租屋該怎麼辦? 房東房客避免踩雷停看聽

租屋該怎麼辦? 房東房客避免踩雷停看聽
發表時間 2018/10/03 11:59
閱讀人數 851
作者 吳副秘書長宜學(中國土地改革協會)

前言
        目前國內的住宅及房市存在著「三高一低」的結構問題,分別是「高房價」、「高自有率」、「高空屋率」,我們的全國房價所得比為9.22倍,而全國住宅自有率則有85.36%,全國空屋則約有86.2萬戶,因此租屋變成是許多國人買不起房或是因就業或其他因素面臨的居住選擇。
        依內政部的統計,我國目前的租屋市場規模大約有290.8萬人之多,這些人口數面臨租屋的需求,相對的有需要如此多的供給才能解決他們居住的問題。長久以來租屋問題一直困擾著許多房客及房東,因為房東會有管不好(房東缺乏管理能力)、管不到(房東持有的房屋分散)、管不了(房東年紀大,管理能力下降)的情形;然而房客則會有租不好(租屋品質差,契約糾紛)、租不到(因年齡身分、職業工作收入、稅賦申報等因素被房東拒絕)、租不起(租金高或租金上漲)等因素,導致租屋衍生的問題一直困擾著雙方。
        然而租屋是解決住的需求很重要的方式之一,若能針對常發生的問題預防或規範,讓租屋雙方都能在一個透明、安全及有制度規範的情況下進行供需雙方問題的解決及平衡,將會消弭許多糾紛,並讓租屋雙方都得到某種程度的保障。

最新的租屋政策
        政府為解決這個由來已久的問題,經過立法於106年12月27日公布通過「租賃住宅市場發展及管理條例」,並於107年6月27日實施,希望透過這部法律能夠將長久被詬病的租賃糾紛及租屋雙方的權利義務作明確的規範,讓租賃資訊能夠更加透明,同時增設糾紛處理管道,讓租屋糾紛能有效迅速弭平,另正式導入專業服務制度,輔導租屋的包租代管業者成立及經營,並納入行業的管理及規範,讓租賃的供需導入專業及經濟規模的經營管理,使租屋市場能擴大規模,讓需求者租得到房、供應者能因省事省力而將空屋提供出租,進而降低空屋率。

租賃安全-如何當一位聰明的房東、房客
        當發生租屋糾紛時,很多人也許會認為房東與房客的角色是對立的,但其實房東提供一棟價值數百萬甚至上千萬的房子出租,每月收到數千或數萬元的租金,衡量其風險及報酬,房東何嘗不希望找到一位願意愛護房子的房客;而房客每月用相當比例的收入所得來支付房租,當然也希望能租到好的房屋,遇到好的房東解決住的問題,因此其實雙方都對對方抱著期待又怕受傷害的心情,希望能有良好和睦的互動關係。
        然而房客在尋屋時如何預防及保障租屋安全?依內政部的調查統計,房客最困擾的事項前10名分別是:
        (一)租金議價機制。
        (二)房東修繕處理效率不佳。
        (三)支付費用約定不明確。
        (四)修繕責任判定不易。
        (五)房屋實際品質與認知有差距。
        (六)租金申報無法申報所得稅。
        (七)終止契約困難。
        (八)屋況點交或返還標準不明確。
        (九)押金返還問題。
        (十)房東擅自更改租屋內容。
        針對以上這些房客最大的痛點及困擾,為避免發生在自己身上,房客於尋屋及簽約時應分別明確了解及釐清以上問題,並在經與房東溝通確認後,在衡量自身可以接受的條件下於契約中載明相關約定事項,並約定違反合約時之罰則,這樣便有機會降低租屋糾紛的風險。
        至於房東租屋最困擾的10大事項分別是:
        (一)房客租金遲繳。
        (二)房屋遭受破壞。
        (三)房客管理不易。
        (四)遺留物處理不易。
        (五)修繕事務繁雜。
        (六)返還房屋時間長。
        (七)糾紛處理成本高。
        (八)修繕責任判定不易。
        (九)終止契約困難。
        (十)不易招攬房客。
        針對這些痛點,當然最好是預防於先,例如在挑選房客時就需仔細觀察,透過詢問及互動了解房客履約的風險高低,若經雙方溝通確認認可的條件及權利義務後,當然就需載明於合約當中,以便履約時有遵循的依據。
        「房屋租賃」這個住的需求及行為,未來在資訊更透明、制度更健全、民眾認知度提高後,相信租屋雙方會有更具體清楚的權利義務之遵循,也就會有更和諧及緊密的關係,雙方一起朝「房東放心,房客安心」的目標前進,租屋自然就會是一件簡單容易的事。

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