常見之租賃糾紛與教戰守則

常見之租賃糾紛與教戰守則
發表時間 2019/05/21 15:06
閱讀人數 740
作者 柯均翰

       住宅租賃糾紛頻傳,如何讓房東出租放心、房客承租安心並促使產業經營用心,內政部於106年12月27日訂定「租賃住宅市場發展及管理條例」,並於107年6月27日生效實施,另外為了健全租賃市場,全面促進租約的公平合理,保障租賃雙方權益,「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」亦於同(107)年6月26日公布實施,此規定含應約定事項22項,以及不得約定事項8項,該規定公布後,未具消費關係之新訂租賃契約條款,應依前述約定事項來簽訂,以確保租賃雙方權益。

       正所謂工欲善其事,必先利其器,以下地政局通盤彙整了各項規定,就常見的租賃糾紛提供民眾有關之教戰守則,藉此減少租賃糾紛。

擔保金返還爭議 租屋糾紛最常見

       依照近年來地政局之統計資料,租賃糾紛最常見的就是「擔保金(押金)返還或抵充爭議」及「水電、瓦斯及管理費負擔爭議」兩大類,這兩類型就佔了所有爭議案件的1/2以上。租賃市場中,房客在入住前往往需繳給房東「押金」即所謂之「擔保金」,目的是擔保「租金給付」及「損害賠償」。原則上,租賃契約屆滿後,房東應將押金全額退還給房客,另外依照「土地法第99條」及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之規定,擔保金及押金最高不得超過2個月租金總額,契約屆滿後應返還押金。

教戰守則1-(注意押金金額與約定事項內容)

       房客在簽訂租賃契約時應仔細注意所約定之押金金額,但如果房客在居住期間如果有租屋債務未清償(例如欠繳房租、水電費、管理費等)、或未盡到保管責任導致房東的損失(房屋設備損壞等)等情形,房東會優先拿押金扣抵。

教戰守則2-(簽訂租約前詳列點交清單並拍照存證)

                  房東與房客在押金返還上的爭議,除了因為費用未清償外,還有租賃雙方對退租後房屋「回復原狀」的認知不同有關,最常見的就是租客未經房東允許自行變更裝潢及室內擺設(如釘釘子、油漆粉刷、更換門窗等),所以入住時的點交工作是十分重要的,租賃雙方應詳列出點交清單,並可於簽約前拍照存證,以便退租時逐一檢查,以免日後對房屋原狀認知問題的差異而產生爭議,若租賃雙方仍對押金返還仍存有爭議,亦可至在地的鄉鎮市區公所申請調解。

 其他費用支出 該由誰來負責

       租賃房子除了每個月需負擔租金外,亦會支出電費、水費、瓦斯費、管理費、網路費等日常費用開銷,而最常見的租賃糾紛就是電費繳納爭議,一般獨立套房均配置有獨立電表,租賃契約上亦會載明電費由誰負擔,一度電多少價格等內容。

教戰守則3-(了解電價計費方式)

       簽約前,租賃雙方均需先了解台電的計費方式,而房東收取電費亦不宜超過台電計費的夏季用電最高用電級距,此外其他生活費用負擔,如自來水費、網路費、管理費等,也建議要在租賃契約明訂清楚,免生爭端。若有任何應繳費用之爭議,租賃雙方亦可至所在的鄉鎮市區公所申請調解。

簽訂租約謹慎小心 自身權益得以保障

       地政局提醒租賃雙方於簽定租約時務必謹慎小心,內政部不動產資訊平台有「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之參考範例,此外地政局為維護租賃市場秩序,保障消費者權益,近年持續修訂及研訂各相關法規的裁罰基準,以落實業者管理。配合租賃專法的實施,率全國首先於4月1日發布「臺北市政府地政局處理違反租賃住宅市場發展及管理條例事件統一裁罰基準」,另外為積極輔導租賃住宅服務業成立,並鼓勵民眾釋出住宅委由包租業、代管業管理,亦於全國首創「租賃住宅服務業百家地圖資訊」,並於5月10日正式上線,提供民眾以便捷輕鬆方式查詢包租業、代管業的相關資訊。

 

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