帶上法律的眼鏡-探討不動產交易風險控管

帶上法律的眼鏡-探討不動產交易風險控管
發表時間 2016/05/06 12:00
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作者 連世昌律師

       俗話說,有土斯有財,有恆產者有恆心,每個人從年輕奮鬥到老,無非就是想要有個溫暖的家,自己購屋或換屋,或者是幫子女買房創業,免不了要經過不動產交易,包括買賣和贈與等等,很多民眾努力了大半輩子的積蓄,結果在不動產交易過程中,稍有不慎而誤觸陷阱,因此臺北市政府透過本次地政講堂活動,教導民眾如何在不動產交易中保護自己的權利。

  不動產交易流程     

        在不動產交易中,六成以上的案件都是透過房仲業者作為居間仲介,來進行交易,真正的交易當事者是屋主和買方,雙方簽訂不動產買賣契約書後完成交易,仲介只是幫買方找房子或是幫屋主找到買家的中間人。除了買賣契約書外,買方和賣方之間也會簽定相關的契約,例如屋主委託仲介業者銷售,就會和業者簽訂委託銷售契約書,而買方在交易的過程中,也會和仲介業者有斡旋金或訂金的約定。在各個環節中都可能會產生糾紛,例如訂金的糾紛、契約審閱期間的糾紛,或是房仲業者有未善盡告知屋況的責任等等。

        除了仲介業者以外,地政士也在不動產交易過程中扮演相當重要的腳色,負責簽訂契約、協助辦理移轉登記、說明買賣雙方的權利義務等工作,雖然不動產仲介公司都會有簽約代書,但消費者也可以自己指定代書代為辦理相關手續。仲介業者在不動產交易過程中,有調查產權和現況的義務,根據不動產經紀業管理條例,仲介業者在接受委託後,需製作不動產說明書,並由不動產經紀人簽名蓋章,以示負責,買賣雙方也需簽名蓋章,並向買方詳細說明。

房地產消費糾紛常見的問題

        根據政府統計,大部分的不動產交易糾紛分為資訊不對稱、產權糾紛、違反契約條文規定、施工品質瑕疵、退費糾紛等。資訊不對稱以廣告不實為最大宗,產權糾紛最常見的是頂樓加蓋的問題,消費者遇到有頂樓加蓋的情形時,一定要特別注意,「一屋二賣」則是違反契約條文規定最常見的情形,施工品質瑕疵中,房屋漏水、輻射屋、海砂屋等是較常發生的問題。

        關於契約審閱期,消費者保護法中針對定型化契約有特別規範,必須給消費者合理的審閱期,一般委託銷售契約書至少要三天以上,預售屋契約則要五天以上,以保障消費者的權益,不過上有政策下有對策,業者會透過各種方法規避契約審閱期,消費者要特別注意。另外,契約書或不動產說明書中應記載和不得記載的事項,法律皆有明確規範。委託銷售契約分為一般約和專任約兩種,專任約簽訂後,在契約期間就只能由該家業者銷售,一般約則是各家業者都可以銷售,要選擇哪一種,就看消費者個人的考量如何。

        關於履約保證專戶,一般在簽訂買賣合約後,房仲業者都會開設買賣價金履約保證專戶,這個專戶可以確保買方在依約履行卻沒有取得房地時,能完整取回已經支付的全部價金,賣方也能確保取得應得的全部價金,但履約保專戶並非保證履約,只是一個代收專戶的性質,如果遇到房屋瑕疵或產權不明等情形,履約保證專戶無法解決。此種履約保證專戶通常對業者有利,其中可能會有條款規定,房屋仲介可以在房屋點交之前先從專戶領取仲介服務費,消費者可以要求刪除這項條款。

        法律規定,仲介業者必須為買方和屋主製作一份不動產說明書,但有半數以上的業者會直接請屋主填寫屋況,並請屋主簽名,萬一成交後發生狀況,業者可能會將責任推給當初簽名的屋主,屋主也可能會不服氣,因而產生糾紛,因此業者必須親自調查清楚並請不動產經紀人蓋章,買方也要仔細閱讀。另外還有一種現況說明書,常被不肖業者用來代替不動產說明書,內容指的是房屋的「現況」,房屋過去的情況並無紀錄,與不動產說明書不同,消費者要特別注意。104年10月實施的新版不動產說明書除了說明不動產本身的現況,還要包含外部環境例如有無嫌惡設施等。

        有關房屋氯離子含量,民間或政府都有提供檢測,但並非隨便找民間機構檢測氯離子含量,有不滿意的就能夠解約或退屋還款,法院會有較為嚴謹的認定,必須房屋結構上有倒塌的危險,才有解約或退屋還款的可能,以過往的判決來看,氯離子含量要超過每立方公尺1KG以上,若不至有倒塌危險時,屬於房屋有些微瑕疵,有減價的空間。在九二一大地震後,為了防災需求,各地方政府有對海砂屋進行分級列管,較輕微的僅須列管獲改善,嚴重的情形則需要限期拆除,買方在買屋時一定要特別去了解相關情形,並請對方在合約上註明清楚。

交易之前須知道的不動產交易契約:停、看、聽

        契約書部分,政府現在也有製作包括新成屋、中古屋、預售屋、停車位等的契約書範本供民眾下載參考,但千萬不能全部照抄,有不適合的條款必須刪除。至於契約書該如何量身訂做?第一點必須釐清買方和賣方的身分,是自然人或甚至有禁治產或監護宣告、輔助宣告的情形,如果有前面的情形,需要有監護人或輔助人。如果是法人處分其廠房或辦公室時,需要經過董事會或股東會決議,在交易時一定要確認有沒有提出決議的證明文件,以免權益受損。另外在交易時有一種情形叫指定登記名義人,即買方買下不動產,但指定登記給其他人,可能是父母、親戚、子女等,此時出賣人必須注意,在契約上,應將登記名義人成為買賣契約的保證人,萬一將來買賣合約有解約的情況時,回復登記原狀的義務才能由身為保證人的登記義務人負責。消費者如果在不動產交易上有糾紛時,可以先循政府的消費爭議調解委員會進行調解,或找消費者保護官處理,若仍無法解決,則可向法院提起告訴。

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