臺日不動產經紀業管理之比較與建議

臺日不動產經紀業管理之比較與建議
發表時間 2017/10/26 12:51
閱讀人數 836
作者 陳怡如

        考量我國不動產交易型態與日本相類似,加上不動產經紀業管理條例對於不動產經紀業者之管理機制,主要是參考日本制度而設計。為了解日本不動產經紀業者管理模式,奉派與臺北市不動產仲介商業同業公會等一行13人,赴東京參訪一般財團法人不動産適正取引推進機構(該機構依民法第34條規定設立,成立之目的係防止房地產交易糾紛,促進公平即時的解決糾紛,保護消費者,促進建築物和建築物交易業務的健全發展,並接受日本國土交通大臣指定為不動產取引士考試事務實施機關)、信義房屋不動產株式會社、東急Livable株式會社、全日本不動產協會及東京都本部等單位,藉由他山之石,實地了解日本不動產業者管理機制,以精進對於不動產經紀業者之管理,輔導私部門自律,以維護交易秩序及保障消費者權益、擬定房市政策均有助益。

日本V.S.臺灣不動產交易習慣大不同

        日本曾於1990年代因大量投機活動造成地價、房價高漲,加上其他經濟因素的加乘作用形成泡沫經濟;隨著泡沫破裂,地價房價大幅下跌,致日本人買房觀念為「買了就跌價」、「不愛買房子」,與台灣人「有土斯有財」觀念大不同;此可依據日本總務省統計局平成25年住宅‧土地統計調查結果,東京地區之自有率為45.8%,而台灣地區之自有率則是高達約88%得到相關佐證。除基本觀念不同外,購屋習慣、市場流通標的及計價面積等皆與台灣不同。舉市場上主要流通標的為例,依據不動產適正取引推進機構所提供之統計資料顯示日本中古屋的流通率只有14.7%,而台灣部分以臺北市之105年不動產登記案件量以買賣建物總棟數-第一次登記建物總棟數/買賣建物總棟數之方式計算出中古屋流通率為69.22%,實與日本大不同,相關差異整理如下表一:

表一:臺日不動產交易概況比較表

資料來源:信義房屋股份有限公司、信義房屋不動產株式會社、不動產適正取引推進機構提供及依據臺北市政府地政局地政加值統計之不動產登記統計和臺北市度不動產交易查詢網相關資料整理而得。 

日本V.S.臺灣業者管理機制大同小異

        為維護交易秩序,保障消費者權益,日本和臺灣皆以管理業者和規範定型化契約雙軌機制,健全不動產交易市場,而臺北市部分近年來除前兩項機制外,另透過積極推動資訊透明,以構築宜居城市。以下分述業者管理、交易流程和媒介契約之兩國差異。

一、業者管理

        日本為了保護消費者權益,並促進宅地建物的順利流通,訂有宅建業法,該法規定從事宅建業之業者需經過許可制度及繳交營業保證金,同時賦予業者執行業務責任,以確保業務之正常營運與宅地建物交易之公平,並促進宅地建物取引業之健全發展。而臺灣同樣規範經營不動產經紀業需要取得許可、繳交營業保證金,但為落實保障消費權益,提升業者管理效率,進一步規範業者需以公司型態營業且營業前要加入公會,至於執業責任部分皆與日本規定一致,臺日業者管理制度比較詳如下表二。

表二:臺日業者管理制度比較表

二、交易流程

        交易流程兩國差異點在於業者持不動產說明解說時機,日本係於看屋後,再以說明書向消費者解說,臺灣則是明定應於看屋時持說明書解說。此外,本局為輔導業者詳實製作不動產說明書,除規定不動產說明書應記載及不得記載事項外,更進一步開發不動產說明書製作系統,提供業者使用,同時讓市民了解說明書應有之內容,臺日不動產買賣流程差異整理如下圖一。

圖一:臺日不動產買賣流程差異圖

三、媒介契約

        日本的媒介契約依據委託情形訂有不同種類之標準媒介契約約款,且同時適用於買賣雙方,而我國係依據賣方或買方分別訂有不動產委託銷售契約書應記載及不得記載事項及要約書應記載及不得記載事項,有關兩國媒介契約之比較,詳如下表三:

表三:臺日媒介契約比較表

取經交易安全三階段 精進爭議案例系統查

        將維護交易安全之相關措施以交易流程分為事前宣導、事中查核及事後消費爭議處理探討日本與臺灣對於業者管理差異,發現日本與臺灣因應國情不同,事前宣導部分日本多由業者自行宣導,國內除業者自行宣導外,政府部門對於相關宣導作為著力甚深,臺日宣導機制比較整理如下表四。

表四:臺日事前宣導機制比較表

        事中查核部分,兩國皆訂有查核業者機制及公開業者違規資訊機制,惟日本對於違規業者資訊採部分公開,而我國是採全面公開,兩國查核機制及相關資訊公開機制差異詳如下表五。

表五:臺日事中查核機制比較表

        事後消費爭議處理相關機制部分,再細分為受理申訴管道、統計糾紛類型與資訊、提供糾紛案例及公開被申訴業者資訊四個面向,並以東京及臺北相關機制做比較,可見對於爭議之受理兩地皆提供有公私部門管道,惟東京之受理管道以民間團體為主,臺北以政府部門為主;而就統計糾紛類型與資訊、提供糾紛案例及公開被申訴業者資訊來看差異點,本市爭議資訊發布頻率較高,爭議案例兩國皆有提供民眾查詢,而日本提供查詢單位皆以系統方式提供查詢,我國內政部亦有提供系統查詢,但本市僅提供PDF檔點閱,尚未建置查詢系統,為提供民眾客製化之爭議案例檢索系統,此實為本局可精進之處;至於公開被申訴業者資訊部分,日本係由業者選擇是否公開,本市則由本局主動公開,有關消費爭議處理相關機制處理的臺日比較詳如下圖二。

圖二:臺日事後消費爭議處理機制差異比較圖

他山之石,可以攻錯

        為落實居住正義,健全不動產交易市場的目標,透過吸取其他國推動相關房市政策的經驗與提供之便民措施,促使本國相關施政能更加完善,以達到宜居臺北的願景!

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