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臺北建物租金地圖新登場 10萬筆資訊一起升級以提升實價登錄查詢便利性為目標,地政局全國首創主題式地圖查找「臺北地政找房+」平台,結合社區基本資料及房價統計,清楚呈現全市每棟建物交易行情,推出後備受民眾及業界好評。為服務廣大的租屋族,不讓房價資訊獨自升級,「臺北地政找房+」平台將查詢服務擴展至租屋市場,推出全新功能–「建物租金地圖」,藉由系統3大優化功能,讓租金資訊一起升級。要掌握各社區租屋行情不難,上「臺北地政找房+」動動手指、滑滑地圖就可以。促進租屋市場透明化 臺北租金地圖全公開 地政局「臺北地政找房+」平台於110年12月正式上線,參考google地圖直覺化查詢方式,以地圖瀏覽式呈現成屋社區及預售建案買賣實價登錄資料,已成為民眾掌握區域房價水準和建物歷次交易的最佳利器。為讓友善便捷的實價資訊更加完整,平台全面升級推出「建物租金地圖」功能,將臺北市近10萬筆建物租金實價登錄案例,整合成近2萬棟建物租金履歷,於地圖呈現每棟建物之租金平均單價,民眾滑動地圖就可快速掌握實際租金行情,點選有興趣之建物除完整收錄歷次租賃實價登錄案例,亦整合建物基本資料、周邊公共設施及全棟租金統計資訊,使用者從單一網站即可掌握區域租賃交易動態及租金行情,營造資訊更透明的租屋環境。平台三大優化 全方位整合升級優化1:一鍵切換地圖模式 買房租房隨你選 (買租切換) 民眾滑動地圖或輸入指定條件,定位到欲查詢區域或社區(建物)後,透過簡易按鈕即可一鍵切換「房價地圖」及「租金地圖」,不需重新定位,輕鬆變換查看該區域社區(建物)買賣及租金成交單價,協助市民尋找符合需求的理想住宅。優化2:一鍵切換均價顯示 房價租金變動更清楚 (均價切換) 為因應房價租金瞬息萬變,新增一年及歷年均價圖面顯示切換功能,讓民眾能夠掌握更符合查詢當下的價格資訊,不論是房價地圖、租金地圖或捷運房價租金地圖,都能切換顯示近一年或歷年均價,選擇想要了解的歷史價格區間自行進行切換。優化3:一次滿足捷運找房、社區找房雙需求 (捷運/社區切換) 平台獨創的「捷運房價租金地圖」功能,優化連動「房價地圖」及「租金地圖」不同模式,於圖面顯示捷運站周邊平均房價或平均租金。建議想租屋的民眾先藉由「捷運房價租金地圖」了解各捷運站周邊租金行情,衡量負擔能力、通勤時間鎖定特定捷運生活圈後,進一步查看該站周邊各社區(建物)之租金行情及生活機能等資訊,讓租屋族找房查價更有效率。建物租金地圖新體驗 買租找房一次到位 對租屋族而言,市面上多數實價登錄查詢平台提供的租賃資訊相對稀少且不完整,且「臺北地政找房+」過往僅提供查詢買賣及預售房價資訊,為提供全方位的整合服務,補足房租資訊缺漏的一角,地政局創新推出「建物租金地圖」,讓民眾能以更簡單明瞭方式掌握租金資訊,降低因為資訊不對稱所帶來的交易風險。還在煩惱如何查詢完整社區租金交易資訊嗎?趕快到臺北地政找房+體驗最新的「建物租金地圖」,協助您找尋理想租屋標的,了解最新租金行情!2025/2/12不可不知,75期,租金
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114年地政講堂開課囉!為精進業務並強化地政人員知能,臺北市政府地政局每年辦理「地政講堂系列講座」,開放市民及地政從業人員免費參與,透過專家學者講授房地實務,促進產、官、學界交流互動。 114年預計辦理13場地政講堂,課程內容多元豐富,包含登記測量、房地實務、都更地政及其他4大主題類別,課程結束後將於「地政講堂專區」上傳相關講義供各界查詢利用。本局保有課程變更、異動之權利,如有調整以本局網站公告為準。【地政講堂課程專區】:https://reurl.cc/g0Yz0L2025/2/12
