我國公部門地價查估係依平均地權條例及地價調查估計規則等相關規定，採區段地價方式辦理，該估價方式簡便迅速且符合成本效率，惟亦有忽視宗地個別因素等缺點，容有改進檢討之空間。故行政院於106年3月核定「地價查估技術精進與實價登錄資料應用發展計畫」，參考各國地價制度及估價經驗，研究改進目前區段地價制度。本文則以日本為他山之石比較兩國地價制度差異，進而提出土地價稅精進方向，期能提升地價查估之精準度，並健全不動產稅制。

臺日地價制度簡介

• 我國地價制度：區段地價為方法

　　我國課稅地價現有公告土地現值及公告地價。各地方政府辦理公告土地現值作業，係依平均地權條例及地價調查估計規則等有關法令規定，派員實地勘查各項影響地價之因素及其影響程度，並調查地價動態後，據以劃分地價區段及估計區段地價，其中有買賣實例之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價；至無買賣實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區相同或使用性質類似，並已估計出區段地價之區段，按影響地價區域因素評價基準表及基準明細表等因素之相近程度，修正估計其區段地價。經依法提請地價評議委員會評定後於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值之依據。

　　公告地價係併同公告土地現值作業辦理，由地價評議委員會依內政部函釋五大原則進行評定。就用途而言，公告地價為土地所有權人於重新規定地價時申報地價之參考，稅捐機關再據以課徵地價稅。另平均地權條例於106年5月10日修正，由每3年修改為每2年重新規定地價一次，目的在即時反映地價動態，落實稅賦公平，兩者比較如表1。

表1 我國公告土地現值與公告地價比較

• 日本地價制度：公示地價為主體

　　日本於1969年7月制訂「地價公示法」，由國土交通省的土地鑑定委員會選擇標準地，每個標準地委託 2 位以上不動產鑑定士鑑定估價後，由土地鑑定委員會審查評估報告書，必要時進行適當的調整，判定標準地每年 1 月 1 日的正常價格，並於每年 3 月公布。公示地價的主要用途為一般土地的交易價格的指標、不動產鑑定士估價的基準、公共設施用地徵收補償價格計算的基準、遺產稅評估、固定資產稅評估的參考、國土利用計畫法土地價格審查的基準。

　　日本地價制度除國土交通省公示之標準地地價外，由都道府縣為土地交易管制之需要設立基準地，對公示地價進行補充修正，每個基準地要求1位以上的不動產鑑定士進行評估，評估結果經都道府縣知事審查後判定標準價格，以每年7月1日為價格日期，並於每年9月發布，所發布之基準地價與公示地價有相同評估標準。另國稅廳為課徵繼承稅、贈與稅計算土地價值需要，及市町村為課徵固定資產稅、都市計畫稅、不動產取得稅需要，分別委託不動產鑑定士參考公示價格評估宗地地價，作為課稅基礎。日本各類公部門查估地價如表2，又我國與日本公部門地價(以公示地價為例)經比較如表3。

表2 日本各類公部門查估地價一覽表

資料來源：財團法人日本不動產研究所

表3 我國與日本地價制度比較

臺日地價制度差異分析

• 宗地估價vs.區段估價

　　日本公示地價係選定具代表性、中庸性、安定性、確定性之標準地進行估價，考量宗地之個別因素，由不動產鑑定士採市場比較法、收益還原法及原價法（重置成本法）等3種方式評估得出各標準地之正常價格，與市價接近程度高達9成以上。相較之下，我國公告土地現值或公告地價採區段估價，將情況相同或相近之土地劃為同一區段，未考量區段內個別宗地之差異，且區段地價主要採區段內買賣實例正常交易價格之中位數，該方法得出價格與市價接近程度較低。

• 鑑定士估價vs.地政人員估價

　　日本公示地價係委託2名不動產鑑定士(即我國不動產估價師)進行估價，如評價結果有明顯差距，則請第3位不動產鑑定士評估後斟酌決定其價格，以2013年之日本地價公示調查為例，土地鑑定委員會共委託2,722位不動產鑑定士，對日本全國26,000個標準地進行估價，以公正第三方採具專業性之估價方法得出公示地價，社會大眾接受度高且具公信力。相較我國區段地價係由地政人員評估，區段地價性質屬大量估價，忽略個別宗地條件差異，可能致地價偏離市價，社會上之指標性及公信力較低。

• 地價基準獨立vs.價稅租未分離

　　日本公示地價包含國土交通省公示之標準地地價及都道府縣補充之基準地地價，因應不同課稅目的用途，再委託不動產鑑定士以公示地價為基礎，佐以路線價評價法等進行價額評定，並按土地公示價格基準的一定比率作為其評價(目前固定資產稅為7成、遺產税為8成)，且該成數由稅務機關決定，故公示地價係公告宗地合理正常價格，具基準獨立且不受各機關對地價目的或用途而影響之特性。相較之下，我國現有公告土地現值及公告地價制度造成一地多價，且其占一般正常交易價格比例係由地價評議委員會評定，又除作為課徵土地增值稅及地價稅之法定用途外，實務上常直接被援引作為其他政策之執行依據（如:公有土地設定地上權或出租租金、占用補償金等計算基礎），形成估價目的不同卻使用同一地價作為基礎之困境，價稅租未分離之結果，導致地價調整時之影響層面擴大，成為土地稅基合理化之阻力與包袱。

土地價稅未來展望

　　透過臺日地價制度比較，可發現日本公示地價具有貼近實際市價、考量個別宗地條件差異，及委託不動產鑑定士估價較具公信力等優勢。惟我國現行不動產稅率係中央政府訂定，稅基則由地方政府評定，制度面之改革有賴中央通盤檢討及統籌修法，又如要仿效日本引進私部門人力查估地價，則須進一步厚植不動產估價師之量與質。故站在地方政府的立場，公部門估價之公平與合理，宜在現行法令架構下精進地價查估，進而倡議及協同中央進行價稅制度改革。

　　為促進土地價稅合理，展望未來，本局將秉持「公平」及「合理」為執行原則，賡動推動地價區段細緻化、區段地價差異化及公告土地現值漸進接近一般正常交易價格，並透過科學化、專業化方式改善地價查估流程，積極導入GIS建立大數據估價輔助系統，提升地價查估之效率與公平。另一方面，依本府共識建議中央推動稅制改革：地租與地價脫鉤、房地持有稅合併課徵、保障自住輕稅賦、提高短期交易成本與閒置違規持有成本，健全不動產稅制，回應市民對居住正義的期待。