估爭議多；澳洲改良版由政府買下完整產權，再分次出售給符合條件的買方，缺點是政府預算有限，因此供給量極少。
3. 可負擔住宅：分為租賃型及出售型可負擔住宅，政府直接興建、委託非營利事業機構興建，或政府給予容積獎勵，開發商留一定比例住宅做為可負擔住宅使用等方式，以低於市場行情的租金或售價提供給符合資格的民眾，缺點是供給量少。
4. 擴大住宅供給量：是目前大多數國家採用的政策，因為多認為是供需失衡才造成房價大漲，因此增加供給量可以抑制房價，問題是供給增加代表可容納人口也增加，都市化程度越高，房價也受到支撐，因此無法解決高房價問題。
5. 租金管制措施：限制租金漲幅或訂定租金上限，但歐洲實施該政策後反而造成租金暴漲，租賃房屋供給量下降之情形。
6. 社會住宅：興建耗時且供給量有限，社宅無法大幅提高總體住宅供給量，僅能作為「過渡」性質的居住方案，無法從根本上解決所有居住問題。

五、未來房市展望：

    研究顯示，每一波景氣循環都會伴隨一個主導產業，而房市走向也與產業結構的轉變密切相關，在政府未介入干預的情況下，房價走勢與經濟成長率之間具有高度正相關。近年來，臺灣的經濟動能由傳統產業，逐步轉向以高科技領域為核心的新興產業，這股成長力量將持續推動國家經濟發展。