估價嚴審護公益

估價嚴審護公益
發表時間 2016/03/18 10:00
閱讀人數 577
作者 莊雅雯、吳丹鈴

        臺北市建城百餘年來,因開發期程不同,各區呈現不同的發展樣貌,部分開發較早的區域,建物老舊、市容窳陋,市府為守護市民的居住安全、提供合宜的生活環境,並改善交通,提升都市動能及加速取得公共設施用地,保存歷史街區及建築物,近年來以都市更新、捷運基地聯合開發或以代金繳納進行容積移轉等不同方式辦理都市再造,增進都市成長與發展的能力。在各種不同的辦理方式中,因應其目的必須進行各項價值評估,而估價的結果直接影響土地所有權人、投資者及市府等各方之財產分配權益,基此,嚴格審查估價報告書,更顯其重要性。

都更權變  效益增億

        都市更新以權利變換方式進行者,權利變換前各宗土地間權利價值查估結果,將影響更新單元內各土地所有權人間之相對公平性;而權利變換後建築物及其土地應有部分之權利價值查估結果,則將影響土地所有權人與實施者間分配更新後房地之公平性;另外在估價過程中,公有土地價值屢有低估情形。本局配合市府都市更新審議作業,遴派4位同仁擔任委員及幹事,參與審查報核之都市更新事業計畫、權利變換計畫及估價報告書等,透過估價範本的建立、嚴格的審查作業,大幅提昇估價報告書品質,並如實反應地主權利的合理分配比例及公有地權值,成效卓著,自102年至103年公有土地應分配之土地權值,增加效益共計約20.5億元,經由嚴謹的審查程序,嗣後對於公有土地權值偏低等不合理現象已有逐步改善,故自103年至104年,公有土地應分配之土地權值增加部分降低約為9億元。

 

聯開權配 公平合理

        監察院曾於101年間糾正新店機廠聯合開發基地權益分配一案,造成市府權益受損,為避免再發生類此事件,本府捷運工程局對捷運開發案制度提諸多精進作為。其中對市有土地參與聯合開發修訂權益分配須知,本局除協助建立聯合開發基地估價作業法制化,以作為後續分配作業之依據外,並自102年8月起參與權益分配審議委員會及工作小組會議26次,協助審查估價報告書125本,提高土地貢獻成本,增加地主權益分配比例,使投資者、地主與市府之間權利價值分配結果更為公平、合理。

容移代金 健全透明

        本府為加速公共設施保留地取得、保存歷史街區及歷史建築物,並導正容積移轉衍生利益流向少數私人之弊,訂定容積移轉以代金折繳,將增額容積之利益回歸全體市民。為合理計算代金價額,本局建議都市發展局擬定「臺北市政府容積移轉折繳代金估價報告書範本與製作注意事項」,確立容積移轉代金折繳計價方式及流程,使容積移轉價格透明化,健全容積移轉制度,並自104年3月起參與容積代金審查會議9次,協助審查估價報告書27本,容積代金的繳納除可穩定市府財源,供後續辦理公共設施保留地取得及公共設施工程開發費使用,並明確開發成本分析架構,降低容積承購者開發風險。

嚴審估價  公私雙贏

        隨著各項開發案件的推動,不動產價值的估算,關乎其價值的公平、合理,進而影響開發期程,本局於協審估價報告書過程中嚴格把關,使估價結果更為公平,改變以往公有土地參與開發案中之相對弱勢,維護公有土地權益,同時促進估價產業的健全發展,達到公、私雙贏的局面。

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