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「當危老基地碰上公有土地」地政講堂回顧一、前言為了解危老重建議題,對於公有土地如何參與危老重建及相關法規規定有基本認識,本次講座特別邀請國家住宅及都市更新中心黃昭諺副組長擔任講師,親自為大家來解答,透過實際案例分享,課程講解深入淺出,以下節錄講座內容,讓我們重溫這場精彩的課程吧!二、危老重建概述1.緣起&適用範圍為加速都市計畫範圍內危險及老舊建築物重建,改善居住環境及提升建築安全,於106年5月公布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,於都市計畫範圍、非具歷史、文化、藝術及紀念價值者、危險或老舊合法建築物(危老條例§3)之情形者適用。2.機制特色危老重建應檢附重建計畫書,經全體同意並出具參與危老同意書,向直轄市、縣(市)主管機關申請核准後,即依建築法令規定申請建築執照,辦理時程較快;都市更新應檢附事業計畫書、權利變換計畫書(含估價報告書),採多數決且無須出具同意書,向主管機關申請報核、審議,辦理時程較慢。三、公有房地參與規範1.國有公用房地:由各公用管理機關受理,以協議合建方式參與,並由管理機關委託估價機構查估,經國產署審定,於簽訂合建契約後出具危老同意函。2.國有非公用房地:由國家住都中心或國產署各分署受理,以協議合建方式參與,由申請人委託估價師查估,經住都中心審查通過,經住都中心評估可行,同意參與後出具危老同意函。3.臺北市公用財產:由各公用管理機關受理,依土地面積採專案讓售、標售及協議合建等方式參與,由管理機關委託估價師查估,提報財政局市有財產審議委員會審查,於專簽報府核准後,得先出具危老同意函。4.臺北市非公用財產:由財政局受理,統籌辦理參與危老重建事宜,依土地面積採專案讓售、標售及協議合建等方式參與,由管理機關委託估價師查估,提報財政局市有財產審議委員會審查,於專簽報府核准後出具危老同意函。5.新北市非公用土地:新北市以非公用土地與民間合作開發要點辦理,僅限於市有非公用土地,由財政局統籌辦理,委託估價師查估,提報新北市政府市有非公用不動產價格審議委員會審定通過,於核屬符合危老條例5-1條應參與情形後,出具危老同意函。四、危老協參機制危老條例106年5月公布時,國有房地無參與危老重建機制,危老基地有合併毗鄰或夾雜國有房地之需要,為避免個案無法重建,減少基地畸零細分,增進土地合理利用及擴大基地規模,住都中心107年12月制定「國家住宅及都市更新中心參與都市危險及老舊建築物重建作業辦法」,透過向國產署價購國有非公用房地,以地主角色參與重建。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料,請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區113年12月18日「當危老基地碰上公有土地」講座。2025/2/6
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北市熱門路段房價&租金索驥 買租資訊蛇麼都有農曆春節又來了,除了享受與家人朋友相聚時刻,也可以呼朋引伴一同體驗北市特製版新春桌遊,輕鬆攻略北市熱門路段房價、租金行情及不動產交易大小事。今年適逢臺北市政府地政局連續第10年發布熱門路段房價&租金索驥,特別加碼統計蟬聯10年交易熱區的中古屋路段,一表盤點最夯路段2015 vs. 2024量價變化。中古屋連十年進榜超夯路段,2015 vs. 2024穿越今昔比一比 臺北市熱門路段房價&租金索驥發布自2015年至2024年已連載10年,其中由於中古屋為市場主要交易類型,熱門路段較具延續性,經統計連續10年進榜前40名超夯中古屋交易路段共有22個。觀察2015年與2024年的交易價量變化,這22個熱門路段交易量均呈現增加,增幅最多的路段為忠孝東路五段86.15%,交易價格亦普遍上漲,上漲幅度前3名路段皆位於內湖區,分別為內湖路一段(+40.38%)、康寧路三段(+39.22%)及康樂街(+35.71%),都屬2015年房價相對較親民的路段,其中康樂街為連續10年入榜房價最親民的路段,惟單價已由4字頭躍升至5字頭(詳圖1)。圖1:連續10年入榜臺北市中古屋熱門路段2024新成屋房價市民大道四段最高、中古屋房價忠孝東路五段居冠 地政局針對2024年實價登錄的買賣案例,以屋齡5年為界,分別統計新成屋及中古屋交易量前40名的熱門路段,並以平均交易單價排序。除計算各路段交易量及單價,同時呈現與2023年相較之變動幅度及排名升降(詳圖2),讓市民朋友可輕鬆讀懂北市熱門交易路段近1年量價變化。 