臺北市政府地政局自2017年3月1日起全面納管預售建案契約，以維護預售屋市場交易秩序，為保障消費者消費權益，今年針對傳統重要推案之329檔期，仍積極於3月25日、26日及27日聯合法務局、消保官及建管處至本市6處預售建案實地查核，以維護不動產交易安全。本季除報導分析預售屋契約查核情形外，同時揭示交易小技巧供民眾參考。

2020年329檔期預售建案查核結果

　　329檔期預售屋聯合稽查共抽選「一方璞真」、「將作民生鉑月」、「松德長虹」、「玖原青」、「敦南好好」及「志榮BR4」等6案進行實地查核，同時亦辦理不動產經紀業業務、廣告及建照等有無違反相關法規查核事宜，查核結果詳表1。

　　有關預售建案契約查核部分，除「將作民生鉑月」預售建案契約已完成備查，現場查核完全符合規定外，另「一方璞真」、「松德長虹」、「玖原青」、「敦南好好」及「志榮BR4」等5個建案，預售建案契約均不合格。又本次發現部分預售建案，雖於買賣契約內文中明確揭示內政部公告之預售屋買賣契約書應記載事項內容，但欲透過買方簽章同意方式，使消費者承受不利條款，實則違背應記載事項內容，地政局業已要求業者限期改正，亦提醒消費者簽訂買賣契約時務必詳閱條文，避免隨意簽章而約定下不平等條款，以保障自身交易權益。

　　另有關不動產經紀業業務查核部分，「一方璞真」建案代銷業者新聯昌廣告股份有限公司、「松德長虹」建案之代銷業者璞煦廣告股份有限公司、「玖原青」建案之代銷業鼎富廣告有限公司、「志榮BR4」建案之代銷業者海悅開發股份有限公司等建案未完成分設營業處所及經紀人員備查；「將作民生鉑月」建案代銷業者信義房屋股份有限公司營業員未全部辦理備查及公會證書過期；「敦南好好」建案代銷業者海沃創意行銷股份有限公司經紀人未辦理備查，地政局皆令其限期改正。至於「玖原青」建案之代銷業者鼎富廣告有限公司不動產說明書與定金收據查無經紀人簽章、廣告未註明經紀業名稱，業已違反不動產經紀業管理條例規定，因鼎富廣告有限公司所在地於新北市，爰依不動產經紀業管理條例施行細則第25條之1規定，移請新北市政府地政局依規定處理。

表1  2020年329檔期預售建案查核結果

預售契約違規情形分析

• 2020年第一季(1-3月)合格率最低項目為「驗收」，合格率為20%

　　2020年第1季預售建案契約合格率前三低項目為「驗收」、「房地標示及停車位規格」、「開工及取得使用執照期限」、「通知交屋期限」、「房地出售面積及認定標準」、「違約之處罰」，其中「驗收」合格率僅有20%，「房地標示及停車位規格」、「開工及取得使用執照期限」、「通知交屋期限」合格率均為25%，而「房地出售面積及認定標準」、「違約之處罰」合格率則均為30%(詳表2 2020年第1季預售建案契約查核項目合格率)。

• 常見違約條款：管線費用負擔方式不明、條款不給磋商，計算方式不列明

　　建商對於預售建案契約中，有關「驗收」違規部分，常見建商未依內政部最新修正公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，明確揭示基地範圍內外天然瓦斯配管相關費用之處理方式，致費用分擔方式不明；「房地標示及停車位規格」部分，除未檢附預售建案之完整建造執照內容，亦常見建商只揭示停車空間面積占共有部分總面積之比例，卻未列明該比例如何計算，資訊不透明影響消費者權益甚鉅；「開工及取得使用執照期限」部分，建商多增添可順延取得使用執照之理由；「通知交屋期限」則是建商多直接填寫通知後7日買方即應配合交屋，部分建商甚至延長交屋期限，而未有買賣雙方磋商協調之機制。「房地出售面積及認定標準」部分建商多未列出權利範圍計算方式，或有列明計算方式但未列面積值內容，以及未揭示專有部分面積，「違約之處罰」則多先填列違約金及沒收金額之百分比，而未留空待與消費者磋商，影響消費者權益甚鉅。

表2  2020年第1季預售建案契約查核項目合格率

預售建案契約交易小技巧

　　消費者於購買預售屋應「多看多聽多問」，在確實瞭解預售建案契約內容前，切勿隨意簽訂，為免消費者權益受損，地政局特整理購買預售屋之交易小技巧如下：

• 確實主張契約審閱期，以確認契約相關權利義務，確保交易安全。
• 確實了解建物、車位坪數及土地權利持分之計算、各期款項之繳付時間及方式、稅費之負擔及違約之賠付等重要條款。
• 看屋前或簽約前要求建商出示已經自主檢查核備之文件或預審結果之文件，而為便利民眾查詢對照，地政局全國首創「預售屋管理新制系統平台」提供「契約核備地圖」查詢功能，將辦竣契約核備之建案資訊與電子地圖整合，可輕鬆按圖索驥掌握契約內容。
• 簽約前務必上地政局官網查詢各建商所提供之定型化契約是否與經地政局核備契約內容相同，或至內政部不動產資訊平台查詢預售屋買賣契約書範本或應記載及不得記載事項進行核對。
• 預售建案如為建商委託代銷業者銷售，其經紀業許可文件、經紀人證照、公會證書等相關資料應揭示於接待中心（營業處所）明顯地方，以證明為合法經紀業代為銷售。

預售契約備查量統計

• 累計納管215案，較前年同期納管量138案，增加55.80%

　　2020年3月31日止，預售建案契約累計納管215案(詳表3 臺北市預售屋管理新制建案納管情形)，較2019年第1季累計納管138案，增加55.80%，其中2020年第1季(1-3月)新增納管15案。新制實施迄今已累計完成預售屋契約核備計152案，2020年第1季(1-3月)則新增完成核備8案。另截至2020年3月31日止，完成核備複查不合格者僅1件，裁處新臺幣4萬元整。

• 5案未申報58案未完成　占納管比率29.30%

　　2020年3月31日止，本市市場上銷售中或即將銷售建案計有5案尚未向地政局申報契約書備查表，較前季減少7案。至於已申報之建案則尚有58案未完成備查，較前季增加12案，總計占納管比率29.30%。民眾購買該等建案時，可至內政部不動產資訊平台查詢預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項進行核對，確認契約內容是否符合規定。

表3　臺北市預售屋管理新制建案納管情形

統計至2020年3月31日

詳細內容及預售契約備查資訊請參閱-臺北市預售屋契約備查動態季報及地政局局網