商辦指數接軌國際 全國首創新鮮上市

商辦指數接軌國際 全國首創新鮮上市
發表時間 2017/03/23 11:02
閱讀人數 915
作者 李汪穎

市府自102年7月發布臺北市住宅價格指數以來,廣為民眾參考及不動產業界應用,充分達到資訊揭露、提升市場透明的效果。市府為將指數資訊擴展到其他不動產次市場,在106年3月13日召開「臺北市居住正義論壇Ⅱ─主題三:健全房市」,論壇中由地政局首度發表「臺北市商辦租金指數」,期對本市已具相當規模的商辦市場,提供公部門版租金趨勢指標,協助各界解讀租金市場,進一步提升資訊透明。


為什麼要發布商辦租金指數

接軌國際,建立跨國企業評估投資設立據點的參考指標

北市作為全國首都,辦公室發展已具相當規模,爰參考香港、新加坡等亞洲主要都市經驗,編製發布公部門商辦租金指數,建立跨國企業評估投資、設立據點的重要參考指標,強化與國際市場接軌的能量。

►避免平均租金資訊無法真實反映市場價格的水準波動

由於不動產業界多以平均價格方式發布商辦租金變動訊息,但因商辦物件異質性大(如屋齡、建坪、樓層等差異),平均租金的增減未必能真實反應租金水準的變動。

►提供符合統計學理、中立且透明的商辦租金趨勢

 有別民間以自行調查的開價或成交的商辦租金樣本發布統計資訊,地政局以更透明、公開的實價登錄商辦租金資訊為基礎,參考物價指數概念,採用國際編製房價指數常用的特徵價格模型,以「一籃子」特徵的概念,建立標準辦公室,做為衡量各時期商辦租金價格之依據,取代個案交易數據,呈現「固定品質」商辦租金之「相對變動」。冀由提供符合統計學理,透明、中立且更為嚴謹的租金趨勢指標,協助各界解讀商辦租金市場。

北市商辦租金指數的內容與特色

北市商辦租金指數,從規劃、建立模型、指數編製測試到發布,期間歷經4次專家學者座談研商及模型反覆測試,擇定最佳編製方案與內容,規劃過程嚴謹。除發布全市商辦租金指數,另為貼近不動產業界對主要商圈內臨主要路段商辦大樓租金趨勢需求,同時兼顧樣本充足性與模型穩定性,參考專家座談建議與統計模型檢驗,以合併敦南、敦北及信義計畫區三大商圈主要路段臨路之商辦租金為樣本編製指數,發布主要路段商辦租金指數,充分提供使用者多元的資訊界面,積極提升指數的參考性、可信度與應用價值。

與民間業者發布的商辦租金資訊相較,北市商辦租金指數具有三大特色:

(一)「透明」─

指數編製樣本係採公開、透明的實價登錄商辦租賃資料,相對民間業者多未公開租金資訊樣本內容,資訊來源及作法更為透明。

(二)「中立」─

由公部門定期發布商辦租金指數,提供租金市場趨勢解讀分析參考之依據,扮演資訊揭露者中立角色。

(三)「嚴謹」─

借鏡國際房價指數編製經驗,採用特徵價格法,建立標準辦公室及編製商辦租金指數,有效提升對於樣本異質性的控制效果,呈現固定品質商辦租金水準之相對變動,模型並經反覆測試,至通過統計檢定及法規對計量經濟模型要求。理論基礎與作業嚴謹均優於民間平均租金訊息。

北市商辦租金趨勢概況

全市商辦租金漲幅趨緩

最新1期全市商辦租金指數(詳表1、圖1),105年下期租金指數103.9,標準租金1,445元/坪,為103年以來新高;自103年上期起算,累計漲幅7.47%,分析原因主要係新建商辦大樓租賃案件比例增加所致。變動率部分,與前期相較微幅上漲0.69%,漲幅創103年以來新低,顯示整體租金漲勢已趨緩和。雖與全市住宅價格指數趨勢略有不同,但兩者近半年變動均已趨緩。

表1 全市商辦租金指數及標準租金表
期別 指數 標準租金(元/坪) 變動率
103年上期 96.68 1,345
103年下期 99.20 1,380 +2.61%
104年上期 100.00 1,391 +0.81%
104年下期 101.44 1,411 +1.44%
105年上期 103.19 1,435 +1.73%
105年下期 103.90 1,445 +0.69%

備註:舉例而言,以104年上期(1-6月)為基期,當期全市商辦租金指數設定為100、標準租金1,391元/坪。當104年下期(7-12月)指數為101.44、標準租金單價1,411元/坪,可解釋為104年下期商辦租金較前期上漲1.44%。

 

圖1 商辦指數租金趨勢圖

►主要路段商辦租金表現穩定

在主要路段指數部分(詳表2、圖1),105年下期租金指數99.24,標準租金2,448元/坪,變動率與前期相較微幅下跌0.88%,各期指數變動漲跌互見,幅度均不及1%,且自103年上期以來,累計變動幅度僅-0.73%,顯示主要路段商辦租金趨勢表現穩定。整體而言,主要路段租金水準普遍高於全市平均近千元,租金波動幅度則相對平穩。

表2 主要路段商辦租金指數及標準租金表
期別 指數 標準租金(元/坪) 變動率
103年上期 99.97 2,466
103年下期 100.95 2,490 +0.98%
104年上期 100.00 2,467 -0.94%
104年下期 99.94 2,466 -0.06%
105年上期 100.12 2,470 +0.18%
105年下期 99.24 2,448 -0.88%

備註:舉例而言,以104年上期(1-6月)為基期,當期全市商辦租金指數設定為100、標準租金2,467元/坪。當104年下期(7-12月)指數為99.94、標準租金單價2,466/坪,可解釋為104年下期商辦租金較前期下跌-0.06%。


由於發布指數首重建立長期的趨勢變動軌跡,從而商辦租金指數,將以半年為頻率持續編製,預計每年3、9月定期發布,未來民眾如需掌握本市商辦租金變動趨勢,即日起即可至地政局網站關注商辦租金指數統計資訊。

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