房市資訊點線面Part2:線的趨勢─價格趨勢立即現 多元指數接國際

房市資訊點線面Part2:線的趨勢─價格趨勢立即現 多元指數接國際
發表時間 2017/09/20 13:51
閱讀人數 723
作者 李汪穎

        資訊不對稱的問題(Information asymmetry)長期存於不動產市場,也是造成經濟學所謂「市場失靈」(Market failure)原因之一。自101年8月中央政府透過法規制度修正,國內實施實價登錄制度,全面揭露不動產交易訊息開始,地方政府及民間各界致力於實價登錄點狀資料的加值運用,而各家爭鳴展現技術能量同時,較為缺乏觀察價格時間序列變動趨勢的線狀資料。

        為回應填補交易價格線狀變動趨勢需求,本局自102年起著手指數模型的建置,於同年7月領先全國公部門發布本市住宅價格指數,其後並針對以租賃市場為大宗的商辦市場,逐步累計充實資料庫並量身打造指數模型後,於106年3月首創發布商辦租金指數,分別提供各界臺北市住宅市場與商辦市場價格趨勢的完整資訊。本文將分別就住宅價格指數與商辦租金指數進行介紹說明。

住宅價格指數觀走向

        編製住宅價格指數係類似物價指數之概念,利用符合統計學理並參考國際通用的房價指數編製方法,採用特徵價格法呈現「固定品質」住宅價格的「相對變動」,與傳統以算術平均數方式觀察房價變動趨勢相較,易受到不動產樣本及異質性特性造成價格影響偏誤,住宅價格指數能提供具公信力的價格趨勢資訊。

        以104年至105年全市住宅價格指數為例(圖1),相對於101年8月基期100,104年1月指數為116.33,可解釋全市104年1月房價指數相較於101年8月上漲16.33%;而105年12月指數為108.13,顯示全市104年至105年房價指數呈現下跌趨勢,變動幅度約-7.05%。

圖1 全市住宅價格指數趨勢圖

        另外,除全市的住宅價格指數外,本局更進一步依照公寓及大廈產品類型分別建立指數,並運用同心圓概念,合併全市行政區成4個次分區指數(詳圖2),每月定期發布全市、全市大樓、全市公寓及4個次分區共7類型指數,提升臺北市都會地區對於價格指數的細緻化需求,充分展現資訊揭露及促進房市透明的努力。有關各類型住宅價格指數每月指數及變動情形,請參閱不動產數動態月報

圖2 次分區指數住宅價格指數趨勢圖

商辦租金指數洞趨勢

       如同住宅價格資訊,不動產業界多以自行調查開價租金發布商辦租金變動訊息,加上個別商辦物件異質性,平均租金增減未必能真實反應變動水準。為強化商辦市場與國際的接軌能量,本局爰參考香港、新加坡等亞洲主要都市經驗,率公部門先例,運用透明公開的實價登錄租賃資訊編製北市商辦租金指數,兼具「透明」、「中立」、「嚴謹」等特色,同時提供跨國企業評估投資、設立據點的重要參考指標【進一步介紹請參閱:商辦指數接軌國際 全國首創新鮮上市】。

        此外,為貼近不動產業界對主要商圈內臨主要路段商辦大樓租金趨勢需求,並兼顧樣本充足性與模型穩定性,參考專家學者建議與統計模型檢驗後,以合併敦北、敦南、信義三大商圈主要路段臨路之商辦租金為樣本編製主要路段商辦租金指數(詳圖3,全市商辦租金指數及主要路段指數趨勢圖)。整體而言,主要路段商辦指數標準租金平均高於全市約千餘元,顯示市場承租方對於辦公室臨辦公商圈主要路段的需求偏好。

圖3  全市商辦租金指數及主要路段指數趨勢圖

總結:北市發布指數促透明

        不管是公司企業或個人民眾,投入房地產市場均屬於重要決策過程,由公部門建立並發布具公信力的住宅價格指數及商辦租金指數,揭露市場線性趨勢資訊,有助於投資輔助,對政府機關而言,亦可作為政策擬定的參考。北市府每月均發布全市、公寓、大廈及次分區共7類型住宅價格指數,商辦市場部分,也同時發布全市及主要路段商辦租金指數,除貼近不動產業界實務與使用者需求,也展現致力於促進房市資訊透明的努力。發布指數首重建立長期趨勢變動軌跡,本局亦在官方網頁建置不動產指數專區定期持續發布指數資訊,對外提供各項查詢服務。

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