前言：「建物所有權第一次登記」是指新建或舊有之合法建物，為確保其權屬，向該管登記機關申請所為之登記，也是俗稱的「保存登記」。而市面上建築樣式繁多，除了傳統透天厝單純樣態以外，在土地有限、人口密集的都市地區，公寓大廈建物成為主要建築形式。公寓大廈建物專有部分、公共設施以及停車位等在申請建物所有權第一次登記時，要注意哪些地方，才能符合現行的法規要求？111年度地政講堂，臺北市松山地政事務所特別邀請宏國德霖科技大學古美和助理教授擔任講座，講授辦理建物申請第一次登記之大補帖，從基本概念到登記實務等列舉相當豐富可參循之法令函釋，於課堂上逐一詮釋，一同來重溫精彩內容吧！辧理建物登記好安心建物登記採任意登記制建物所有權第一次登記是屬於任意登記，由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記，如果没有辦理所有權登記也無損其私有之合法性。建物權屬採事實認定▲建物是原始取得，不以地政機關登記為必要：自己出資起造之建築物，於房屋建造足以避風兩而可達經濟上使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。▲起造人非當然之所有權人：房屋之建造係以真正出資者為該建築物之所有權人，與該房屋行政名義上起造之人無關。如果當事人就大樓之興建，如未依約出資，是無法取得建物專用與共用部分之所有權的。最明顯的例子，如信託財產，起造人為受託人，其實真正所有權人為委託人，受託人辦理產權登記後，還是要歸還給委託人。▲辦竣所有權第一次登記（保存登記）逕行認定所有權向地政事務所辦理建物所有權第一次登記，所取得之產權即為合法之建築物，依土地法第43條規定具有絕對之效力。因此所登記之事項賦予絕對真實之公信力，取得房屋所有權之人在交易市場上為真正之所有權人，所以提醒在買賣時，應以地政機關登記之產權為準。辦理保存登記小秘訣Tip1：建物所有權第一次登記要項▲需有合法房屋證明向地政事務所申請所有權第一次登記，有下列情形均得認為合法之建築物： 依建築法規定領有使用執照之建築物。 依建築法第98條及第99條不適用建築法全部或一部之規定，分別經行政院或直轄市、縣(市)主管建築機關許可之建築物。 實施建築管理前已建造完成之合法房屋。 於60年12月22日建築法修正公布前已建築完成，並領有建造執照之建築物。▲檢附測量成果圖申請建物所有權第一次登記應先向地政事務所申請建物第一次測量，並取得建物測量成果圖，才可辦理產權登記。換言之，要有測量成果圖才可登記產權，屬於登記二部曲。▲填明建築完成日期建物所有權狀皆登記有建築完成日期，可確定該建築物建造日期，以確定使用年限，而建築完成日期是依使用執照上之「核發日期」。另實施建築管理前之建築物，則以檢附之證件所記載之完工日期登記，或依當事人按所附證件所填之日期為建築完成日期。▲要有戶政機關所核發之門牌證明建物門牌是建物登記之重要標示之一，目的在於確認建物坐落之地址。未編列門牌之建物，不得辦理建物所有權第一次登記。▲登記之建物權利主體在登記機關可登記產權之權利主體為法人或自然人。不論何人均以取得最後所有權之人提出申請，以預售屋為例，在銷售時是以領有建造執照尚未建造完成建築，而以將來完成之建築物作為交易標的之對象，故預售屋之買賣是就一個尚未存在之物為買賣，消費者僅購買一個於房屋建造完成時得請求移轉所有權之權利，而建物所有權第一次登記是以已建築完成之實體所為之物權行為，得由最後取得所有權之權利人提出申請登記，惟起造人與申請人不同人應提出移轉契約書。▲建物起造人與權利關係人間權利有爭執應如何處理申請建物所有權第一次登記應向地政事務所提出申請，經地政事務所審查無誤後，在地政事務所公布欄及網站上公告15日以徵求權利關係人之異議。於公告期間內，如有利害關係人提出異議，其所提出證明文件涉及公告建物權屬之爭執者，則於公告期滿後，依土地法第59條規定請雙方權利人進行調處程序，如調處成立則依調處結果辦理登記。不服調處者，於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理。逾期不起訴，依原調處結果辦理。