大公小公灌虛坪  消費者沒保障

       大公、小公如何分配？誰分配？建商想要怎麼分配、灌坪數都可以？或是代書分配比較專業？還是地政事務所說了算？民眾根本搞不清楚為什麼一棟大樓有一、二十個大、小公。

       公寓大廈管理條例第56條有明文規定，起造人申請建造執照時，應一併檢附專有部分及共用部分的詳細圖說。所以領得使用執照後，申請建物第一次測量登記時，地政事務所是依據建管機關備查的圖說上標示為專有或共用來審查哪些部分可以測繪登記為專有部分(俗稱主建物)，哪些項目必須測繪登記為共有部分(俗稱公設)。但是圖說上標示為共用部分，哪些是全部共有(俗稱大公)？哪些是一部共有(俗稱小公)？基於私法自治，土地登記規則第79條規定，大公、小公由起造人分配。如果起造人只有建商1人時，消費者恐質疑公設分配不公平、灌虛坪！雖然98年修正公布民法第799條第4項規定，公設持分應依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但這只是原則規定，如果起造人另有約定者，可以不按照專有部分面積比例分配，所以還是不能解決消費者的疑慮。

圖說標示大小公  才可以登記大小公

       針對起造人是1人的公寓大廈，如何讓起造人公平合理分配大公、小公？法務部在102年12月25日邀集相關學者、專家、團體開會研商，獲致結論：「公寓大廈管理條例第1項規定應檢附共用部分標示部分之詳細圖說，建請主管機關再區分為『全部共用部分』及『一部共用部分』」。所以內政部營建署以103年3月12日台內營字第1030801699號函轉知各直轄市、縣(市)政府建管機關，公寓大廈起造人於申請建造執照時，依公寓大廈管理條例第56條第1項規定標示為共用部分及約定專用部分，應再區分出全部區分所有權人共有(大公)及一部分區分所有權人共有(小公)之範圍。但該函釋並不是強制規定，所以如果建管機關備查的圖說沒有標示全部共有、一部共有，起造人於申請建物第一次測量登記時，還是可以自由分配大公、小公。

       為了保障交易安全，減少消費糾紛，內政部以105年1月22日台內地字第1051300822號令強制規定，自103年3月12日以後申請建築執照的建物，於105年1月22日起向地政事務所申請區分所有建物共有部分第一次測量登記時，如果建管機關備查的圖說有明確標示全部共有與一部共有的項目範圍，地政事務所就可以依圖說標示，將全部共有(大公)編1個建號，再將一部共有(小公)另編1個建號，如果圖說上標示一部共有的範圍有3種，地政事務所就可以編3個小公建號。但是，如果圖說標示的共有部分沒有區分為全部共有與一部共有時，地政事務所只能將全部公設編1個建號。上述規定，不論起造人是1人，或是2人以上，只要是區分所有建物的共有部分測繪登記，都有適用！