前言

        為使民眾能清楚詐騙集團手法，提高警覺、避免受騙上當，本次講座特別聘請黃泓勝律師事務所黃泓勝律師擔任講師，主講「從買賣到抵押的詐騙陷阱」課程，讓您建立不動產詐騙手法的敏感度，識破買賣到抵押的詐騙陷阱，現在就讓我們透過以下節錄內容，回顧這場精彩絕倫的講座精華！

不動產買賣過程中的風險與詐騙

一、 賣方欺騙或隱瞞：刻意提供虛假資訊（如偽造文件、謊稱無抵押）未主動揭露重大資訊（如漏水、海砂屋、產權糾紛）。

二、 假冒屋主、偽造權狀：詐騙者透過偽造身份證明與房屋權狀，假冒真正的屋主，將房產賣給不知情的買家，進行詐騙交易。

三、 假冒身份，補齊屋主資料：詐騙者蒐集屋主資料（如身分證字號、印鑑等），製作假文件騙過行政機關，將他人房屋過戶到自己名下，再轉售或抵押。

四、 以投資為名斂財：詐騙者以高報酬投資吸引資金，實際上並無交易，資金被挪用或捲款潛逃。

五、 賣方被騙：

（一） 未過戶卻被設定抵押權：尚未將不動產過戶給買方，但買方卻以某種手段將該不動產設立抵押權。

（二） 貸款或屋款被挪用：交易流程不清或信託機制不完善，貸款資金或已付款被挪用，或賣方未收到應收金額。

（三） 未付尾款卻被過戶並設抵押權：買方先付頭期款博取信任，再辦理過戶，尾款未付款，卻已設抵押向民間貸款，導致屋主損失房產且求償困難。

如何預防受詐（防詐小撇步）

一、 小心異常高價成交：仍須注意教戰守則預設殺價、裝窮

        若買方開價明顯高於市價，要提高警覺，保持談判空間，謹慎評估其動機。

二、 不接受買方單方面過戶：仍須注意買方委任之代書若配合辦理過戶仍然無解

        若讓買方全權操作過戶流程（尤其是買方自選的代書），賣方可能失去控制權，產生法律或金錢風險，建議要求雙方分別指派代書，或至少賣方保留過戶流程的參與權，確保權益。

三、 預先設立私人抵押權：仍須注意成交後勢必得先塗銷抵押權

        成交前可先設立私人抵押權，日後若交易完成再行塗銷，確保風險控制，防止對方惡意取得房屋後不付款。

四、 不同意買方向民間貸款：仍須注意買方不會透漏將向民間貸款之意圖

        買方可能因某些因素無法向銀行貸款，轉向民間資金，增加交易風險，對民間貸款用途明確拒絕，並於合約中列明。

五、 尾款收齊才交屋：仍須注意多數買家都需貸款，無法先收齊尾款再交屋

        若交屋後才收尾款，一旦買方違約或貸款未核准，賣方風險大，建議「尾款收齊再交屋」，或設信託帳戶保障雙方。

六、 選擇信任的代書或仲介：仍須注意有自備仲介或代書而受騙之情形

        即便對方提供所謂「熟識」的仲介或代書，也不保證可靠，仍可能發生欺詐行為，不論是買賣雙方指定或自選的代書，也要主動參與流程。

防詐「最」關鍵

一、 切勿任意交付印鑑章、印鑑證明、權狀等過戶文件：

        不可輕易提供重要文件，尤其在尚未確認對方履約安全或資金未保障情況下。

二、 貸款方面：

（一）  買方不需貸款時：款項須「全額」匯入信託或履約保證帳戶，確認款項受到第三方信託保管後，才能辦理過戶，保障交易安全。

（二）  買方需貸款時：必須同時完成兩件事，才能交付過戶文件與印鑑：

         1. 買賣過戶與銀行抵押連件併送（即銀行抵押設定和過戶應同 時處理）。

         2. 取得銀行「撥款指定委託書」（確認銀行將依約撥款給賣方）。

三、過戶前取得賣方貸款銀行「餘額證明書」，確認賣方房貸剩餘金額，確保買方貸款銀 行能直接清償，買方貸款銀行撥款前，應先照會賣方貸款銀行，雙方銀行之間須完成確認流程，防止撥款錯誤或被詐騙。

        提醒您在簽署買賣合約前，務必再次核對以上條件是否被納入合約條文中，若疏忽或未依此進行交易流程，可能構成違約，甚至須賠償違約金。

        本局期許透過此課程讓大眾瞭解「從買賣到抵押的詐騙陷阱」，並能應用於不動產交易、貸款流程及相關合約的審閱判讀，強化日常生活中的法律風險辨識與防詐實務操作，提升民眾自我保護的能力。以上內容節錄自課程內容及講義，更多詳細資料請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載講義。