Tip2：公寓大廈建物登記注意要領公寓大廈建築物分為專有部分、共有部分與基地權利應有部分等三種，所謂專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。因此，在登記上共有部分及基地之應有部分，應依建築物之專有部分面積與專有部分總面積之比例分配。在申請建物所有權第一次登記時，地政事務所會將基地所分配之權利應有部分登記在建物標示部之其他登記事欄，供明瞭每一建號所分配之基地權利範圍，如有出售、贈與或其他移轉時，專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，應一併移轉或設定，使產權分明。Tip3：臺北市政府遏止違章建築物處理措施臺北市為遏止違章建築，民國104年9月1日起領得使用執照之建築物，起造人或所有權人於申請建物所有權第一次登記時，地政事務所應依都市發展局所核發之使用執照上之注意事項，於登記簿建物標示部其他登記事項欄加註：「嗣後建築物所有權人於因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，得檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明。」，嗣後因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，應檢附開業建築師出具3個月內有效之建築物無違章建築證明。如未檢附開業建築師出具之無違章證明文件，臺北市各地政事務所將於登記完畢後1日內通報臺北市政府都市發展局依法查察，讓買的人放心，住的人安心，建立臺北市優資的居住環境。更多詳細資料，請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區111年7月15日「建物所有權第一次登記」。

您想了解自辦市地重劃嗎？自辦市地重劃又是怎麼進行的呢？就讓講座以豐富的實務經驗與⼤家分享！ 臺北市政府地政局為使民眾對於自辦市地重劃有更深的認識，訂於111年12⽉9⽇（星期五）下午2時⾄5時，於本市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，臺北市文⼭區萬隆街47-12號2樓）舉辦「自辦市地重劃實務經驗分享」講座，特別邀請亞興測量有限公司戴明祥總監擔任講師，為我們介紹及分享自辦市地重劃實務經驗，歡迎各界踴躍報名參加。報名⽅式採網路報名，請⾄本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」（⾃111年11⽉17⽇上午10時起⾄12⽉9⽇或額滿為⽌）。 本次課程採台北通簽到⽅式辦理，建議學員先⾏下載台北通軟體。承辦單位及聯絡⽅式 承辦單位：臺北市政府地政局⼟地開發總隊 聯絡⼈：楊孟桂 電話：02-87807056分機512 傳真：02-87806119 E-mail：tb2232@gov.taipei

現今民眾透過法院判決方式處理不動產移轉糾紛、共有物分割及繼承遺產事宜，然法院判決後該如何辦理申請登記，或應該注意哪些法令規定，而實務上又有哪些判例見解可供參考？常是民眾及地政士申辦法院判決相關登記的疑問。本次課程內容分為（一）確定判決與登記之關係，（二）共有物裁判分割之登記，（三）判決繼承之登記問題，以及（四）私權爭執及先買權異議之處理等四大部分，茲摘述重點概要如下：（一)確定判決與登記之關係: 簡述我國登記申請與法院判決之關連，及確定判決之既判力與對人及對物之效力。我國採登記生效主義，依民法第759條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」；另依土地登記規則第7條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記」、土地登記規則第12條規定：「登記原因證明文件為依法與法院確定判決有同一效力者，於第27條第4款、第30條第1款、第35條第3款、第100條、第119條第5項、第141條第1項第2款及第2項之規定準用之。」