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「土地法第三十四條之一多數決處分共有土地爭議問題解析」地政講堂回顧前言 土地法第34條之1的多數決處分規定，其同意門檻為共有人過半數及其應有部分合計過半數同意；若應有部分合計逾三分之二者，則人數不予計算。此項規定的立法目的在於兼顧他共有人權益的前提下，排除民法全體同意原則。此舉不僅能便利不動產交易與解決共有糾紛，更能促進共有土地的有效利用。為此，本次地政講堂特別邀請到學養俱豐的陳立夫教授，為我們帶來深入的專題講座。摘要 本次講座深入剖析實務與學說見解，四大核心重點摘要如下：一、比例原則爭議與嚴格解釋土地法第34條之1條文雖然限制了未同意共有人的財產權與契約自由，但因缺乏後續有效利用的配套規範，手段與目的未必相當，存有違反憲法比例原則的疑義。在修法或宣告違憲前，實務上應採嚴格解釋。此外，第4項及第5項準用的優先購買權，其立法側重於私益，旨在減少共有人數、簡化或消滅共有關係，以利共有物的管理與使用收益。二、多數決出售與優先購買權爭點當多數決出賣共有土地「全部」時，他共有人是否具備優先購買權為常見爭議。目前司法與行政實務的主流見解認為，共有人出賣共有土地全部，對該共有人而言仍為出賣其「應有部分」（對他共有人的應有部分僅為代為處分），因此他共有人依法仍享有優先購買權。三、出賣共有土地的「兩次通知原則」共有人依多數決出賣共有土地時，程序上必須踐行兩次性質與目的截然不同的通知。第一次為與第三人（買受人）簽訂書面買賣契約前的「事先通知」（依第34條之1第2項）。第二次為與第三人買賣契約有效成立後的「徵詢優先購買權通知」（依第34條之1第4項）。第二次通知必須向他共有人完全揭露與第三人訂立的所有買賣條件，包含買賣價金、分期付款方式、稅費負擔、違約罰則及瑕疵擔保等。四、公同共有人單獨行使優先購買權之探討針對民法第828條第3項「其他權利行使應得全體同意」是否包含優先購買權，實務見解已有所演變。早期最高法院（如69年台上字第1252號判決）採否定說，認為必須取得全體公同共有人同意。然而，近期實務與學說主張，優先購買權本質上與「公同關係分離」，需自行支付對價且不影響全體公同共有人利益，故應對該條文作目的性限縮解釋，不含優先購買權之行使。原則上，依土地法第34條之1第4項等規定，公同共有人得單獨行使優先購買權。例外情況如土地法第104條第1項（目的為基地與房屋合歸一人所有），若地上權或租賃權為公同共有，仍須經全體同意以避免產權無法合併。結語 陳教授結合學術理論及實務經驗，深入淺出探討共有土地糾紛之法院判決分析，並提供課程講議供課後延伸學習與思考，期能提升大家對於法學知識的識讀能力。 以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料，歡迎至首頁/綜合資訊/地政講堂系列/115年7月23日「土地法第三十四條之一多數決處分共有土地爭議問題解析」講座下載課程講義。2026/7/28 -
臺北市房地市場動態-114年住宅買賣及預售屋市場為讓各界綜覽臺北市住宅買賣及預售屋市場交易動態，地政局以114年實價登錄資料為基礎，就全市及12⾏政區住宅買賣及預售屋交易案件進行統計，期藉由交易價量變動分析，呈現住宅不動產市場脈動趨勢。全市住宅買賣交易量減少29.56%，交易總額減少25.47% 114年住宅買賣交易件數為10,662件，較113年減少29.56%；交易總額為3,374億元，較113年減少25.47%，交易量及交易總額皆較113年減少(圖1)。圖1 102至114年住宅買賣交易量及總額圖 備註：1.住宅買賣交易量及總額統計樣本包括大樓、華廈、公寓等，但排除地下層、透天厝、持分移轉、其他類型及特殊交易案件(如親友間交易、債權債務關係移轉等價格異常案件)，且不含地籍資料「建物主要用途」登載非屬住宅使用，及依臺北市土地使用管制相關法規明列不得作住宅使用之土地使用分區等樣本。2.交易量(總額)最高以紅框標示，最低以綠框標示。全市住宅買賣平均交易總價上漲3.83%，平均交易單價上漲2.69% 114年住宅買賣平均交易總價為2,953萬元，較113年上漲3.83%(圖2)；平均交易單價為83.9萬元/坪，較113年上漲2.69%(圖3)。