健全房市-圓你宅可夢

健全房市-圓你宅可夢
發表時間 2016/12/20 14:39
閱讀人數 1057
作者 陳怡如、徐子偉
房市在經歷長達10多年的多頭走勢後,隨著政府推出許多調控房市政策後,持續攀高的房價開始轉而下跌,但臺北市房屋的總價仍處於高檔,對剛步入社會的年青人,甚至是已受薪階級,仍都只能望「屋」興嘆。然何以如此?主要原因在於過去政府作多帶頭炒房拼經濟、房市資訊不明易哄抬、稅賦不合理投資利多本少與國人有土斯有財觀念資產配置比重過高等因素所造成房市過熱房價高漲的現象,自100年開始推出奢侈稅、103年台北市豪宅稅、105年房地合一稅後,房市交易量持續萎縮,房價炒作空間不再,房價也開始下跌。面對近年來房市高底起伏變化,如何讓想買房市民買得起房,並促進房市健全發展,實有賴政府推出一系列相關積極措施,故本府特研議本市健全房市政策與行動,以引導不動產市場健全發展。

公開對話 大數據分析 聚焦房市對策

藉由長期管理與觀察不動產市場發展,分析高房價的成因,主要「資訊半透明」、「交易頻爭議」、「稅賦不合理」、「市場高起伏」,為導正不動產市場秩序,解決房市問題,使市民安居樂活,實現居住正義,開始著手推動健全房市政策與行動。

公開對話 凝聚共識

面對當前房市起伏變化問題,實亟待尋求相關解決對策,故自105年1月15日起即陸續舉辦多場座談與論壇,邀請產官學研民各界參與,透過公開對話、意見傾聽,蒐集建議,並凝聚「資訊透明」、「交易管理」、「稅制健全」、「金融穩健」四大健全房市之整體架構,並催生健全房市行動與政策。

凝聚共識歷程

凝聚共識歷程

 大數據分析 解讀房市趨勢

為有效掌握影響歷年房市變化的主要因素,以季為單位,統計89年迄105年的房市交易量、101年實價登錄實施以來的平均房價以及不動產經紀業者之開業家數,經大數據統計後,發現3點不動產市場發展趨勢,即「政策寬鬆、房市飆車」、「量縮七年、房價始跌」及「炒房打房、房市起伏」。

臺北市近年房市交易價量圖

臺北市近年房市交易價量圖

聚焦房市對策 實現居住正義

落實居住正義即是保障人民的居住需求,讓想買房的人買得起房,想租房的租得到房,而透過健全房市的制度設計與軟硬措施得宜,有效解決高房價帶來的問題,則無論買不起房或租不到房的問題都可減緩。故著手以健全房市四大架構為基礎下,歸納擬定出三大面向、十大策略、50項行動方案,並彙整形成本市105年~107年之健全房市政策與行動,未來並將持續滾動修正精進,健全房市政策與行動詳細內容如下圖:

臺北市健全房市政策與行動架構

臺北市健全房市政策與行動架構

全面、即時、正確 房市資訊高透明

資訊的公開透明是引導不動產市場健全發展的重要工作,資訊的全面、即時與正確,除有助於不動產市場參與者進行交易決策,也能讓市場機能充份發揮調節作用。自101年8月實價登錄政策實施以來,不動產價格透明度已有提升,惟仍存在一些改進空間,例如目前實價登錄揭露資訊以區段化、去識別化方式對外提供查詢,外界認為仍不夠透明。惟不動產資訊透明的提升需要中央與地方政府共同促成,尤其實價登錄資訊已成為國人重要的房市參考資訊,如要進一步增進實價登錄揭露資訊之即時性及完整性,須透過中央修訂實價登錄三法及申報機制,方能實現。至地方政府則須確實且有效率的執行實價登錄之受理、查核及揭露,並積極研創實價登錄資訊加值運用,力求資訊全面、即時、正確,以符合民眾需求。

房市資訊高透明行動方案

房市資訊高透明行動方案

事前、事中、事後 交易管理護全程

不動產交易金額龐大,對於大多數民眾而言購屋經驗相對有限,加上交易過程冗長且事涉法令及資訊繁雜,因此交易過程多透過不動產經紀業者或地政士進行不動產交易相關事宜;惟縱使交易過程委託不動產經紀業者或地政士進行交易,消費者仍需於交易前蒐集相關資訊、掌握法令,交易中細看房屋狀況、詳閱契約條文及交易後確認產品或服務品質。維護交易秩序及守護消費者權益實有賴推動全方位的交易管理措施,整體交易管理措施包含制度設計及後端落實執行2方面,前端制度設計即在落實保護消費者權益法制化程度的改善,事涉中央權管之消費者保護法、不動產交易所使用之各式定型化契約應記載及不得記載事項之訂定等,後端落實執行面則有賴地方政府從事前宣導、事中查核裁罰及事後消費爭議處理三方面進行,透過推動預售屋聯合稽查、消費爭議協調等行動方案,以維護交易秩序,守護消費者權益。

交易管理護全程行動方案

交易管理護全程行動方案

公平、合理、公開 稅制健全促公益

國內不動產稅制不健全是高房價形成原因之一,不合理的不動產交易及持有成本,助長囤房、炒房現象,且造成經濟資源過度集中房市。中央研究院103年賦稅改革建議書即以總價2,000萬自用住宅持有稅低於排氣量2,000cc汽車持有稅為例,指出現行不動產稅制的扭曲。為促使稅制健全,本市近年以精進地價評定為目標,執行多項具體作為,首先是細緻區段劃分,冀由推動地價區段細緻化、區段地價差異化,讓公告現值更能合理反映區域地價水準與動態差異,促進稅賦公平;其次為縮短公告地價調整頻率,緩和公告地價調整衝擊,本市前於104年向中央建議修法縮短公告地價調整頻率,內政部刻已提案將現行每3年修正為每2年辦理一次,惟未來仍建議以每年調整為目標,以即時反應地價動態;再者為協同中央推動地價單一化,解決現行土地多價問題,並建議價稅租分離,同時給予地方政府彈性租稅減免權限,讓地價回歸估價專業,且兼顧自住輕稅、保障弱勢、扶植產業的目標。後續將持續落實「稅制健全」構面下各項行動方案,促進稅賦公平合理,進而健全房市發展,落實居住正義。

合理稅賦促公益行動方案

合理稅賦促公益行動方案

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