；又依民事訴訟法第401條第1項、第2項規定:「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。二、對於為他人而為原告或被告者之確定判決，對於該他人亦有效力」。 判決的效力僅及於主文判斷：既判力，唯於僅於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，換言之，既判力僅及於主文判斷之事項。（二)裁判分割共有物分割之登記: 除簡介2009年民法物權編修正後，共有物分割之多樣化與柔軟化等規定外，主要是談分割判決確定之內容，登記機關固無權審查，但分割共有物之登記事項是否符合法定要件，登記機關本於法定職權，仍有實質審查之權，自應依據相關法規，適法處理之。例如耕地分割，違反農業發展條例第16條，登記機關即有審查權限。 由於我國土地登記制度係採實質審查主義，地政機關對於私權存在之爭執，雖無實體調查認定之權利，但就申請人申辦土地登記之權利存否，仍得本於職權為實體審查，故地政機關受理人民申請登記事件，如發現有依法不應測量或登記之情形，基於法定職權，仍應依法駁回其申請。（三)判決繼承之登記: 談判決分割繼承，因受必要共同訴訟之限制，訴訟過程中如有漏列繼承人，提醒申請人注意，以免發生嚴重的效果；再者，提供幾個權屬未明之爭議案例，關於權利主體之審認，縱有法院確定判決與登記機關仍應善盡審查權責。 訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，必須一同起訴或一同被訴，其當事人之適格，始能謂無欠缺。如未以該共同訴訟人之全體一同起訴或被訴，而法院誤為適格之當事人，對之就訴訟標的為實體之裁判，該裁判縱經確定，對於應參與訴訟之共同訴訟人全體均無若何效力可言。（四)私權爭執與先買權異議之處理: 私權爭執與先買權異議等處理，提到土地登記規則中有關在登記機關審查中，申請登記之權利人與義務人間，於申請登記之地上權設定法律關係有所爭執(土地登記規則第57條第1項第3款)之事例，行政機關應注意行政審查與司法權之分際。例如最高行政法院即認為，私權爭執涉及申請登記之權利是否存在，而與系爭土地所有權移轉登記之法律關係有直接關連，且應由有權為終局認定之民事法院審認，非行政機關所得置喙。

　　您想了解政府推動區段徵收的開發效益及如何兼顧保障當地居民的居住權益嗎？桃園航空城的區段徵收又是怎麼推動實施的呢？就讓講座以豐富的實務經驗與大家分享！　　臺北市政府地政局訂於111年11月15日（星期二）下午2時至5時，於本市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，臺北市文山區萬隆街47-12號2樓）舉辦「政府推動區段徵收之開發效益及居住權保障」講座，特別邀請桃園市政府地政局朱沅若專門委員擔任講師，為我們介紹及分享桃園航空城的開發經驗，歡迎各界踴躍報名參加。報名方式採網路報名，請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」（自111年10月24日上午10時起至11月15日或額滿為止）。　　本次課程採台北通簽到方式辦理，建議學員先行下載台北通軟體。承辦單位及聯絡方式 承辦單位：臺北市政府地政局土地開發總隊 聯絡人：柳安庭 電話：02-87807056轉122 傳真：02-87806129 E-mail：aq7101@gov.taipei

您有房屋想出租，但沒時間管理或擔心要處理很多租屋麻煩事嗎？您在臺北市想租房子，但不知道要如何找到好房東嗎？究竟租屋的時候有什麼眉角要注意，才能保障自己的權益呢？ 臺北市政府地政局訂於111年11月9日（星期三）下午2時至5時，於本市地政講堂（臺北市古亭地政事務所2樓，臺北市文山區萬隆街47-12號）舉辦「租賃住宅大小事」講座，特別邀請台北市租賃住宅服務業商業同業公會陳柏勳理事長及崔媽媽基金會法律服務組曹筱筠組長擔任講師，分別講授「租賃住宅新觀點：包租代管」、「租賃安全暨常見租屋糾紛案例分享」主題，讓您輕鬆掌握租賃房屋大小事，歡迎民眾踴躍報名參加。（111年10月20日上午10時於本局網站開放網路報名）

