不動產信託登記理論與實務

不動產信託登記理論與實務
發表時間 2018/09/07 15:19
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作者 黃志偉老師(臺北市政府市政顧問)

前言

       為因應社會對於信託業務需求,「信託法」於民國85年1 月26 日由總統公布,其中在不動產信託方面,「土地登記規則」亦增訂「土地權利信託登記」專章,作為地政機關受理人民申請不動產信託登記時處理依據。

        然而信託功能型態多樣,不僅是一般人保障債權或財團的理財工具,更和你我息息相關,只要您能理解箇中精妙,信託可以讓您規劃各種理財方式,或趨避特定風險,既然信託有這多樣功能,認識信託是現代人必修的一堂課。

信託之功能

一、防止子女財產被強制執行、查封等
        假設子女一旦發生財務危機而致其名下房產恐有被法院查封之虞,因父母已事先將子女房產辦理信託登記給受託人管理,依信託法第12條規定:「對信託財產不得強制執行。」信託財產具有獨立性,原則上任何人不得對他益信託強制執行,所以不用擔心此筆房產會被法院查封拍賣!
二、保障債權
        假設甲將土地抵押給A銀行後,另外甲又將土地信託給乙,之後甲發生財務危機恐有被A銀行實行抵押權,此時因甲之土地因已辦理信託登記給乙,依信託法第12條規定:「對信託財產不得強制執行。」,其他債權人不能對已信託之土地查封登記,但A銀行之債權因先有設定抵押權仍有保障。
三、防止子孫不孝
        誰都無法預測未來,將房產透過信託交付給有能力的人來處理,以照顧没有能力的家屬。例如:有錢的老人家可以將金錢信託給銀行,約定每年給家屬領取的金額,比起一次全給家屬拿走,對老人家而言信託來的更有保障,或跟銀行信託約定每月給老人家固定金額保障老年生活,不用擔心被小孩拿走或敗掉,可防止子孫不孝。

信託的意義

       信託法第一條規定,稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨(就是信託契約),為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係,表解說明如下:

信託範圍

        信託法第2條規定,信託,除法律另有規定外,應以契約或遺囑為之。該條所指「除法律另有規定外」,指的是公益信託、宣言信託(對外宣言自己為委託人兼受託人,邀公眾加入為委託人(例如:臺北古蹟公益信託基金,召集大眾每一個人出1元,這些不特定之人皆是委託人,再將募集之基金用來維護古蹟。)。

信託利益之歸屬

        可分為自益信託與他益信託:
一、自益信託:委託人以自己利益而設定信託,使信託上之利益歸屬於委託人本身者,稱為自益信託。
二、他益信託:委託人為第三人的利益設定信託,使信託上之利益歸屬於第三人者,稱為他益信託。

信託財產

        受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權,仍屬信託財產(信託法第9條)。
1. 管理,例如:出租,其租金收入也是屬於信託財產。
2. 處分:受託人賣掉信託房地,其價金也是屬於信託財產。
3. 滅失:例如信託以後房子燒掉,其保險金也是屬於信託財產。
4. 毁損:例如房子被惡意破壞,經向對方求償,其所得之損壞賠償金也是屬於信託財產。
5. 其他事由:例如徵收,徵收補償金額也是屬於信託財產。 受託人管理信託財產所產生之收益,歸屬受益人。

信託登記對抗原則

        信託法第4條第1項規定,以應登記或註冊之財產權為信託者,非經信託登記,不得對抗第三人。表解說明如下:

信託與土地登記之關係

        所謂土地權利信託登記,係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記 (土地登記規則第124條) 。
一、信託登記
1.    以契約方式成立信託關係:信託以契約為之者,信託登記應由委託人與受託人會同申請之(土地登記規則第125條)。
2.    以遺囑方式成立信託關係:信託以遺囑為之者,信託登記應由繼承人辦理繼承登記後,會同受託人申請之;如遺囑另指定遺囑執行人時,應於辦畢遺囑執行人及繼承登記後,由遺囑執行人會同受託人申請之(土地登記規則第126條)。
二、受託人變更登記:信託財產因受託人變更,應由新受託人會同委託人申請受託人變更登記,委託人未能或無須會同申請時,得由新受託人提出足資證明文件單獨申請之(土地登記規則第129條)。
三、信託歸屬:土地權利因信託關係消滅而移轉予委託人以外之歸屬權利人時所為之登記。
四、信託取得:受託人於信託期間,因信託行為取得土地權利所為之登記。

無效的信託

一、目的違反強制或禁止規定者:舉例來說,甲於信託登記案主張為受託人兼受益人可不可以?依信託法第34條,受託人不能兼受益人,惟如增加1人為共同受益人,則不在此限。
二、目的違反公共秩序善良風俗:舉例來說,甲欲與乙發生婚外情,約定只要乙同意與甲婚外情,則將其財產信託並約定乙為信託受益人,或丙公司因丁女服務生工作認真,遂與丁訂立信託私約並約定丁可終生為丙公司服務,惟一輩子不能結婚,以上案例皆因違反公序良俗,信託行為無效。
三、以進行訴願或訴訟為目的:舉例來說,丙欠乙500萬,資產管理公司甲與乙(債權人)訂立信託契約書約定由甲代為追討該500萬欠款,惟乙需先將其不動產信託與甲,待甲追回乙之債權500萬,乙須支付相當金額予甲,因為甲擔心乙不支付相當金額給甲,而成立附條件之信託,此信託行為無效。
四、以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人:例如耕地,私法人可不可以取得耕地?依農業發展條例第33條規定,私法人不得承受耕地。既然不能取得耕地,當然也就不能當耕地之受益人及受託人。

信託當事人(委託人、受託人、受益人)

一、委託人
我國信託法並無明文規定,惟觀信託法第1條規定信託財產必移轉或其他處分為要件,因此委託人必須具有行為能力。依民法規定無行為能力、限制行為能力人處分財產應得法定代理人同意始得為之;遺囑信託十六歲以上之自然人,未經監護宣告者均有遺囑能力。至於法人須由法人之董事為之,且必須符合章程及相關特許規定。
二、受託人
1.  未成年人、受監護或輔助宣告之人及破產人,不得為受託人(信託法第21條)。
2.  受託人應依信託本旨,以善良管理人之注意,處理信託事務(信託法第22條)。
3.  受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時,委託人、受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀,並得請求減免報酬(信託法第23條)。
三、受益人
1.  受益人因信託之成立而享有信託利益。但信託行為另有訂定者,從其所定。受益人得拋棄其享有信託利益之權利(信託法第17條)。
2.  受託人違反信託本旨處分信託財產時,受益人得聲請法院撤銷其處分。受益人有數人者,得由其中一人為之(信託法第18條)。
各項信託申請人之權利義務關係如表1。

信託登記之申請注意事項

一、會同申請。二、以信託契約立約日為原因日期。三、無申請期限及登記費罰鍰之規定。四、自行具結權利價值。五、非自益信託之申報贈與稅。六、不課徵稅捐,但他益核課贈與稅,受益人死亡核課遺產稅。七、他益信託應貼用印花稅票。八、查欠稅費。九、登記原因證明文件為公契與私契。十、信託私契應予審查。

表1:不動產信託登記申請人表解

表1:不動產信託登記申請人表解

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