住宅買賣平均交易總價及單價皆創102年以來新高。圖2 102至114年住宅買賣平均交易總價圖圖3 102至114年住宅買賣平均交易單價圖 備註：住宅買賣平均交易總價(單價)：係以實價登錄案件所有2樓(含)以上住宅交易總價(單價)總和除以案件數所得之算術平均數。全市住宅預售屋交易量減少37.73%，交易總額減少36.03% 114年住宅預售屋交易件數為3,883件，較113年減少37.73%；交易總額為1,678億元，較113年減少36.03%，交易量及交易總額皆較113年減少(圖4)。圖4 111至114年住宅預售屋交易量及總額圖 備註：1.住宅預售屋交易量及總額統計樣本包括大樓、華廈等，但排除地下層、透天厝、持分移轉、其他類型及特殊交易案件(如親友間交易、債權債務關係移轉等價格異常案件)，且不含實價登錄資料「主要用途」登載非屬住家用，及依臺北市土地使用管制相關法規明列不得作住宅使用之土地使用分區等樣本。2.交易量(總額)最高以紅框標示，最低以綠框標示。全市住宅預售屋平均交易總價上漲2.59%，平均交易單價上漲1.14% 114年住宅預售屋平均交易總價為4,319萬元，較113年上漲2.59%(圖5)；平均交易單價為124.5萬元/坪，較113年上漲1.14%(圖6)。圖5 111至114年住宅預售屋平均交易總價圖圖6 111至114年住宅預售屋平均交易單價圖 備註：住宅預售屋平均交易總價(單價)：係以實價登錄案件所有2樓(含)以上住宅交易總價(單價)總和除以案件數所得之算術平均數。一張表看懂114年住宅買賣及預售屋市場動態 經整理分析114年資訊，彙整如下表，希藉由重點的歸納，一張表掌握114年臺北市住宅買賣及預售屋市場發展脈絡。表1 114年臺北市住宅買賣及預售屋市場分析重點表不動產市場動態報導專區(https://reurl.cc/YExqDD)2026/7/17年報,八十一期,臺北市房地市場動態,住宅買賣及預售屋市場 -
臺北市房地市場動態-114年辦公及店面市場為讓各界綜覽臺北市辦公及店面市場交易動態，地政局以114年實價登錄資料為基礎，就全市及各主要商圈辦公室與店面租賃交易案件進行統計，冀由交易價量變動分析，呈現商用不動產市場脈動趨勢。114年商辦租賃交易量減少9.76%，廠辦減少9.32% 全市辦公市場114年租賃實價登錄交易件數960件，較113年1,063件減少9.69%。其中商辦租賃交易件數為814件，較113年902件減少9.76%；廠辦租賃交易件數146件，較113年161件減少9.32%(圖1)。各主要辦公商圈商辦交易量最多為松江南京商圈42件，其次為南京東路商圈29件；廠辦部分，114年交易量以內科89件最多(圖2)。圖1 102至114年辦公市場租賃交易量圖圖2 102至114年主要辦公商圈租賃交易量圖114年商辦月租金信義商圈持續居冠，南京東路商圈漲幅較大 114年主要辦公商圈商辦平均月租金單價 最高為信義商圈3,900元/坪。相較113年，松江南京、南京東路及站前商圈上漲，其中以南京東路商圈漲幅1.72%最大(圖3)。廠辦部分，114年平均月租金單價，南港經貿為1,781元/坪，較113年1,668元/坪上漲6.77%；內科為1,289元/坪，較113年1,283元/坪上漲0.47% (圖3)。圖3 102至114年主要辦公商圈平均月租金圖114年全市店面租賃交易量增加14.27%，平均月租金單價上漲0.76% 全市114年店面租賃交易量793件，較113年增加14.27%(圖4)。全市114年店面平均月租金單價2,786元/坪，較113年2,765元/坪上漲0.76%。102年至114年平均月租金，最高為104年3,172元/坪，最低為109年2,353元/坪(圖5)。圖4 全市102至114年店面市場租賃交易量圖圖5 全市102至114年店面市場平均月租金圖一張表看懂114年辦公及店面市場動態 經整理分析114年資訊，彙整如下表，希藉由重點的歸納，一張表掌握114年臺北市辦公及店面市場發展脈絡。表1 114年臺北市辦公及店面市場分析重點表不動產市場動態報導專區(https://reurl.cc/YExqDD)2026/7/17年報,第八十一期,臺北市房地市場動態,辦公及店面市場 -