房地合一稅與民眾不動產交易息息相關，而房地合一稅計算方式為何?又新/舊制適用應如何判斷？均為民眾面對房地合一稅常有的疑問。 為增進市府同仁及市民對房地合一稅相關議題之了解，臺北市政府地政局訂於10月27日（星期四）下午2時至5時，採線上視訊方式舉辦「土地登記與房地合一稅議題研析」講座，特別邀請財政部臺北國稅局林世卿審核員擔任講師，親自為大家來解答，歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名（10月11日上午10時起至10月18日或報名額滿為止），請至本局網站\綜合資訊\地政講堂系列，選擇本講座課程點選「我要報名」。 本次課程採臺北通簽到及線上視訊方式辦理，建議學員先行下載臺北通及Webex Meetings軟體，視訊連結將於報名成功時以電子郵件方式寄送。本局承辦單位及聯絡方式承辦單位：臺北市政府地政局土地登記科聯絡人：林言欣電話：02-27208889/1999轉7397傳真：02-27201978E-mail：oa-1121@gov.taipei

表揚績優 激勵服務熱忱 臺北市政府地政局為了肯定同仁的努力與付出，並藉由表揚彰顯對工作表現優異同仁的重視，激勵服務熱忱，特舉辦優秀員工選拔及表揚。111年度共選出優秀員工10名，於111年7月27日第117次局務會議由張治祥局長親自頒發獎狀及新臺幣5,000元禮券，肯定同仁績優表現。 本年度獲選之績優同仁，有的致力推動居住正義健全房市，有的對主辦業務創新改進，增進行政效能，或辦理重要業務績效良好，值得同仁共同學習，渠等績優事蹟臚列如下:　　測繪科陳政南股長推動本市都市更新案件實施地籍線與建築線預檢作業，減少都市更新案件涉及地籍線與建築線不符之處理時程及早確認都市更新範圍土地面積，讓都市更新案件更順利地推動，另積極推動本市地政士開業及變更登記免書證與線上申辦服務，透過本市智慧地所服務系統，介接內政部不動產服務業管理作業系統之地政士資料，達到零接觸服務。　　地價科蕭淳瑄科員負責本府居住正義房市健全小組—資訊透明面向之專網規劃、整合行銷、籌辦110年本市居住正義論壇等，協助落實本府居住正義政策，引導本市房市健全發展，另簡化國稅機關調閱實價登錄申報書作業，創新開發系統自動產製申報書取代人工查調及個資遮罩，獲本府111年度精實管理專案（第17梯次）第二名。　　地權及不動產交易科廖珮君科員110年主辦府級策略地圖居住正義–房市健全行動方案之整合編製，編寫居住正義2.4行動方案、定期溝通整合房市健全各項行動方案進度暨相關會議資料之橫向聯繫作業，以及主辦不動產經紀業暨租賃住宅服務業座談會，並與591廣告平台合作，精進廣告刊登機制，促進不動產買租交易安全。　　地用科楊博宇科員推動徵收業務數位化，主辦網站精進功能，111年度主辦「徵收補償費線上申辦系統」建置作業，提供民眾全新申辦管道，以及主辦臺北地政雲網站110年「公地查詢」精進介面，推動「多筆地號查詢」及「公私有土地權屬比例顯示」新功能，完善使用者體驗並達成公開資訊之目的，110年至今累積高達900,000使用人次，每月平均56,000次。　　土地開發科王佳于股長督導市地重劃業務及辦理公、自辦可行性評估、積極參與中央法令研修，提供具體建議，並獲參採。主管基金補助業務，全國首創基金補助申請全面e化，大幅提升行政效率，並帶領團隊提前達成為期3年的保管款清理計畫，完成85案，累計清查近2千人，維護民眾權益不遺餘力。　　土地開發總隊葉彥廷專員督辦北投士林科技園區區段徵收，如期達成府管進度，並積極協調代辦機關趕工，加速工程進度及園區開發，以及督辦社子島地區區段徵收，滾動式檢討精進社子島拆遷安置計畫（迄今歷經4次重大修正），全國首創「配租專案住宅（發給12年租金補貼）」及「弱勢長者承租優惠至終老」之弱勢特別照顧措施，具體保障4,258戶拆遷戶及444戶弱勢戶居住權益。　　松山地政事務所陳思翰技士擔任該所三維地籍建物整合建置作業及既有成屋空間資料建置、管理與檢核作業主責人員，完成數量居6所之冠，對於三維地籍產權建物模型建置作業，研提具體修正意見，另擔任該所公文處理成效推動小組種子成員，研提「土地分割合併圖，都發總隊一併寄」，有效達成公文減量及提升行政效能。　　