俗話說，有土斯有財，有恆產者有恆心，每個人從年輕奮鬥到老，無非就是想要有個溫暖的家，自己購屋或換屋，或者是幫子女買房創業，免不了要經過不動產交易，包括買賣和贈與等等，很多民眾努力了大半輩子的積蓄，結果在不動產交易過程中，稍有不慎而誤觸陷阱，因此臺北市政府透過本次地政講堂活動，教導民眾如何在不動產交易中保護自己的權利。

  不動產交易流程     

        在不動產交易中，六成以上的案件都是透過房仲業者作為居間仲介，來進行交易，真正的交易當事者是屋主和買方，雙方簽訂不動產買賣契約書後完成交易，仲介只是幫買方找房子或是幫屋主找到買家的中間人。除了買賣契約書外，買方和賣方之間也會簽定相關的契約，例如屋主委託仲介業者銷售，就會和業者簽訂委託銷售契約書，而買方在交易的過程中，也會和仲介業者有斡旋金或訂金的約定。在各個環節中都可能會產生糾紛，例如訂金的糾紛、契約審閱期間的糾紛，或是房仲業者有未善盡告知屋況的責任等等。

        除了仲介業者以外，地政士也在不動產交易過程中扮演相當重要的腳色，負責簽訂契約、協助辦理移轉登記、說明買賣雙方的權利義務等工作，雖然不動產仲介公司都會有簽約代書，但消費者也可以自己指定代書代為辦理相關手續。仲介業者在不動產交易過程中，有調查產權和現況的義務，根據不動產經紀業管理條例，仲介業者在接受委託後，需製作不動產說明書，並由不動產經紀人簽名蓋章，以示負責，買賣雙方也需簽名蓋章，並向買方詳細說明。

房地產消費糾紛常見的問題

        根據政府統計，大部分的不動產交易糾紛分為資訊不對稱、產權糾紛、違反契約條文規定、施工品質瑕疵、退費糾紛等。資訊不對稱以廣告不實為最大宗，產權糾紛最常見的是頂樓加蓋的問題，消費者遇到有頂樓加蓋的情形時，一定要特別注意，「一屋二賣」則是違反契約條文規定最常見的情形，施工品質瑕疵中，房屋漏水、輻射屋、海砂屋等是較常發生的問題。

        關於契約審閱期，消費者保護法中針對定型化契約有特別規範，必須給消費者合理的審閱期，一般委託銷售契約書至少要三天以上，預售屋契約則要五天以上，以保障消費者的權益，不過上有政策下有對策，業者會透過各種方法規避契約審閱期，消費者要特別注意。另外，契約書或不動產說明書中應記載和不得記載的事項，法律皆有明確規範。委託銷售契約分為一般約和專任約兩種，專任約簽訂後，在契約期間就只能由該家業者銷售，一般約則是各家業者都可以銷售，要選擇哪一種，就看消費者個人的考量如何。

        關於履約保證專戶，一般在簽訂買賣合約後，房仲業者都會開設買賣價金履約保證專戶，這個專戶可以確保買方在依約履行卻沒有取得房地時，能完整取回已經支付的全部價金，賣方也能確保取得應得的全部價金，但履約保專戶並非保證履約，只是一個代收專戶的性質，如果遇到房屋瑕疵或產權不明等情形，履約保證專戶無法解決。此種履約保證專戶通常對業者有利，其中可能會有條款規定，房屋仲介可以在房屋點交之前先從專戶領取仲介服務費，消費者可以要求刪除這項條款。

        法律規定，仲介業者必須為買方和屋主製作一份不動產說明書，但有半數以上的業者會直接請屋主填寫屋況，並請屋主簽名，萬一成交後發生狀況，業者可能會將責任推給當初簽名的屋主，屋主也可能會不服氣，因而產生糾紛，因此業者必須親自調查清楚並請不動產經紀人蓋章，買方也要仔細閱讀。另外還有一種現況說明書，常被不肖業者用來代替不動產說明書，內容指的是房屋的「現況」，房屋過去的情況並無紀錄，與不動產說明書不同，消費者要特別注意。104年10月實施的新版不動產說明書除了說明不動產本身的現況，還要包含外部環境例如有無嫌惡設施等。

        有關房屋氯離子含量，民間或政府都有提供檢測，但並非隨便找民間機構檢測氯離子含量，有不滿意的就能夠解約或退屋還款，法院會有較為嚴謹的認定，必須房屋結構上有倒塌的危險，才有解約或退屋還款的可能，以過往的判決來看，氯離子含量要超過每立方公尺1KG以上，若不至有倒塌危險時，屬於房屋有些微瑕疵，有減價的空間。在九二一大地震後，為了防災需求，各地方政府有對海砂屋進行分級列管，較輕微的僅須列管獲改善，嚴重的情形則需要限期拆除，買方在買屋時一定要特別去了解相關情形，並請對方在合約上註明清楚。

交易之前須知道的不動產交易契約:停、看、聽

        契約書部分，政府現在也有製作包括新成屋、中古屋、預售屋、停車位等的契約書範本供民眾下載參考，但千萬不能全部照抄，有不適合的條款必須刪除。至於契約書該如何量身訂做？第一點必須釐清買方和賣方的身分，是自然人或甚至有禁治產或監護宣告、輔助宣告的情形，如果有前面的情形，需要有監護人或輔助人。如果是法人處分其廠房或辦公室時，需要經過董事會或股東會決議，在交易時一定要確認有沒有提出決議的證明文件，以免權益受損。另外在交易時有一種情形叫指定登記名義人，即買方買下不動產，但指定登記給其他人，可能是父母、親戚、子女等，此時出賣人必須注意，在契約上，應將登記名義人成為買賣契約的保證人，萬一將來買賣合約有解約的情況時，回復登記原狀的義務才能由身為保證人的登記義務人負責。消費者如果在不動產交易上有糾紛時，可以先循政府的消費爭議調解委員會進行調解，或找消費者保護官處理，若仍無法解決，則可向法院提起告訴。