「不動產優先購買權實務暨相關問題解析」地政講堂回顧前言優先購買權制度涉及不動產交易安全、財產權保障及登記實務作業，相關規定散見於民法、土地法、公寓大廈管理條例及其他特別法中，不僅法源依據眾多，實務適用情形亦相當複雜。尤其近年來共有土地處分、共有建物交易、停車位買賣及租賃關係等案件日益增加，優先購買權之適用與行使更成為實務上常見爭議。摘要一、優先購買權之意義與法律性質優先購買權係指權利人在特定條件下，於所有權人將不動產出售予第三人時，得以相同條件優先承買之權利。其法律性質，實務及學說上主要有「形成權說」與「請求權說」兩種見解。前者認為權利人一經表示行使，即可形成買賣契約關係；後者則認為權利人須向出賣人表示購買意思，進而成立買賣契約。二、優先購買權之分類優先購買權可區分為約定優先購買權及法定優先購買權。約定優先購買權係當事人基於契約自由所為之約定，其效力通常受契約內容拘束；法定優先購買權則直接由法律規定產生，例如土地法第34條之1共有土地優先購買權、土地法第104條基地與房屋優先購買權等。三、「同樣條件」之認定「同樣條件」是優先購買權制度中最重要且最容易產生爭議的問題之一。所謂同樣條件，並非僅指買賣總價相同，尚包括付款方式、交屋條件、違約責任、稅費負擔、仲介服務費及其他交易條件等內容。若權利人主張行使優先購買權，原則上應接受與第三人相同之交易條件。四、通知程序與行使期限優先購買權人是否獲得合法通知，將直接影響權利行使效果。不同法律規定之通知方式及行使期限並不相同，有些規定10日、有些規定15日，亦有30日之情形。若無法直接通知權利人，部分情況尚須透過公告或登報方式進行通知。五、未通知之法律效果實務上最常見的問題之一，即為出賣人未通知優先購買權人即逕行出售予第三人。然而，不同法源所規範之優先購買權，其法律效果並不相同。有些屬於債權效力，未通知時可能僅得向出賣人請求損害賠償；有些則涉及物權效力，甚至可能影響移轉行為之效力。總結優先購買權制度看似僅涉及買賣交易程序，實際上卻與人民財產權保障、不動產交易安全及土地利用秩序息息相關。無論是所有權人、共有人、承租人或不動產從業人員，皆應充分瞭解相關法律規範及程序要求。更多詳細資料，歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載115年5月22日「不動產優先購買權實務暨相關問題解析」講義。2026/7/16 -
115年8月份地政講堂預告-「科技與產業用地之韌性規劃」隨著氣候變遷加劇、地緣政治情勢牽動全球供應鏈，以及半導體、AI伺服器等科技產業對用地需求日益殷切，「產業用地韌性規劃」已成為都市治理與土地政策不可迴避的課題。臺北市政府地政局特別規劃本次地政講堂，邀集學者專家與實務工作者，共同探討科技與產業用地在面對環境風險與產業轉型雙重挑戰下,應如何透過規劃手段強化其韌性與永續發展能力。一、氣候風險與用地規劃之整合探討如何將缺水、缺電、淹水潛勢等氣候風險評估，納入產業用地選址與都市計畫審議程序。二、國內外韌性規劃案例分享借鏡國內外案例，了解韌性思維如何具體落實於都市計畫變更、產業園區開發與土地使用管制。三、公部門角色與挑戰探討地政、都發等相關單位在產業用地供給、審議及後續管理過程中所扮演的角色與面臨的實務挑戰。歡迎各界踴躍報名( https://pse.is/4rxm7j )，名額有限額滿為止。相關報名訊息：課程：科技與產業用地之韌性規劃時間：115年8月4日（星期二）下午2時至5時地點：臺北市文山區萬隆街47-12號2樓(古亭地政事務所2樓)報名網址：https://pse.is/4rxm7j （115年7月21日上午10時開放，額滿截止）課程採台北通簽到方式辦理，建議學員先行下載台北通APP(https://pse.is/4sgaf5 )課程聯絡人：地政局土地開發科侯小姐（02-27287512）2026/7/9 -
