租賃市場租霸惡房東新聞時有所聞，內政部為健全租賃住宅市場，特訂定租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)，該條例並於107年6月27日公布施行，該條例除了將租賃雙方的權利義務規定得更公平完善，亦將租賃住宅服務業正式納入規範，建立租賃住宅專業服務制度。地政局為協助民眾建立房屋租賃正確觀念，增進民眾對租賃住宅服務業的認識，特別邀請崔媽媽基金會義務律師陳炎琪律師，主講「不動產租賃安全」課程，讓市民輕鬆了解租賃條例相關規定。

租約全面規範  租屋權益更保障

      租賃條例通過後，除了原有具消費關係之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定外，進一步規範非具消費關係之「住宅租賃定型化契約應約定及不得約定事項」規定，達到租約全面納入規範之目的。

1. 具消費關係的租賃契約：以反覆實施出租行為的企業經營房東為規範對象，且其出租之住宅供承租人作最終居住使用者，適用消費者保護法相關規定，租約內容必須符合「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。
2. 不具消費關係的租賃契約：以非反覆出租的個人房東為規範對象，房屋出租作住宅使用，租約內容即需符合「住宅租賃定型化契約應約定及不得約定事項」。

明確權利義務 強化租賃關係

     租賃條例為明確化租賃雙方權利義務，新增三項有別於民法及土地法的特別規定，以強化租賃關係。

    1.明確化出租人修繕項目及範圍：

出租人應於租賃期間保持租賃住宅合於居住使用之狀態，但因房屋老舊、附屬設備久未檢修或更新等種種原因，租賃住宅難免會有修繕問題，為避免租賃雙方對於修繕項目及範圍無共識而產生爭議，租賃條例特別明訂出租人於簽約時，需與承租人約定好其負責修繕之項目及範圍，以明確化修繕範圍。

    2.出租人提前終止租約條件及通知義務：

原則上，是否可提前終止租約，係依雙方約定之契約內容，但當承租人毀損租賃住宅或附屬設備而不為修繕、承租人遲付租金達二個月之租額、承租人違約轉租、出租人收回重新建築或其他依法律規定得提前終止租約等情形，出租人可不按原約定，提前終止租約。出租人按前述情形提出終止租約時，租賃條例規定出租人提前30天通知，以保障承租人權益；倘若屬收回重新建築而提前終止租約，則需於3個月前通知，且尚須提供拆除執照或得免請領拆除執照之證明文件以為憑據。

   3.承租人提前終止租約條件及通知義務：

原則上，是否可提前終止租約，仍依雙方約定之契約內容，但當承租人有長期療養之需要、租賃住宅未合於居住使用且出租人不為修繕、租賃住宅部分滅失且存餘部分難以繼續居住、第三人就租賃住宅主張權利致承租人不能居住使用之情形，承租人可不按原約定，提前終止租約。承租人按前述情形提出終止租約時，租賃條例同樣規定承租人需提前30天通知，以保障出租人權益。另外，承租人若因長期療養而提前終止租約，尚須提供醫療機構之診斷證明以為憑據。

包租代管服務制度化  房東房客好安心

    為建立專業服務制度，租賃條例明定租賃住宅服務業之許可登記制及執業之義務與責任。

   1.經營租賃住宅服務業特許制以強化管理

租賃住宅服務業分為租賃住宅包租業及租賃住宅代管業，專門提供租賃住宅相關服務，屬專門職業，為強化管理租賃住宅服務業，達到保障租賃權益，健全租賃市場，租賃條例明定經營租賃住宅服務業需先向直轄市、縣(市)主管機關申請許可，辦妥公司登記，繳存營業保證金，加入登記所在地之同業公會，並領得登記證，始得執行業務，透過政府全面管理、公會監督，建立專業服務制度。

   2.明定租賃住宅服務業執業責任以維護交易秩序

為維護租賃交易秩序，租賃條例明定租賃住宅服務業負有刊登租賃住宅廣告善良管理人之注意義務，即租賃住宅服務業必須確保廣告內容應與事實相符，並註明租賃住宅服務業者名稱。此外，為使租賃住宅管理人員就其受託從事租賃住宅管理業務所簽立之文件內容表示負責，租賃條例亦賦予該專門職業人員須於委託管理租賃住宅契約書、租賃契約書、住宅租賃標的現況確認書、屋況與附屬設備點交證明文件、租金、押金及相關費用收據、退還租金及押金證明等六種契據文件簽章之義務，以保障契約當事人之權益。

結論

       不論是出租或承租房屋應注意的事項繁多又瑣碎，隨著租賃條例及相關子法的實施，同時透過講座深入淺出的介紹，目的是希望民眾對於房東或房客權利義務關係有所認識，包租代管的業務及責任有所了解，讓市民能夠租的安心、租的放心。