新成屋熱門交易路段單價前3名依序為市民大道四段(195萬元/坪)、復興南路二段(167萬元/坪)及金山南路一段(166萬元/坪),另外前10名有4條路段位於大安區(詳圖3);中古屋熱門交易路段單價前3名依序為忠孝東路五段(110萬元/坪)、信義路四段(110萬元/坪)及忠孝東路四段(109萬元/坪),另外前10名有7條路段位於信義區,均集中在環境品質、生活機能及交通條件俱佳的市中心。圖2:各路段地圖、街景圖、交易量價排名升降示意圖圖3:2024臺北市熱門路段房價索驥─新成屋圖4:2024臺北市熱門路段房價索驥─中古屋2024新成屋指南路一段、中古屋溫泉路房價最親民 新成屋單價相對較親民的路段,依序為指南路一段(65萬元/坪)、稻香路(68萬元/坪)、民和街(71萬元/坪)。中古屋則依序為溫泉路(46萬元/坪)、興隆路三段(52萬元/坪)及中和街(53萬元/坪)(詳圖4)。分析前開路段共同條件,多數距離市中心較遠,但生活機能或環境尚佳,故仍受購屋者青睞。2024出租屋房租市民大道一段最高,月租金單價2,079元/坪 出租屋熱門交易路段月租金單價前3名依序為市民大道一段(2,079元/坪)、忠孝東路四段(2,059元/坪)及農安街(1,965元/坪),另外前10名有6條路段位於中山區;月租金單價相對較親民的熱門路段,分別為中和街(929元/坪)、辛亥路四段(968元/坪)及和平西路三段(1,010元/坪)(詳圖5);其中中和街連續5年皆為租金相對親民之熱門路段。圖5:2024臺北市熱門路段租金索驥─出租屋2023 vs. 2024新成屋熱門路段變化大,中古屋、出租屋較穩定 為方便市民比較買租熱門路段近2年分布及變化,地政局特別製作「臺北市熱門路段TOP40『2023 vs. 2024』比較表」(詳圖6至圖8),讓近2年變動一目了然。經綜合比較發現,2024年新成屋熱門路段,共有23個路段為新進榜;中古屋及出租屋熱門路段則分別有8個及11個路段為新進榜,變動相對穩定。圖6:臺北市熱門路段TOP40「2023vs.2024」比較表-新成屋圖7:臺北市熱門路段TOP40「2023vs.2024」比較表-中古屋圖8:臺北市熱門路段TOP40「2023vs.2024」比較表-出租屋臺北找房資訊多,四大ICON全攻略 遊戲圖版四大ICON結合買租交易流程、應注意事項等相關資訊,從「找房起跑」開始了解買房、租房如何評估,並依需求分流,完全攻略買租問題。最新的房市買租價格、最豐富實用的交易資訊,在這裡蛇麼都有,事不宜遲趕快上網2024臺北市熱門路段房價&租金索驥!2025/1/22#不可不知,第七十五期
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「不動產信託實務解析」地政講堂回顧前言透過不動產信託的規劃,可保障自身老年生活無虞及保障未成年子女之權益,避免不動產遭受查封限制登記,亦可妥善安排與運用以信託方式達到節稅目的,並保障委託人及受益人之權益。以下節錄講座精彩內容,讓我們重溫這場精彩的課程吧!壹、信託與信託登記解析一、信託之意義: 謂委託人將財產移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。二、信託範圍:除法律另有規定外,應以契約或遺囑為之。受託人因信託行為取得之財產權為信託財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、 毀損或其他事由取得之財產權,仍屬信託財產。三、信託登記對抗原則:以應登記或註冊之財產權為信託者,非經信託登記,不得對抗第三人。四、信託與土地登記之關係:(一)私法自治、契約自由。(二)雙登記簿。(三)雙權利制。(四)雙受益人。(五)雙契約書。(六)信託成立、期間、消滅。(七)信託關係之三人。五、信託關係成立、存續及消滅表解:信託行為之成立、存續期間及信託關係消滅三大階段。六、無效信託之要件:(一)其目的違反強制或禁止規定者。(二)其目的違反公共秩序或善良風俗者。(三)以進行訴願或訴訟為主要目的者。(四)以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。七、不動產信託種類:(一)動產信託、不動產信託。(二)定期信託、不定期信託。(三)單獨信託、共同信託。(四)契約信託、遺囑信託。(五)自益信託、他益信託。(六)公益信託、私益信託。(七)營業信託、非營業信託。 (八)宣言信託、設立信託。八、信託當事人(委託人、受託人、受益人)。九、信託登記申請人(土地登記規則第125、126、128、129條)。