115年8月地政講堂課程預告-「解密市地重劃：從規劃到權益，你應該知道的那些事」市地重劃究竟是什麼？重劃過程中又有哪些權益與程序是民眾不可不知的？想了解市地重劃如何形塑城市發展、影響你我的生活？臺北市政府地政局訂於8月14日（星期五）下午2時至4時，於本市松山地政事務所2樓簡報室舉辦「解密市地重劃：從規劃到權益，你應該知道的那些事」講座，特別邀請臺北市立大學城市發展學系林淑雯副教授主講，歡迎各界踴躍報名參加。報名方式採網路報名（115年7月31日上午10時起至額滿為止），請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」。課程採台北通簽到方式辦理，請學員先行下載台北通APP(https://pse.is/4sgaf5)，並完成會員註冊。本局承辦單位及聯絡方式 承辦單位：臺北市政府地政局土地開發總隊聯絡人：林先生電話：02-87807056轉513E-mail：bg7101@gov.taipei2026/7/3 -
臺北市政府地政局祝您端午節快樂！臺北市政府地政局祝您端午節快樂！2026/6/16 -
114年臺北市外國人落腳熱點大揭密憑藉著安全友善的社會環境、綿密的交通網絡與發達的資訊環境，臺北市不僅是外國遊客的旅遊首選，也持續吸引外籍人士在此長期定居與發展。觀察近五年的整體交易數據，隨着全球經濟局勢變化，加以近年政府針對不動產市場祭出的多項管制政策，外籍人士在臺北市取得不動產自111年起轉趨保守，整體案件量呈現緩步下修的態勢。 即使在大環境轉趨保守的背景下，臺北市的核心精華區依然展現了強大的磁吸效應。 盤點114年最新的外國人取得不動產分布，中山區以強勁的吸引力奪冠；而向來備受外籍人士青睞的大安區則穩居亞軍，其餘行政區的交易表現則相對平穩。 探究這些熱區的魅力，中山區之所以能拔得頭籌並不難想像。這裡不僅匯聚了中山站周邊的百貨商圈，提供極致便利的生活與商業機能，2023年底更被國際休閒雜誌評選為臺北市「最酷的社區」；其濃厚的異國氛圍與愜意的街廓，自然成為外國人移居的首選。另一方面，大安區則展現了截然不同的底蘊，國立臺灣大學的學術氣息與大安森林公園的廣闊綠意，為這座繁忙的城市提供了洗滌身心靈的綠洲，加上無可挑剔的交通路網，讓大安區始終是外籍族群心中的購屋聖地。 了解了最受歡迎的區域後，進一步剖析114年度的國籍分布，美國人在交易量上強勢榮登榜首；馬來西亞人與新加坡人則緊追在後，分居第二、三名。 綜觀114年度的各項統計指標，無論是中山區的多元活力、大安區的宜居環境，還是美、馬、新等國籍人士的青睞，皆具體展現了臺北市強韌的國際競爭力。臺北作為一座兼容並蓄、持續推動創新發展的大都會，不僅蘊含深厚的歷史人文底蘊，更具備友善宜居的城市溫度。這項統計結果，不僅代表的是國際友人對臺北生活環境的實質肯定，更證明了臺北無可取代的城市價值正持續被世界看見。2026/6/10 -
115年7月地政講堂課程預告－土地法第三十四條之一多數決處分共有土地爭議問題解析前言隨著經濟發展與環境變遷，土地的處分或是開發利用的方式日漸複雜且多樣，然而為促進資產活化與符合都市化社會，為解決共有人紛爭且促進土地利用效能，透過多數決方式該如何辦理申請登記？或應該注意哪些法令規定？有那些常見的爭議是值得我們討論呢？目的為增進市府同仁及民眾了解實務上共有人土地爭議，臺北市政府地政局訂於115年7月23日(星期四)下午2時至5時，採實體授課方式舉辦『土地法第三十四條之一多數決處分共有土地爭議問題解析』講座，隆重邀請，學界泰斗【國立政治大學地政學系陳立夫教授】擔任講師，親自為大家來解答，歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路通訊報名（報名額滿為止）。報到方式本次課程採實體簽名或臺北通掃描QRCode簽到，建議學員先行下載臺北通軟體，俾利節省報到事宜。報名時間報名方式採網路通訊報名（報名額滿為止）115年7月9日星期四上午10時起辦理報名。請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」。‖承辦單位聯絡方式‖承辦單位：臺北市建成地政事務所聯絡人：鄭毓平電話：02-23062122轉105傳真：02-23062455電子郵件信箱：qy9292@gov.taipei2026/6/7
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