古亭地政事務所黃俊源課長積極推動地政業務E化，發想並促成登記案件到期提醒清單智慧化程式、特殊案例建檔搜尋系統等之建立，有效提高工作效率，另積極宣導內政部數位櫃檯與智慧地所，並使古亭所智慧地所使用量躍居六所之冠。 建成地政事務所柯光峻課長有效推動府管公文e化計畫，統籌督導公文ｅ化推動業務，110年公文線上簽核比率達99.97%、撙節紙張採購比率達3.33%、電子化會議比率100%，並主政該所執行電子發票及電子化核銷作業，積極督管機關任務目標，110年電子發票執行率達98.9%(本局暨各所隊第1名)，電子核銷比率100%，成效卓著。 大安地政事務所方嬿菱課長參與不動產移轉網實整合服務計畫相關會議，並配合測試及提交試辦結果報告，擔任種子人員協助同仁相關疑義處理，並提出簡化無違章建築證明通報流程，免除逐案通報亦使公文減量，以及配合智慧地所專案撰寫自行研究報告，參與系統討論會議及測試，藉由外部教育訓練及課程積極推廣智慧地所便捷性。相互學習 持續創新與精進 公務團隊是施政重要的推手，獲獎同仁積極任事，勇於創新，藉由公開表揚，使同仁自我精進，相互學習，團隊合作，鼓勵同仁持續創新與進步，共同為地政業務貢獻心力。

法院囑託測量的時機 地政機關為不動產登記機關，除登記各不動產權屬，地籍測量也明確劃分各不同標示不動產間物理上之權利範圍，職是之故，當權利主體間有債權債務爭議涉及不動產而訴諸法院，法院為求慎重就會囑託地政機關協助，其中常見囑託地政機關測繪爭議標的，並核發成果圖，提供囑託機關作為審判重要參考。法院囑託測量的常見項目 法院囑託測量類別大致分為三類：指界、未登記建物查封測量、土地法院囑託測量，分敘如下：一、指界： 法院受理債權人訴請了結債權債務關係，常以拍賣債務人不動產所得價金償還債權人，法院為求明確了解不動產位置及使用情形，以利法院拍賣公告揭露，故囑託地政機關至土地現場指出土地約略位置，以了解不動產現況並記載。二、未登記建物查封測量 若債務人不動產之建物倘有未登記部分，法院將囑託地政機關就該未登記建物部分測繪，並賦予臨時建號，以利拍賣作業並確認標的內容，提供投標人作重要參考，惟該臨時建號於投標人買受後將予塗銷，不得作為合法建物證明，與地政機關所為不動產登記有別。 圖1：法院囑託未登記建物測量成果圖(部份個資已隱匿) 三、土地法院囑託測量 民間俗稱「拆屋還地」之訴，即土地所有權人認為他人非法占用自己私人產權的土地，因無權自行拆除，因而訴請法院主持公道，此時法院通常會囑託地政機關測繪地上占用物位置及使用面積，作為審判依據，倘判決「拆屋還地」確定，當事人訴請強制執行，仍囑由地政機關界定拆除點以利執行。 又若共有土地所有權人因無法對共有物分割達成協議，多訴請法院裁判分割共有物，以求結束不動產多人共有關係，常見法院囑託內容為由當事人提出特定條件後，囑託地政機關依其條件製作製作分割方案圖說，提供共有人協議分配及法院裁定參考。圖2：法院囑託測量成果圖案例(部份個資已隱匿) 以上皆緣地政機關為不動產登記機關，職掌各宗不動權屬及其物理上之權利範圍，因而地籍測量除作為地政機關的重要業務，更是定紛止爭重要依據。

　　自日治時期起即開啟了臺灣的戶籍登記制度，而戶籍登記資料格式、內容登載方式及用語也因各時期而有所不同，在許多場合中，為了證明當事人與戶長或戶內人口之法律關係，往往需要藉助戶籍謄本的佐證，那麼，戶籍謄本到底要如何判讀，才能理解其內容以協助解決問題呢？　　為增進市府同仁及民眾更加了解戶籍謄本之沿革與判讀，臺北市政府地政局訂於10月7日(星期五)下午2時至5時，假本市地政講堂舉辦「戶籍謄本之沿革與判讀」講座，特別邀請臺北市中山區戶政事務所高麗敏秘書擔任講師，為我們介紹戶籍謄本的沿革及內容之判讀，歡迎各界踴躍報名參加，報名方式採網路報名(自9月19日起至10月7日或額滿為止)。　　本次課程採台北通簽到方式辦理，建議學員先行下載台北通軟體。承辦單位及聯絡方式 承辦單位：臺北市大安地政事務所 聯絡人：曹蕙臻 電話：02-27548900轉104 傳真：02-27024410 E-mail：bz0458@gov.taipei