十、登記原因意義說明: (一)信託。(二)受託人變更。(三)塗銷信託。(四)信託歸屬。(五)信託取得。(六)土地權利信託內容變更登記。十一、信託登記之申請注意事項: (一)會同申請。(二)以信託契約立約日為原因日期。(三)無申請期限及登記費罰鍰之規定。(四)自行具結權利價值。(五)非自益信託之申報贈與稅。(六)不課徵稅捐。(七)他益信託應貼用印花稅票。(八)查欠稅費。(九)登記原因證明文件為公契與私契。(十)信託私契應予審查。十二、信託登記之登記規費及稅捐。十三、受託人變更登記之登記規費及稅捐。十四、信託歸屬登記之登記規費及稅捐。十五、塗銷信託登記之登記規費及稅捐。十六、信託專簿。貳、信託登記相關函示(78則)。參、信託登記相關問題解析(45則)。肆、信託登記應備文件: 1登記申請書。2登記原因證明文件(如信託契約書、遺囑)3權利書狀4申請人身分證明5委託人印鑑證明6委託書7遺產稅、贈 與稅繳(免)納證明書或其他有關證明文件8主管機關核准或同意證明文件9 主管機關許可之證明文件10無欠稅(費)證明文件11重劃工程費或差額地價繳清證明書12最高限額抵押權確證明文件。伍、信託登記申請實例解析:一、信託登記申請書、契約書。二、信託內容變更登記申請書、契約書。三、信託塗銷登記。四、信託專簿─信託契約書(私契)。五、信託土地、建物登記簿謄本範本。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料,歡迎⾄臺北市政府地政局官⽅網站地政講堂系列專區下載。2024/12/25
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「區段徵收抵價地分配相關判決見解分析」地政講堂回顧前言 我國區段徵收制度,被徵收土地所有權人可依其意願選擇領取地價補償費或是申請領取抵價地作為補償,以保障土地所有權人的權益;然而在抵價地分配的相關法令規定及實際操作過程中,卻產生許多爭議、訴願、訴訟案,各界對於區段徵收相關制度也有許多檢討聲浪,這些爭議該如何解決,以及政府行政程序該如何精進呢?本次講座特別邀請到國立政治大學地政學系陳立夫教授帶我們深入探討「抵價地分配相關判決」,提供臺北市政府後續在辦理抵價地分配過程中一些建議及提醒,讓我們一同來重溫精彩內容吧!先行區段徵收之意涵與問題 所謂「先行區段徵收」係指「於都市計畫範圍內或擬新訂都市計畫之地區,先行辦理區段徵收,並於區段徵收公告期滿後一年內,再行發布新訂或變更之都市計畫」,或「於非都市土地範圍內,先行辦理區段徵收,並於區段徵收公告期滿後,再依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更」。 區段徵收雖依法得做為都市整體開發之手段,惟就區段徵收之本質及憲法要求之比例原則(必要性原則)以言,本應先有都市計畫之存在,始考慮是否必要採行區段徵收,並在都市計畫之引導下,進行都市開發。「先行區段徵收」程序的倒轉,使面對先行區段徵收的民眾,未來很可能無法即時獲得預防救濟,甚至可能在區段徵收執行完畢、權利遭剝奪後,才得以對上位的都市計畫提起救濟;即使事後勝訴,已經依該都市計畫執行完畢的徵收也難以回復。現行相關法令規定為有利於區段徵收之辦理,而容許先於都市計畫之擬定或變更,實施區段徵收,不僅容易導致為實施區段徵收而輕率擬定或變更都市計畫,從事不必要之都市開發,亦扭曲區段徵收之制度本質。區段徵收抵價地比例核定之法律性質與行政救濟 需用土地人訂定抵價地總面積時,需考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素訂定,又依據土地徵收條例之規定,抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則,但最少不得少於百分之四十。 倘民眾對於抵價地比例有異議,目前大多數法院見解認為「區段徵收之原土地所有權人認核定之抵價地比例過低,而有違法情事者,僅得經申請發給抵價地,由該管直轄市或縣(市)主管機關作成具體發給抵價地補償處分後,始以核定之抵價地比例違法為主張,對該抵價地補償處分請求救濟」,因抵價地比例核定,固為行政程序中所為之行為,然並非係對公法上「具體事件」所為之決定,亦未對外直接發生法律效果,核非行政處分。