海外不動產市場發展及業者管理概況

海外不動產市場發展及業者管理概況
發表時間 2017/10/26 15:59
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作者 台北市不動產國際代銷協會王理事長棟隆 臺北市政府地政局陳怡如
國內不動產經紀業者近年來為創造營收,陸續推出海外不動產銷售廣告及投資說明會向民眾推銷海外置產,據坊間統計法人公司及個人投資者投資海外不動產金額每年已達 1000 億新台幣。隨著海外房地產投資風氣越來越熱,面對各國不同的政經情況及風險,如何保障交易安全已更是重要的課題。又內政部地政司為維護海外不動產交易秩序,保障消費權益,已於105年12月5日發布「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」明訂業者從事海外不動產銷售之執業規範,代表政府對海外不動產交易安全維護的重視,如何落實管理,亦成為地政局需去面臨的課題。

海外不動產市場發展趨勢-早期置產自住,近期投資追求報酬

國內不動產業者擴展海外不動產市場的契機,最早始於台商中國大陸置產需求, 後來因應國人為追求租金報酬率,業者轉進擁有較高租金報酬的國家,例如日本及英國,然隨著東協國家興起,業者又轉往經營馬來西亞、柬埔寨,甚至印尼、泰國、菲律賓、緬甸等地,對於業者而言,只要有機會拚出「租金房價雙頭賺」的國家,皆可看見國內業者的於國內的銷售足跡,在此趨勢下,國內業者紛紛新設立海外不動產銷售部門,也新增加多家單做海外地產的新公司穿梭海外的身影。

臺北市經營銷售海外不動產業者成長高達187.21%

查閱內政部不動產經紀業資訊系統業者經營變化情形,發現近年來全台經營國外不動產的房仲店數有明顯增加趨勢,統計100年至今全國6都經營海外不動產業者變化情形(詳如圖一),除台南市外,其他五都分別為臺北市經營家數由86家增加到247家,成長187.21%;新北市經營家數由42家增加到77家,成長83.33%;桃園市經營家數由7家增加到19家,成長171.43%;台中市經營家數由13家增加到31家,成長138.40%;高雄市經營家數由8家增加到20家,成長150.00%;若再將時間拉近到近5年(102年起算),臺北市成長116.67%、新北市成長50.98%、桃園市成長35.71%、台中市成長106.67%、高雄市成長100%,其中臺北市經營海外不動產業者家數及成長情形一直居六都之冠,對於這些新加入銷售海外不動產的業者,如何輔導他們執業符合規定,落實掌握海外市場狀況,並與國際接軌,實為當前重要的任務。

圖一:六都經營海外不動產業者家數變化

圖一:六都經營海外不動產業者家數變化

各國租金收益率及稅制比較

在國人購置海外不動產風氣漸盛下,國際代銷協會提醒國人購置海外不動產前應先對該國的政經情勢、稅務、購置、轉讓與貸款等規定做好功課,協會為協助業者及消費者掌握各國租金報酬及稅務情形,避免業者過度渲染報酬率、忽略稅務成本,衍生後續的消費爭議,特蒐集亞洲地區主要國家、美國和英國的租金報酬如下圖二,及針對國內業者主要經營銷售之海外國家彙整其不動產稅務相關規定如表一,藉此提升業者對各國報酬率及稅制之掌握度,同時讓國人輕鬆了解各國租金報酬現況及稅務成本,有效維護交易安全。

圖二:各國租金收益率比較

圖二:各國租金收益率比較

表一 :各國不動產稅務比較表

表一 :各國不動產稅務比較表

地政局取締非法 查核合法

考量市場上對於購買海外不動產往往以投資的角度看待,導致許多從事投資顧問業者未經本局許可擅自對國人經營銷售海外不動產,誤觸法令而遭受裁罰,統計106年經地政局裁罰的16位非法業者中,有7位(占43.75%)是屬於非法經營銷售海外不動產,故地政局首要任務為取締非法業者,其次為配合內政部於105年12月5日發布的「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」,積極管理業者執業符合規範,並已計畫稽查海外不動產執業情形,稽查之內容包含是否有有權銷售之證明,買賣契約書是否由提供中文譯本,譯本上並經不動產經紀人簽章,是否製作不動產說明書,說明書亦須經不動產經紀人簽章以及廣告上是否依規定確實加註「國外不動產投資,具有風險性,請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」及廣告上之數據是否註明來源及計算標準等新制規範。

加強業者交流 公私協力輔導合法

因應海外不動產市場的蓬勃發展,為提升國內業者專業度,以保障消費權益,地政局將協力台北市不動產國際代銷協會持續積極舉辦各式講習活動及定期聚會,加強業者間彼此交流,有效強化業者對各國政經情況掌握度,並增強業者法令常識;此外,地政局亦會加強取締非法經營銷售海外不動產業者,輔導合法業者執業符合規定,促使業者執業及服務品質有效提升,以維護交易安全,保障消費權益。

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