意即須俟直轄市或縣(市)主管機關核定發給抵價地後,始得請求救濟,可能為時已晚。抵價地之最小分配面積 按土地徵收條例施行細則第54條規定:「抵價地分配街廓及最小建築單位面積,由主管機關會商需用土地人依開發目的及實際作業需要劃定之。但最小建築單位面積不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定最小建築基地之寬度、深度及面積」,其中最小建築基地之寬度、深度等事項,係規定於都市計畫(細部計畫)書中。 然而有不少區段徵收案件,其都市計畫所規定最小建築基地面積之規模甚大,導致原被核定發給抵價地之被徵收土地所有權人因其得領回抵價地之面積(應領抵價地之權利價值)不足最小建築單位面積且未能順利與其他土地所有權人合併分配,結果僅得按原徵收補償地價(亦即徵收公告時之補償地價)領取現金補償。 就臺北市北投士林科技園區區段徵收案之一判決案例說明,被徵收土地所有權人因其自行合併後之權利價值未達當時可供選擇分配區塊最小分配面積所需權利價值,致未能配得抵價地而提起訴願,於訴願駁回後提起行政訴訟。經最高行政法院109年度判字第550號判決將原判決廢棄,發回更審,其判決見解歸納如下:(一)不具構成要件該當性:依土地徵收條例第44條第2項及區段徵收實施辦法第29條規定,徵收主管機關按原徵收地價補償費發給現金補償之要件為:(1)被徵收土地所有權人之權利價值換算應領回抵價地之面積不足;(2)所有權人未於規定期間內申請合併。而本件原告均已遵期提出自行合併分配抵價地之申請,且其可領回抵價地面積已大於最小建築單位面積,爰無前述兩要件之該當。(二)違反法律保留原則及法律授權明確性原則:依土地徵收條例第4條第6項規定授權訂定之區段徵收實施辦法第29條所定:「應領抵價地權利價值未達當次最小分配面積所需之權利價值者或合併後應領抵價地權利價值未達當次最小分配面積所需之權利價值者,得由主管機關按原徵收補償地價發給現金補償」部分,有不符合法律保留原則及法律授權明確性原則之違法性。(三)違反比例原則:系爭區段徵收案所訂之最小分配面積,亦未顯示已選擇對人民權益損害最少者方式為之而符合比例原則。 又土地徵收條例將被徵收土地所有權人領回抵價地之最小分配面積與都市計畫規定建築基地最小建築單位面積,前者為區段徵收之補償,後者為建築規模之規範,將二者連結,難謂無違反不當聯結禁止原則,亦違反區段徵收抵價地補償之本意;領回抵價地以作為徵收損失補償之對價,係法律賦予被徵收土地所有權人之權利及法定方式;而其領回之抵價地後,將來如何建築使用(或如何與其他土地合併,以達都市計畫所定最小建築單位使用),應屬二事,實不應以追求不同目的之建築基地最小建築單位面積限制,作為是否得領回抵價地補償之要件,卻因而導致剝奪被徵收土地所有權人領取抵價地之權利;此情,乃有違憲法保障人民財產權(存續保障)之意旨。又另一方面,直轄巿或縣(巿)主管機關依法既已核定發給抵價地予被徵收土地所有權人在先,嗣又因其得領回之抵價地面積不足最小建築單位面積,而無法領取抵價地補償,該行政行為亦應有違誠實信用原則(禁反言原則)。結語 講師從區段徵收制度的基本概念破題,分享先行區段徵收之意涵與問題、抵價地比例核定之法律性質與行政救濟、抵價地最小分配面積於實務面及法制面之問題,輔以相關判例做深入解說,提供精闢見解及建議,讓我們能藉由不同的案例,思考未來能規劃哪些措施精進行政程序,學員們都受益良多。以上內容節錄自課程內容及講義。更多詳細資料,歡迎至臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區(超連結https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=1B5D693DA346D752&ccms_cs=1)下載。2024/12/25地政講堂,第七十四期
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「判決共有物分割在登記、稅務及估價之爭議問題」地政講堂回顧一、前言 共有土地經判決共有物分割後遲遲未辦理登記可能會有什麼登記上的爭議問題?當權利人單獨辦理判決共有物分割登記時,其租稅代繳義務又是否妥適,其代繳之租稅,得否於共有人間應互為金錢補償之數額扣減抵銷? 本次講座特別邀請中華民國地政士公會全國聯合會不動產學院莊谷中教務長擔任講座,講授共有土地請求判決分割後可能衍伸的相關問題,一起再次複習課程重點吧!二、民法759條土地登記秩序維護之爭議問題討論 按民法759條規定:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」共有土地經法院判決分割確定者,在完成土地登記前,依法不得處分其物權。惟實務上仍有共有土地經法院判決分割確定已久,遲遲未完成登記手續,而各該共有人卻仍就其個別權利範圍予以處分,並完成物權移轉或設定登記之情形。又按內政部79年11月8日台內地字第848040號函參照,共有土地權利之繼受人,仍應受共有土地分割之確定判決意旨之既判力拘束。 但是,各該新加入成為土地共有人者,若非繼承之原因,而係買賣、受贈、交換取得,或他項權利設定者,其登記行為既已違反民法第759條規定,是否孳生登記無效,將遭受塗銷登記、物權回復原狀之疑慮,不可等閒忽視。 因此,建議共有土地一旦經法院判決分割確定,法院應將判決書與判決確定證明書,函知各該管轄之地政事務所,以發揮即時管制效果。三、為遂行土地登記目的,賦予登記權利人之租稅代繳義務妥適性討論 現行登記與稅法造成的樣貌如下: (一)判決共有土地分割登記,任何共有人皆得單獨辦理(土地登記 規則第27條) (二)誰單獨辦理土地登記者,誰就必須申報移轉現值(平均地權條 例第47條第1項) (三)誰單獨申報移轉現值者,誰就必須負擔繳清全部增值稅義務 (土地稅法第5-1條) (四)誰單獨辦理土地登記者,誰就必須負責繳清全部土地稅,包括 土地增值稅、地價稅等甚至遺產稅(土地稅法第51條、遺產及 贈與稅法第8條第1項) 故而判決共有土地分割登記,雖依據土地登記規則第100條規定,任何共有人皆可單獨申請登記,但是誰提出申請,誰就必須根據上揭法規條文,代為繳納全體共有人欠繳之稅賦,形同懲罰!四、土地共有人基於判決意旨之互負金錢補償債務,與前揭代繳租稅債務,得否互為抵充疑義討論 共有土地分割依規定,必須就各該應受補償者,以其個別應受補償之金額,提示既已受取、提存之相關證據,否則即應同時就各該應受補償金額,於應為補償義務者分取之土地,辦理「法定抵押權」登記。因此,應負擔補償義務之共有人,主動辦理判決共有土地分割登記者,除必須履行對應受補償之共有人為交付金錢補償等義務,以避免其分取之土地被登記法定抵押權外,且須代應受補償之共有人(以及其他共有人)繳清前面所提之全部賦稅,始得續行土地登記之目的。 而應負擔補償義務之共有人,既已為應受金錢補償者代繳各種租稅,得否就其應為補償之金額範圍內,主張民法第334條債務抵銷,再就剩餘金額為清償或提存?按內政部106年9月7日台內地字第1060433729號函意旨,金錢補償並非互負債務,與民法第334條所定抵銷之要件尚有不同。因此,代繳租稅與互為補償不能抵銷。 惟茲有問題者係債務抵銷,似不以當事人間有互負債務之約定為前提要件。且「消滅債務之單獨行為,只須與民法第334條所定之要件相符,一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果,原不待對方之表示同意。」(50年台上字第291號裁判要旨)實為疑義。五、判決共有土地分割互為補償之估價疑義 民法第824條第3項規定:「以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。」又決定金錢補償數額之方式有兩種:一、當事人合意。二、請估價師估價。而估價師估價係就法院提供之分割方案,依據不動產估價技術規則據實估算後,製作估價報告書,供法院參考,若補償數額經法院據以判決者,將成為法定抵押權之債權金額;只是互為補償之數額過於微小,對於地政機關將徒增登記作業成本,對於民眾亦將徒增抵押權設定、塗銷之費用成本,甚至孳生清償提存、判決塗銷抵押權之訴訟成本,困擾鉅大而利益甚微,因此建議互為補償之數額,盡量以整千或整萬為數額單位為宜。以上內容節錄自課程內容及講義,更多詳細資料請參考臺北市政府地政局官方網站地政講堂系列專區下載講義。2024/12/25
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臺北市政府地政局祝您聖誕節及2025新年快樂!!2024/12/23
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